|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
gasier
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 13 mai 2006 : 11:28:37
|
Bonjour,
je viens d'acheter un appartement et me confronte désormais aux joies de la copropriété.
L'ancien propriétaire était jusque là le syndic.
Il n'a plus de lots dans la co-propriété, mais reste quand même syndic (après AG)! D'après ce que j'ai lu, il faut pour être syndic non-professionnel, soit être co-propriétaire, soit être conjoint de copropriétaire...
Le syndic demande désormais une rémunération pour le travail effectué. Est ce que cette situation est possible?
Merci pour vos eclaircissements
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 16:28:21
|
S'il n'est plus titulaire d'un droit dans la copropriété, il ne peut être syndic 'non professionnel'.
Il ne l'est plus à l'instant même où il y a eu mutation de son lot... Il est alors un étranger pour le syndicat.
Si tel est le cas, c'est très simple : votre syndicat est dépourvu de syndic.
Vous êtes dans le champ de D.art.47 :
"Art. 47 - Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article (ne vous concerne pas.ndlr), où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, a la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale."
Pas d'autre solution.
A moins que vous soyez dans une toute petite copropriété (5, 7.) où une "autoconvocation" d'AG est possible, autoconvocation signée par tous les copropriétaires/titulaires de droits.
Combien êtes vous ?? Mais j'ai bien peur que le recours au juge ne soit la seule solution.
Quant à 'votre' ex-syndic, il est "EX" sans aucune exception !!! |
Signaler un abus  |
|
|
bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 08 juin 2006 : 23:22:32
|
| je ne pense pas que l'autoconvocation signée par tous les copropriétaires soit possible. la seule solution est le passage par un administrateur provisoire. j'ai eu le meme cas dans ma copro et je me suis fait nommé administrateur par le juge. nous sommes passé par un avocat ( 1000 euros ). j'ai été nommé administrateur pour trois mois et j'ai convoqué un a g pour nommer un syndic. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 15:21:50
|
L'autoconvocation est possible, Bambous, bien quelle ne soit pas dans les clous.
Mais elle n'est possible que dans les toutes petites copropriétés, 5, 6 .. 10 copropriétaires tout au plus, et si tout le monde la signe.
En cas de litige ensuite, cette autoconvocation sera difficilement contestable par ceux qui l'ont signé unanimement .... |
| Signaler un abus |
|
|
bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 16:18:40
|
possible gédehem
mon expérience date de 3ans. a l'époque, j'avais consulté le servie juridique de universimmo qui m'avait répondu que l'autoconvocation n'avait qu'une valeur morale. Nous avons fait le choix de l'administrateur, ce que je conseille pour éviter toutes embrouilles.
Tout était réglé en 10 jours pour 1000 euros. ma copro a 24 lots. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 18:37:05
|
UI a raison, et vous aussi !!! 
Sauf que la requête c'est à 1000 € qu'il y ai 580 copropriétaires, 24 comme chez vous ... ou 6 dans ce syndicat dépourvu de syndic ...
Alors entre l'autoconvocation qu'aucun des 6 signataires ne va contester après notification contre leur émargement et 1000 €, que croyez vous que vont choisir les 6 ? ...
Quand à l'autoconvocation qui n'aurait qu'une valeur 'morale', je serais beaucoup moins affirmatif, .. surtout en l'absence d'une contestation d'AG !!!
Ce sujet a été traité par je ne sais plus qui ici, il y a 1 ou 2 ans ...
|
Edité par - gédehem le 09 juin 2006 18:41:14 |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 17:31:45
|
Il y a des gens qui avalent les couleuvres.
Sur les forums d'Universimmo.com il y a des fidèles lecteurs qui se délectent avec ce que raconte un catalan respectueux, quand il le veut,du droit français. Mais dans les autres cas , selon son humeur , comme sous ce topic,n'y a t il pas "abus de confiance" caractérisé et basé sur un discours de marchand de tapis, plutôt que prendre en considération la remarque - même timide-de l'équipe du site.(voir + haut).
