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 Sujet  |
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mick2000
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 20 mai 2006 : 12:59:50
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Bonjour à tous,
Est-il possible de demander au tribunal la suspension définitive de la clause résolutoire lorsque celle-ci a été invoquée par 3 fois de façon abusive ?
Peut-on m'indiquer des articles de lois ou des jurisprudences (je n'ai rien trouvé).
Merci d'avance
Michel
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pcg84
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 18:21:40
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Pourrait-on savoir pourquoi votre bailleur a invoqué la clause résolutoire ?
Pcg84 |
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mick2000
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 19:14:34
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Il me demande un certain nombre de sommes qu'il refuse à justifier, des sommes déjà payées, des charges locatives non récupérables, des sommes qu'il me doit (oui, il me demande de lui payer des sommes qu'il me doit), etc...
Dans un précedent commandement de payer datant du 25 février 2004, il demandait la régularisation des charges locatives 2003, se basant sur un relevé de dépenses du syndic sur lequel une case précise 'charges locatives'. Les postes compris sous cette appellation par le syndic sont pour beaucoup irrécupérables auprès du locataire et, le relevé du syndic ne sera approuvé en assemblée des copropriétaires que le 23 juin 2004.
Il est hors de question que je lui laisse la moindre chance et je cherche tous les éléments qui me permetront de le casser de façon définitive.
Celà fait bien trop longtemps qu'il m'emm... et je souhaite en finir.
Michel |
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libab
Pilier de forums
707 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 02:47:05
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Bonjour,
Si vous êtes sur de votre coup, constituer un dossier complet, et assigner le propriétaire devant le Tribunal d'Instance pour un logement d'habitation, et demander des dommages et intérêts.
Un expert sera certainement nommé, et le magistrat rendra son jugement en fonction de ses dires. |
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mick2000
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 06:52:35
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Citation :
Initialement entré par libab
Bonjour,
Si vous êtes sur de votre coup, constituer un dossier complet, et assigner le propriétaire devant le Tribunal d'Instance pour un logement d'habitation, et demander des dommages et intérêts.
Un expert sera certainement nommé, et le magistrat rendra son jugement en fonction de ses dires.
Bonjour libab,
Un expert a déjà été nommé et a déterminé le compte entre les parties arrêté au 31 décembre 2003 , la compensation portait sur le trop perçu de loyers par mon proprio et les charges que je lui devais. Mon proprio m'a de nouveau attaqué en paiement de charges. Les charges n'ont jamais été justifiées et réclamées 4 mois avant l'assemblée des copropriétaires validant les comptes du syndic.
Aujourd'hui, il part du principe que cette compensation n'a jamais été réglée, est passée en force de chose jugée et me réclame donc à nouveau le paiement de ces charges.
Il n'est pas necessaire de nommer un expert, il m'a fait un commandement de payer visant la clause résolutoire auquel j'ai fait opposition. Son dossier de réponse ne justifie pas les sommes demandées au travers du commandement de payer, invoque ma mauvaise foi perpetuelle, dit ouvertement qu'il n'y a pas lieu de s'attarder sur mes écritures de mauvaise foi et dilatoires alors que ces écritures rappellent la loi 89-462 et les décrets 87-712 et 87-713.
Je recherche donc un texte ou une jurisprudence me permettant d'appuyer une demande de suspension définitive de la clause résolutoire afin de l'empecher de l'invoquer à l'avenir.
Michel |
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pcg84
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 09:34:50
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Bonjour,
Il est peu probable qu'une telle jurisprudence existe, car le principe de la clause résolutoire serait alors vide de sens. Le litige portant sur des charges, je vous conseillerais plutôt de faire intervenir la Commission de conciliation de votre département.
Citation :
Article 20 de la loi du 6/7/1989
Il est créé auprès du représentant de l'État dans chaque département une commission départementale de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires en nombre égal, dont la compétence porte sur les litiges résultant de l'application des dispositions de l'article 17 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties.
En outre, sa compétence est étendue à l'examen :
- des litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;
- des difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, de l'application du plan de concertation locative prévu à l'article 44 bis de la même loi et des modalités de fonctionnement de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.
Pour le règlement de ces litiges, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Pour le règlement de ces difficultés, elle peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires. A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties.
La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret.
