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 Sujet  |
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CMOI69
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 03 mai 2006 : 10:26:06
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Bonjour
J'aurai besoin d'un conseil car pour la première fois le Syndic nous envoi pour l'année 2005, l'état détaillé des dépenses. Et je me rends compte qu'entre autre pour l'EDF. Le calcul selon les bâtiments est sur 12 mois (de Septembre 2004 à Septembre 2005) et sur d'autres bâtiments sur 14 mois (de septembre 2004 à novembre 2005). Est ce normal ???
En 2005 ne doit on pas payé les charges du 01/01/2005 au 31/12/2005.
Merci de bien vouloir m'éclairer nous avons l'A.G samedi.
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 11:25:03
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Reprenez votre décompte de l’an passé… A quel mois s’arrête le décompte EDF du batiment A et idem pour batiment B… ?
N'hésitez pas à vous rapprocher de votre conseil syndical... il saura vous répondre...
Lo |
Edité par - Lo_ le 03 mai 2006 11:26:09 |
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CMOI69
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 11:38:11
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Citation :
Initialement entré par Lo_
Reprenez votre décompte de l’an passé… A quel mois s’arrête le décompte EDF du batiment A et idem pour batiment B… ?
Le problème est que l'année dernière nous n'avions pas eu le détail, nous n'avions que le solde
Citation :
N'hésitez pas à vous rapprocher de votre conseil syndical... il saura vous répondre...
Lo
Malheureusement nous ne pouvons avoir confiance en eux, car dans notre Copropriété c'est magouille et compagnie. C'est d'ailleurs ce que nous essayons de prouver.
Mais n'y a t'il pas de règle comptable comme pour une entreprise ??
Merci de votre réponse |
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rogytgyt
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 22:59:22
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cela s'appelle de la cesure des exercices, du cut off.
Les charges doivent couvrir les dépenses réelles (suite a des relevés) ou estimées (par une règle de 3 pour faire simple ou par comparaison avec l'an passé) jusqu'au 31.12...
concretement, si votre derniere facture couvre la periode janvier-octobre, il faut enregistrer une charge estimee (facture non parvenue) de par exemple 2/10eme de cette facture ou toute autre meilleure estimation
Si la facture concerne octobre-fevrier, il ne faut prendre que 3/5eme du total de la facture.
voili voilou...
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CMOI69
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 08:40:42
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Merci de votre réponse. Et donc concrétement ils n'ont pas le droit de procéder de cette façon ? Car on a créé une association de copropriétaire pour les contrer et on est à la recherche de toutes leurs défaillances.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 09:52:02
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Je vous souhaite viovement d'avoir d'autres problèmes plus importants à contrer pour justifier l'existence de l'association.
Il serait plus utile d'appuyer les démarches effectuées auprès de certains fournisseurs dont EDF, Eau et autres pour harmoniniser les relevés et facturations avec les besoins spécifiques de la gestion immobilière.
Les règles applicables aux engagements ne seront impératives qu'à partir du 1er janvier 2007 et il ne sera pas toujours facile d'estimer justement les engagements à passer.
Jusqu'à présent les bons syndics passaient déjà des engagements pour respecter le principe du rattachement des charges à l'exercice. On leur reprochait bien entendu de passer des dépenses non facturées 
Il vaut mieux parler d'engagements ou de FNP (factures non parvenues) que de cut-off.
Il est bien sur préférable de passer l'EDF de janvier à décembre plutot que de septembre N à septembre N + 1. Le montant ne sera pas très différent et il y aura toujours une régularisation pendante si les relevés sont faits en septembre.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 09:53:10
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Je ne suis pas un spécialiste de la compta (je serais le 1er à le savoir), mais il me semsble qu'il y a là une confusion avec la comptabilité d'une entreprise, d'une assoce.
Contrairement à celle de ces groupements, la comptabilité du syndicat est cyclique, avec un arrêté des comptes annuel.
Pour faire simple, le syndicat démarre à 0 et termine à 0 alors qu'il y a continuité pour la comptabilité des entreprises, des assoces.
Je ne vois donc pas de place pour une imputation "dépense" dans la compta d'une règle de 3 sur une facture à venir, sur une estimation. Pour un prévisionnel, peut être, pas pour la compta. Il faut une pièce, une facture !
Pour les factures EDF, elles comprennent la consommation passée et l'abonnement pour la période à venir. Si votre exercice comptable se termine le 31.12.05, la facture reçue le 18.12.05 .. ou le 05.01.06, qui porte sur l'exercice 2005 sera imputée sur 2005, période des consommations.
Peu importe la part abonnement qui est sur décembre 05 et janvier 06, par exemple...
Sachant que vous avez (par exemple) 4 factures par an, c'est l'imputation de ces 4 factures qu'il convient de vérifier ... S'il n'y en a que 3, il y a un problème .. s'il y en a 5 aussi !!!
Ce qui me semble important ici c'est la continuité des périodes. Vous pouvez avoir 12 mois sur tel compteur et 14 sur un autre, 1 des factures sur 2 mois ayant été 'oubliée' l'exercice précédent.
Car il ne s'agit pas d'imputer 2 fois la même facture, l'une sur le 4° trimestre 2004 par exemple, facture datée du 10.01.2005 pour consommation Oct-Déc.04, facture passée aussi sur le 1°trimestre 2005 au prétexte qu'elle est du 10.01.2005 et qu'il y a l'abonnement janv-mars.05 !!
Plus difficile à repérer sont ces factures pour prestations "à cheval". Je pense aux contrats d'assurance, imputée à la date de l'avis, mais surtout aux travaux compris dans le budget prévis qui concernent l'exercice 2005 pour lesquels vous avez des facturations en février ou mars 2006.