François
Dura lex,sed lex. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 21:27:10
|
Pour Bambous
Si vous détenez encore une copie de l'ordonnance qui vous a désigné comme administrateur, il serait très intéressant que vous nous indiquiez la mission qui vous avait été confiée par le Tribunal.
Au pied de l'ordonance il y : Désignons M. Bambous en qualité d'administrateur avec mission de ......
Merci d'avance
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 02:06:56
|
| Oldmann, l'intervention que je mentionne sur impossibilité de contester une autoconvocation unanime était le fait d'un ou plusieurs des piliers d'alors, .. J.Toison, Clemouel ou Barde ... qui n'étaient pas (ne sont pas) il me semble des "marchands de tapis", si mes souvenirs sont bons .... |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 17:34:47
|
gédehem vous faites valoir que vos arguments ont aussi été ceux de piliers du forum et vous émettez l'hypothèse que l'élection d'un syndic bénévole en remplacement d'un professionnel démissionnaire
s'est faite à l'UNANIMITE.
Que se passe t'il s'il y a un défaillant non représenté qui peut au demeurant être opposant ?
Pour moi, l'unanimité dans ce cas n'ouvre pas le droit de contrevenir aux textes en vigueur.
La procédure, onéreuse certes mais la plus sage, est celle relatée par bambous.
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 11 juin 2006 17:39:09 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 19:22:23
|
hum ...
Oldmann, si l'autoconvocation est unanime par les 6 copropriétaires et que la désignation du syndic l'est aussi, ça va être très très dur de trouver un opposant ou un défaillant pour contester ..!!!.....
...ce qu'avaient relevé bien avant que je ne l'avance moi-même les éminents intervenants que je cite .. |
Edité par - gédehem le 11 juin 2006 19:23:52 |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 10:31:09
|
Bonjour gédehem,
Votre raisonnement ressemble à une lapalissade :
"Si tous les copropriétaires sont présents ou représentés il n'y pas pas d'absents"
Même s'il y a UNANIMITE il n'y pas systématiquement celle des voix !
Connaissez vous les statistiques sur l'absentéisme dans les AGO de copropriétaires ?
Le taux 0 % doit être assez rare.Alors pourquoi en serait-il autrement dans un SDC confronté à un syndic professionnel qui le lache en séance pour le mettre dans l'obligation d'avoir recours à un administrateur provisoire
Mais on sait bien qu'une procédure illégale non contestée dans le délai de 2 mois qui suit la notification du PV de l'AGO vaut ensuite à titre définitif .
C'est ça notre droit
Dura lex,sed lex. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 14:12:47
|
Concernant le délai de contestation prescrit à 2 mois, je le trouve moi aussi ridicule, voire inique, le recours par requête imposé devant un TGI ne pouvant aboutir au mieux qu'au bout de 18 mois à 2 ans, 3 ans s'il est fait appel, avec des frais de 2 à 3000 € !
Tout ça pour faire reconnaitre la nullité d'une convocation ici, d'une décision là !!
Concernant l'unanimité de 6 copropriétaires, tant pour s'autoconvoquer que pour désigner le syndic, il ne faut pas en attendre un autre son de cloche tel une opposition ... puisqu'il y a unanimité des voix des 6 !
Quant à la légalité des choses ..!
La loi est faite pour protéger le faible, "la veuve et l'orphelin", la Société...
Du moment que les 6 copropriétaires sont unanimes pour s'autoconvoquer et ensuite décider unanimement du syndic, il n'y a pas litige, personne ne supporte un préjudice qu'il faudrait corriger.
Personne d'autre ne va contester !!!
Même chose si l'un des 6 n'est pas d'accord ! Il peut très bien s'opposer sans pour autant considérer qu'il y a pour lui un préjudice nécessitant une action en contestation.
S'il conteste, ce qui n'est que très hypothétique, on retourne à la case départ ...: désignation d'un administrateur provisoire avec avance de 1000 € !
Si tous les opposants aux décisions "s'amusaient" à engager des actions en contestation pour le moindre manquement aux textes, il faudrait faire comme dans les hopitaux pour leur médecins et personnels infirmiers : embaucher au smic des juges et greffiers espagnols, roumains, voire s'ils n'y suffisent pas, irakiens au chomage forcé. 
