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greenfire
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 Posté - 04 mai 2006 : 21:17:43
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Bonjour
Je rencontre actuellement un problème avec un appartement acheté fin 2005
que j'ai mis en gestion locative auprès d'une agence (Ges...m)
Le syndic est Ges...m et l'agence Ges...m également....
Début janvier, le syndic me réclame 380 euros de frais de mutation que je
refuse de payer en invoquant les décisions de la cour de cassation
(suivant certaines recommandations de trouvées sur internet)
N'ayant plus eu de nouvelles pendant 2 mois j'ai pensé que le syndic avait
cédé, ce n'était pas le cas.
En effet : je recois fin avril un compte rendu de gestion (de la part de
l'agence) qui mentionne :
- les loyers encaissé par l'agence à mon crédit
- les frais de mutation facturé par le syndic à mon débit.
Sans me le dire n'y m'aviser, Ges...m a donc fusionné mon compte au syndic
avec mon compte de propriétaire à l'agence afin de pouvoir toucher les
frais de mutation que je refusais de payer.
J'ai deux questions :
1- indépendemment du fait que les frais de mutation sont abusifs, est-ce
que la "fusion" de mes comptes syndic et agence est légale ???!! Si non
quels sont les textes que je peux invoquer ?
2- j'ai compris que les frais de mutation demandé à l'acheteur d'un bien (que je suis) par le syndic ne sont pas légaux. Dois-je néanmoins vérifier dans le règlement de copropriété que ces frais n'ont pas été prévus ? Quels sont les arrêts / articles de loi que je peux invoquer pour contester la facturation des frais de mutation (sachant que je suis acheteur et non vendeur) ?
Merci bcp à tous pour votre aide
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 09:14:18
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dans votre cas il ne s'agit pas de "fusion" de comptes,mais, vous avez probablement autorisé le syndic à adresser vos appels de fonds (votre compte "copropriétaire") à votre mandataire (le gérant) qui se trouve être la même société.
donc l'un a réglé la facture de l'autre.
si les appels de fond vous avaient été adressé directement à votre domicile, vous auiez vu que cette somme était bien inscrite à votre débit et vous auriez pu régler, en y joignant un courrier, uniquement le montant que vous ne contestiez pas. |
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greenfire
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 10:48:16
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Merci pour votre réponse
Effectivement en relisant le contrat de gestion, je m'aperçois que j'ai autorisé l'agence à régler les charges liées à l'appart (dont les charges au syndic je suppose)
Ce qui m'étonne néanmoins c'est qu'avant mon refus de payer ces 380 euros, les appels de fonds m'étaient adressés directement à mon domicile et indépendemment de la comptabilité liée à la gestion locative.
Voici un extrait du mandat de gestion :
<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
Le Mandant autorise le Mandataire à accomplir pour son compte et en son nom, tout acte d’administration entrant dans le cadre des conditions du présent mandat et de ses annexes énumérées ci-dessous :
• PRESTATIONS DE GESTION COURANTE :
GESTION ADMINISTRATIVE
Déterminer les conditions de location, signer tous baux et accords de les prolonger, faire dresser les états des lieux, réviser les baux, gérer les dédites et congés, consentir ou s’opposer à toute cession de baux ; souscrire, signer ou résilier tout contrat notamment d’assurance ; représenter le Mandant ou le faire représenter aux assemblées générales de copropriété, auprès des associations de locataires, auprès des organismes privés ou publics ; embaucher et congédier, dans les immeubles en pleine propriété pour le compte du propriétaire, le personnel chargé de l’entretien et du nettoyage de l’immeuble, fixer les salaires et les conditions de travail.
Dans le cas de délivrance du congé par le locataire, le Mandant dispense le Mandataire de l’envoi, par lettre recommandée, de la notification prévue à l’article 77 du décret 72678 du 22/07/72 sur les locations nouvelles.
