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calabou
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 20 mai 2006 : 21:45:17
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Bonjour
Notre syndic vient de dire à un membre du conseil syndical que si l'AG n'approuve pas les comptes, il ne pourra pas faire des mises en demeure contre les copropriétaires qui ne payent pas leur charges.Est-ce vrai ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 23:22:00
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C'est tout à fait exact.
Mais vous pouvez approuver les comptes en faisant une réserve ou plusieurs réserves sur des points particuliers.
Il doit s'agir de points d'ordre comptable. S'il s'agit d'une facture dont vous trouvez le montant exagéré, ce n'est pas un problème comptable.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 12:32:11
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C'est tout a fait inexact !!!!
Les appels de charges relatifs au budget previsionnel sont exigible le 1er de chaque trimestre que les comptes aient été approuvés ou non.
L'approbation des comptes et l'exigibilité des charges n'ont rien à voir !! |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 13:13:59
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Lors d'une AG, sont votés les budgets N+1 et N+2. Que les comptes aient été approuvés ou pas, le budget N+1 approuvé s'applique et les appels sont alors déterminés. La non approbation des comptes implique un report de régularisation des charges à répartir entre les copropriétaires pour l'exercice écoulé.
Le fait de ne pas approuver les comptes n'a aucun impact sur la mise en demeure de mayer les charges. Celles ci étant établies à partir du budget voté, il revient à chaque copropriétaire de payer à la date d'exigibilité, au plus tard, son appel de fonds (à condition que celui-ci soit conforme au budget voté en AG).
Ce que vous indique votre syndic est donc inexact.
JPM: pour ce qui est de l'apporbation des comptes avec réserve, je ne suis pas très au fait des règles de copropriété, mais en comptabilité, l'approbation des comptes équivaux à les rendre définitifs et cela interdit toute modification ultérieure. Donc pour moi, il y a approbation ou pas mais pas de réserves. A voir. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:29:30
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| L'approbation préalable des comptes est nécessaire lorsque le syndicat veut recouvrer le solde débiteur d'un copropriétaire en fin d'exercice; les comptes (totalité)n'étant pas approuvés, le solde débiteur ou créditeur de chaque copropriétaire n'est pas connu donc impossible de lancer un recouvrement (sur une quote part le montant total est contesté) |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:40:58
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Le budget previsionnel est voté.
La quote part de ce budget previsionnel est exigible par le syndicat à la date d'exigibilité, soit le 1er de chaque trimestre.
La régularisation d'un exercice pour cause de budget previsionnel sous estimé, n'a ici rien à voir !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 14:29:11
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Yaume, Lafeust !!!  ... Personne ne parle d'exerce N+1 ou 2 ni du 'budget prévisionnel' ..qui, comme son nom l'indique, concerne un exercice futur.
Calabou pose une question sur l'approbation des comptes d'un exercice passé ... question à laquelle JPM et Félix ont répondu !
Encore une autre boulette ? ... (Changez de lunettes .... ..)
Les comptes d'un exercice peuvent être approuvés en totalité, ou avec réserves sur certaines dépenses identifiées, ou avec rejet total sur d'autres, elles aussi identifiées. On peut approuver les comptes avec des réserves ET des rejets. |
Edité par - gédehem le 25 mai 2006 14:36:22 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 15:12:37
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Gedehem, je vois bien là à travers vos paroles une certaine exaspération de réponses de néophytes comme nous, mais pour ce qui est de mes lunettes, elles ne me sont utiles qu'en période de grand soleil....
Votre prétention à vouloir toujours tout comprendre mieux que les autres devient fatigantes à la longue...
Si vous lisez bien la question de calabou (mettez vos lunettes dans le bon sens), la question n'est pas proprement sur l'approbation des comptes, mais sur la possibilité d'exiger ou non les charges appelés....
Qui dit charges appelés, dit budget de l'exercice voté, donc dit charges exigibles sur la base de ce budget prévisionnel...
