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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
 Posté - 04 mai 2006 : 20:30:45
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Bonjour.
Hypothèse 1 : un Syndicat Secondaire (copropriété dûment scindée en syndicats secondaires par le RC) décide du ravalement de la façade de son bâtiment. Le Syndicat Secondaire en question, habilité à en décider, dépend, selon le RC, de l'autorisation du Syndicat Principal.
Question : en cas de refus d'autorisation du Syndicat Principal, le Syndicat Secondaire (ayant accepté les travaux à la majorité lors de son AG propre) peut-il recourir contre la décision du Syndicat Principal (puisque doté de la personnalité civile) ? Question subsidiaire si négatif : à quoi sert ce "pouvoir" de décider en AG, par Syndicat Secondaire, si les décisions prises peuvent être rejetées par le Syndicat Principal ?
Hypothèse 2 : Malgré l'existence de Syndicats Secondaires conformément au RC, une copropriété fonctionne, sans intention malicieuse (par méconnaissance), comme s'ils n'avaient jamais existé. Lors d'une AG du Syndicat Principal, une décision de travaux touchant tous les bâtiments (donc les Syndicats Secondaires), par exemple un ravalement, est votée/acceptée, sous le régime de l'article 24 (travaux d'entretien et non d'embellissement).
Question : quels sont les recours des Syndicats Secondaires opposants (la majorité des copropriétaires composant un Syndicat Secondaire, si, par exemple, une AG concernant ce dernier s'était tenue, conformément au RC, aurait rejeté la résolution pour son propre bâtiment) ?
Merci d'avance pour votre éclairage.
Kopro
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 00:51:37
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Sur 1 : un syndicat secondaire peut décider seul le ravalement de ses façades mais doit néanmoins respecter l'aspect esthétique général de la copropriété. Pour assurer le respect de cette obligation, le règlement de copropriété peut prévoir un droit de contrôle de l'ensemble des copropriétaires. Accessoirement les modalités d'exécution du ravalement peuvent poser quelques problèmes à régler. Mais le droit de contrôle du syndicat principal est réduit.
Sur 2 : l'organisation en syndicats secondaires est faite pour qu'on la respecte. Il faut voir s'il existe sur ce point une clause particulière du règlement de copropriété, et également si, par exemple, une injonction de ravaler a été délivrée pour l'ensemble.
La jurisprudence admet, dans certains cas, - il s'agit généralement de procédures contentieuses -, la possibilité de reconnaître une compétence étendue au syndicat principal.
Si, en l'occurence, le ravalement est administrativement obligatoire, les décisions ne peuvent porter que sur les modalités.
On comprend quand même mal que les copropriétaires n'aient pas réagi à cette procédure qui devait attirer leur attention.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 09:52:47
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ce n'est pas parce que vore réglement de copropriété prévoit l'existence des syndicats secondaires, qu'ils sont forcément actifs.
si votre syndicat secondaire n'a pas fonctionné précédemment, c'est à dire avecla nomination d'un syndic, la tenue de l'AG....., il faut le réactiver!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 11:07:54
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sur le 1), JPM a dit ce qu'il y avait à dire. On peut juste rappeler qu'un syndicat secondaire, comme son nom l'indique, fonctionne dans le cadre général du RDC du syndicat principal. Le RDC du 'principal' peut donc tout à fait apporter des restriction aux 'secondaires' pour le maintien et la préservation de l'immeuble initial (aspect extérieur de l'immeuble, par exemple).
Sur le 2) : Si le RDC du principal peut imposer des règles pour le respect de l'harmonie de l'ensemble immobilier, il ne peut imposer un ravalement à un syndicat secondaire, en dehors d'une décision administrative qui s'impose à tous.
Mais dans ce dernier cas, ainsi que le précise JPM, le (les) syndicat ne peut décider que des modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires.
Quid de chaque syndic, de chaque CS de ces syndicats secondaires ??? Quid d'AG qui doivent voter le budget prévisionnel, approuver les comptes ?? .....
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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 14:58:12
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Je précise les points suivants :
Point 1)
Tout le monde semble d’accord : la décision du Syndicat Secondaire doit s’appliquer sans que le Syndicat Principal puisse s’y opposer, sous réserve de son autorisation après que le contrôle de ce dernier permette de clairement statuer que le Syndicat Secondaire respecte notamment l’harmonie et le RC, ou que la décision prise est réellement de son ressort (RC, à nouveau).
Point 2)
La Copropriété est bien composée de Syndicats Secondaires dont les prérogatives sont, je cite «Chaque syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment pour lequel il est constitué, ainsi que le fonctionnement des services et équipements communs propres à ce bâtiment. Il assure également le respect des dispositions du règlement de copropriété qui relèvent de l'intérêt particulier des copropriétaires de chaque bâtiment, ainsi que des délibérations de ses assemblées.
Chaque syndicat secondaire est habilité à procéder au ravalement du bâtiment dont il assure la gestion, sous réserve de respecter l'harmonie générale du groupe immobilier et de l'autorisation du syndicat général.
