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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
 Posté - 19 mai 2006 : 16:09:00
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Bonjour à tous !
A la lecture de plusieurs sources sur le droit de la copropriété (dont ce forum, coucou les amis  ), il m'apparait que le syndic n'est pas fondé à réclamer des honoraires de mutation à l'acquéreur d'un lot en copropriété, si ce syndic ne s'appuie que sur ce contrat voté en AG (pour l'argumentation, voir les sujets précédents et les conséquences de l'arrêt du 11/10/2005 de la CC).
Par contre, j'ai un doute dans le cas plus complexe où le syndic s'appuie sur 1) non seulement son contrat voté en AG et 2) une décision d'AG, indépendante de celle ratifiant son contrat, qui stipule que les honoraires de mutation seront imputé en totalité à l'acquéreur d'un lot. Cette décision est-elle opposable à l'acquéreur ?
Je précise que le RC est muet sur ce sujet, et que la décision d'AG n'a jamais été publiée.
J'ai un article qui semble dire que oui:
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=1476
Par contre, mon petit doigt me dit que ce n'est pas à prendre pour argent comptant. Qu'en pensez-vous ?
Au plaisir de vous lire  !
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Edité par - mfld le 19 mai 2006 16:10:24 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 16:16:34
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| le syndic n'a pas de lien de droit avec le candidat acquéreur. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 16:27:16
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Nefer, merci de vôtre intérêt, mais je suis désolé, votre première réponse laconique ne me satisfait pas, car je ne peux pas me contenter de votre seule parole, malgré le nombre impressionant de vos contributions  ...
Je cherche des éléments solides pour "démonter" la thèse de l'article référencé de Jurisprudentes.org. Il me faut donc une réponse argumentée avec des références, si possible à un cas identique. Voudriez-vous développer, SVP ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 16:42:16
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En voila une, qui n'est pour le moment pas 'officielle'.
Dans le cadre de la loi ENL, il y a la modification de L.art.10-1, qui a été adoptée par le Sénat il y a qques jours et qui refait la navette ners l'AN pour adoption déféinitive.
Voila ce qui est prévu sur ce sujet :
«L.art.10-1 : sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »
...au seul copropriétaire concerné = au copropriétaire en titre au moment de l'établissement de l'état daté : le vendeur ?? On est en droit de le penser.
Il est regrettable que le législateur, à compléter et préciser cette question des honoraires personnels pour l'état daté, n'ai pas précisé ce point
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 16:59:02
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Merci pour votre contribution, Gédehem (et bonjour au passage ).
Je suis également avec attention le devenir de ce projet de modification de l'article 10-1. Je vous rejoins tout à fait sur votre commentaire.
Cependant, je reste sur ma faim, car le cas que je décris et l'article que je référence sont antérieurs à cette modification  .
Pour ma part, je conçois la décision d'AG d'imputer les honoraires de mutation à l'acquéreur comme inopposable à celui-ci, car cette décision n'a pas été publiée, ni notifiée à l'acquéreur. Voir article D4:
"Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Suis-je dans légion des blancs chevaliers du bon droit, ou dans la horde des abrutis qui se mettent le doigt dans l'oeil (et qui par la même occasion font sauter le verre des lunettes si chères à Gédehem ) ?
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Edité par - mfld le 19 mai 2006 17:01:24 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 19:03:43
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Première observation, qui n'est pas vaine, le principe même des honoraires demandés à l'acquéreur est contestable puisqu'il n'y a pas de prestations significatives réalisées à son profit. Ce qui n'est pas le cas pour l'état daté et la note de renseignements qui sont imputables au vendeur, ce qui est certain dans la nouvelle mouture de l'article 10-1.
Secundo : le contrat de syndic est pour moi opposable au vendeur, mais la jurisprudence est en sens inverse. Jusqu'à nouvel ordre ce sont les juges qui rendent les jugements.
Il ne peut en aucun cas être opposable à l'acquéreur.
Tertio : le décision, - surprenante -, de l'assemblée est effectivement inopposable à l'acquéreur dès lors qu'elle n'a pas été publiée. Qu'en serait-il si elle avait été publiée ? Elle serait à mon avis illégale car l'assemblée n'a pas compétence pour prendre ce genre de décision. Celà mériterait une étude plus approfondie qui est ici inutile.
On peut quand même dire que les copropriétaires en place auraient voté à leur profit une exonération de charges par report sur leurs éventuels acquéreurs.
Conclusion : l'acquéreur n'est pas tenu. Ceci étant je n'ai pas été voir Jurisprudentes dont les indications sont généralement sérieuses.
Je vous en dirai plus après.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 22:36:04
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Vu l'article de Jurisprudentes.
Il expose parfaitement bien la position de la jurisprudence.
Cette position est désavouée par le projet de loi ENL, après la 2eme lecture au Sénat, dont avant le vote final par l'Assemblée nationale. Le texte reconnait le droit à honoraire du syndic à l'encontre du vendeur.