En conclusion, dans les petites copropriétés l'autoconvocation unanime peut être recommandée sans crainte.
|
| Signaler un abus |
|
|
bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 03:13:21
|
ok jpm
j'étais absent quelques jours.
je vous envoie donnerai un extrait de l'ordonnance dès demain
|
| Signaler un abus |
|
|
bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 15:10:26
|
bonjour jpm
voici l'ordonnance
nommons pour une duree de deux mois mr bambous en qualité d'administrateur provisoire avec la mission la plus complète, telle qu'elle est prévue par la deuxième alinéa de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, afin de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
confions à l'administrateur provisoire les pouvoirs les plus étendus, soit:
- les pouvoirs de l'assemblée générale, à l'exception des actes d'acquisition immobilière et des actes de disposition, ainsi que la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
- les pouvoirs du conseil syndical
- les pouvoirs du syndic
disons que, pour l'accomplissement de sa mission, l'administrateur provisoire pourra prendre toutes les décisions qui lui paraissent nécessaires y compris la convocation d'une assemblée générale ayant notamment pour objet la désignation d'un nouveau syndic
cela date du 04/11/03
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 17:58:43
|
Bambous, je relève que vous n'avez pas été désigné dans le cadre de D.art.46 ou D.art.47, c'est à dire dans une situation 'simple', j'allais dire 'classique', lorsqu'un syndicat est dépourvu de syndic.
Je ne sais pour quelle raison, votre désignation relève de L.art29-1, c'est à dire dans le cas d'une "copropriété en difficulté", où l'équilbre financier est gravement compromis...
Ici c'est tout autre chose !!!
Je n'imagine pas une 'autoconvocation' dans ce cas, puisque justement il y a difficulté, impossiblité de faire fonctionner le syndicat faute de munition (les €€€€ !!) et non faute de syndic.
Dans le cadre de D.art.46 /47 il y a impossibilité 'administrative' de fonctionner, faute d'un représentant légal.
Chez vous, c'est en raison d'un dysfonctionnement total, indépendant de la présence d'un représentant légal qui peut être en place !
Il peut y avoir présence d'un syndic aux cotés de l'administrateur provisoire.
Dans votre cas, les pouvoirs du syndic vous ayant été donné par le juge, le mandat du syndic en place à cessé de plein droit !
Rien à voir avec le sujet dont nous parlons ici !!!
(Au fait : bon courage !!! ... )
|
| Signaler un abus |
|
|
bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 22:05:23
|
bonjour
pour tout vous dire, notre cas à l'époque était plutôt complexe.
quand j'ai acheté, j'ai trouvé en place un syndic dont le mandat était expiré depuis 4 ans, des copropriétaires qui ne payaient plus leurs charges, mais les services étaient quand même rendus ( pelouse tondue - entretien des parties communes - fourniture d'eau et électricité - etc... ).
malgré mes mises en garde,les copropriétaires semblaient insouciants et les choses ont commancé à se gater quand certains prestataires ont commancé à harceler les copropriétaires pour se faire payer.
le président du CS ( il se considérait comme tel ) a convoqué un assemblée générale à laquelle j'ai refusé de participer et a nommé un syndic.
le nouveau syndic ainsi que le président du CS ont été dans l'impossibilité de me fournir une copie du pv signé.
cela sentait la magouille à plein nez.
Finalement nous avons décidé de faire appel au juge.
j'ai convoqué un ag et présenté 6 contrats différents de syndics pros.
j'ai repris les comptes des 4 dernieres années qui ont été approuvés.
La copropriété était vraiment en péril d'ou l'article 29-1.
merci pour vos encouragements, en ce moment, je suis syndic bénévole.
Globalement, cela se passe bien, surtout avec la présidente du CS qui me donne un coup de main et quelques copros. Mais comme c'est difficile de mobiliser tout le monde surtout quand il faut chercher des devis. ( seulement 24 lots )
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Election syndic non-professionnel
Forum fermé
