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silvy52
Contributeur senior
58 réponses |
 Posté - 06 mai 2006 : 10:03:53
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Bonjour à tous,
Mon proprietaire qui m'a demandé le 13 juillet 2005, par un commandement à payer d'huissier, un rappel d'Index INSEE avec arriérés de 5 ans et un calcul de charges non conforme à la liste des charges du Décret n°87-713 du 26 aout 1987.
Mon dernier renouvellement de bail : du 1er Avril 1997 au 31 mars 2000, indiquait un loyer de 1.622 francs, soit 247,27€
Pui, grand silence du proprietaire et le bail a été reconduit par tacite reconduction.
Et voila que ce fameux 13 juillet 2005, je recois la revendication des arrieries de l'Index INSEE, depuis le 01/04/1999 au 01/04/2005, et mon loyer est relevé à la somme de 299,52€.
Or je pense qu'il est remonté au-dela de 5 ans.
J'ai fait mes calculs avec "LE PARTICULIER" sur internet et ca me donne 286,32€, du 01/04/2000 au 01/04/2005.
QUAND AUX CHARGES RECUPERABLES de 01/10/2000 à au 30/09/2004, il a calculé un montant total de 316€ en ma faveur.
Il m'a inclus :
-les frais de garage dans la copropriété, or je n'ai pas de garage.
-les frais de gardiennage. Or nous avons 3 gardiens inclus le concierge qui a une loge, mais aucun d'eux ne fait le ménage ou les poubelles. Donc ils ne sont pas à ma charge.
-Pour le nettoyage et ordures, je paie à 100% cette entreprise
-Il m'inclus le ramonage des cheminées et moi je n'ai pas de conduit de cheminée car j'ai le chauffage électrique.
- Il m'inclut tout ce qui conserne la sécurité, comme le réseau incendie, les réglages groom.
Bien sur j'ai contesté ce calcul et j'ai pris un avocat sous l'aide juridictionnelle.J'ai fait le calcul à nouveau des charges, en levant ce qui ne m'incombe pas et il y a en ma faveur, 900,06€
DONC SUIVANT LES CALCULS DU PROPRIETAIRE, je lui dois en tout avec les arriéres 1.422,15€, avec frais d'huissier inclus.
SUIVANT MES CALCULS, je lui doit 203,42€.
MAIS LA GRANDE SURPRISE et LE BOUQUET c'est que le jugement vient d'etre rendu en faveur du propriétaire, et le tribunal m'autorise à verser cette somme en 24 mois. Donc je me retrouve avec 120€ en plus par mois, tous frais confondus.
J'AI ETE CONSTERNEE PAR CETTE DECISION que j'estime injuste et de plus mon avocat ne veux plus s'occuper de cette affaire et m'a demandé de venir retirer mon dossier.
MOI je souhaite faire appel, mais étant à Marseille, il parait qu'il me faudra un avocat et un avoué à AIX EN PROVENCE. Bien sur je vais faire une demande d'aide juridictionnelle, mais j'ai des doutes de trouver un avocat qui me défendra.
QUE PENSEZ VOUS DE CETTE AFFAIRE, et que pouvez-vous me conseiller, ou m'aider?
Est ce que je peux faire appel sans prendre d'avocat?
MERCI A TOUS
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 12:05:40
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on reprend point par point:
Citation :
Et voila que ce fameux 13 juillet 2005, je recois la revendication des arrieries de l'Index INSEE, depuis le 01/04/1999 au 01/04/2005, et mon loyer est relevé à la somme de 299,52€.
Or je pense qu'il est remonté au-dela de 5 ans.
J'ai fait mes calculs avec "LE PARTICULIER" sur internet et ca me donne 286,32€, du 01/04/2000 au 01/04/2005.
le bailleur ne peut remonter que 5 ans en arrière. si au 13 juillet 2005, il réclamait les arrièrés, il pouvait donc remonter en 2000.
mais son calcul, doit partir de l'indice de départ utilisé dans le bail.
il faudrait nous donner les indices du bail initial, la ref du trimestre utilisé et la date anniversaire. on pourrait revérifier les calculs.
