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Nous avons une SCI (régime fiscal IR) composé d'un immeuble au RDC duquel nous avons un local commercial, ceci dans une petite ville de province. Depuis 6 ans nous avons vu défiler 3 entreprises qui ont fermé dont deux avec des faillites (et les problèmes que cela a engendré...). Nous avons récupéré ce local mais nous tardons à retrouver un locataire avec un bail commercial. Nous avons pensé dans un premier temps transformer ce local en appartement mais on nous a dit que nous ne pourrions déduire les travaux des impôts et que la TVA qui serait appliquée serait 19,6% car ce sera à ce moment là toujours un local commercial. Une autre solution serait de faire un bail locatif pendant 2 ans avant de pouvoir faire des travaux qui seraient déductibles des impôts mais nous avons peur qu'en l'état actuel personne ne veuille louer cela (ressemble pour l'instant plus au taudis qu'à un endroit habitable : pas de vrai salle de bain, toilettes à la limite de l'acceptable, tous papiers peints et peintures et sols à refaire) et que même si quelqu'un le loue il pourra ensuite nous attaquer pour insalubrité. Quelqu'un a t'il une solution? Que nous conseillez-vous?
En fait je n'ai pas très bien compris votre question... Je crois qu'avant de se poser des questions fiscales, il convient surtout d'avoir une certitude en terme d'affectation : ce local est-il mal situé pour une utilisation commerciale ? est-ce dans un quartier en essor commercial, ou bien un quartier qui tend à devenir résidentiel ? est-ce que ce n'est pas son état semi-insalubre qui fait que vous avez du mal à le louer tel quel ? Et puis un appartement en RDC, les locataires n'aiment pas forcément, alors cela vaut-il vraiment le coup ? Par ailleurs, bien que je ne sois pas du tout spécialiste, je pense que si vous voulez le transformer en habitation, il vaudrait mieux déposer un permis de construire pour un changement d'affectation. Et voir avec le fisc, moi j'avais eu un changement d'affectation, mais ils avaient accepté les travaux en déduction de mes revenus fonciers. Bonne réflexion !
Merci de votre réponse, en fait ce local est commercial depuis 30 ans et depuis quelques années nous n'arrivons plus à le louer facilement alors que nous avons beaucoup moins de pbs pour les appartements au dessus. Et de plus à chaque fois que nous le louons l'entreprise qui s'y installe (les seuls que nous arrivons à trouver) font faillite, d'abord un commerce de vente de matériel de plongé puis un institut de bronzage....et ce n'est pas son état qui empêche de le louer car il est refait à neuf avant l'entrée des entreprises. Quand je dis que c'est plus un taudis, c'est que personne ne pourrait y habiter car ça ne ressemble pas à un logement car pas de vrai salle de bain, juste un lavabo...
Mais êtes-vous sûre que compte-tenu : - que c'est en RDC, (pb de sécurité, de clarté peut-être, + le fait que les passants voient tout), - que les travaux pour le mettre en état de logement vont être onéreux, + complication administrative, et peut-être même pas déductibles, ...que ça vaille le coup ? Ne vaut-il pas mieux baisser le prix de location et être plus difficile sur le choix de la société locataire ? Si ça a trouvé preneur pendant 30 ans, les dernières expériences ne sont peut-être qu'un mauvais concours de circonstance ? Cordialement,
type de bail et travaux déductibles
Forum fermé
Posté - 19 mai 2006 : 20:49:03
