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ACJ
Contributeur senior
58 réponses |
 Posté - 05 mai 2006 : 15:58:15
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Bonjour,
Je viens faire appel aux compétences des membres de ce forum car notre AG annuelle se tient la semaine prochaine et dans l'OJ, il y a deux problèmes de buget qui m'interpellent.
1 - le budjet 2005 a été dépassé de 12,5 %. On ne peut pas dire qu'il y a eu des dépenses fastueuses ou totalement superflues, mais les réparations et remplacements de tous ordres sont allés bon train. Le CS peut dépenser 770 euros mais autant de fois qu'il veut et il ne s'en prive pas ... Donc, approuve-t-on les comptes dans ce cas-là ,
2 - en conséquence, pour le budget de 2006, déjà voté, une résolution de l'OJ nous demande de voter sa réactualisation sur la base des dépenses 2005 : peut-on ainsi nous demander de revoir un bdjet voté ?
Merci pour vos éclaircissements à venir.
Cordialement
ACJ
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 17:58:17
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ACJ,
Si vous estimez que les dépenses sont faites à l'emporte pièce et de façon inconsidérée il vous appartient de refuser les comptes.
Si vous êtes majoritaires ces dépassements de budget devront être assumés par votre syndic.
Il serait bon que lorsque des travaux non-urgents sont réalisés sans accord d'A.G, ceux-ci soient refusés par un refus d'approbation des comptes et refus de quitus.
Le syndic piégé, ne commettrait pas la même erreur deux fois et respecterait davantage les copropriétaires
Georges
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 23:57:25
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Bonsoir ACJ,
Je ne pense pas que la non approbation des comptes soit une bonne solution.
Je pense que les membres du CS ont une responsabilite certaine dans cette affaire.
Or, les membres du CS ont ete elu par vous !
Le syndic n'est pas le seul fautif dans cette affaire et un rejet pur et simple des comptes n'est pas approprié!
Verifiez au moins si les depenses et les diverses factures sont legitimes !
Mieux devenez membre du CS et voyez comme cette tache est difficile et ingrate........... |
Edité par - air jordan le 05 mai 2006 23:58:35 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 00:11:04
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La réponse de G.G est d'autant plus malvenue que ACJ semble mettre en cause le conseil en l'occurence 
C'est courte vue d'ailleurs que de taper sur tel ou tel (CS, syndic ou président de CS) sans approfondir objectivement la question posée.
L'approfondir serait bien nécessaire puisque ACJ ne donne aucune autre indication que l'utilisation réitérée de sa délégation d'engagement de dépense par le conseil syndical? Et ce sans préciser si lesdits travaux sont utiles, indispensables, urgents ou somptuaires
On ne sait pas non plus si l'immeuble est chauffé ! C'est pourtant un élément justifiant des dépassements de budget prévisionnel ces derniers temps 
On ne sait pas si le budget a été voté étriqué, exact en principe, ou gonflé.
Pour tout dire on ne peut pas répondre sérieusement à la question posée sauf sur le fait que l'assemblée tenue en 2006 peut et doit actualiser le budget prévisionnel 2006 si nécessaire.
Quant à approuver les comptes ? Il ne suffit pas de relever un écart pour les rejeter ! C'est peut être l'auteur du budget prévisionnel qui s'est trompé
Si toutes les dépenses sont justifiées et d'avèrent opportunes et utiles, il faut les approuver. Si le conseil syndical a abusé de sa délégation de pouvoir, G.G vous indique que l'assemblée peut demander aux membres du conseil de syndical de prendre en charge les dépenses abusives.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 10:56:37
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Effectivement, vous aurez noté que ma réponse était liée à une dépense inconsidérée.
Il faut savoir apprécier les nécessités d'une dépense. Par ailleurs on peut approuvé le budget voté et refuser le dépassement surtout si celui-ci n'est pas justifié.
Les comptes demandent de la rigueur. Les ratifier en fermant les yeux n'est pas la solution.
Une gestion saine implique que le syndic et le C.S respectent les copropriétaires consultés qui ont approuvé un budget.