GESTION COMPTABLE
Appeler et encaisser tous loyers, charges, dépôt de garantie et indemnités d’occupation, percevoir indemnités d’assurances, provisions et plus généralement toutes sommes ou valeurs relatives au bien , donner quittance, payer les charges, factures diverses et travaux de copropriété, acquitter sur demande expresse du Mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, récupérer les charges et réparations locatives, établir un compte de gestion suivant la périodicité convenue, présenter un état précis des recettes et dépenses, déclarer la taxe additionnelle si besoin.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 10:51:05
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Il est bien certain que si le syndic a toujours pu réclamer des honoraires au vendeur, quoiqu'on puisse raconter à cet égard (la loi ENL va d'ailleurs confirmer très certainement cette possibilité, il ne le peut pour l'acquéreur, surtout à ce montant.
De plus le cabinet X (service gestion locative) ne pouvait règler au cabinet X (service copropriété) des honoraires sans votre accord, même si vous n'aviez pas signalé au service gestion locative votre opposition.
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greenfire
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 11:05:18
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Merci
Ayant résolu le problème de la fusion des comptes, je souhaite tout de même récupérer ces frais de mutation
J'ai lu sur plusieurs sites, des références de loi indiquant l'illégalité de tels frais (ex : loi de 1970, arrêts de la cours de cassation etc..) Néanmoins, j'ai lu quelque part que le règlement de copropriété pourrait peut-etre m'être opposé sur ce point.
1- Dois-je, avant de menacer le syndic, vérifier dans le règlement de copropriété que ces frais n'ont pas été prévus ou qu'une décision de l'assemblée générale n'autorise pas de tels frais?
2- S'il s'avère que ces frais ont été prévus dans le règlement de copropriété ou par une décision l'assemblée générale, est-ce que cela peut m'être opposé sachant que je n'était pas copropriétaire au moment de cette AG et que donc ce règlement ou ces décisions s'imposent à moi
2- Quels sont les arrêts / articles de loi que je peux invoquer pour contester la facturation de ces frais de mutation (je rappelle que je suis acheteur et non vendeur) ?
NB : l'immeuble ayant été achevé en aout 05, il n'y a eu qu'une AG en septembre au cours de laquelle le règlement de co-propriété a été adopté.
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Edité par - greenfire le 05 mai 2006 17:32:42 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 18:40:59
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Etes-vous sûr que ce que vous recherchez figure au RC? Ce serait une première! et déguisée , si je peux me permette. Comprenant que l'agence a fait établir un RC en sa faveur!
Car en général, c'est dans le contrat du syndic, à la rubrique "charges particulières" qu'apparait cette somme et ceci se discute -avant si possible par le CS OU BIEN en AG - Ce qui fait que le gestionnaire se retranche devant ce que le syndicat a signé.
Mais j'ai l'impression de comprendre que vous venez d'acheter une multicopropriété construite et gérée par Ge...m. Cela se fait de plus en plus sur la France, chez Fo..a de même. Merci  , j'ai plusieurs MAEVA et c'est quasi ingérable ou plutôt je dirais que les frais du gestionnaire sont plutôt incontrolable.
Donc dans un premier temps, regroupez-vous les quelques copropriétaires et si majorité il y a , changez-vite de syndic dès que possible. UN premier syndic -cad celui du promoteur - est toujours casse-gueule.
Votre avantage actuelle est qu'ils établiront pour vous votre déclaration d'impôts dont les frais de gestions seront déductibles 
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 122 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 18:49:41
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Appeler et encaisser tous loyers, charges, dépôt de garantie et indemnités d’occupation, percevoir indemnités d’assurances, provisions et plus généralement toutes sommes ou valeurs relatives au bien , donner quittance, payer les charges, factures diverses et travaux de copropriété, acquitter sur demande expresse du Mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, récupérer les charges et réparations locatives, établir un compte de gestion suivant la périodicité convenue, présenter un état précis des recettes et dépenses, déclarer la taxe additionnelle si besoin.
Dans ce cas, vous ne verrez passer que les factures de travaux et autres puisque vous avez tout délégué. Il se peut que vous ne soyez même pas convoqué à l'AG et vous verrez à la sortie environ - 11% TOUS LES MOIS !! |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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greenfire
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 16:04:37
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Merci MATHI
J'ai refusé de les payer mais malheureusement il ont été déduits de mes loyers reçus sans que je ne puisse reien faire.
