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A la prochaine AG nous aurons à voter une résolution pour autoriser une étude qui sera commandée à un architecte en vue de modifier la façade de l'immeuble (installation de vérandas). Le syndic dit que le vote se passera à l'article 24 ce qui m'étonne puisque la finalité de l'étude est in finé de réaliser des travaux de modification de la façade, ce qui relève me semble-t-il de l'article 26. La loi est claire pour la vote des travaux mais pas sur le vote d'une étude technique. Est-ce que quelqu'un peut m'éclairer sur l'article à appliquer dans ce cas ? Merci.
Il est vrai qu'on peut songer à rattacher une étude technique à son objet et en déduire la majorité nécessaire !
Mais la question se pose d'une manière identique pour l'adoption de procédure d'arbitrage pour régler une question contentieuse. On pourrait aussi bien lier la majorité nécessaire à l'objet du litige.
Dans ce dernier cas l'opinion générale est que la majorité de l'article 24 est suffisante comme pour autoriser le syndic à engager une action judiciaire (article D 55).
A priodi la solution est identique pour l'étude technique, observation étant faite que la modification d'une façade n'est pas forcément soumise à la mjorité de l'article 26.
Ainsi lorsqu'il y a des dégradations structurelles dues à des fautes conception ou à l'emploi de matériaux inappropriés ou à l'omission d'éléments indispensables : évacuation des eaux, absence de joint de dilatation sur les maçonneries ou les serrureries extérieures (garde-corps trop longs), etc.
et encore en cas d'amélioration de l'isolation thermique et/ou phonique, ou pour se conformer à des prescriptions administratives.
Bien d'accord avec JPM : une "étude technique" et le budget qui va avec se décident à la maj.art.24.
Mais pour l'installation de vérandas, il me semble qu'il faut être prudent !! De quelles vérandas parlez-vous ??
S'il s'agit, suite à une étude de faisabilité technique, d'autoriser des copropriétaires (1 ou plusieurs) à installer une vérandas sur leurs loggias ou balcons, c'est la maj.art.25 pour donner cette autorisation (Travaux privatifs sur parties communes/affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, L.art.25b)
Mais alors, je ne vois pas trop ce que viendrait faire une 'étude' décidée par le syndicat s'agissant de réaliser des travaux privatifs !! Copropriétaire ne souhaitant pas pour moi même de véranda, je voudrais bien voir qu'on me fasse voter et payer une étude pour les besoins personnels de mon voisin !!! .. A lui (à ceux concernés) d'assumer les frais d'une étude préalable .. (que le syndicat peut imposer mais dont la justification ne saute pas aux yeux !!)
Ne s'agirait-il pas ici du "traitement collectif de travaux privatifs", plusieurs copropriétaires souhaitant installer des vérandas ??? Mais alors l'AG n'a pas compétence pour décider de "travaux privatifs". Elles les autorise ou pas, ce n'est pas la même chose !
S'il s'agit de travaux communs (installation de vérandas sur parties communes) l'étude technique est peut être justifiée ! Elle est décidée à la maj.art.24.
Mais il s'agit alors de travaux d'amélioration (L.art.30) qui se votent à la double majorité de L.art.26.
Comme quoi il y a "véranda" .... et "véranda" ....
Quant à l'architecte, à moins que ce soit l'architecte ayant fait les plans de l'immeuble et qui en est "propriétaire artistique", je ne vois pas trop la raison de son intervention ... Vous pouvez nous en dire plus ??
L'immeuble est situé sur un boulevard d'un commune qui n'accepte plus les vérandas sur ce boulevard : il y a eu dans le passé trop de vérandas "sauvages" et l'aspect esthétique du boulevard en a été affecté. La sanction actuelle va jusqu'à de sévères amendes et plus.
Malgré cette politique notoire de ma commune, il y a dans mon immeuble quelques entétés et petits malins qui veulent faire installer des vérandas pour fermer leur loggia (privative)(l'immeuble a 3 ans). Comme ils connaissent les risques encourus ils mettent en route le "plan" suivant :
1) - faire voter en AG (en juin) une résolution autorisant la réalisation d'une étude par l'architecture auteur des plans initiaux en vue d'élaborer 2 ou 3 projets de nouvelle façade (celle située sur le boulevard)pour intégrer des vérandas (a priori sur toutes les loggia de cette façage).
2) - l'année prochaine, faire choisir en AG par les copropriétaires le plan préféré.
3) - communiquer le plan choisi à la mairie dans le cadre d'un dossier administratif de demande de permis de construire modificatif. Lorsque la mairie donnera son accord, il n'y aura plus qu'à demander aux copropriétaires concernés de faire réaliser les travaux.
Je suis personnellement opposé à ce projet car il porte atteinte à l'esthétique de l'immeuble et je cherche donc à le faire échouer.
l'étude techinque doit donc être financé par les demandeurs de la future autorisation éventuelle.
la copropriété n'a pas à supporter des frais pour des équipements privatifs.
donc celui qui souhaite une véranda est libre de faire faire à ses frais toutes les études qu'il veut. Il soumettra à la prochaine AG une résolution pour cette autorisation!
Quel article pour voter une étude technique ?
Forum fermé
Posté - 13 mai 2006 : 09:28:23