Georges |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 11:34:51
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G.G. vous oubliez qu'il appartient au syndic d'assurer l'entretien courant de l'immeuble et les réparations si necessaire.
en l'absence du libellé des factures ainsi critiquées, je ne vois pas d'argument pour refuser l'approbation des comptes, qui, encore faut il le rappeler , ne concerne pas le quitus, qui doit faire l'objet d'un vote distinct.
les comptes devraient être approuvés, après vérification au besoin , par ACJ: tout copropriétaire ayant le pouvoir d'exercer son droit pour le contrôle des comptes!!!!
de plus, il est très fréquent , qu'un syndicat de copropriétaire, vote un budget prévisionnel très serré, sans prévoir les dépenses de réparations qui pourraient survenir dans l'immeuble!!! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 11:59:15
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| Quid de la pratique de certains professionnels facturant des agios en cas de solde debiteur du compte bancaire et incitant par la meme à adopter un previsionnel plus important ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 15:26:25
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les agios ne peuvent être facturés que par une banque.
le syndic n'est pas autorisé à jouer le rôle de banquier.
il doit s'assurer que le solde du compte est positif avant de régler une facture. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 16:35:23
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Air Jordan : sur votre question, il faudra que ces syndics exppliquent comment, sans gestion par comptes effectivement séparés au nom du syndicat, ils peuvent avoir des agios, agios qui ne peuvent provenir que de la banque et facturés par elle au syndicat.
Pour une gestion par compte pivot/unique etc ... bref, par un compte global du syndic, cas classique, le syndicat n'ayant qu'un sous-compte, il faudra qu'ils trouvent des explications bétons et vienne en AG avec des billes pour expliquer et justifier l'imputation d'agios facturés par la banque au sous-compte du syndicat ... gestion dont il a intégralement la charge et pour laquelle il est rémunéré, comme vous le savez ...... 
Et comme le souligne nefer, un syndic qui met un "compte séparé" voire un 'sous-compte' en débit devra être sanctionné au moins à la hauteur des agios pour "Mauvaise gestion de la trésorerie, carence dans la gestion financière du syndicat." ... |
Edité par - gédehem le 06 mai 2006 16:38:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 11:41:38
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Gedehem a tout à fait raison.
Dans le cas du compte unique, l'imputation d'agios à un syndicat débiteur, indépendemment du dysfonctionnement qu'implique l'apparition d'un compte débiteur, montre que le syndic fait volontairement le banquier, ce qui lui est interdit.
Mais les arrêts récemment rendus en la matière montrent que le législateur pourrait facilement transformer les " comptes individualisés " en véritables comptes séparés. Ils montrent en effet que les sous-comptes peuvent être dotés d'une réelle autonomie. Celà permettrait
de conserver les avantages techniques des comptes individualisés (pour les virements, prélèvements, et autres opérations électroniques
tout en assurant la sécurité financière des syndicats mandants d'un même professionnel.
Il suffirait
de constituer les syndicats mandants en " masse juridique " autonome au nom de laquelle serait ouvert le compte unique.
de reconnaître à chaque syndicat l'exercice du droit de propriété des fonds correspondant, à chaque instant, au solde de son sous-compte,
de permettre à tout syndicat membre de la masse le contrôle effectif de la balance générale du compte et de vérifier que la " représentation des fonds " (au sens actuel) est bien assurée. C'est le vice majeur des "comptes individualisés" actuels que de ne pas permettre ce contrôle.
d'ajouter quelques dispositions propres à assurer pleinement la sécurité et la disponibilité des fonds, tant à l'égard du syndic qu'à l'égard de la banque et des tiers
et le tour serait joué.
Une masse juridique peut être dotée de la personnalité morale. Sic la masse des créanciers et l'arrêt Cass. com. 17 janvier 1956.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 15:54:37
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| AAhhh, s'il suffisait, JPM !!........ |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 17:14:50
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Oui, d'accord, ...mais pourquoi ne suffirait-il pas ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 17:49:07
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parcequ'il faudrait également que les copropriétaires,en général et le CS en particulier comprennent ce qu'est un véritable compte séparé et ses avantages et ne refusent pas (plus) sa mise en place
Il serait(sera)plus simple ,et plus rapide, au législateur de supprimer de l'article 18 L1965 la possibilité à l'AG dans décider autrement |
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dépassement de budget
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