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 Sujet  |
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hes
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 Posté - 06 mai 2006 : 10:49:06
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Le nouveau décret sur les Associations Syndicales est sorti
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champagne
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520 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 17:18:59
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 Je vous l'avais dit dernièrement.
Alors tous sur le site www.legifrance.gouv.fr pour prendre connaissance du décret 2006-504 du 3 mai 2006 - parution au J.O. du 5.05.2006.
Vous avez jusqu'au 3 Aout 2008 pour modifier vos statuts d'A.S.L. |
Edité par - champagne le 06 mai 2006 17:45:43 |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 18:44:38
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Ce décret est bien décevant pour les ASL puisque les ASA se taillent la part du lyon ....
Rien n'est réglé pour l'articulation ASL / copropriété.
Seul changement de taille, le suffrage censitaire n'est plus permis dans les ASL, on ne pourra plus utiliser ce principe de la loi de 1865 pour faire représenter les coprop en bloc dans les ASL
(sauf dans les AFUL, qui sont soumises à des lois particulières)
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 19:57:05
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"Seul changement de taille, le suffrage censitaire n'est plus permis dans les ASL, on ne pourra plus utiliser ce principe de la loi de 1865 pour faire représenter les coprop en bloc dans les ASL"
Sauf à vous pomper l'air gravement, pourriez-vous m'expliquer un peu votre pensée?
suffrage censitaire?
représenter les copropr en bloc?
merci d'avance, avec mes excuses si j'abuse
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tantoutun
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 10:19:37
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Bonjour à tous,
Pour la béotienne que je suis, cela change-t-il quelque chose en clair, pour une ASL de 7 villas ?. Merci pour vos éclaircissements
(je suis allée sur le site de légifrance) |
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champagne
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520 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 11:10:28
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http://admi.net/jo/20060505/INTB0600033D.html
Dans les prochains jours les questions - réponses vont fuser.
Pour les lotissements pas grands changements compte tenu de l'application du code de l'urbanisme. Pour les autres situations ( Ex.immeubles avec des lots individuels ....)lors de la création de l'a.s.l et du dépôt des statuts il faudra fournir entre autre un plan parcellaire .... un des immeubles pourrait même être- distrait- du périmètre .+ d'autres petits tracas administratif certainement avec la Préfecture...
Voyez vos statuts actuels ,Quid certainement à revoir: le rôle du Président, du syndicat qui doit diriger , de la représentation du nu-propriétaire au lieu de l'usufruitier ( sauf notification contraire au syndicat ).
Aussi intégrer le rôle des notaires ,lors de cessions etc...
Relisez impérativement l'ordonnance 2004-632 du 1.07.2004 pour la philosophie générale et l'essentiel des modifications qui jusqu'à présent sauf pour les nouvelles A.S.L. ne justifiait pas l'urgence d'être décortiquée.
BONNE LECTURE.Il pleut c'est le moment.... |
Edité par - champagne le 07 mai 2006 11:20:43 |
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Chant du Coq
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231 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 11:22:08
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HES:c'est écrit ou ce que vous dites pour les ASL?
" Seul changement de taille, le suffrage censitaire n'est plus permis dans les ASL, on ne pourra plus utiliser ce principe de la loi de 1865 pour faire représenter les coprop en bloc dans les ASL"
Comme Mout , j'ai besoin d'éclaircissements, merci de votre collaboration.
Dans notre lotissementen ASL, il y a une copro de 2 personnes d'un pavillon coupé en 2 lots sur une unité fonciére indivis .A ce jour le syndic les réprésentant n'a qu'une voix comme le précisent nos statuts( une voix par unité fonciére ),les charges étant partagées au prorata des unités fonciéres cette copro n'en paie qu'une. Avec ce que vous me dites, ils auraient donc 2 voix et une seule charge??
Autre quiz:
A partir de ce jour,si nous ne modifions pas nos statuts le décret s'applique t il, ou nos statuts continuent ils de faire foi pour 2 ans? |
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champagne
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520 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 11:36:03
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Statuts en cours pour les A.S.L. existantes = valides jusqu'en 8.2008 ( 2 ans à partir du 3.05.2006 + 3 mois - voir article 60 ordonnance 2004-632 ) Ensuite la Préfecture autoritairement modifiera les statuts existants pour les mettre en conformité avec l'ordonnance et le décret d'application.