C'est ici qu'il convient d'ouvrir l'oeil : imputation de la dépense sur exercice 2005 ... mais factures qu'on retrouvera lors du contrôle en mars 2007 avec imputation sur exercice 2006 (normal, des factures de mars 2006 c'est pour 2006  !).
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CMOI69
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 10:19:15
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Initialement entré par JPM
Je vous souhaite viovement d'avoir d'autres problèmes plus importants à contrer pour justifier l'existence de l'association.
Pour information nous avons créé l'associattion car notre copropriété est géré par un syndic, un conseil syndical, et des sociétés débitrices d'environ 1 000 000 €. Tous ce petit monde en accord mutuel fond passer des résolutions en A.G d'augmentation de budget énorme (exemple 500 000 €) et les milièmes des copropriétaires contre les Sociétés ne font pas le poids  Des actions en justice pour la saisie des biens des Sociétés sont "soit disant" en cours mais cela fait plusieurs années qu'elles n'aboutissent pas.
Et ceci dit en passant l'Association essai de trouver un avocat pour nous défendre mais comme par hasard personne ne veut le dossier  . Donc vous comprendrez qu'il ne s'agit pas que d'un problème d'EDF...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 16:13:13
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CMO 169 Je suis parti sur le problème que vous avez indiqué !
Avant de venir au gros morceau je signale à Gedehem qu'il fait erreur avec Citation :
Pour faire simple, le syndicat démarre à 0 et termine à 0 alors qu'il y a continuité pour la comptabilité des entreprises, des assoces
Bien au contraire, le principe de la continuité comptable s'applique en copropriété. Il va s'appliquer plus encore avec le nouveau régime qui est soumis à la procédure d'engagement juridique.
S'il est vrai que le syndicat va de zéro à zéro, c'est au niveau de ce qu'on appelle habituellement le " résultat ", notion qui n'existe pas chez nous. Mais il n'empêche qu'il y a quand même un solde.
Après répartition des charges, le solde N est effectivement 0, et le solde à nouveau de N + 1 sera aussi 0.
Mais (2 + 3 + 5) - (1 + 7 + 2) = 0.
Et 2, 3, 5 au crédit, 1, 7, 2 au débit, sont des soldes pendants au 31/12 N qui vont passer au 01/01 N + 1 comme à nouveau. C'est bien la continuité.
Depuis de nombreuses années les bons syndics passent en engagements des factures non reçues concernant les unes N exclusivement, les autres N pour 2 mois, N+1 pour 4 mois, quand il s'agit d'une dépense évidente et dont le montant peut être estimé (une redevance de contrat d'entretien par exemple). Ils passent 2/6 en N et reportent 4/6 sur N+1.
Ce mécanisme sera désormais imposé. Il ne s'agit pas vraiment d'engagements juridiques, imputés à la date de l'ordre de service, mais tout simplement de " Factures non parvenues " (FNP).
Pour revenir à CMO 169. Personne ne veut le dossier parce qu'il est présenté par une association qui n'a aucune qualité pour le présenter !!!
Votre syndic vous dit que des procédures ont été engagées. Il y a un aovat du syndicat.
Il faut que le CS demande à cet avocat un point précis de la situation des dossiers de recouvrement, avec indication des jugements rendus et des mesures d'exécution diligentées. Il peut le rencontrer, avec ou sans le syndic.
Dans ce cas, s'il y a eu saisie immobilière, il a fallu auparavant une autorisation de l'assemblée.
Le conseil syndical peut consulter les dossiers au cabinet du syndic. Il peut se faire remettre des photocopies des pièces les plus importantes et notamment des jugements et arrêts, ainsi que de lettres relatives aux mesures d'exécution.
Il est exact que certaines procédures sont longues. Elles sont plus longues encore quand elles ont été engagées un ou deux ans après la date indiquée par le syndic. Celà arrive, sans prétendre ici que tel est le cas pour votre syndic.
Il faut agir dans le cadre strict de la copropriété et de ses organes légaux : assemblée et conseil syndical. Vous pouvez laisser tomber l'association qui ne peut rien vous apporter.
Si par ailleurs l'avocat du syndicat est également l'avocat personnel du syndic, il peut y avoir opposition d'intérêt si la responsabilité du syndic est susceptible d'être engagée, ce que je n'affirme bien sur pas. Mais, dans ce cas il faut impérativement changer d'avocat pour le syndicat.
Un point à vérifier facilement à la conservation des hypothèques : le syndic at-il fait inscrire l'hypothèque du syndicat à l'apparition des premiers débits importants ? A-t-il fait évoluer la garantie hypothécaire au fur et à mesure de l'augmentation des sommes dues ? Y-a-til trace d'un commandement de saisie immobilière ? etc. etc.
Laissez tomber aussi la facture EDF et occupez vous de celà
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CMOI69
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 16:53:10
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Merci JPM pour vos précieuses informations.
Je vais essayer d'en savoir un peu plus concernant les procédures en cours mais ce n'est pas simple car le Conseil Syndical semble y trouver aussi son intérêt à ce que cela traine .Pour info il a été nommé grace principalement au millième des 3 Sociétés débitrices qui représentent 44% des millièmes de l'ensemble de la copropriété. Et qui sont biensûr présente à chaque A.G
L'avocat du Syndic et le même que l'avocat du Syndicat.
De plus l'A.G a eu lieu et le Syndic n'a pas eu le Quitus n'y l'approbation des comptes !!!
Grâce aux alertes émises par l'Association auprès des copropriétaires cette année plus de monde et plus de pouvoir était présent par rapport aux autres années (Je précise qu'il s'agit d'une copro dans une station balnéaire, donc peut de résident à l'année) |
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