Citation :
QUAND AUX CHARGES RECUPERABLES de 01/10/2000 à au 30/09/2004, il a calculé un montant total de 316€ en ma faveur.
Il m'a inclus :
-les frais de garage dans la copropriété, or je n'ai pas de garage.
-les frais de gardiennage. Or nous avons 3 gardiens inclus le concierge qui a une loge, mais aucun d'eux ne fait le ménage ou les poubelles. Donc ils ne sont pas à ma charge.
-Pour le nettoyage et ordures, je paie à 100% cette entreprise
-Il m'inclus le ramonage des cheminées et moi je n'ai pas de conduit de cheminée car j'ai le chauffage électrique.
- Il m'inclut tout ce qui conserne la sécurité, comme le réseau incendie, les réglages groom.
à 1ere vue, vos réclamations sur ce sujet sont correctes sauf bémol sur le point du nettoyage: c'est bien une charge récupérable.
si gardien qui fait ménage + poubelles : 75% récupérable
si employé du syndic: 100%
si sté employée: nombreuses discussions à ce sujet sur le forum concernant la non récupérabilité de la marge bénéficiaire ainsi que la TVA.
Citation :
MAIS LA GRANDE SURPRISE et LE BOUQUET c'est que le jugement vient d'etre rendu en faveur du propriétaire, et le tribunal m'autorise à verser cette somme en 24 mois. Donc je me retrouve avec 120€ en plus par mois, tous frais confondus.
aviez-vous recu une convocation à l'audience ? avait-il lancé une injonction de payer ??? dites nous ce qui s'est passé.
Citation :
MOI je souhaite faire appel, mais étant à Marseille, il parait qu'il me faudra un avocat et un avoué à AIX EN PROVENCE. Bien sur je vais faire une demande d'aide juridictionnelle, mais j'ai des doutes de trouver un avocat qui me défendra.
où se situe l'appart ? à Marseille ou a Aix ?
en attendant d'autres avis, je vous invite à utiliser la fonction de recherche ci-après et de faire un tour sur le forum des charges locatives. vous y prendrez connaissance de nombreux posts ayant trait à certains points de votre affaire.
avez-vous consulté l'ADIL de votre coin avec les documents ???
est-ce que l'avocat que vous aviez pris était spécialisé en immobilier ?
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 12:07:30
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vous parlez d'un commandement de payer en juillet 2005. que s'est-il passé ensuite puisque je comprends que vous n'avez pas payé dans les 2 mois ?
merci de nous éclairer sur ce point. |
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silvy52
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 20:30:45
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A JOULIA
J'avais fait opposition au commendement à payer par l'intermédiaire d'une avocate sous l'aide juridictionnelle. Mais elle a tres mal défendu mon dossier et n'est pas qualifiée.
Le jugement vient d'etre rendu en faveur des calculs du propriétaire qui a fait un rappel de loyer de 7 ans et mon avocate me dit par téléphone qu'elle ne veut plus s'occuper de mon dossier et que je cherche un autre avocat.
De plus elle m'avait menti et m'a dit que le jugement a été reporté au mois de juin. Donc je n'ai pas pu y assister.
L'appart. se trouve à marseille
Donc c la course maintenant, car je dois demander à l'avocate de se désister de mon dossier par écrit pour en faire part au batonnier et en meme temps me trouver un autre avocat et un avoué sous l'aide jurid. car j'ai fermement l'intention de faire appel, surtout pour le calcul des charges, car mon proprio m'inclut :
- Les gardiens et le concierge qui ne font ni ménage, ni poubelle, ni courrier
- Le garage et son contrat d'entretien canalisations et son EDF et JE N'AI PAS DE GARAGE.
Le plus affolant c'est que le tribunal a jugé à la hate ce dossier et on m'incombe des frais destinés au proprio.
Merci à Jouloa et à tous
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 21:21:49
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J'avoue que votre histoire est surprenante.
Vous est-t-il possible de scanner le jugement (en fichier jpeg ou autre format image). Si c'est possible vous me le direz, je vous envoie alors un mail et vous répondrez par dessus en me mettant le scan du jugement en fichier joint.