Il y aura certainement bientôt en ligne des statuts types qui pourront servir de base. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 17:09:57
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Sauf erreur de ma part, s'agissant des ASL, et réserve faite bien entendu de l'ordonnance, les textes du décrets applicables sont limités :
aux dispositions communes, notamment l'article 1 pour l'adhésion de l'Etat ou des collectivités territoriales au titre d'un immeuble de leur domaine inscrit dans le périmètre ;
et aux articles 3, 4, 5 et 6.
On part ensuite dans les ASA et autres.
Les adaptations impératives sont donc minimes
Si l'on veut s'aligner, dans certains domaines, sur le cadre des ASA, on restera dans le cadre libre de la modification des statuts.
Sommes nous bien d'accord ?
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champagne
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520 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 19:30:38
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Tout à fait d'accord pour moi.
Les A.S.L. ( c'est presque LIBRE pour imager ) sauf quelques modifications mineures de détails.L'essentiel du décret concerne les autres types d'associations syndicales relevant de l'ordonnance. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 11:46:41
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Pardon d'avoir été elliptique, je m'explique
Dans la Loi de 1865, il était prévu que les statuts pouvaient déterminer un seuil au dessous duquel un membre de l'ASL n'avait pas accès à l'assemblée.
Sur cette base, il est considéré dans nombre d'ASL que les copropriétaires d'un immeuble inclus dans le périmètre d'une ASL étaient réputés ne pas atteindre ce seuil Ils n'avaient pas accès à l'assemblée et devaient être représentés par leur syndic.
Avec tous les inconvénients que cela représente.
(C'était juridiquement faux car le seuil devait être le même pour tous, coprop on non, mais bon, bien réel depuis des dizaines d'années).
La notion de seuil a disparu de l'ordonnance et ne reparaît dans le décret uniquement pour les AS Autorisées
=> PLUS DE SEUIL DANS LES ASL, PLUS DE PRETEXTE POUR EXCLURE LES COPROPRIETAIRES DE L'ASSEMBLEE.
Seule exception de taille, les AFUL, où la représentation des copropriétés par le syndic découle de L.322-9-1 du Code de l'Urbanisme.
Un boulversement en perspective. |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 12:40:00
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Merci de votre réponse.
Pourriez-vous en déduire les modalités de vote en AG d'ASL?
si chaque propriétaire d'un LOT de lotissement possède 1 voix, celà signifie t'il, dans votre raisonnement, que si un lot de lotissement est géré en copropriété de 50 lots de copro, chaque coprop aura 1/50ème de voix en AG de l'ASL? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 14:16:27
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Hes, si j'ai posé la question de la portée du décret pour les ASL, c'est bien parce que je voulais recueillir l'avis de Champagne et d'autres sur ce point ;
et pace que je pensais bien que vous alliez préciser votre observation comme vous venez de le faire ;
et enfin parce que je m'intéresse particulièrement au problème que vous évoquez et qui a été traité moult et moult dans les forums pour des grands esenmbles.
Voux écrivez :
PLUS DE SEUIL DANS LES ASL, PLUS DE PRETEXTE POUR EXCLURE LES COPROPRIETAIRES DE L'ASSEMBLEE
J'aimerais vous suivre sur cette voie. Mais, pour ma part, je ne trouve nulle part ce que voux dîtes.
Sur ce point il ne s'agit pas tant de dire qu'on peut fixer un seuil, que d'interdire d'en fixer un. D'ailleurs, le plus souvent, ce n'est pas de seuil qu'il s'agit.
Les anciens textes n'en parlaient pas pour les ASL
Les nouveaux sont aussi muets.
La liberté évoquée par Champagne fait qu'on peut prévoir ce que l'on veut et que les statuts qui prévoient la représentation d'un syndicat de copropriétaires par son syndic demeureront inchangés sauf décision de modiofication volontaire faisant suite à des concertations internes.
Celles ci avaient commencé dans certains ensembles. Elles ont été suspendues dans l'attente du décret. Au mieux, elles vont reprendre.
Certaines associations ont laissé tomber la question.
D'autres n'ont pas été en mesure de présenter un projet ficelé.
Les locataires continueront de bénéficier de moyens de contrôle de la gestion qui ne sont pas à la portée des copropriétaires. Je n'en veux pas aux locataires  Mais je trouve la situation curieuse 
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hes
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450 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 17:11:56
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Cher JPM,
l'exclusion de co-lotis de l'assemblée était permise par l'article 20 de l'ancienne loi de 1865 ainsi rédigé:
Article 20
L'acte constitutif de chaque association fixe le minimum d'intérêt qui donne droit à chaque propriétaire de faire partie de l'assemblée générale.
