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super-pipo
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 22 mai 2006 : 18:24:59
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Chers spécialistes,
L'article 10 du décret de 1967 indique en substance que les questions complémentaires que souhaite porter à l'ordre du jour un copropriétaire doivent être adressées au syndic avant que celui-ci n'ait expédié les convocations.
Très bien.
Mais il en résulte une ambiguïté car si les convocations doivent être notifiées au moins 15 jours avant l'AG, aucun délai maximal n'est fixé.
Dès lors, qu'est-ce qui pourrait empêcher un syndic de notifier ses convocations TROIS MOIS avant la date de l'AG? Et ainsi bloquer toutes les "questions complémentaires" que des copropriétaires préparaient soigneusement pour les communiquer un mois avant la date de l'AG?
Je rencontre un cas de copropriétaire adressant des questions complémentaires par LR-AR datée du 5 mai, en vue de l'AG du 1er juin suivant (donc 3 semaines avant) et qui reçoit le 6 mai notification par LR-AR de sa convocation.
Evidemment le syndic lui fait savoir que "c'est trop tard" et que sa question "sera évoquée l'année prochaine".
Cette réponse me gène. Qu'en pensez-vous?
Merci par avance pour votre réflexion et votre sagacité.
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 20:55:23
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Avez-vous un précédent concret sur un syndic qui aurait convoqué 2 voire 3 mois d'avance.
Je ne vois pas bien l'avantage pour le syndic de vouloir bloquer à tout prix une question.
La copropriété qui tient son AG un mois précis, le fait sauf échéance particulière, toujours aux mêmes dates. A chacun de refléchir à l'avance sur sa question complémentaire.
Dans ce cas précis, son complément est renvoyé à la prochaine AG.
Je ne sais pas de quoi il est question, mais rien ne dit que cette résolution soit un jour acquise.
Rien n'empêche de l'évoquer en fin d'assemblée mais sans qu'aucun vote ne puisse avoir lieu.
Tank |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 23:41:46
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si laconvocation a été reçue le6 mai c'est qu'elle a été expédiée au plus tard la veille( pour une fois la Poste aurait été super rapide), voir 48 hures avant.
la réponse du syndic est donc justifiée. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 23:56:26
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Il faudrait avant tout demander aux copropriétaires demandeurs pourquoi ils envoient en mai une question à laquelle ils songent depuis janvier.
Il est bien précisé dans le texte que les questions à inscrire peuvent être notifiées à tout moment de l'année (ou exercice).
L'expérience montre déjà que nombreux sont les demandeurs qui écrivent au dernier moment sur des questions intéressantes et importantes qu'ils cogitaient depuis trois mois. Il y a donc une éducation à faire.
Quant à l'observation pure et simple, elle montre que de nombreux syndicats ont accepté des limitations dans le temps proposées par leurs syndics alors que ces limitations sont absolument illégales. Il n'est pas nécessaire d'être docteur en droit pour refuser une proposition qui va à l'encontre d'un texte qui, sur ce point au moins, est clair.
Il faut déjà traiter ces deux points, et admettre que c'est une gêne certaine pour les syndics, professionnels ou pas, de recevoir trois lettres alors que les plis sont prets à partir. Encourager cette pratique pour le plaisir d'enquiquiner les syndics ne serait pas une heureuse action.
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 10:32:46
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Que se passe-t-il si le syndic change arbitrairement le mois de date d'AG : pour exemples... au pluriel.... on passe ainsi d'avril à juin l'année suivante puis de juin à mai l'année encore d'après, ces fluctuations évitent de poser les questions complémentaires dans les délais (c'est curieux quand il faut traiter des questions qui intéressent tout le monde.... cela peut s'analyser en détournement de pouvoir ?), donc quelle est la règle quant à la fixation de la date d'AG si elle fluctue de mois d'une année à l'autre sans élément particulier quant au cours des choses ? Bref quel est le but poursuivi par notre syndic en agissant ainsi ? SERAIT-IL DE FAIT DEVENU PROPRIETAIRE DES BIENS DONT IL A LA JUSTE CHARGE PAR MANDAT ? Il n'y a en fait quasi personne à ses AG, il y a lui et le Président du CS et son assesseur qui a bcp d'appart dans les bâtiments .... et c'est tout (!!!???) et il vote ce qu'il veut ayant en mains tous les pouvoirs via le Président du CS... alors que nous sommes 30 copropriétaires....