Quoiqu'il en soit, dans la pratique il est absurde de contester le droit à rémunération quand une prestation est réellement fournie. Une prestation non récurrente n'entre pas dans celles de gestion courante.
Les associations de consommateurs ont admis cette rémunération à charge du vendeur. Il ne faut pas être plus royaliste que le Roi.
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Flap
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808 réponses |
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ARdL
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1967 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 11:43:19
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Arrêt Cour de Cassation
JP 03-11599 26-10-2004
JP 04-17178 11-10-2005
Je viens de me faire facturer 200€ par le notaire lors d'une acquisition le 19-04-2006 (ou plutot le vendeur)
J'ai envoyé les PDF des 2 arrêts à mon notaire....
J'ai ouvert la boîte de Pandore....
Pas de réponse 1 mois après
Dans un de ces arrêts, le notaire se fait condamner au remboursement (part vendeur déduite du prix) ainsi que la chambre des notaires
La haute Cour, selon moi, veut des compte transparents donc
- Comment facturer sans contrat, et au nom du syndicat de copro, sans que le syndicat soit au courant ?
Dans l'absolu, si frais ds contrat de syndic, ils sont facturables au sybdicat ....
Le notaire, ou le mandataire, averti de ces jurisprudences, commet une faute lourde, non ? |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 11:49:34
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Je reprendrai la phgrase éternelle de Oldman
Dura lex sed lex
Ce qui me choque c'est que, dans les comptes de la copro, le syndic ne mentionne pas l'intégralité des facturations perçues au nom du contrat de syndic.
Si information (et négociation après vu les montants énormes par rapport au contrat de syndic.
Le problème de fond c'est que cette prestation prend moins de 30mn à un syndic organisé (peut-être même existe-t-il une fonction de logiciel automatique, cela ne m'étonnerait pas)
Or facturer de 200€ à 3500€ (oui cela m'est arrivé à Cannes!) pour maxi 30mn de boulot, c'est ABUSE.
Et facturer au nom d'un client sur un non-client, sans informer le client CELA NE GRANDIT PAS LA REPUTATION DES SYNDICS
Facturation <=> Transparence
Ce qui n'est pas le cas |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 14:29:00
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Citation :
Initialement entré par ARdL
Arrêt Cour de Cassation
JP 03-11599 26-10-2004
JP 04-17178 11-10-2005
où peut on trouver ces PDF SVP ? merci ! ;) |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 14:57:22
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Flap et ARdL, attention à ne pas sortir du sujet .
Il s'agit ici, non pas de discuter pour la Nème fois de la justification des honoraires de mutation, ou de leur imputation au vendeur ou à l'acquéreur (ou les deux), mais de caractériser la décision de l'AG qui voudrait faire imputer ces honoraires au seul acquéreur. Il y a une nuance que je veux ici souligner.
Merci JPM pour votre contribution. Je vous suis sur quasimment tous les points, sauf sur un : celui de dire que l'article de Jurisprudences.org est "parfait" (au jour présent avant le 10-1 nouvelle mouture), car autant l'application au vendeur me semble correcte, autant l'application à l'acquéreur me semble une extension un peu précipitée, d'ailleurs contraire à votre tierce observation. A moins que je n'ai pas encore saisi une autre nuance ?
Quoi qu'il en soit, me voilà conforté dans ma position, je vais pouvoir maintenant engager la bataille (une de plus) pour tenter de remettre un syndicat et son AG, ainsi que son syndic, dans un chemin plus légal sur ce sujet précis (parce que le reste ne me semble pas trop mal pour l'instant, ma foi)  |
Edité par - mfld le 21 mai 2006 15:17:00 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 16:55:42
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JE comprend votre point MLFD mais je pense que la portée des arrêts répond à votre question.
On ne peut imputer de frais contractuels sans contrat, c'est tout.
Je srais heurexu d'avoir votre avis sur ce point.
Et même si AG impute au vendeur (ce qui, et c'est bien souligné par JPM a peu de réalité de prestation), cela parait encore mois du par l'acquéreure que pour le vendeur.
Qqun sait-il si le questionnaire peut être fait en un click ? par logiciel de gestion ?
PS : ce ne sont pas des PDF, j'ai transformé moi-même en PDF les 2 arrêts sur lesite de Légifrance |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 17:16:12
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A tout hasard, j'ai quand même posé la question à Jurisprudentes.org de savoir si l'article comportait une imprécision ou non:
"Dans votre article de synthèse "droit du syndic à demander des frais de mutation lors de la vente d'un lot" (19 janvier 2006 - accueil actualités - copropriété), vous écrivez que le syndic peut exiger de l'acquéreur des honoraires de mutation si, en plus de son contrat, et en l'absence de disposition dans le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide leur imputation à l'acquéreur.