Cordialement,
Pcg84 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 11:07:18
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juste pour info:
le bailleur n'a pas à attendre l'approbation des comptes en AG pour répercuter les charges locatives. Il peut le faire dès réception du relevé de charges génerales à la cloture des comptes.
Citation :
Les charges n'ont jamais été justifiées et réclamées 4 mois avant l'assemblée des copropriétaires validant les comptes du syndic.
par contre je ne sais pas ce que vous entendez par "justifier" dans votre cas puisque vous dites avoir recu copie du relevé de charges préparé par le syndic et indiquant la nature de charge : c'est bien un justificatif valable !
par contre, si vous contestez cette imputation dans la colonne "charges locatives", c'est facile puisque le décret est là pour transiger si contestation.
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mick2000
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 12:00:09
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Citation :
Initialement entré par Joulia
juste pour info:
le bailleur n'a pas à attendre l'approbation des comptes en AG pour répercuter les charges locatives. Il peut le faire dès réception du relevé de charges génerales à la cloture des comptes.
Citation :
Les charges n'ont jamais été justifiées et réclamées 4 mois avant l'assemblée des copropriétaires validant les comptes du syndic.
par contre je ne sais pas ce que vous entendez par "justifier" dans votre cas puisque vous dites avoir recu copie du relevé de charges préparé par le syndic et indiquant la nature de charge : c'est bien un justificatif valable !
par contre, si vous contestez cette imputation dans la colonne "charges locatives", c'est facile puisque le décret est là pour transiger si contestation.
Le bailleur ne respecte pas l'article 23 de la loi 89-462. Nous n'avons pas bénéficié du délai d'un mois permettant de consulter les justificatifs, il ne respecte pas, le décret 87-712 en appelant le paiement de travaux effectués dans l'appartement de certains de nos voisins (dont il n'est pas le bailleur), le décret 87-713 en appelant des charges non récupérables : dératisation, désinsectisation dans son intégralité,...
Il se base sur une case du relevé des dépenses du syndic intitulée 'charges locatives' et y applique le rapport de nos tantièmes avec les tantièmes généraux de l'immeuble. La loi 89-462, d'ordre public n'est donc pas respectée.
Ces obligations lui ont été rappelées à maintes reprises et il affirme clairement ne pas avoir à tenir compte de nos arguties dont le but est dilatoire et démontre notre mauvaise foi.
Vous conviendrez qu'il y a de quoi s'énerver, ce genre de situation se repète depuis plus de 4 ans.
Michel |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 12:15:02
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attention à ne pas tout mélanger:
avoir accès aux justificatifs pdt une durée de 1 mois veut dire que vous demandez à votre bailleur d'avoir accès aux documents comptables (donc factures).
ceci entraine que votre bailleur:
1) va devoir demander RV au syndic pour que vous puissiez aller consulter sur place les factures (seul moyen au final, de contrôler)
2) le syndic va facturer au copropriéteaire (qui va bien sûr vous recharger ces honoraires), le "temps" de son comptable, qui sera mis à votre disposition pour vous sortir les document car faut pas rêver, on va pas vous donner les classeurs comme cela et vous laisser chercher ...
3) ou bien, il vous facturera aussi les photocopies et frais d'envois, en plus du temps du comptable
4) .....
donc quant au justificatif, je répète: le relevé annuel de charges fourni par le syndic est bien un justificatif s'il distingue les dépenses par nature.
la colonne "charges locatives" sur ce relevé (destiné uniquement aux copropriétaires) est tout à fait facultative (et bien souvent, les comptables ne sont pas forcément au courant des charges récupérables ou non, d'où erreurs de paramétrisation de leur logiciel). c'est donc au bailleur de faire la vérif avec le décret.
mais il faut bien dissocier
a) la réclamation concernant le bien fondé des charges locatives qu'on vous demande,
b) la production de justificatifs.
j'espère que cette clarification est suffisamment claire car d'importance. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 12:16:48
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ceci dit Michel, je suis d'accord avec vous, y'a rien de plus énervant que d'avoir un dialogue de sourds avec qq'un qui ne veut pas comprendre.
votre position dans ce cas est l'assignation au TI pour une injonction de faire (ou injonction de payer pour la répartition fausse des charges locatives). |
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mick2000
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 12:44:27
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Citation :
Initialement entré par Joulia
ceci dit Michel, je suis d'accord avec vous, y'a rien de plus énervant que d'avoir un dialogue de sourds avec qq'un qui ne veut pas comprendre.
votre position dans ce cas est l'assignation au TI pour une injonction de faire (ou injonction de payer pour la répartition fausse des charges locatives).