Pour ce qui est des boulettes, les UInautes seront libre d'être en accord ou pas avec vous !!!
Mais pour ce qui est de la question initial:
Citation :
si l'AG n'approuve pas les comptes, il ne pourra pas faire des mises en demeure contre les copropriétaires qui ne payent pas leur charges.Est-ce vrai ?
Si cela est votre réponse:
Citation :
Les comptes d'un exercice peuvent être approuvés en totalité, ou avec réserves sur certaines dépenses identifiées, ou avec rejet total sur d'autres, elles aussi identifiées. On peut approuver les comptes avec des réserves ET des rejets.
Alors que chacun la juge, mais pour ma part je la trouve plutôt à côté de la plaque, mais je ne doute pas que vous ne manquerez pas d'intervenir d'ici peu pour me contredire à nouveau avec votre flegme habituel !!!
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Edité par - yaume le 25 mai 2006 15:14:42 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 16:01:36
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il y a les charges appelées en fonction du budget prévisionnel voté et les appels travaux effectués en fonction des résolution votées.
l'approbation des comptes concerne le relevé des dépenses de l'exercice.
si cet exercice a été supérieur au montant u budget voté ( ce qui peut arriver), le solde n'est pas une créance liquide et exigible s'il n'y a pas eu approbation des comptes.
en revanche, comme dit plus haut, les comptes peuvent être approuvées avec réserves A CONDITION de lister ces réserves dans le texte de la résolution .
devant le tribunal le créancier, c'est à dire le syndicat des copropriétaires, devra fournir la copie certifiée conforme du PV d'AG ayant approuvé ces comptes |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 17:32:41
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Yaume, même si cela ne vous plait pas, ce n'est pas ici MON opinion !
Que vous le vouliez ou non la réponse du syndic de Calabou est exacte, ainsi que la'avais précisé JPM. ..."si l'AG n'approuve pas les comptes, il (le syndic) ne pourra pas faire des mises en demeure contre les copropriétaires qui ne payent pas leur charges..
Parce qu'il vous a manifestement échappé que pour ce qui concerne un budget prévisionnel, dont il n'est pas question mais sur lequel vous faites une fixation, l'exigibilité des provisions découle soit de la loi soit d'une cécision d'AG (relisez L.art.14-1).
Le budget prévisionnel étant approuvé, le syndic n'a besoin de rien pour MED le copropriétaire qui ne paye pas, au besoin pour exiger le paiement des autres provisions à échoir et l'envoyer devant le TI sans vote d'AG !! ..
Mais si l'AG n'approuve pas ensuite les comptes 'dépenses', il n'y a pas réalisation de la créance passée, rendant impossible une MED du syndic pour un compte débiteur...
J'ose espérer que vous faites la différence entre un impayé né d'une provision exigible qui n'est pâs réglée (budget prévisionnel) d'une créance née de comptes annuels approuvés.
- Pas de paiement d'une provision exigible = MED pour paiement de la totalité de la provision annuelle due.
- Pas d'approbation des comptes = pas de créance recouvrable = pas de MED possible...
Vous le voyez, ce n'est pas la même chose ... que JPM a très bien expliqué en 5 lignes.
Juste une précision sur le post de nefer : vous pouvez avoir réglé toutes vos provisions et être débiteur même si le budget prévisionnel n'est pas dépassé ou même si les dépenses réelles sont inférieures au budget prévis.
S'agissant ensuite d'une répartition des charges, vous pouvez avoir eu une consommation de chauffage en +, comme d'ECS et d'eau froide, voire des travaux d'entretien dans votre cage d'escalier (à charge de ceux de l'escalier ...), tout ceci faisant qu'au final votre compte perso est débiteur.
C'est cette créance là qu'il est impossible de recouvrir lorsque les comptes ne sont pas approuvés en tout ou partie.
Rien à voir avec des provisions pour charges, que le syndic peut recouvrir sans demander à personne..