Merci de votre éclairage. |
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 10:43:39
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Que se passe-t-il si le mois de convocation change d'une année à l'autre ? Exemples ... au pluriel... on passe d'avril à juin l'année suivante puis de juin à mai l'année d'après etc... sans que le cours des choses ne l'y contraigne.
Quelle est la REGLE ? et quel est le but poursuivi par le syndic avec ces fluctuations de mois et de date d'une année à l'autre ?
Cele ne permet-il pas d'éviter de poser des questions complémentaires dans les délais (questions qui intéressent tout le monde au demeurant) ? Cela ne permet-il pas de gérer de fait l'immeuble en en devenant quasi propriétaire ? N'est-ce pas un détournement de pouvoir ?LE SYNDIC SE COMPORTERAIT-IL EN PROPRIETAIRE DE FAIT DE L'IMMEUBLE DONT IL A LA SEULE CHARGE PAR MANDAT ?
A nos AG, il n'y a donc personne sauf lui, le Président du CS et son assesseur (propriétaire de bcp d'appart dans les bâtiments...,) : il décide ainsi quasiment seul avec tous les pouvoirs en mains via le Président du CS alors que nous sommes 30 copropriétaires ??? car il n'y a personne étant donné qu'il change les dates !!
Et pour courronner les débats, le syndic mène seul les débats, il préside la séance assis en face des convoqués, il lit l'ordre du jour, tape en direct les réponses et distribue le PV aux présents (le Président de CS et son assesseur) en fin de séance qui a duré 10 minutes pour un ordre du jour de 12 points.... Pourquoi alors nous convoquer en AG ? |
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 10:50:43
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| Pardon, le syndic ne tape qu'une partie des décisions laissant de côté ce qui a pu être décidé verbalement.... et qui devrait être retranscrit dans le PV. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 12:38:55
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ncdl: et que fait le conseil syndical ?
Combien y a t il de membres ? |
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 12:54:38
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Rien.... AMEN AMEN AME le conseil syndical est composé de son président et assesseur majoritaire en parts. Le reste des immeubles est silencieux.
Le conseil syndical écoute et consent à son syndic qui lit, anime les débats, tape vite fait ce qu'il a en tête sans tenir compte d'aucun débat... !! du jamais vu ou tout simplement incroyable, cela s'appelle du détournement et de la complicité de connivence, en fait ce sont des personnes âgées très roublardes (qui dit que pour cet assentiment perpétuel de connivence il n'y a pas des petits à côtés ?) |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 18:03:35
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ncdl,
Si cela peut vous réconforter, ce dont je doute, sachez que j'aurais pu faire un "copier/coller" et remplacer "ncdl" par "niko".
Nous sommes pratiquement dans la même situation, seule différence: copro beaucoup plus importante.
Nous avons progressé, mais le découragement nous gagne car nous n'avons pas l'impresion de nous battre à armes égales.
A propos des résolutions à proposer pour l'ordre du jour, il est étonnant que les législateurs n'aient pas prévu d'imposer aux syndics d'informer les copro suffisamment à l'avance des dates d'AG et des dates buttoirs pour demander ces inscriptions.
MAIS CE SERAIT PEUT-ÊTRE À FAIRE VOTER EN AG !!!
" ... Le syndic informera les copro de la date de l'AG 2 mois avant sa tenue et fixe au xx/xx/xx la date limite pour l'envoi des résolutions complémentaires."
Cette année nous avons eu droit à l'AG surprise avec réélection anticipée du syndic. Il savait que nous avions un concurrent sous le coude et nous a ainsi empêchés de le présenter.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 18:12:57
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La proposition de Noko est tout à fait judicieuse et ce mécanisme existe déjà dans certaines copropriétés depuis longtemps.
Les CS ont un rôle important à jouer sur ce point.
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 18:21:38
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Citation :
Les CS ont un rôle important à jouer sur ce point.
Quand ils ne sont pas de mèche avec le syndic et imposés par lui, à la suite d'un vote truqué, en fonction de leur parfaite ignorance
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:05:31
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Bonjour.
