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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
 Posté - 16 mai 2006 : 22:52:11
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Notre copropriété est construite autour d'une cour commune sur laquelle j'ai la jouissance exclusive (inscrit dans RCP).
J'ai essayé de faire un schéma :
+-------------------+ v
COPROPRIETE VOISINE | o
(mur sans ouvrants) | i
| e
+--+----------+-----+
|B | | B | p
|A | COUR | A | u
|T | | T | b
| +-/ \-/ \--+ | l
|B A | i
| | q
| | u
+-------------------+ e
En mai j'ai obtenu une autorisation de travaux de l'assemblée pour transformer deux fenêtre existantes en porte-fenêtre donnant sur la cour commune (représentées par / \-/ \ sur mon schéma).
J'ai ensuite effectué une demande de travaux auprès de la mairie, avec le plan de masse et les photos.
Cette demande de travaux vient d'être refusée au motif que la longueur minimum de vue directe à respecter par rapport aux limites de propriété est de 8 mètres. 
Ors, lorsque je regarde directement en face, la vue directe est un mur "aveugle" (sans ouvrants) de la copropriété voisine. 
Le maire me précise même que les fenêtre existantes n'étaient déjà pas conforme à cette disposition.
Pourtant le plan de mise en copropriété que j'ai fourni provient du cadastre où ces fenêtres existaient depuis l'origine....
La cour est un carré de 5m x 5m.
- Est-ce qu'il y a quelqu'un ici qui aurait quelques connaissances pour m'expliquer ce qu'est une "vue directe par rapport aux limites de copropriété" ?
- Quel type professionnel faut-il contacter pour se faire assister afin de présenter un recours gracieux au Maire ?
- Quel est le risque encouru si les travaux sont tout de même exécutés malgré cette interdiction, surtout s'il y a accord de copropriété et absence de recours des voisins ?
J'insiste sur le fait qu'il s'agit d'une cour intérieure qui n'a aucun vis à vis sur la voie publique.
Merci pour votre aide.
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 15:39:56
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Il faut d'abord que vous lisiez les dispositions de l'article 7 du POS qui doivent contenir des regles d'implantation distinctes selon que la façade est ou non percée de baies éclairant des pièces principales.
En effet, il est probabale que le POS dispose que les constructions nouvelles peuvent s'implanter en limite lorsque la façade latérale est aveugle, en retrait de 6 m lorsqu'elle est percée de jours secondaires et à 8 metres lorsque les ouvertures sont "principales".
La circonstance que le batiment d'en face est un pignon aveugle est sans incidence. C'est précisément parce qu'il est en limite qu'il est aveugle.....
Cela étant, sans connaitre les dispositions du POS, c'est dur de vous répondre (vous etes à Paris je pense, d'après ce que vous indiquez).
Quant aux conséquences, elles sont simples : à défaut de recours des voisins et si personne ne vous dénonce, dans trois ans l'on ne pourra plus rien vous reprocher, le délit sera prescrit. Mais, étant donné que vous avez essuyé une opposition à DT, il faut craindre que les services instructeurs ne fassent un petit tour dans un an pour voir si vous avez -ou non- respecté leur décision (classique à Paris).
Un recours gracieux peut etre présenté dans le délai de 2 mois, se faire aider par un avocat spécialiste en urba est evidemment un plus (et il y en a des bons  ).
Bon courage,
Vincent. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 16:26:41
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Hum, c'est un peu rosse de la part des services instructeurs, car les fenêtres existent déjà.
Certes, le fait de passer de fenêtres à porte-fenêtres va amplifier la non conformité de l'immeuble (et c'est le fondement du refus), mais si peu dans cette cour fermée. Non conformité car ces fenêtres sont déjà certainement des jours de pièces principales.
Quant à faire les travaux sans autorisation, il ne faut pas y penser. Car plus que les sercices d'urbanisme, c'est la Copropriété qui ne vous laissera pas faire est exigera la DT accepté.
Sino, c'est effectivement très dommage que vous ne puissiez pas le faire. Mais que voulez vous, à la construction, il fallait, n'en doutez pas, absolument économiser les 200 euros supplémentaires que coutaient ces portes-fenêtres à la place des fenêtres .
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 08:38:58
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Il faut d'abord que vous lisiez les dispositions de l'article 7 du POS qui doivent contenir des regles d'implantation distinctes selon que la façade est ou non percée de baies éclairant des pièces principales.
Merci Vincent,
Effectivement, je suis en banlieu proche de Paris. Je n'ai pas fait constuire... j'ai acheté un appartement.
Voici le texte de l'article 7 :
Article UD 7 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
1) Dispositions générales:
- Les constructions pourront s'implanter en limites séparatives pour tout ou partie de leur façade qui ne comporte pas de baies. Dans les autres cas, elles devront s'implanter en retrait.
