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christa8423
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 06 mai 2006 : 19:08:05
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Bonjour,
En 1995, nous avons acheté un terrain pour un SHON de 225m2 pour y construire une maison de 100m2 en prévision d'aggrandir plus tard. La semaine dernière, nous avons déposé le permis pour l'extension et nous venons d'apprendre que le SHON avait baissé à 167m2 : il y a eu une modification de POS (à la baisse) peu de temps après que nous achetons notre terrain et déposons notre premier permis de construire et ce, sans en avoir été informés. Donc nous ne pouvons plus faire la maison que nous avions prévue pour un SHON de 225m2.
Ma question est la suivante : La modification du POS (à la baisse) ne s'applique-t-elle pas uniquement à partir de sa date de modification ? Cela me surprend sachant que que le certificat d'urbanisme est validé et daté de 1995 pour un SHON de 225m2, surface qui est également notifié sur l'acte notarié ? C'est trop facile : c'est comme si vous achetez un terrain constructible et peu aprés vous appremez qu'il n'est plus constructible !!! Est-ce vraiment possible ???
Merci pour votre aide,
Bien cordialement
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 20:06:12
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Malheureusement ou heureusement oui selon le cas. vous pouvez acheter un terrain inconstructible qui le deviendra demain, ou vous retrouver dans votre cas.
Un certificat d'urbanisme a une durée de validité d'un an éventuellement reconductible par tranche d'une année sous réserve des conditions stipulées ci-dessous.
Donc, celui de 1995 a largement dépassé sa DLU si j'ose m'exprimer ainsi.
Voir Citation :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2935.xhtml
VOS DROITS ET DÉMARCHES : Logement
Un certificat d'urbanisme reste-t-il valable après une modification du plan d'occupation des sols (POS) ou du plan local d'urbanisme (PLU) ?
OUI.
Les bénéficiaires d'un certificat d'urbanisme détaillé bénéficient d'un droit acquis au maintien des dispositions d'urbanisme en vigueur au moment de sa délivrance si une demande de permis de construire en vue de réaliser l'opération projetée est déposée dans un délai d'un an à compter de sa date de délivrance.
Si la réglementation d'urbanisme est modifiée (modification du PLU, ...) après la délivrance d'un certificat détaillé, ce dernier reste valable jusqu'à l'issue du délai d'un an. La nouvelle réglementation ne sera prise en compte que si elle est plus favorable au pétitionnaire.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1555.xhtml
VOS DROITS ET DÉMARCHES : Logement
Combien de temps un certificat d'urbanisme est-il valable ?
1- Le délai de validité
Depuis le 1er octobre 1983, le délai de validité du certificat d'urbanisme est d'un an à compter de sa délivrance (date à laquelle la notification du certificat d'urbanisme a été signée).
La durée de validité du certificat d'urbanisme n'est pas modifiée. Elle est fixée par le certificat si elle doit excéder un an, mais ne doit pas être supérieure à 18 mois.
2- Les conditions de prorogation
La prorogation du certificat est désormais possible par périodes d'une année (et non plus seulement pour une année) tant que les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tout ordre, les régimes des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas évolué. La demande doit être présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité (cette mesure est destinée à simplifier les tâches des services instructeurs).
La demande de prorogation est formulée en double exemplaire par lettre accompagnée du certificat à proroger.
A noter : la prorogation prend effet à la date de la décision de prorogation.
Textes de référence
articles L 410-1 alinéas 5 et 6, R 410-14 alinéas 3 et 4, R 410-18 alinéas 1, 3 et 4, R 410-19 , R 410-22 du code de l'urbanisme
article 30 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000
articles 10 et 13 du décret n° 2001-262 du 27 mars 2001
Dernière mise à jour : Octobre 2005
Quant au fait que Citation :
il y a eu une modification de POS (à la baisse) peu de temps après que nous achetons notre terrain et déposons notre premier permis de construire et ce, sans en avoir été informés
Vous n'ayez pas été informés de la modif du POS.
Il y a obligatoirement eu enquête publique à l'occasion de cette modification des règles du POS.
L'affichage en mairie de cette modif est public, ainsi que par voie de presse, mais il n'y a pas d'envoi de courriers individualisés à l'ensemble de propriétaires fonciers de la commune.
Comme pour les textes de Loi, vous avez donc été "informé" car cette modif a été portée à la connaissance du public
Vous n'avez malheureusement aucun recours.