Je rappelle simplement à tous, qu'avant de cracher sur La Poste, il faut bien faire rentrer dans votre esprit ceci:
Il n'y aucun délai garanti par La Poste sur la Lettre, quelle soit recommandée ou pas.
La lettre recommandée sert essentiellement à établir une preuve juridique.
Il y a encore quelques années, les lr R1 se traitaient en "Cabine sécurisée", ce qui contribuait à la rapidité d'acheminement.
Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Règlementation interne oblige.
Merci de votre compréhension.
Citation :
si laconvocation a été reçue le6 mai c'est qu'elle a été expédiée au plus tard la veille( pour une fois la Poste aurait été super rapide), voir 48 hures avant écrivit Nefer.
Pour info: sujet déjà évoqué sur un autre post par JB 22... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:24:19
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Il est une façon relativement simple d'imposer au syndic cette information préalable : par une clause dans son contrat.
Parmi les points auxquels s'oblige le syndic :
"- Elaboration de l'ordre du jour des assemblées générales ainsi que du budget prévisionnel en concertation avec le Conseil Syndical, au plus tard 30 jours avant la date de convocation de l'assemblée générale."
Ce sera au CS d'en faire l'information auprès des copropriétaires, ce qui me semble bien entrer dans son rôle.
Cette clause figure dans un modèle de "contrat de syndic" que j'ai proposé et que JPM a très gentiment mis sur son site (je crois bien !  )
(Si ce n'est pas dans son 'contrat', une telle résolution (ou autre 'modèle Niko' qui oblige le syndic) peut être adoptée par une AG.) |
Edité par - gédehem le 24 mai 2006 14:30:11 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 19:51:25
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Citation :
... Il faudrait avant tout demander aux copropriétaires demandeurs pourquoi ils envoient en mai une question à laquelle ils songent depuis janvier ...
JPM,
Parce qu'il est préférable de regrouper les résolutions à demander, de s'interroger de temps en temps si elles ont encore un intérêt. Bref, afin d'éviter un recommandé tous les deux mois pour demander à rajouter ceci (et peut-être retirer cela ...). Vous le dites vous-même.
Les bons syndics, soutenus par les bons CS (si, si, ça existe, j'en connais quelques uns ) préviennent les copropriétaires que l'ordre du jour va être bouclé et qu'ils ont encore XXX jours pour envoyer des résolutions et devis.
Il y a les autres, maîtres après Dieu dans leur copropriété, qui disent que les résolutions ne sont plus recevables X mois avant l'AG. (le X allant de 1 à 6). Ils font même voter des résolutions dans ce sens et je ne serais pas surprise que quelques uns osent mettre cela en clause dans un contrat (si vous avez des exemples).
Le problème, c'est que les copropriétaires ne savent pas quand est finalisé l'ODJ. Et moults syndics jouent sur cette imprécision (Date AG <--> finalisation ODJ). "Hélas mon bon monsieur, l'ODJ a été envoyé, votre demande n'est plus recevable".
Cela n'a qu'un but éviter les résolutions qui fâchent. Combien de syndics réélus pour un an après avoir joué sur le délai de réception ?
L'UNARC donne quelques exemples. Certains syndics n'hésitant pas à anti-dater l'ODJ.
Amicalement.
Colette
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 22:22:58
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... Et il restera toujours les questions "oubliées".
L'exemple classique c'est la réunion avec le CS pour préparer l'ODJ. 15 jours plus tard arrive la convoc ..et comme par hasard il manque telle ou telle question ... celle qui fache, dérange, grand classique que relève Colette...
"Aie zut, la secrétaire a oublié ..." et autres réponses dans ce genre ... (vous avez remarqué comme ce sont les secrétaires et les comptables des syndics qui peuvent se 'tromper', et souvent "mais-que-madame-on-va-vous-le-rectifier-très-vite", le 'très vite' n'étant rectifié qu'après quelques LRAR, lorsque c'est rectifié ....Passons !)
Reste qu'il n'est plus possible de rectifier un ODJ 'tronqué'.