PS : pensez à barrer les identités.
Je vous dirai ce que j'en pense.
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Edité par - LeNabot le 08 mai 2006 21:22:24 |
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silvy52
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 08:18:50
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Bonjour LEBANOT
Merci pour votre réponse. C'est une histoire inimaginable.
Je vous AI adressé un mail par Univers Immo.
Dès la reception du votre, je vous adresserai le jugement en anonyme sans aucun souci
Cordialement
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 16:41:48
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Sylv52,
J'ai bien reçu les documents scannés, mais je n'ai pas eu le temps de verifier les calculs d'indice de l'augmentation.
Ceci dit, je dois quand même vous annoncer malheureusement que les calculs d'augmentation du propriétaire me semblent bon dans le principe. C'est ce qu'a retenu le Tribunal.
A savoir que l'action en paiement d'arriérés se prescrit après un délai de 5 ans, mais pas le calcul de l'augmentation (même fictive) qui a une prescription trentenaire de droit commun.
Donc à savoir que l'on vous applique le calcul de l'augmentation à compter du 1er avril 1998, mais (et la distinction est importante) que le rappel des paiements est effectif à compter du 1er août 2000 date probable retenue par l'interruption de la prescription en paiement provoquée par le commandement de payer. (lequel a eu lieu en juillet 2005) Le rappel est donc bien sur cinq ans, mais le calcul de l'augmentation (même s'il est resté un temps fictif) peut commencer bien avant, dans la limite de la prescription trentenaire de droit commun.
Je n'ai pas eu le temps de regarder plus loin mais je complèterai ma réponse pour le reste.
Pour l'histoire de la distinction entre prescription de paiement (5 ans) et le calcul (même fictif) du montant de l'augmentation, je laisse donc cette réponse publique pour que d'autres confirment ou contredisent, mais j'ai mes certitudes et je pense qu'au moins sur le principe le TI ne s'est pas trompé.
A bientôt donc pour le reste, notamment le pb des charges que je n'ai pas eu le temps de lire (je pense ce soir).
Cordialement. |
Edité par - LeNabot le 09 mai 2006 16:51:57 |
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silvy52
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 17:58:53
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A LENABOT
Merci pour votre réponse. D'après tous les organismes que j'ai consulté, le calcul des arrières indicielles de 5 ans se fait en faisant marche arrière et ca c sur :
2005 à 2004 = 1 an
2004 à 2003 = 1 an
2003 à 2002 = 1 an
2002 à 2001 = 1 an
2001 à 2000 = 1 an
Et voila cela lui fait arriéré de 5 ans. Et pour les années 98 et 99 qu'il a fait dormir, c tombé à l'eau, tant pis pour lui il n'avait qu'a les revendiquer.
Merci et à bientot |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 22:57:27
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Je vous donne un peu en brut ce que j'obtiens avec un tableur. Mes arrondis sont au plus proche entier ce qui explique les très petites différences avec le calcul de votre propriétaire qui a du appliquer l'arrondi inférieur systématiquement. La présentation n'est pas folichone, essayez de faire la correspondance avec le séparateur espace.
D'autre part votre propriétaire ne récupère la différence qu'à partir d'août 2000 compte tenu de l'interruption de prescription provoqué par le commandement de payer en date du 13 juillet 2005.
PS : on part de l'indice T3 1997 dernier indice connu au 01/04/1998.
Date Anc_Loyer N_Indice A_Indice %_aug Nouv_Loyer
01/04/98 247,27 1055 1027,5 2,68 253,9
01/04/99 253,9 1060,25 1055 0,5 255,17
01/04/00 255,17 1074,75 1060,25 1,37 258,67
01/04/01 258,67 1082,5 1074,75 0,72 260,53
01/04/02 260,53 1134 1082,5 4,76 272,93
01/04/03 272,93 1158 1134 2,12 278,72
01/04/04 278,72 1190 1158 2,76 286,41
01/04/05 286,41 1244,5 1190 4,58 299,53
Maintenant pour l'histoire du parking, une question : votre bail le mentionne-t-il, et d'autre part ce parking est-il sur un lot distinct en copropriété.