Je vais maintenant tenter de les récupérer grâce aux références que vous citez.
Merci bcp pour votre avis / aides précieux
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 13:30:30
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Ayant résolu le problème de la fusion des comptes, je souhaite tout de même récupérer ces frais de mutation
Je vous souhaite bon courage !!!! Moi je leur ai demandé leur remboursement car ils facturent ces frais mais ne font pas le boulot .... leur méthode a été de tout facturer en double .... 
... et de ne pas répondre aux courriers... Même à un avocat ils ne répondent pas 
croyez-moi changez au plus vite cette situation glauque en commençant à changer de gestion locative illoco et faites du ram dam auprès des autres copro qui doivent être comme vous car l'immeuble est neuf. vous ne vous remettrez pas car vous avez du voter dans leur contrat de syndic qu'ils prélèvent des frais de mutation.... ils font voter des trucs insupportables rendant la gestion incontrolable et là ils ont réponse à tout. c'est comme ça qu'ils s'en sortent. |
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alain_d
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 06 juin 2006 : 20:46:41
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les frais de mutation imputables aux propriétaires lors d'une vente immobilière sont parfaitement illicites de la part d'une agence. Soit! mais lors d'un courrier que j'ai envoyé à une agence immobilière faisant mention du caractère illicite (jugé le 11/10/2005 par décrêt), elle m'a répondu par un nouvel article de loi du 03/05/2006 (article 19a) qui stipule et confirme que les frais de mutation sont autorisés et imputables au propriètaire concerné. Qu'en est-il de cet article ? Existe-t-il vraiment et que dit-il ? Est-ce un procédé d'intimidation et s'applique-t-il bien dans le cas d'une vente?
Pouvez-vous m'en dire plus svp! |
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Azur
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 11:19:28
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Réponse à Alain_D : il s'agit d'un projet de loi (dénommé E.N.L.) dont parle d'ailleurs JPM un peu plus haut.
Pour l'instant ce n'est qu'un projet et non applicable tant que la loi n'est pas promulguée. Normalement, "légalement parlant", ces frais devraient être répartis en charges communes... mais franchement on comprend que ce ne soit pas très populaire, d'où cette proposition d'amendement à la loi ENL qui a été retenue par le Sénat et l'Assemblée nationale.
Il parait que des très hautes instances au Ministère de la Justice conteste cet amendement car contraire tout simplement au droit des contrats (code civil). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 14:41:41
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Je reprends mon refrain en souhaitant qu'il passe sur toutes les plages pendant l'été
Le syndic établit l'état daté au nom et pour le compte du syndicat dont il est le représentant légal et le mandataire
Il a droit à une rémunération de ce chef
Cette rémunération est fixée par le contrat de syndic
Elle est payée par le syndicat au syndic
C'est une dépense effectuée dans le seul intérêt du vendeur
En vertu de l'article 10-1 modifié (à promulguer), il s'agit d'une charge individuelle qui est immédiatement débitée au vendeur
Pas besoin d'approbation de l'assemblée puisque le montant figure au contrat et que l'imputation est commandée par la loi
Le syndic peut donc l'ajouter aux sommes éventuellement dues par le vendeur au syndicat
Elle est payée par le vendeur au syndicat qui se trouve ainsi remboursé.
Il est ainsi plus facile de connaître les honoraires divers perçus par le syndic (les hono de recouvrement subiront le même régime)
Le mécanisme est parfait sur le plan juridique et le Ministère de la Justice peut être rassuré. Il suffit de faire un copier-coller pour le bureau du droit immobilier à la Chancellerie
Ceci dit je suis à l'écoute de toute observation à ce sujet, exception faite des abus (sauf quant aux montants discutables) qui n'ont plus d'intérêt maintenant que le nouveau texte a été voté par les deux assemblées. La Commission mixte paritaire sur d'autres dispositions de la loi ENL se réunit le 21 juin.