- En cas de retrait de tout ou partie de la façade, celui-ci devra être au moins égal au 1/3 de la hauteur plafond de la construction avec un minimum de 3,00 m.
2) Dispositions particulières:
- Ces règles de retrait ne s‘appliquent pas pour les annexes dont la hauteur n ‘excède pas 3,00 m au faîtage et pour les travaux d’agrandissement réalisés dans le prolongement des volumes existants et dans la limite de 30 % de la SHON existante.
- Sur les limites formant fond de parcelle, les constructions seront obligatoirement implantées en retrait pour toute la façade, selon les conditions ci-dessus, à l’exception:
- des annexes dont la hauteur ne dépasse pas 3,00 m au faîtage
- des agrandissements sur des constructions dejà implantées en fond de parcelle et effectués dans le prolongement des volumes existants et dans la limite de 30% de la SHON existante.
- en UDa, des constructions implantées sur les parcelles dont la profondeur est inférieure ou égale à 12m et à condition que la hauteur plafond n‘excède pas 9,OOm.
3) Vues directes:
La longueur minimum de vue directe à respecter par rapport aux limites de propriété est, sauf convention de cour commune, de:
- 3,00 m lorsque les baies assurent l’éclairement et l’aération des cuisines dont la surface n’excède pas 8,00 m2, des pièces de toilette ou des WC, calculés conformément à la définition figurant au titre VI du présent règlement.
- 8,00 m lorsque les baies assurent l’éclairement et l’aération des pièces d’habitation ou de travail, calculés conformément à la définition figurant au titre VI du présent règlement.
Je dois avouer que je suis un peu perdu...
Il n'y aucun ouvrant en face de mon mur... Et quand j'ai acheté mon appartement il y avait déjà des fenêtres.
Le plan de masse annexé au RCP et conservé cadastre indique précisement ces deux fenêtres.
A ma connaissance, il n'existe pas de convention de cour commmune.
Quant à la copropriété, j'ai indiqué avoir eu un accord par vote à l'assemblée générale.
Je ne sais pas trop quels arguments pourrais-je utiliser dans le cas d'un recours gracieux ? Avez-vous une idée ?
A part dire que cela ne gêne pas mes voisins et que j'ai l'intention de faire faire un travail de qualité.
Merci pour votre aide. |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 10:19:48
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Le seul argument possible est de soutenir que vos travaux sont neutres par rapport à la regle d'urbanisme méconnue (jurisprudence Sekler de 1988).
En effet, l'article 8 prévoit que la distance doit etre de "8,00 m lorsque les baies assurent l’éclairement et l’aération des pièces d’habitation ou de travail". Etant donné qu'actuellement, le mur est à moins de 8 mètres et comporte déjà des vues directes prises depuis des baies assurant l'éclairement, le projet qui consiste à remplacer les fenetres par des portes-fenetres ne change rien. Que l'on dispose d'une vue directe depuis une fenetre de 1,5 m sur 0,80 m ou depuis une porte fenetre de 2.5 sur 0,80, cela ne change rien.
Je ne sais pas ce que cela vaut, mais personnellement, je me suis convaincu....
Bon courage,
Cordialement,
Vincent |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 00:05:20
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Tu as raison Vincent, c'est la seule chose à tenter.
Mais tu ne m'as pas convaincu...
Bon, on jette une pièce en l'air ? 
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 08:12:05
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Le seul argument possible est de soutenir que vos travaux sont neutres par rapport à la regle d'urbanisme méconnue (jurisprudence Sekler de 1988).
En effet, l'article 8 prévoit que la distance doit etre de "8,00 m lorsque les baies assurent l’éclairement et l’aération des pièces d’habitation ou de travail". Etant donné qu'actuellement, le mur est à moins de 8 mètres et comporte déjà des vues directes prises depuis des baies assurant l'éclairement, le projet qui consiste à remplacer les fenetres par des portes-fenetres ne change rien. Que l'on dispose d'une vue directe depuis une fenetre de 1,5 m sur 0,80 m ou depuis une porte fenetre de 2.5 sur 0,80, cela ne change rien.
Je ne sais pas ce que cela vaut, mais personnellement, je me suis convaincu....
Bon courage,
Cordialement,
Vincent
A votre avis, si je fait les travauxe et s'il n'y a aucune plainte de tiers et que dans un an il constate que les travaux ont été fait...
Ne pourrais-je pas alors invoquer qu'une obligation de remise à l'état initial (c'est à dire remettre des fenêtres) serait "abusif" ? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 09:25:12
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Les particuliers disposent de 30 ans pour se plaindre qu'une construction ne respecte pas leur droit (mais ici, je ne vois pas comment ils pourraient en fairela preuve).