Si le parking ne figure pas clairement sur votre bail, à mon sens, vous ne devez payer aucune charge à ce titre.
J'attend vos réponses, car je n'ai pas l'info dans le jugement.
Merci et bonne soirée. |
Edité par - LeNabot le 09 mai 2006 23:05:08 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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silvy52
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 09:36:05
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MERCI LeBANOT et JOULIA
Je suis d'accord avec JOULIA pour les arriérés, le calcul s'arrete à l'année 2000 en arriérés;
Pour le garage et tous les frais le concernant, rien n'est mentionné dans le bail. Ma voiture est garée dans la rue.
Justement le jugement n'en a pas tenu compte comme les gardiens et le concierge qu'ils m'imputent à 75% et ils ne font ni le ménage, ni les ordures. Je paie déja à 100% l'entreprise privée qui s'en occupe dans la copropriété. Ca suffit comme ca.
Je pense aller voir le syndic de l'immeuble pour tous ces details en esperant qu'il me délivre une attestation que ces frais ne sont pas à ma charge. J'en ai surtout besoin pour l'appel.
Mais vu que mon studio est géré directement par le proprio, je ne sais pas si le syndic va accepter de me le faire. A moins que le nouvel avocat qui va me faire l'appel intervienne dans ce sens.
EH OUI, mon avocate lache l'affaire et viens de me le confirmer par écrit et m'a donné mon dossier.
A BIENTOT |
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silvy52
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 09:40:04
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Excusez-moi LeNabot, j'ai mal orthographié votre pseudo, j'ai fait une erreur de frappe.
Il faut dire que cette affaire me perturbe énormément physiquement (j'ai déja perdu 10kgs) et psychiquement (traitement anti dépresseurs)
Bien à vous et Merci |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 09:59:21
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Citation :
Je pense aller voir le syndic de l'immeuble pour tous ces details en esperant qu'il me délivre une attestation que ces frais ne sont pas à ma charge. J'en ai surtout besoin pour l'appel.
Mais vu que mon studio est géré directement par le proprio, je ne sais pas si le syndic va accepter de me le faire. A moins que le nouvel avocat qui va me faire l'appel intervienne dans ce sens
vous savez il y a peu de chances que vous ayez cette attestation (qui de toutes manières, n'aurait aucune valeur légale) car ...
1) le syndic n'est pas tenu de vous répondre ou de vous recevoir; vous etes locataire et aucun lien ne vous lie au syndic
2) ce n'est pas au syndic d'attester que ce sont des charges locatives ou non ...
le décret fixe ces charges locatives mais un syndic ne fait que gérer la copropriété pour le comptes des copropriétaires.
pour moi, ce serait du temps et de l'énergie perdue.
Par contre, il faudrait que vous obteniez copie des factures de la sté de nettoyage et si vous avez copie du relevé du décompte annuel des charges par nature (document récapitulatif du syndic), cela devrait être une preuve suffisante (vous n'avez pas à payer Et le gardien ET la sté de nettoyage) ... 
les copies de factures sont à demander au bailleur ...  bon essayez le syndic (on ne sait jamais) mais ne soyez pas décue s'il ne vous répond pas ou s'il ne veut pas vous fournir le document. |
Edité par - Joulia le 10 mai 2006 10:00:45 |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 10:15:23
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J'ai toujours l'impression d'écrire la même chose.
LE syncic n'a aucun contact avec les locataires.
Les charges sont réparties par votre proprio et c'est à lui qu'il faut demander les justificatifs. Si il vous donne un décompte de syndic, c'est bien mais il est tenu de vous fournir les justificatifs nécessaires à l'appréciation de la récupérabilité des charges. Il ne faut pas abuser en les demandant toutes, mais si vous avez des doutes sur quelques unes, demandez.
Sinon, il y a la solution de l'amicale/association qui, par son statut, peut accéder directement au syndic. Il lui est alors possible de controler toutes les factures et d'estimer ainisi la récupérabilité de chacune.