Toutefois, le syndicat principal est seul compétent pour décider le ravalement général des façades.»
JPM :
Injonction : aucune à l’horizon.
Manque de réaction : probablement qu’aucun copropriétaire n’a pris le temps de lire attentivement le RC et les organes désignés ne l’ont certainement pas lu non plus. Et chaque copropriétaire s’est reposé sur la (bonne) gouvernance des organes. Et… Et… Et…
Ensuite, une fois que les choses sont installées…
Nefer :
Le RC ne prévoit pas seulement l’existence de Syndicats Secondaires, mais les institue très clairement. Quelles sont les conséquences de leur non activation (passée) ?
Hypothèse :
- Copropriété d’une dizaine de bâtiments représentant 50 personnes.
- Entente bonne, voire très bonne (si j’en juge par certains témoignages éloquents lus ici où là sur le présent Forum).
- Tolérance et respect mutuels.
- Comptes biens tenus par un Syndic professionnel.
- Seul un Conseil Syndical "principal" est institué par le RC.
- Les Conseils Syndicaux "secondaires" peuvent être créés sur décision des AG de ces Syndicats "secondaires".
Affirmations :
A) Le même Syndic peut être désigné pour chacun des Syndicats Secondaires (si telle est leur propre décision).
B) La comptabilité actuelle, détaillant par copropriétaire et par Syndicat Secondaire, tant les charges que la répartition du fonds pour travaux futurs, peut être maintenue en l’état.
C) Une assemblée générale commune (en ce qui concerne le moment et le lieu de réunion) peut subsister, en veillant à bien distinguer les présences, pouvoirs et majorités, par Syndicat Secondaire et pour le Syndicat Principal.
D) Du côté « processus », il s’agira bien de n assemblées générales, dont chacune d’elles disposera de son propre ODJ, avec ses propres résolutions à voter par les copropriétaires des Syndicats Secondaires concernés.
E) Un président de séance, pour chaque Syndicat Secondaire + un pour le Syndicat Principal doivent être désignés. Le Syndic commun peut être désigné en qualité de secrétaire par chaque Syndicat Secondaire et pour le Syndicat Principal.
F) Les résolutions portant sur les parties communes à tous les Syndicats Secondaires, ou sur les décisions précédemment prises par les Syndicats Secondaires lors de « leur assemblée » (contrôle soulevé au point 1 de mon premier message), sont traitées par tous les représentants de la copropriété, en suivant l’ODJ de l’AG du Syndicat Principal.
G) Un pv pour chaque Syndicat doit être établi et remis uniquement à qui de droit.
Où est (sont) l'(les) erreur(s) ?
Bon courage pour la lecture, et merci de votre intérêt.
Kopro |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 19:19:00
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En lecture très rapide, j'en vois déja une :
"Les Conseils Syndicaux "secondaires" peuvent être créés sur décision des AG de ces Syndicats "secondaires".
Un CS est obligatoire, sauf décision de l'AG de ne pas en instituer ...(avant dern.alin L.art.21. Décision de ne pas en instituer : double maj.art.26 !!!
Quid d'une décision d'AG d'un secondaire de ne pas instituer son CS à cette majorité ??... |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 21:04:06
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| Quel intérêt à un syndicat secondaire ? Voilà qui me conforte dans mes idées : c'est une usine à gaz d'aucune utilité |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 00:51:00
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Il y a plusieurs insuffisances ou erreurs de rédaction dans le RC.
1) Sur les ravalements : la compétence du syndicat principal pour le ravalement général des façades ne trouve un fondement que dans le cadre d'une opération prescrite par l'Administration, même avant mise en demeure. A l'ordinaire, la clause du règlement donne cette mention.
Mais, dans la pratique, il est bien évident qu'une opération commune est une bonne solution. Il faudrait seulement y mettre les formes.
2) Sur la plan juridique, les assemblées groupées syndicat principal + sqyndicats secondaires sont annulables sans difficulté. C'est la position formelle et constante de la jurisprudence. Si personne ne dit rien celà passe si certaines précautions ont été prises
un procès verbal pour chaque syndicat principal et secondaire
une feuille de présence idem
un président idem. C'est là que le bât blesse souvent 
S'il y a un contestataire, il vous flanque tout par terre, y compris les décisions pour un ravalement déjà engagé et à moitié payé 
C'est un point que le législateur devrait revoir car on peut faire des assemblées groupées d'excellente qualité.
Les conseils syndicaux secondaires sont obligatoires. Point c'est out. Dans la pratique le ou les représentants du syndicat secondaire au conseil syndical principal sont des membres du conseil syndical secondaire.
A signaler aussi que les charges communes générales du syndicat principales doivent être réparties par le syndic principal entre tous les copropriétaires et recouvrées par lui dans intervention des syndics secondaires.
Or une pratique courant est que le syndic principale répartit globalement entre les bâtiments secondaires et laisse ensuite les syndics secondaires faire leur cuisine.