Au lieu de se préoccuper de réformer l'art.10-1 par l'ajout de la question des honoraires lors d'une mutation, qui n'interesse que les syndics ou de l'abaissement de la majorité pour fermer une copropriété, qui n'interesse qu'un petit monde, on ferait mieux de réformer cet art.10 honteux qui est la négation des droits des copropriétaires sur leur ODJ de leurs AG comparé à l'ancienne rédaction.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 01:03:48
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Il ne faut mélanger les genres !
Omettre une question dont l'inscription a été régulièrement demandé est une faute du syndic. C'était déjà le cas autrefois quand le syndic laissait tomber une demande d'inscription complémentaire.
Le débat porte ici sur la question de savoir comment doit fonctionner correctement le nouveau mécanisme et à quel moment un copropriétaire doit adresser sa demande.
La réponse est
qu'il peut l'adresser à tout moment
que les restrictions proposées par certains syndics et adoptées par les assemblées sont gravement illégales
que, dans la plupart des cas, les copropriétaires savent parfaitement bien à quel moment aura lieu leur assemblée, ce qui n'empêche pas de songer à un avis précis
Le vrai problème que dans l'esprit de nombreux copropriétaires, faute d'information correcte, il y a confusion entre question à inscrire (au sens de proposition d'intérêt général ou demande d'autorisation à titre personnel à débattre et voter) et question à poser (sur les comptes ou autres problèmes de gestion courante)
C'est là qu'est le vice du texte qui, par ailleurs, se borne à introduire dans le droit de la copropriété, avec les modalités usuelles du droit des assemblées, le droit d'initiative des membres de l'institution.
Je respecte la position de Gedehem, mais, pour ma part, je maintiens que l'ancien système présentait tous les inconvénients possibles, sans aucun avantage dans 95 % des cas, sinon plus.
L'expérience montre déjà que l'article 10 nouveau est fort bien exploité dans certains syndicats. Les propositions portent sur de vraies questions : travaux à prévoir, expériences externes à exploiter éventuellement, etc. Il arrive que le conseil syndical reprenne la question à son compte et qu'un dossier complet soit présenté à l'assemblée alors que le proposant s'était borné à indiquer une piste.
Quant aux questions à poser, il en arrive aussi, elles font l'objet d'un accusé de réception qui signale que le point est déjà inscrit à l'ordre du jour (approbation des comptes dans la plupart des cas)
Objection 1 : comment un copropriétaire peut-il poser des questions sur les comptes avant réception de la convocation ? Parce que les comptes sont diffusés dès qu'ils sont établis, dès que le conseil syndical les a vérifiés
Objection 2 : Ah ! oui ! mais c'est un syndicat qui marche bien ! Oui, exact ! C'est un syndicat qui marche bien. C'est donc les pratiques de ce syndicat qu'il faut copier
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 15:42:39
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Quoi qu'on en pense, je n'ai pas de divergence avec JPM sur ce qu'il présente et la confusion à ne pas faire entre 'question à poser' et 'question à inscrire'.
Tout simplement que sur les 'questions à poser' sur les comptes par exemple, peuvent toutes valablement être abordées, débattues et décidées valablement en séance quand bien même elles n'étaient pas inscrite à l'ODJ.
Pourquoi ? Parce que s'agissant de questions complémentaires, induites, découlant de la question inscrite (ici l'approbation des comptes), il s'agit du "droit d'amendement" ou de modification dont dispose l'AG, sous réserve de ne pas modifier le sens de la question 'générique' inscrite à l'ODJ.
Helas, cette faculté, ce droit, et quasi totalement méconnu des copropriétaires et surtout des CS ! (Ne comptez pas sur le syndic pour vous le rappeler !!.....)
Ne reste que les questions "à inscrire".
Certes, le syndic qui n'inscrit pas une question demandée "dans les temps" (sans que ne soit précisé ce 'temps') commet une "faute" ! Mais il n'y a pas de sanction à cette faute, d'obligation, de 'réparation' possible, sauf à passer par le juge ...et encore !!! Pour 'obliger' à convoquer une autre AG ??
Mettre ici en avant une "faute" et cette possibilité est risible lorsqu'on en connait la difficulté ... Faute, et alors ???
