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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
 Posté - 16 mai 2006 : 20:43:11
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Edité par - colette le 20 mai 2006 00:14:15 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 00:19:26
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Ah ben c'est du beau tout ca, de quoi bien remplir la BDD de universimmo , MERCI GESTRIM !!! , un jour on va faire une manif comme en belgique, ca devient grave !!!!,
Bon alors j'esper que les cadors du forum vont venir par ici !!!
Résolution 5/01:
Ben j'aurai tendance à dir que c'est au president de l'AG de ne pas faire déliberer sur cette resolution, résolution n'étant pas du ressort du syndicat, mais résolution intervenant entre le syndic et un copropriétaire, de plus mais là c'est un autre sujet, comme le dit notre belle lois "tous copropriétaire peut porter une question à l'ordre du jour", et le syndic lui ? en a t' il le droit ? pcque moi je voudrais mettre à l'ordre du jour de votre assemblée ma demande de changer de voiture, oui je sais je vais loin mais ça m'enerve tellement ce genre de comprtement !!!
Je pense qu'il faut regarder dans le contrat de syndic comment sont stipuler "ces frais" ?
Resolution 12: Et qui a résilier le contrat d'assurance initial ? seul l'assemblée peut le faire, aujourd'hui le syndic vous met devant le fait accompli, IL EST EN FAUTE !! de plus ne doit il pas proposer plusieurs contrat au lieu d'un seul ? il me semble aussi que le syndic ne peut avoir de lien avec les entreprises qui interviennent dans la copros !!!
Resolution 13: Ben là ca à le merite d'être clair , DONNER NOUS VOTRE FRIC !!!
Resolution 14: La ca devient grave, d'abord les conditions de renouvellement sont inscrites dans le contrat de l'assurance, donc le syndic s'occupe de son c... (pardon !!!).
Vous lui mentionnerez que pour la prochaine AG , le syndicat conformement ..... s'autorise à ne pas renouveler son contrat.
MAIS ATTENTION !!! Bien sur les arguments de votre syndic vont être des motivations financières !! meilleurs tarifs que les concurents !!! alors à vous de vous armer !!!
Mais n'oubliez pas !! le syndic n'avait pas à résilier le contrat de l'assurance, d'ailleurs puisqu'il a résilier ? qui est l'assureur en ce momment ? (ca c'est la question subsidiaire à lui poser) , Ah bon en ce momment nous ne sommes pas assuré !!! :) Bravo M. le syndic !!! Mettez le feu à votre immeuble , c'est le syndic qui en portera la responsabilité !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 08:28:30
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Colette ... juste histoire de remuer le couteau dans la plaie :
Savez vous que la résolution que met aux voix votre syndic n'est que la transcription en avant garde de la modification de L.art.10-1 adoptée il y a peu par le Sénat ...mettant à charge du vendeur les frais de mutation en particulier pour l'établissement de l'état daté ...???
Je retrouve ce texte modif et le rapporterais ici ...
J'ai retrouvé : ..
"Concernant plus précisément la répartition des charges entre copropriétaires, l'article 19 A de la loi ENL prévoit la modification de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant
« sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »
Vient d'être adopté par le Sénat, loi ENL repart en seconde lecture à l'AN pour adoption définitive.
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Edité par - gédehem le 18 mai 2006 09:21:50 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 00:24:36
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| essayez de consulter des syndics "sérieux":si le vendeur refuse les frais de l'état daté, le syndic ne transmettra pas d'état daté, mais fera une opposition par acte extrajudiciaire sur le versement du montant de la vente |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 09:52:22
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L'arrêt du 11 octobre 2005 de la Cour de cassation conduisait la copropriété dans le mur, comme autrefois un autre arrêt de la Cour de cassation rendu à propos du délai de convocation de l'AG partant prétendument du jour de la remis effective de la LRAR et non du jour de première présentation.
Dans ce dernier cas, il a déjà fallu le décret du 4 avril 2000 pour écarter la solution de la Cour de cassation.
Dans le cas des honoraires de mutation imputés au vendeur, c'est la loi ENL qui, comme l'indique justement Gedehem, va écarter la solution de la Cour de cassation.
A notezr que, dans les deux cas, le texte de base n'a pas été modifié. C'est l'interprétation pratique du texte par la Cour de cassation qui est écartée par une loi ou un décret.
Pour les hono de mutation, admis depuis des décades, on a sorti l'inopposabilité du contrat de syndic aux copropriétaires. La Cour de cassation nie la transparence juridique du syndicat, ici comme dans d'autres cas. La réalité lui sautera à la figure dans les autres cas aussi  La personnalité morale d'une SCI d'attribution n'empâche pas sa transparence juridique. Itou pareil pour le syndicat, à un moindre degré peut-être.