Or, il résulte de l'art. 13 loi n°65-557 du 10/07/1965 et de l'art. 4 de son décret d'application, que cette décision d'assemblée générale n'est opposable à l'acquéreur que si elle a été publiée, ou si celui-ci en a pris connaissance et en a accepté les termes lors de la vente.
Dès lors, votre article ne serait pas exact si la décision n'a pas été publiée, ou notifiée et acceptée par l'acquéreur. Partagez-vous cette analyse ? Dans l'affirmative, il serait nécessaire de préciser votre article."
Attendons la réponse...
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mfld
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1154 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 23:10:24
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Dans ce concert dissonant, il n'est pas mauvais de faire état des indications figurant sur le site de la chambre des notaires de Paris
Les frais de questionnaire (dont le montant a été voté en
Assemblée Générale) sont répartis conformément aux
indications communiquées par le syndic.
A défaut de précision, ils sont supportés par l’acquéreur
(art. 1593 du Code civil).
L'article 1593 du Code civil est ainsi rédigé : Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur.
Pauvre Code civil !!! On l'avait complètement oublié, celui là. Et tout d'un coup, il se pointe ! Vexe ! : " hou ! hou ! Je suis là
Foin des accords de régulation, des recommandations de ceci ou de celà ! C'est moi le chef
Mais à dire, vrai l'indication notariale n'est pas très précise non plus.
Quant à évoquer le règlement de copropriété et sa modification à ce sujet, c'est montrer qu'on marche sur la tête les uns et les autres.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 23:33:16
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Décidémment ces notaires ont le don de l'amalgame, ou alors font preuve d'une belle connivence avec leurs compères syndics  .
L'article 1593 doit s'entendre pour les frais exposés par le notaire, par nature nécéssaires à l'établissement de l'acte et à sa publicité, mais certainement pas aux honoraires du syndic, par nature non nécéssaires, puisque celui-ci se borne à enregistrer la mutation qui a déjà force légale par acte authentique.
Le juriste de l'ARC a déjà écrit à ce sujet. On notera avec amusement la référence in fine à un congrès de notaires, ce qui pourrait laisser penser, au moins ce jour là, que nombreux parmi eux ont fait la sieste pendant les exposés des orateurs après un repas de notable  :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1105/abus618.htm
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Edité par - mfld le 23 mai 2006 23:50:06 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 10:00:34
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La réalité vraie est que, pendant des dizaines d'années, les syndics ont demandé des honoraires d'établissement d'état daté, sans autre précision.
Les notaires payaient ponctuellement ces honoraires et les intégraient à la masse des frais de la vente supportés par l'acquéreur, sans qu'il y ait jamais de problème.
Les notairesz ont renaclé quand ils ont vu les prétentions de certains syndics augmenter inconsidérément, pour des documents souvent incomplets et mal établis.
Dans cette affaire la Commission relative à la copropriété n'a pas rempli son rôle de manière satisfaisante.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 10:07:49
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Citation :
Dans cette affaire la Commission relative à la copropriété n'a pas rempli son rôle de manière satisfaisante.
Tout à fait d'accord avec vous sur le rôle de régulateur de la commission .
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 10:30:41
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Décidémment ces notaires ont le don de l'amalgame, ou alors font preuve d'une belle connivence avec leurs compères syndics .
bonjour,
oui en effet. En achetant mon studio le notaire a écrit sur le titre de propriété (ou plutôt l'acte de vente) que je devais payer ces frais de mutation (acquéreur) et qu'il serait impossible de revenir dessus... comme je ne savais pas ce que c'était... j'ai signé un état de non retour possible...
bref et quand de plus cet état est erroné et que ceci vous est préjudiciable... et que le syndic refuse de vous le rembourser car pour lui ces frais c'est un droit sans service ...
toute-puissance notaro/syndic....
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René Aubry
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498 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 16:30:01
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Surprenante cette volonté qu'ont les syndics de vouloir contourner la loi au sujet des frais de mutation.
Il fut un temps ou ils vous disaient "pourquoi faire payer l'ensemble alors que cette affaire ne concerne qu'un seul". un jugment a reconnu qu'ils avaient tort.
Suite à un lobbying, la loi est en cours de modification, aussi désormais ils vous disent : "la loi va être votée, nous ne faisons que l'anticiper".
Non, les syndics n'ont pas à anticiper les lois.
Je ne sais plus qui, ici récemment, dénonçait une clause dans le contrat de son syndic et un intervenant (je ne sais plus s'il s'agissait de JP ou Gedehem) disait : "la loi LEN invalide le jugement du tribunal".
En attendant que les articles soient validés, ce sont les articles actuels qui s'appliquent. Le sénateurs ont adopté le 3 mai le projet de loi. Pour l'instant ce n'est qu'un projet de loi ! Tout le reste n'est que balivernes. |
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Honoraires mutation acquéreur
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