Mauvaise surprise quand un débiteur important fait déclarer irrecevable un recouvrement effectué par le syndic secondaire et comportant des charges principales.
Kopro, vous allez nous dire qu'on vient mettre le brin dans un groupe qui marche bien. C'est vrai ! Quand certaines pratiques irrégulières (mais honnêtes) fonctionnent bien on peut continuer mais il est bon de savoir que la loi dit le contraire
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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 10:49:47
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JPM :
Rien ne vaut une bonne entente... dans un cadre juridique parfait, effectivement.
Mon message précédent faisait état d'une organisation de plusieurs AG en un seul lieu, et un seul moment, mais non d'une AG groupée. Je m'explique : le déroulement que j'imaginais est le suivant (simulation) :
Mesdames et Messieurs,
Nous sommes tous réunis ce jour et allons tenir, syndicat secondaire après syndicat secondaire, l'assemblée générale les concernant.
Les feuilles de présences ont été complétées individuellement par syndicat secondaire et les pouvoirs ont été dûment inscrits par syndicat secondaire.
Il en a été de même pour le syndicat principal.
Nous rappelons que les convocations aux AG ont été notifiées par syndicat secondaire et chacun des syndicats a son propre ordre du jour.
Il en a été de même pour le syndicat principal.
Pendant le déroulement de l'AG du premier syndicat secondaire, nous prions les représentants des autres syndicats secondaires de ne pas intervenir et de ne pas perturber son bon déroulement.
Merci d'être particulièrement attentifs aux délibérations des autres syndicats secondaires car, à la fin des AG des syndicats secondaires, nous tiendrons notre AG du syndicat principal.
Ouverture de l'AG du syndicat secondaire n° 1
Election du Président de l'AG du syndicat secondaire n° 1
Election du Secrétaire de l'AG du syndicat secondaire n° 1
Le Président confirme, après l'avoir signée, que la feuille de présence du syndicat secondaire n° 1 est conforme, que les pouvoirs valables ont été dûment enregistrés et que les points à l'ODJ vont être traités.
Résolution 1 ...
Résolution 2...
Fin AG du syndicat secondaire n° 1. Le Président et le Secrétaire de l'AG du syndicat secondaire n° 1 signent le PV de l'AG.
Ouverture de l'AG du syndicat secondaire n° 2
Election du Président de l'AG du syndicat secondaire n° 2
Election du Secrétaire de l'AG du syndicat secondaire n° 2
Le Président confirme, après l'avoir signée, que la feuille de présence du syndicat secondaire n° 2 est conforme, que les pouvoirs valables ont été dûment enregistrés et que les points à l'ODJ vont être traités.
Résolution 1 ...
Résolution 2...
Fin AG du syndicat secondaire n° 2. Le Président et le Secrétaire de l'AG du syndicat secondaire n° 2 signent le PV de l'AG.
Ainsi de suite avec tous les syndicats secondaires.
Puis :
Ouverture de l'AG du syndicat principal
Election du Président de l'AG du syndicat principal
Election du Secrétaire de l'AG du syndicat principal
Le Président confirme, après l'avoir signée, que la feuille de présence du syndicat principal est conforme, que les pouvoirs valables ont été dûment enregistrés et que les points à l'ODJ vont être traités.
Résolution 1 ...
Résolution 2...
Résolution 3 : autorisation à donner au syndicat n° 2 de procéder au ravalement des façades du bâtiment n° 2, conformément à leur décision prise lors de leur AG du xx.xx.xx
Résolution 4...
Fin AG du principal. Le Président et le Secrétaire de l'AG du syndicat principal signent le PV de l'AG.
Tenue des conseils syndicaux secondaires et principal : même approche et même organisation.
Cette solution, à mes yeux, a les avantages suivants :
Moindre perturbation par rapport à l'existant (bancal en l'état) pour les participants
Rationalisation des coûts
Motivation des participants (je ne me déplace qu'une seule fois, je suis au courant de tout et je peux prendre mes décisions en toute connaissance de cause)
Partage des expériences et des expertises individuelles (conseils syndicaux)
Coordination de travaux et économies d'échelle
Une bonne gestion de copropriété, le respect constant du cadre juridique ou du RC, la gestion des comptes et leurs contrôles, la planification sur le long terme des travaux exigent du temps, des compétences et une volonté à s'investir. Généralement, peu de gens sont prêts à donner de leur personne (trop occupés, manque d'intérêt, de connaissances etc.).
Pour cela, je me dis qu'il est souhaitable de rendre le plus simple possible aux copropriétaires des choses, sur le fonds, extrêmement complexes... (il suffit de parcourir notre Forum pour en juger). Voilà le pourquoi de ma proposition d'organisation.
Est-ce que sous la forme précise proposée ci-dessus, l'organisation est conforme à la Loi et non contestable ?
(Désolé pour le roman : j'espère avoir ainsi expliqué clairement mon idée d'organisation).
Bonne journée à toutes et tous
Kopro |
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