Les propriétaires de parcelles inférieures au minimum fixé peuvent se réunir pour se faire représenter à l'assemblée générale par un ou plusieurs d'entre eux, en nombre égal au nombre de fois que le minimum d'intérêt se trouve compris dans leurs parcelles réunies.
L'acte d'association détermine le maximum de voix attribué à un même propriétaire, ainsi que le nombre de voix attaché à chaque usine, d'après son importance, et le maximum de voix attribué aux usiniers réunis.
Cet article n'a pas été repris par l'ordonnance et le décret ne permet pas de fixer un seuil pour les ASL, seulement pour les ASA.
Sans l'intervention de la Loi, il ne peut, à mon sens, être fixé un seuil pour empêcher l'accès à l'assemblée d'un membre qui cotise aux charges. Ce serait contraire aux principes élémentaires du droit.
Reste l'obligation d'être représenté par le syndic de la coprop, peut on prévoir une représentation forcée ? Je ne pense pas.
Interessant débat, que, vous le constatez, je souhaite appronfondir avec vous tous.
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Edité par - hes le 08 mai 2006 17:16:05 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 22:57:21
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L'article 20 de la loi était dans le titre III consacré aux ASA.
Il ne s'appliquait donc pas aux ASL.
D'autre part les restrictions d'accès aux assemblées de l'ASL dans les grands ensemble ne sont pas liées à un intérêt minimum, mais à la règle qui impose aux syndicats de copropriétaires d'être représentés par leurs syndics.
Cette règle, fort contestable, continuera à s'appliquer et on pourra continuer à l'insérer dans des statuts.
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Edité par - JPM le 08 mai 2006 23:45:51 |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 07:25:18
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Je suis désolé cher JPM
Mais l'article 20 relevait du titre IV de la Loi de 1865 de portée générale ASA + ASL "De la représentation de la propriete dans les assemblées générales et des syndics"
Il n'y a aucune règle imposant la représentation des copropriétés par leur syndic dans les assemblées des ASL.
Sauf pour les AFUL (L.322-9-1 du Code de l'urbanisme) |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 09:02:17
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Voilà mon "interprétation"
1) une ASL a pour objet de gérer les espaces et équipements communs à tous les lots d'un lotissement,
2)dont la conservation est nécessaire à l'USAGE des lots
3)le fonctionnement d'une ASL est fixé par ses STATUTS, dont les dispositions doivent être en conformité avec les dispositions légales et réglementaires (code civil, code de l'urbanisme, règles approuvées du lotissement si elles existent)
4)si les statuts contiennent des dispositions en contradiction avec ce cadre légal, ces "clauses" sont réputées non écrites
5) quand les lots de lotissement sont propriétés indivises gérées en copropriétés selon la loi du 10 juillet 1965, les dispositions légales encadrant le fonctionnement de ces copropriétés impliquent que leur représentant légal EST LE SYNDIC, ou LE MANDATAIRE légalement désigné par l'assemblée générale pour la représenter dans les circonstances définies par le vote
6) le pouvoir de voter en AG de l'ASL est donc au syndic de la copropriété établie sur un lot de lotissement ou au mandataire légalement désigné
7) seul le syndicat de copropriétaires de la copropriété figure sur la liste des propriétaires co-lotis tenue à jour par le directeur du syndicat de l'ASL (comme seul il figure sur le relevé de propriété du sol tenu par le cadastre, base des impôts FONCIERS)
8) cependant les copropriétaires (membres indirects de l'ASL) peuvent être directement convoqués (et informés) à l'AG de l'ASL à laquelle il est souhaitable qu'ils assistent, sans droit de vote direct
9) ils se réuniront en assemblée générale préalable pour donner les consignes de vote à leur représentant
dans les grands lotissement comportant des centaines de lots qui tous PEUVENT faire l'objet de "divisions en jouissance" selon la loi du 10 juillet 1965, on ne peut agir autrement si l'on veut éviter la pagaille totale
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hes
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450 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 11:10:12
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Il ne faut pas confondre ce que l'on souhaite
ce que l'on pense être les bonnes manières
et la réalité juridique.
Ce ne sont pas les copropriétés qui sont membres des ASL, mais les copropriétaires. (Conception confirmée par l'arrêt du 9.12.1998 de la Civ. 3 )
Donc le droit de vote appartient à chaque copropriétaire. Aucune règlementation impose que le syndic soit réputé mandataire de tous les copropriétaires.
Le mandat est de toute façon toujours révocable (2004 Code civil) et doit qui plus étre accepté par la mandataire (quid si le syndic ne l'accepte pas ?)