Si un accord était intervenu sur cette solution avant le débat ENL, un texte plus précis aurait pu être suggéré aux parlementaires.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 19:16:54
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JPM,
Citation :
Le syndic établit l'état daté au nom et pour le compte du syndicat dont il est le représentant légal et le mandataire
Il a droit à une rémunération de ce chef
Cette rémunération est fixée par le contrat de syndic
Elle est payée par le syndicat au syndic
C'est une dépense effectuée dans le seul intérêt du vendeur
En vertu de l'article 10-1 modifié (à promulguer), il s'agit d'une charge individuelle qui est immédiatement débitée au vendeur
Pas besoin d'approbation de l'assemblée puisque le montant figure au contrat et que l'imputation est commandée par la loi non-encore promulgéeLe syndic peut donc l'ajouter aux sommes éventuellement dues par le vendeur au syndicat
Elle est payée par le vendeur au syndicat qui se trouve ainsi remboursé.Il est ainsi plus facile de connaître les honoraires divers perçus par le syndic (les hono de recouvrement subiront le même régime)
Donc si je comprend, nous devrions trouver une ligne d'écriture dans les comptes stipulant:
vente de Mr. :
et la suivant ? honoraire syndic ??? |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 16:39:09
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Quel est le status de la loi ENL.
Elle a été adoptée par le Sénat en seconde lecture. Mais quid de la publication ?
En relisant l'article 19-a de la loi ENL, je suis un peu perplexe:
Les honoraires concernés sont l'établissement de l'état daté. Donc c'est bien le vendeur qui est chargé de payer (puisce qu'à l'établissement de l'état daté l'acheteur n'est pas connu du syndic.
Mais, est-il, juridiquement parlant, évident que l'état daté doit faire apparaitre cette créance que son établissement crée ? Si non, c'est l'acheteur qui se retrouve avec la créance sur le dos sans moyen (il me semble) de la réclamer au vendeur.
Est-ce que les pros peuvent donner une idée de cout de l'établissement de l'état daté (en euro ou en vacations). Mon syndic me réclame 180 euro pour deux feuilles. Il n'a même pas pris le soin de répondre au questionnaire du notaire (15 pages) mais renvoie son état standard. Vu le document, 1/2h semble sufisant pour le remplir. Mais j'imagine que pour le faire sérieusement il y a un peu de recherche. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 17:18:51
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La loi ENL ne fait que conforter la bonne pratique ancienne (en écartant les mauvaises pratiques anciennes)
Pour moi : l'honoraire déterminé par le contrat du syndic est imputable au vendeur et couvre l'établissement de l'état daté (y comprs quelques renseignements complémentaires habituellement demandés par le notaire) et l'exploitation de la notification de transfert de copropriété.
L'honoraire est facturé au syndicat des copropriétaires qui le paie au syndic.
Cette dépense est immédiatement imputée comme charge individuelle du vendeur et il en est fait mention dans l'état daté.
Le notaire peut proposer aux parties un partage de l'honoraire dès lors que certains des renseignements fournis intéressent l'acquéreur au premier chef. Cela se fait hors la vue du syndic.
L'argument tiré de l'inopposabilité du contrat de syndic au vendeur tombe ainsi de lui-même.
Reste le montant de l'honoraire !
Deux feuilles ? Celà ne veut rien dire. IL y a des consultations juridiques ou fiscales à deux feuilles payées 400 € qui font gagner 15 000 € au client et des études de marchés ou de sociologie de l'ahbitat à 50 feuilles payées 10 000 € qui ne présentent aucun intérêt palpable.
De toute manière les états datés et feuilles de renseignements constituent un dossier plus important que deux feuilles à ma connaissance.
Il suffit de lire l'article 5 du décret pour connaître le contenu du seul état daté.
Je reste sur l'indication de une à trois heures de travail pour un collaborateur qualifié, voire très qualifié dans certains cas. L'ordinateur ne peut en aucun cas établir un état daté. Il fournit seulement les données à prendre en considération. Quand il y a des charges et provisions dues, il est nécessaire de retraiter les données pour les présenter dans le cadre de l'année calendaire (quand les exercices du syndicat de sont pas du 01/01 au 31/12), ce qui est exigé pour la mise en oeuvre du privilège spécial.
L'objectivité commande de noter que dans bien des cas l'état daté est moins compliqué à établir.
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 09:23:58
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"L'objectivité commande de noter que dans bien des cas l'état daté est moins compliqué à établir."