Christophe |
Edité par - quelboulot le 06 mai 2006 20:08:05 |
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christa8423
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 20:56:34
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Merci Christophe pour cette réponse rapide qui m'amènne à une autre question concernant : "...la nouvelle règlementation ne sera prise en compte que si elle est plus favorable au pétitionnaire." Dans mon cas, qui est le pétitionnaire ? Pour mémo, le CU est de 1995 et l'achèvement des travaux de 1996, est-ce que cela change quelque chose ?
Merci
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 21:29:42
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Citation :
est-ce que cela change quelque chose ?
Malheureusement, la réponse est une fois de plus, non !
Prenons votre cas, votre CU de 1995 indiquait 225 m2 de SHON.
Si vous aviez construit, ou plutôt déposé un PC complémentaire, dans le délai de validité du CU, vos 225 m2 de SHON étaient "acquis".
Si par contre la modif du POS autorisait, dans votre cas, d'avoir 300 m2 de SHON, elle s'appliquait automatiquement à votre CU et donc à votre PC et vous auriez pu construire 300 m2 de SHON.
Le pétitionnaire étant vous bien évidemment.
Christophe |
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christa8423
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 21:46:21
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Oui d'accord, mais ce que je ne comprend pas c'est que si
"la nouvelle règlementation ne sera prise en compte que si elle est plus favorable au pétitionnaire",
pourquoi du fait qu'elle n'est pas favorable pour moi elle s'applique quand même ?
merci |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 21:58:17
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Parce que votre CU de 1995 avait une durée de validité d' UN AN, que vous ne l'avez pas reconduit ... (à l'époque le nombre de prorogations était limité à UNE)
Et qu'il est bien précisé dans le second lien que je vous donnais du Service Public...
"2- Les conditions de prorogation
La prorogation du certificat est désormais possible par périodes d'une année (et non plus seulement pour une année) tant que les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tout ordre, les régimes des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas évolué."
Or, les conditions ont évoluées...
Les droits à construire existants en 1995 ne sont plus les mêmes en 2006.
Christophe |
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christa8423
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 10:21:53
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]tant que les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tout ordre, les régimes des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas évolué[/u]."[/b]
Qu'est ce que l'on entend par :
prescriptions d'ubanisme ?
servitudes administratives de tout ordre ?
régimes des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ?
Merci |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 10:37:07
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Malheureusement, Christa8423, quelque soit le sens de ces notions, tout ceci ne change rien.
Avec un CU de 1995, point de droits à construire en 2006, comme vous l'a expliqué CHristophe.
La seule chose possible serait de solliciter un PC pour les 125 m² restant (selon le POS de l'époque). Le maire vous le refuse en vous disant qu'il ne reste plus que 67 m² de SHON. Vous formez un recous contre ce refus de PC en excipant l'illégalité de l'article 14 du POS qui fixe le coefficient d'occupation des sols. Il se peut en effet que ce coefficient soit entaché d'erreur manifeste d'appréciation au regard de la zone (diminuer le COS en centre-ville par exemple est contestable).
Mais bon, je ne vous cache pas que ce n'est pas gagné-gagné.
Cordialement,
Vincent
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christa8423
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 12:42:30
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En résumé, voilà ce que j'ai compris :
"Les bénéficiaires d'un CU détaillé bénéficient d'un droit acquit au maintien des dispositions d'urbanisme en vigueur au moment de sa délivrance si une demande de permis de construire en vue de réaliser l'opération projetée est déposée dans un délai d'un an à compter de sa date de délivrance."
Donc, en ce qui me concerne, le CU pour 225m2 était acquis si j'avais déposé un PC de 225m2 dans un délai de 1 an, ce que je n'ai pas fait. Ensuite,
"Si la réglementation d'urbanisme est modifiée (modification du PLU,...) après la délivrance d'un certificat détaillé, ce dernier reste valable jusqu'à l'issue du délai d'un an."
Donc, le CU de 225m2 était valable 1 an même aprés une modification du POS. Et enfin,
"La nouvelle réglementation ne sera prise en compte que si elle est plus favorable au pétitionnaire."
...et donc, je comprend qu'inversement, la nouvelle règlementation (donc la modification du POS) n'est pas prise en compte si elle n'est pas favorable au pétitionnaire.