La fiction juridique consistant à consédérer les coprop comme n'atteignant pas le seuil mini ne tient plus désormais.(voir plus haut)
Tous les statuts prévoyant la représentation par le syndic doivent donc être changés. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 11:29:45
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Ce qu'indique Mout Citation :
7) seul le syndicat de copropriétaires de la copropriété figure sur la liste des propriétaires co-lotis tenue à jour par le directeur du syndicat de l'ASL (comme seul il figure sur le relevé de propriété du sol tenu par le cadastre, base des impôts FONCIERS)
8) cependant les copropriétaires (membres indirects de l'ASL) peuvent être directement convoqués (et informés) à l'AG de l'ASL à laquelle il est souhaitable qu'ils assistent, sans droit de vote direct
9) ils se réuniront en assemblée générale préalable pour donner les consignes de vote à leur représentant
est le régime qui serait souhaitable? Mais la pluparts des statuts d'ASL ne vont pas dans ce sens.
D'autre le 7 est inexact. Il est archijugé que le syndicat des copropriétaires n'est pas membre de l'ASL. Ce sont bien les copropriétaires qui sont membres.
Et pour 9, l'assemblée générale préalable est maintenant imposée pour les assemblées d'unions de syndicats, mais n'est prévue ni par le régime légal des ASL (ancien ou nouveau), ni malheureusement par les statuts.
Et pour Hes : Tous les commentateurs de l'ordonnance admettent que la clause imposant la représentation des copropriétaires par leur syndic, - très néfaste -, demeure parfaitement licite.
Quants au seuil, personnellement, je n'ai jamais vu ce genre de clasue dans des statuts d'ASL.
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 14:30:43
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DESIR ou REALITE : c'est tout le problème!
La réalité c'est que le sol du LOT DE LOTISSEMENT est propriété de l'INDIVISION machin, représentée par
Mr ou Mme X (=MANDATAIRE désigné d'un commun accord)
Ce MANDATAIRE agit pour le compte de l'indivision qui agit ainsi d'une seule voix, sans FRACTIONNER son action ou son avis.
Que l'indivision résulte d'une succession, ou de la gestion d'un bien en copropriété pour division en jouissance, le problème est le même : le bien est UNE UNITE FONCIERE indivisible foncièrement (sans jeu de mot)
D'ailleurs personne ne conteste que les CHARGES de LOTISSEMENT soient fixées par LOT de LOTISSEMENT : c'est le fondement du cahier des charges, document contractuel qui répartit les charges d'entretien des espaces communs entre les CO-LOTIS "repérés" par LOT de LOTISSEMENT à qui est AFFECTE des TANTIEMES de CONTRIBUTION (et non de propriété).
Les charges de lotissement sont d'ailleurs dues par le "LOT" quel que soit son propriétaire, l'acquéreur succédant au vendeur, en cas d'impayé.
DESIR ou REALITE? REALITE!
Dans une copropriété, les copropriétaires doivent NECESSAIREMENT désigner UN SYNDIC qui sera chargé d'exécuter les décisions d'AG, "es qualités au nom du syndicat de copropriétaires de l'immeuble "machin" situé à Trifouillis."
Qu'est-ce que le 3SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES"?
"c'est en fait le terme qui désigne l'ENSEMBLE des copropriétaires (on parle généralement de la "copropriété".
...
Le syndicat des copropriétaires EST UNE PERSONNE JURIDIQUE DISTINCTE de celle de ses membres. Il bénéficie donc de POUVOIRS PROPRES (il peut agir en justice, ...)mais en contrepartie, il peut voir sa responsabilité engagée DISTINCTE DE CELLE des COPROPRIETAIRES
..."
Le syndic n'est ni un salarié ni un prestataire de services, mais le MANDATAIRE des copropriétaires: il représente DONC LE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES"
Citation du PARTICULIER 980b décembre 2004 "le guide du copropriétaire"
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hes
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450 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 15:52:18
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Le syndic représente de droit le syndicat des copropriétaires dans les domaines relevant de ce syndicat.
Par définition, le domaine de l'ASL est distinct, sinon, il n'y aurait pas deux organes.
Le syndic n'a donc aucun rôle légal dans les domaines relevant de l'ASL.
Le syndidcat de copropriété, personne juridique distincte, n'est pas membre de l'ASL, donc le syndic ne peut avoir aucun rôle. Quand bien même il représenterait (par le jeu du mandat) les copropriétaires, il les représenterait individuellement.
Sauf dans les AFUL bien sur, par application de l'article L.322-9-1 du Code de l'Urbanisme.
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Edité par - hes le 09 mai 2006 17:18:02 |
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