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Edité par - gédehem le 25 mai 2006 17:54:08 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 18:53:38
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Extraits du Particulier n°spécial 980 b-Le guide du copropriétaire-septembre 2004 (sans aucune pub)
Le syndic doit prouver la réalité des impayés
S'il veut avoir gain de cause,le syndic doit prouver que le mauvais payeur est débiteur des sommes réclamées.Il doit produire tous les documents justifiant sa demande,notamment les comptes qui prouvent la créance-Cass.civ. 3è du 09.12.1987 n°86-15.443).Le syndic peut ainsi se prévaloir du procès verbal de l'assemblée ayant approuvé les comptes de l'exercice écoulé,ainsi que les comptes individuels du débiteur et du décompte de répartition des charges(Cass. civ. 3è du 17.12.1996 n°95.12.984) |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 19:34:54
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Vous confondez régularisation de charges et appels de charges, on ne peut pas exiger une régularisation sur des comptes qui n'ont pas encore été approuvés, mais les appels de charges eux sont exigible chaque trimestre à la hauteur de 1/4 du budget voté, sinon à vous suivre j'attends l'année prochaine pour payer mes charges de cette année, et en attendant le syndicat se débrouille pour payer les factures !!!
Pour gedehem, je vois que nous ne comprenons pas la question de la même façon (question de calabou: copropriétaires qui ne paient pas leur charges
Il n'est pas là question de copropriétaires qui ne régularisent pas leurs charges, mais le meilleur moyen de savoir qui de vous ou de moi a raison est encore de poser la question à l'auteur de la question...
Quant à l'individualisation des consommations d'eau ,ou de chauffage, cela ne veut pas dire qu'elle ne font pas parti du budget previsionnel, ce sont toujours des charges affèrentes à l'immeuble, elle seront donc dans un premier temps partie intégrante du budget, et dans un second temps une régularisation sera faite.
Et de toute manière l'individualisation des consommations d'eau découle d'une décision en AG applicable, si vous avez décidé en AG d'appliquer un forfait, ce forfait est exigible, indépendamment de l'approbation des comptes. |
Edité par - yaume le 25 mai 2006 21:22:06 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 22:10:07
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en tous cas Calabou a posé une question le 20 mai.....de nombreux intervenants lui explique le sujet et Calabou est parti au soleil |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 18:46:18
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| ..Le veinard ... d'autant que comme ça il ne pourra pas lire des inexactitudes comme .. "Et de toute manière l'individualisation des consommations d'eau découle d'une décision en AG applicable, si vous avez décidé en AG d'appliquer un forfait, ce forfait est exigible (!!!), indépendamment de l'approbation des comptes. ... une grille imposée et appliquée traitant de la répartition n'ayant rien à voir avec l'exigibilité d'une somme, surtout si cette dernière n'est pas approuvée ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 20:24:00
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| Gedehem ,j'espere que d'autres personnes vous comprendrons dans votre dernier propos, car personnelement je n'y comprend rien, même si je me doute bien qu'il m'est destiné !!! |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 01:43:09
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nefer
Voyez ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36494&whichpage=2 17 Mar 2006 : 09:43:12
Vous ne vous étiez pas rendu compte que ce forum est plein d'appots ou appelants qui ouvrent un sujet, disparaissent dans la nature, pour permettre à leur pseudos/alias de justifier leur présence en développant un sujet dont ils sont en fait les "vrais initiateurs" ?
Connu, pourtant...
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calabou
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 20:51:51
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| Je ne suis pas parti au soleil et je vous remercie pour toutes ces réponses, mais notre AG a été mouvementée; elle a fini à minuit et j'ai eu un grand besoin de décompresser, aussi j'avais oublié mon message. Désolé. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 21:11:17
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| Y aurait il des mauvaises langues dans ce forum?? |
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Approbation des comptes et mauvais payeur
Forum fermé