C'est effectivement cette dernière phrase du texte qui m'interpelle car que j'ai ou non déposé un CU pour 225m2 ou demander une prorogation dans les délais, ce n'est pas mentionné dans cette phrase qui cloture ce texte. Il y a une condition : ...n'est prise en compte que si...
En attendant, je vous remercie encore pour votre aide.
Merci à tous les deux.
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 15:54:35
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La dernière phrase que vous ne comprennez pas signifie que si vous déposer un PC dans le délai d'un an à compter du jour où l'on vous a délivré un CU positif vous disant "ok c'est bon le terrain est constructible", alors l'administration ne tiendra pas compte des regles d'urbanisme plus défavorables qui ont pu être prises entre temps.
1er janvier : CU positif
1er juin: le terrain devient inconstructible ou le COS est diminué de moitié,....
1er novement, soit dans le délai d'un an, dépôt d'une demande de PC en reprenant le projet pour lequel le CU a été délivré. Alors, dans ce cas, le maire ne pourra pas vous opposer les nouvelles regles du POS résultant de la modification du 1er juin.
Capiccé ? 
Cordialement,
Vincent
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christa8423
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 17:52:09
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Oui, malheureusement j'ai compris et je vous remercie de cet exemple plus clair pour moi.
Avant de refaire des plans pour un aggrandissement inférieur, quelques autres questions :
Est-il possible qu'un jour ou l'autre il y ait encore une modification de POS ? Est-ce que moi je peux en faire la demande ? Quelles raisons peuvent amener une moification de POS ?
Est-ce une décision du maire ?
Bien cordialement
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 18:09:53
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"Est-il possible qu'un jour ou l'autre il y ait encore une modification de POS ?"
Oui, mais, sauf cas spécifique et particulier voir urgent cela ne se produit pas souvent.
Une modification ne concerne qu'un secteur restreint de la commune et ne remet pas en cause le cadre général du document mis en place. Une révision permet de changer les règles de façon importante.
Dans un cas comme dans l'autre il y aura enquête publique et information de la population.
"Est-ce que moi je peux en faire la demande ?"
Vous pouvez adresser un courrier au Maire en justifiant votre demande. Elle sera "théoriquement" classée en l'attente d'une révision future et sera alors ou non prise en compte en fonction de sa pertinence (ou d'autres critères moins avouables")
"Quelles raisons peuvent amener une moification de POS ?"
Réponse plus avant
"Est-ce une décision du maire ?"
En partie, mais pour la majorité des cas il s'agit d'une décision sinon collégiale, du moins des membres du conseil municipal qui s'impliquent dans l'urbanisme et l'économie de la commune.(1)
De toutes les façons, la décision de modifier ou réviser les documents d'urbanisme est faite collégialement par le CM lors du vote d'une résolution.
(1) vous devez savoir que dans certaines communes le maire et qqs conseillers font la pluie et le beau temps pendant que les autres ont simplement servis à "compléter" la liste lors des élections.  ou  selon le cas.
Christophe |
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christa8423
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 15:20:10
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Bien, je pense qu'il ne me reste plus qu'à prendre rendez-vous avec le maire pour parler de tout ça et comprendre pourquoi une diminution du POS a été faite sur notre section sachant que cette décision avait également étonné la secrétaire de la mairie et l'architecte conseil car c'est une section qui ne présentait pas de problèmes d'après elle, qui comprend uniquement des grands terrains avec de grandes maisons...
Je vous remercie encore pour toutes les réponses que vous m'avez apportées et merci d'en avoir pris le temps.
Bonne continuation,
Bien cordialement. |
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christa8423
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 19:28:18
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Bonjour,
je reviens vers vous pour vous donner des nouvelles de mon histoire :
Après réunion avec la sercrétaire de mairie qui s'occupe de tout ça, elle nous a expliqué que notre section qui est classée en zone NB n'est plus vraiment à l'ordre du jour car depuis le temps, il y a eu des évolutions comme par exemple l'assainissement... et donc par conséquent, il y a espoir mais il ne faut pas être pressé qu'elle passe en zone U avec un COS bien sûr plus élevé.
Donc, suite à ses conseils, je vais adresser un courrier à l'attention du maire, puis obtenir un rendez-vous avec lui pour discuter de vive voix de mon dossier afin d'y travailler dessus et y apporter les meilleures solutions en vue de le traiter à la prochaine réunion d'urbanisme.
Il y en a effectivement pour plusieurs mois, alors je vous dis au prochain épisode,
Merci encore pour toutes vos explications,
Bien cordialement
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