Cette franchise vous honnore.
Donc, sauf cas spéciaux, considérant un exercice 1/01 au 31/12, sans impayé, sans travaux votés, sans arrété de péril... une vacation d'une heure est raisonable si je comprend bien votre propos.
D'autre part, le syndic connais les possibles dificultés de l'établissement de l'état daté au moment de proposé son contrat. Il peut donc raisonablement en adapter le prix.
Comme je le disais dans un autre post, je trouve domage (dangereux ?) que la loi ENL n'encadre pas les montant que les syndic peuvent demander pour cela (quite à les borner en heures de vacation). C'est la porte ouverte au n'importe quoi.
PS : "Pour moi : l'honoraire déterminé par le contrat du syndic est imputable au vendeur et couvre l'établissement de l'état daté (y comprs quelques renseignements complémentaires habituellement demandés par le notaire) et l'exploitation de la notification de transfert de copropriété. "
Sauf erreur de ma part, la loi ENL ne prévoie pas de rémunération du syndic par un copro pour cette exploitation. Ce serait là des honnoraire privatifs abusifs non ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 09:36:48
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giwdul : votre syndic DOIT remplir l'état daté conformément aux textes légaux.
il appartient au notaire rédacteur de l'acte de l'exiger.
à défaut il sera considéré que la vente est établi SANS établissement de l'état daté par le syndic...........attention aux conséquences!!! |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 12:25:39
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Nefer,
Merci de vous inquiéter, mais la question n'est pas actuelle mais future : La loi passée, il va faloir négocier avec les syndics les honno qu'ils vont inscrire dans leurs contrat (les clauses actuelles étant non écrite puisque la rémunération est illégale au jour de l'AG qui vote le contrat).
Il me semble donc important de comprendre ce que "coûte" l'établissement de l'état daté pour ne pas se voir imposé des frais disproportionnés.
Ma conclusion est que les honno de mutation doivent être de l'ordre d'une vacation horraire et pas plus sauf état complex de l'immeuble (ce qui n'est pas mon cas  )
PS : A la décharge des syndic, il semble que les notaires demandent plus que ce que la loi impose comme état daté. Donc mon notaire envoie 15 pages, le syndic renvoie 2 pages... D'ailleurs, mon notaire ne m'a pas donné l'état daté. Il l'a juste regardé et dit qu'il est sommaire et sans rien d'interréssant...
Doit ils m'en donner uen copie avec l'acte final (que je dois recevoir bientôt)? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 13:49:17
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Giwdul, la loi est faite par des gens qui ne connaissent pas la question et qui, d'ailleurs ne peuvent pas tout connaître !
Dans une récente question parlementaire un député mentionnait à propos de l'honoraire en question que le travail du syndic se borne à remplacer le nom du vendeur par celui de l'acquéreur 
Pourquoi cette mention stupide ? Parce que la personne ou l'entité qui lui a suggéré la question l'a volontairement mal renseigné et qu'il n' a pas pris le temps de faire vérifier ce qui lui était raconté. On trouve des exemples identiques pour le dentistes, les pécheurs à lka ligne, les éleveurs d'escargots, que sais-je encore !
Quand, dans une branche conndée, il y a 4 % d'abus ou anomalies sur 20 000 opérations réalisées, c'est en fonction de ces anomalies connues qu'on rédige un arrêté, un décret, voir une proposition de loi. Le texte ne peut pas être bon. Il n'est pas fait pour éviter les 4 % d'anomalies. Il est fait pour établir un régime général statisfaisant et permettre de sanctionner les abus ou anomalies. Ce n'est pas pareil.
Pour les hono de mutation ils doivent être déterminés dans le contrat de syndic. Il pourrait au moins y avoir deux montants différents : cas simples et cas complexes. Ce serait déjà un pas de fait. Il n'est pas question de fixer un montant au coup par coup. Impensable dans la pratique.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 17:17:18
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JPM et les autres
Confirmez-moi. A ce jour ce décret de juin 2006 n'est pas encore paru (officiellement), n'est-ce pas? |
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Sujet |
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Confusion des comptes et frais de mutation
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