L'administration dispose de 3 ans après la fin des travaux pour vous reprocher quelque chose et tenter de vous faire condamner à la remise en état précédent en plus d'une amende).
Dans votre cours intérieure, ce que vous avez le plus à craindre, c'est bien sur une dénonciation, mais surtout une plainte de la copropriété pour travaux illégaux. En effet, vous allez faire des travaux de modifications de façades sans autorisation administrative, ce que toute copropriété responsable devrait ne pas tolérer. Car si une plainte est formulée, ce sera envers cette dernière, à charge pour elle d'ensuite se retourner contre le copropriétaire fautif.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 15:04:44
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Cher Laurent,
Le principe de la responsabilité personnelle interdit qu'une personne (mises à part certaines exceptions comme les parents par exemple), voit sa responsabilité engagée pour un fait commis par un tiers.
Si notre ami réalise les travaux sans autorisation il commet un délit pénal, prescrit -comme tous délits- au bout de trois ans à compter de la fin des travaux. Autant sa responsabilité pourrait donc etre recherchée, autant celle de la copro n'a rien à voir dans l'histoire.
Tout au plus le Syndic, gérant de la copro., pourrait se voir reprocher, par l'un des copropriétaires, de ne pas avoir correctement fait son travail, en n'ayant pas surveillé l'un de ses membres qui a réalisé des travaux illégaux. Cette responsabilité serait alors contractuelle, pour mauvaise exécution du manadat par le syndic.
Cordialement,
Vincent
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 23:12:33
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En fait, je me suis demandé ce que pourrais faire l'administration si elle constaté des travaux hors la loi effectués en façade.
Dans cet exemple de fenêtre, l'administration menerait une action contre le propriétaire qui est derrière celle-ci et non contre la copropriété à laquelle la façade appartient ? Je trouve cela étonnant.
Prenons un autre exemple. La coproptiété fait des travaux de toiture et change les tuiles en ardoises. L'administration entammerait une procédure contre le locataire du dernier étage et non contre la copropriété ? Hum
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 11:51:44
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Non, non pas étrange mon cher Laurent,
D’une part, le délit de L.480-1 et s. du code de l’urbanisme concerne seulement les personnes physiques. La copro. en tant que telle n’est donc pas personnellement responsable.
Ces personnes sont celles qui ont commandé, réalisé les travaux, et celles à qui ces travaux profitent. Il peut donc s’agit de l’architecte, de l’entrepreneur, du propriétaire,… et même –dans ton exemple- du locataire de l’appartement (cf. Cass. Crim. 29 oct. 1997, pourvoi n°96-86.093 ; RD imm. 1998., p 311 ; cf. égal. : Cass. Crim. 1er mars 1993, Bull. crim. n° 382).
Quant aux travaux réalisés pour le compte de la copro., c'est-à-dire uniquement sur les parties communes de l’immeuble, c’est avant tout le Syndic, personne physique (ou le gérant de la société ayant la qualité de Syndic) qui est responsable pénalement (cf. Cass., Crim. 3 mai 1978, Dolla, pourvoi n°77-92020: D. 1978. IR. 343 ; JCP 1978. IV. 201).
Bien cordialement,
Vincent.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 15:21:36
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Non, non pas étrange mon cher Laurent,
Bien le bonjour Vincent.
Citation :
D’une part, le délit de L.480-1 et s. du code de l’urbanisme concerne seulement les personnes physiques.
Mais alors, comment fait la justice pour attaquer les SCI et autre personnes morales qui construisent illégalement ?
Citation :
La copro. en tant que telle n’est donc pas personnellement responsable.
Ces personnes sont celles qui ont commandé, réalisé les travaux, et celles à qui ces travaux profitent. Il peut donc s’agit de l’architecte, de l’entrepreneur, du propriétaire,… et même –dans ton exemple- du locataire de l’appartement (cf. Cass. Crim. 29 oct. 1997, pourvoi n°96-86.093 ; RD imm. 1998., p 311 ; cf. égal. : Cass. Crim. 1er mars 1993, Bull. crim. n° 382).
Quant aux travaux réalisés pour le compte de la copro., c'est-à-dire uniquement sur les parties communes de l’immeuble, c’est avant tout le Syndic, personne physique (ou le gérant de la société ayant la qualité de Syndic) qui est responsable pénalement (cf. Cass., Crim. 3 mai 1978, Dolla, pourvoi n°77-92020: D. 1978. IR. 343 ; JCP 1978. IV. 201).
D'accord pour mon approximation de langage.