J'ai indiqué dans des posts précédents qu'il suffisait d'en faire une dépense facturée par le syndic au syndicat et imputée comme charge individuelle au vendeur.
C'est le système repris par Gestrim qui, sur le plan juridique, est correct.
C'est aussi le système repris par la loi ENL.
Conclusion pratique : laissez tomber les discussions stériles et lisez les projets de contrats de syndic pour contrer, s'il y a lieu, les montants abusifs réclamés par certains syndics à ce titre.
J'ai toujours lutté en faveur de la rémunération.
J'ai toujours contesté les abus tarifaires approuvés béatement par les assemblées.
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Edité par - JPM le 19 mai 2006 09:57:38 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 10:24:39
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Je suis d'accord avec ce que présente JPM.
Sur les arrets de Cass ou autres, il me semble qu'il faut avoir en tête qu'ils sont parfois surprenants en raison de textes parfois/souvent peu explicites sur un point précis.
Sans vouloir exonérer les juges de toute faute ou erreur, d'une vision étroite des choses (il y a ici beaucoup à dire et ce bien avant l'affaire dite "d'Out...."), il me semble qu'ils ne font une application parfois restrictive des textes que parce que le texte n'est pas par lui-même explicite.
Ici la "faute" en incombe au législateur.
Si vous me demandez de dire le droit et que pour cela je me base sur de l'à-peu-près voire sur du vide, comprenez que je ne sois pas d'une largesse extreme alors sans doute dangereuse ..!!!
Pour ce qui concerne plus généralement les honoraires du syndic, il faut redire qu'ils sont bien trop bas, n'en déplaise à une majorité de copropriétaires. (En particulier ceux qui viennent ici sur UI, ayant pris conscience plus que d'autres que certaines choses ne tournaient pas rond ...)
C'est la raison pour laquelle la moindre saisie d'un stylo par le syndic est comptabilisée comme "vacation" avec l'honoraire correspondant qui tombe (Chez certains syndic, c'est le fait de poser leur lunettes sur le nez qui induit quelques prestations ...).
Ceci est vrai pour tout ce qui a trait à la 'gestion courante', forfaitisée, gestion courante qui comprend un tas de petites tâches, qu'elles existent réellement ou pas suivant telle copropriété (quelles soient effectivement exécutées est un autre aspect).
C'est ici que les copropriétaires doivent être attentifs, pour détailler dans le contrat du syndic ces tâches relevant de la 'gestion courante' ...et que trop de syndics imputent en plus du fait d'honoraires gestion courante tirés vers le bas.
Reste l'"état daté" lors d'une mutation, dont il est difficile de quantifier le nombre à l'avance (turn over variable d'une copro à l'autre et varible d'un année sur l'autre au sein d'une même copro).
On en pense ce qu'on veut, mais la modif de L.art.10-1 va éclaircir les choses quant à l'imputation.
Mais cela ne change rien sur le fond et je reprendrais ici en partie la conclusion de JPM :
"... lisez les projets de contrats de syndic pour contrer, s'il y a lieu, les montants abusifs réclamés par certains syndics à ce titre." .... COMME IL FAUT LE FAIRE POUR TOUS LES HONORAIRES QU'ILS PROPOSENT. ....
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Edité par - gédehem le 19 mai 2006 10:26:11 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 22:07:27
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Je suis tout à fait d'accord avec les deux derniers posts de gehedem et JPM concernant les frais de mutations et les honoraires !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 22:55:42
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| ...alors j'espère que vous ne faites pas marcher la machine à sous chaque fois que vous posez vos lunettes sur votre nez ou/et que vous saisissez votre stylo !!! |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 23:59:27
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Il est des réponses censées, d'autres qui ne font que réveler la bêtise (je reste polie) de l'intervenant. Cela ne vous grandit pas gédéhem et nous reconnaissons bien là la mentalité de certains syndics qui sont de + en + nombreux à fréquemment intervenir sur le forum. Pas en bien, hélas
Allez, je vous laisse le temps de faire un script qui va permettre que les posts de tel ou tel intervenant dont j'aurai entré le pseudo ne s'affiche plus sur mon écran.
Cela m'évitera de perdre du temps avec des c... telle la réponse juste au dessus de la mienne et en attendant j'efface le sujet.
gédéhem, vous pourrez toujours mettre vos lunettes pour essayer de le retrouver 
Colette
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Edité par - colette le 20 mai 2006 00:12:50 |
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