Une assignation pour opposition au commandement de payer lui a été signifiée le 7 février, l'audience a été fixée au 28 mars puis reportée au 11 mai en raison de la non communication de son dossier de réponse. L'audience a été reportée au 11 mai et son avocat a transmis le dit dossier le 9 mai en fin de matinée. Lors de l'audience nous avons bien entendu demandé un nouveau report auquel l'avocat adverse a tenté de s'opposer  Il n'a bien entendu pas obtenu gain de cause.
Je suis absolument certain de l'emporter mais je cherche le maximum de 'billes' pour qu'il soit contraint de respecter la loi tant aujourd'hui qu'à l'avenir et que d'inportants dommages et intérêts me soient octroyés. Ce n'est pas tant pour l'argent (quoique !!!) que pour qu'il comprenne que son attitude est inacceptable.
Michel |
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mick2000
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 06:02:44
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Citation :
Initialement entré par Joulia
ceci dit Michel, je suis d'accord avec vous, y'a rien de plus énervant que d'avoir un dialogue de sourds avec qq'un qui ne veut pas comprendre.
votre position dans ce cas est l'assignation au TI pour une injonction de faire (ou injonction de payer pour la répartition fausse des charges locatives).
Bonjour Joulia,
L'assignation est faite en opposition à un commandement de payer,
Le relevé des dépenses du syndic comporte effectivement une colonne dans laquelle les charges récupérables sont notées d'un 'R'. Le décret de 1987 n'est pas respecté par mon bailleur qui se contente de prendre le total des sommes correspondantes à ces charges dites locatives et d'y appliquer une règle de trois à partir de nos tantièmes et des tantièmes généraux de l'immeuble.
La loi de 1989 et les décrets de 1987 lui ont été rappelés à de très nombreuses reprises. Il est sûr de son fait et dans le dossier qu'il remet au tribunal dit que, rappelant ces textes de loi, je suis de mauvaise foi et que mes arguments sont dilatoires.
Il ne sera bien entendu pas question qu'il me demande, par la suite le paiement des frais engendrés par la consultation des justificatifs auprès du syndic. Je lui ai demandé à 6 reprises les coordonées de la personne auprès de qui m'adresser pour consulter ces pièces. Il ne m'a jamais répondu. Certaines de ces réclamations étaient des mises en demeure.
Michel |
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 07:41:56
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Votre cas est extremement compliqué et pas toujours bien expliqué, - je comprends à juste titre l'intervention de Joulia -, même sans avoir vu la totalité du dossier.
Pour que quelqu'un puisse vous répondre, il faudrait accès à la totalité des éléments sans votre sentiment qui l'accompagne à chaque paragraphe.
Or l'on ne sait rien sur les sommes demandées, sur les sommes qui vous ont été remboursées, sur le motif de la contestation et j'en passe, permettez moi de vous dire que si vous présentez comme ceci devant le juge vous pourrez repartir avec une casquette bien chargée.
La bonne foi est du côté du bailleur qui a admis le trop perçu de loyer et la "mauvaise foi perpétuelle" du votre et vous ne pourrez pas inverser la tendance si facilement.
En ce qui concerne les rapports locataire-bailleur, la mauvaise foi déjà établie par le passé devant une juridiction anéantit les arguments avancés surtout quand aucun élément valable n'est présenté au juge.
La complexité joue en votre défaveur et le juge ne s'attardera pas longtemps sur votre cas car jamais un syndic ne donnera accès aux documents comptables à un tiers.
Si vous connaissiez un peu mieux ce milieu, vous sauriez que même un copropriétaire ne peut légalement accèder à cette demande qu'une seule fois par an et sur rendez-vous, donc revenez à la réalité, vous avez le décompte des charges, la mauvaise foi du bailleur ne peut être invoquée.
Comme vous faites les questions et les réponses, vous allez lasser les membres et ne plus obtenir de réponses.
Si vous êtes sûr de pouvoir faire reconnaître la nullité devant le juge, alors vous êtes plus au fait que les avocats qui traitent ces dossiers régulièrement, alors tous nos voeux.
Je vous rappelle que tous les contributeurs sont bénévoles et que pour avoir un avis "exact et sans faille" il vous faut passer à la caisse et consulter.
Tank. |
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