Il fallait comprendre de mes raccourcis d'ignorant en la matière que je voulais alors parler du responsable de la copropriété, syndic ou gérant de SCI.
Ceci étant dit, qui doit-on attaquer si le syndic fait faire des travaux hors la loi ? Le président du syndic (c'est bien un président ?) ?
Exemple : un locataire ou un propriétaire fait des travaux illégaux sur la façade. La mairie s'en rend compte. Mais elle ne sais pas à priori qui a fait les travaux, du locataire/propriétaire de la copropriété. Comment fait-elle pour déterminer celui qu'il faut attaquer (locataire/propriétaire, président du syndic) ? Elle mène l'enquête, avec loupe et recherche d'empreinte ?
Bref, dans le cas qui nous occupe, comment la mairie saurait qui attaquer ?
C'est devant cette question que j'imaginais que l'on attaquer le propriétaire de la chose hors la loi (en tant que 1er responsable de la chose, un peu comme je suis responsable civilement de mes enfants mineurs), quitte pour lui de se retourner contre le fautif.
Citation :
Bien cordialement,
Vincent.
Laurent, qui aime bien apprendre.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 19:58:39
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Pourquoi vous réferez-vous au POS ou PLU ? Les bâtiments existent. A ma connaissance, les POS ou PLU sert à déterminer les règles de constructions pour les constructions neuves, les agrandissement, les surélévations. Mais, à ma connaissance, c'est le Code Civil qui s'applique lorsqu'on veut créer ou transformer des percements sur des constructions existantes.
Alors, puisque le mur limitrophe de la propriété voisine est aveugle, il suffit d'un recul de 1,90 m pour que les fenêtres sur le mur de XtOk.fr soit totalement en règle. Alors, il n'y a aucune interdiction côté urbanisme pour les transformer en porte-fenêtres.
Il faut, bien entendu obtenir l'autorisation de la copropriété (celle de XtOf.fr, pas celle du vosin de XtOf.fr) et poser le demande de déclaration de travaux.
Alors, le maire, ou son service instructeur, à mon avis, il faut qu'ils retournent à leurs cours de droit de l'urbanisme...
seborga1 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 20:11:48
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Non non, erreur.
Tous travaux à faire sur un bâtiment existant ne doit pas rendre celui-ci plus hors la loi qu'il ne l'est.
Ainsi, quelque soit l'age de la bâtisse, si l'on veut créer des ouvertures, il faut qu'elles respectent les règles du POS/PLU.
Idem pour une réfection de toîture, un ravalement de façade, une augmentation de surface, etc...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 07:37:16
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Non non, erreur.
Tous travaux à faire sur un bâtiment existant ne doit pas rendre celui-ci plus hors la loi qu'il ne l'est.
Ainsi, quelque soit l'age de la bâtisse, si l'on veut créer des ouvertures, il faut qu'elles respectent les règles du POS/PLU.
Idem pour une réfection de toîture, un ravalement de façade, une augmentation de surface, etc...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
J'aimais bien la réponse de seborga1
J'ai bien l'autorisation de la copropriété et les ouvertures existes depuis 1930.
Elles sont justes à élargir de 80 cm chacune.
Le mur du voisin se trouve à plus de 5m des fenêtres et est totalement aveugle.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 07:55:29
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Citation :
Initialement entré par XtOf.fr
J'aimais bien la réponse de seborga1
Je m'en doute, mais elle est fausse...
Citation :
J'ai bien l'autorisation de la copropriété et les ouvertures existes depuis 1930.
L'autorisation de la mairie est nécessaire, mais celle des services de l'urbanisme aussi.
Citation :
Elles sont justes à élargir de 80 cm chacune.
J'avais compris qu'il n'y avait que les allèges à détruire ?
En plus vous les élargissez ?
Citation :
Le mur du voisin se trouve à plus de 5m des fenêtres et est totalement aveugle.
Oui mais ça on s'en ....
En gros, on ne vous demande pas la couleur des volets du voisin pour vous dire celle à utiliser pour les votres.
Votre bâtiment ancien ne respecte pas les règles actuelles d'urbanisme (il ne devrait pas y avoir de fenêtres aussi proche de la limite de propriété). Puisque cette situation existait avant la création de la règle, on ne vous ne peut pas vous demander de les boucher. Mais par contre, il est tout a fait logique de vous empêcher de les aggrandir.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 09:41:51
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XtOf.fr, Laurent a incontestablement raison.
Désolé pour vous,
Tentez toujours l'argumentaire que je vous ai suggéré à l'appui d'un recours gracieux et tenez nous au courant.
Vincent |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 11:36:36
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Vincent, j'ai laissé quelques questions en suspend pour toi, un peu au-dessus...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Vues directes et limites de propriété ????
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