Dans votre cas:
- le gardien (je dis bien gardien) au max 75% de son salaire et ses charges si il fait les poubelles ET le ménage
- la société de nettoyage, seulement les produits et la main d'oeuvre. Faut-il encore que cela soit détaillé 
Je pense que vous n'avez pas beaucoup chercher sur UI.
Je vous rappelle quelques liens utiles.Lisez-les et revenez après pour les questions:
- La fiche Charges locatives
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=1
- Pour votre ménage, de quoi décaper !!!
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=444 |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 10:36:21
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sylv52 :
Pour le parking :
Demandez à votre bailleur (le syndic n'est pas obligé de communiquer, mais le bailleur oui), le décompte des charges issue de la comptabilité de ce syndic. Vérifiez si l'appartement est bien distinct du parking au niveau des tantièmes. Si c'est le cas et si votre bail ne mentionne pas de parking, je pense que vous êtes en droit de les contester.
Maintenant pour la justification des charges en général, le bailleur doit produire les justificatifs. Ce n'est pas explicitement mis sur le jugement, mais peut être est-ce dans le dossier. Je sais que vous avez des rapports tendus avec votre avocate, mais il n'y a qu'elle qui pourra le dire.
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silvy52
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 17:37:48
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Bien chers tous,
je me suis procurée déja le décompte des charges par un autre proprietaire, car le mien ne m'a plus rien envoyé depuis l'année 2000. Malgrè qu'il prétend l'avoir fait mais ce n'est pas vrai.
Il y a le décompte général et certaines charges qui s'appliquent au cas par cas comme "le garage" et pour les autres charges il suffit d'appliquer le décret.
Tout ce qui interesse mon bailleur c de m'expulser et il n'a pas eu gain de cause. Mais il m'a imputé volontairement des charges qui ne m'incombent pas et le juge a pensé que son décompte était bon.
Donc pour justifier que je n'ai pas de garage, que les gardiens ne font que le gardiennage, et d'autres détails il me faut un justificatif par le syndic, qu'il le veuille ou non. Car mon proprio est de mauvaise foi et pour tout document que je lui demande il faut que je le mette en demeure.
Depuis mai 2005, cela fait 6 fois que je le met en demeure pour mes quittances de loyers, car il est toujours en retard pour me les envoyer malgre mes multiples demandes depuis 12 ans et de plus depuis mai 2005 il m'envoie un recu comme ci-dessous :
RECU LA SOMME DE ............€
Il ne met pas : Loyer =
Charges =
Il ne met que le montant total. Et depuis avril 2006 ni quittance, ni recu.
Et avec toutes ces infractions, le tribunal ne l'a pas condamné à délivrer des quittances correctes OU A DES INDEMNITES DE RETARD.
Jeudi PM. je vois l'avocat d'une copine qui va peut etre accepter de faire appel.
Mon ancienne avocate, ca y est elle s'est désistée par ecrit de mon affaire et j'ai récupéré mon dossier. Donc elle m'a planté en plein chantier.
Tant mieux d'un coté car elle a mal traité mon dossier ETil y avait incompatibité .
Enfin, je ne me laisse pas abattre.
J'y arriverai avec votre aide.
Merci à tous
A bientot
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silvy52
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 21:04:20
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Chers internautes,
Ca y est mon ancienne avocate s'est désistée de mon dossier et me l'a communiqué.
Je viens de voir le nouvel avocat qui m'a dit que le loyer devenait effectivement 299,52.Bravo Lenabot.
Pour les charges effectivement certaines ne m'incombent pas et il va essayer de voir avec la partie adresse pour faire ca à l'amiable et que le proprio se désiste de 600€.Si le proprio refuse on va faire appel.
Mais en attendant, je dois commencer à payer mon nouveau loyer et les arriérés pour ne pas me mettre en faute.
Plutot soulagée. Mais il y a encore à faire.
Merci pour tout à tous
A bientot
Cordialement |
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INDEX INSEE et Calcul charges locatives
Forum fermé
: je confirme l'analyse de lenabot: on prend bien l'indice de départ (du bail) pour le calcul mais le paiement des arriérés n'est réclamé que sur une période de 5 ans. Voir autres discussions sur le sujet.
... 3 petits tours et puis s'en va