Dans l'ancienne mouture, un question demandée à l'avance étant oubliée dans la convocation (d'où déja une 'faute'), il était toujours possible de 're'demander l'inscription avant l'AG.
Je ne connais pas ici de syndic en "double faute" !!
C'est pourquoi je m'inscris en faux sur l'affirmation de JPM "...je maintiens que l'ancien système présentait tous les inconvénients possibles, sans aucun avantage dans 95 % des cas, sinon plus."
Dans 95% des cas voire plus ces 'questions à inscrire' étaient notifiées par un ODJ complémentaire. Quel peut/pouvait bien en être "l'inconvénient" ??
Au contraire, c'est une sécurité !!
Dans la nouvelle rédaction c'est impossible : 100% des "questions à inscrire", les "oubliées" ou pas, sont maintenant exclues du système.
Je ne vois donc pas en quoi cette nouvelle rédaction serait une avancée pour les copropriétaires, le syndicat.
Mettre en avant le fait qu'il y avait dans le passé sans doute trop de 'questions posées' inutiles, ou même de 'demandes' qui n'étaient pas 'questions', n'est pas du tout un argument : 100% des questions "oubliées", volontairement occultées ou pas, voire de nouvelles "questions à inscrire" parce que, sans prévenir, le syndic a avancé de 3 semaines l'AG habituellement convoquée mi juin, 100% de ces questions dont les copropriétaires/CS avaient la maitrise sont maintenant totalement exclues du système... sans aucune possibilité de recours !!!
Pour ma part je ne vois aucun argument positif à cette nouvelle rédaction, au contraire, d'autant qu'elle permet de justifier le refus d'inscrire une question avant que la convocation ne soit notifiée ".... compte tenu de la date de réception de la demande ..." ( ) .. sans préciser (imposer) aucun délai ou modalité.
C'est ici la porte ouverte à toutes les pratiques des syndics (certes des 'tordus'), et d'eux seuls. Les copropriétaires sont prisonniers du bon vouloir de leur syndic, 2 fois plus qu'avant puisque maintenant sans aucune possibilité de 'rattrapage' amiable.
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Edité par - gédehem le 25 mai 2006 15:48:35 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 00:06:43
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OK pour les cas dans lesquels un syndic n'a pas inscrit une question régulièrement notifiée. Ce sont mes 5 %.
Il suffit de sanctionner sévèrement l'omission. Ce sera si j'ose écrire, avec ma bénédiction. Plus simplment je suis d'accord sur ce point. Le droit d'initiative est un droit primordial de tout copropriétaire. La sanction doit être à la mesure de l'importance du droit.
Problème pratique : comment sanctionner sans que toute victime soit obligée d'engager une action judiciaire ? D'abord en prononçant une sanction exemplaire dans le cas ou, sur une question importante, la victime aura effectivement engagé une telle action. La convocation d'une nouvelle AG aux frais du syndic est une des sanctions possibles. Je dis amen !
Une autre sancion ? être inscrit dans les abus en vrac ? Je ne suis pas favorable dans le cadre de la formule actuelle mais il y a peut-être une piste de ce côté ?
Une chose certaine est que les organisations professionelles devraient au moins pousser à la roue et que les pouvoirs publics pourraient bien aussi faire des actions de sensibilisation sur certains points de gestion des copropriétés. La question concerne une bonne moitié des français, locataires compris et en vaut bien d'autres qui ont les honneurs des petites lucarnes
Mais, dans ce cas, il faut éviter le piège de l'agressivité. Les grandes tapes dans le dos : " ah ! on l'a bien mouché ! ", c'est du vent On l'a bien vu dans le passé avec le ravalement de Meudon la Forêt 
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ncdl
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 12:01:38
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Je copie-colle Niko l'ami qui est un véritable génie !!
Pourquoi tous ces troubles en définitive ? Pourquoi les syndics abusent ? N'est-il pas grand temps de faire le ménage dans leur irresponsabilité sans "aller en justice" ? n'estil pas temps de demander aux députés des textes pour permettre des arbitrages sans le syndic ?
Qu'est-ce qu'il fait un syndic si ce n'est essayer de court circuiter tout le monde ? Est-ce vraiment son rôle de par un contrat de mandat ?
On peut se poser la question : Y'a-t-il mandat dans la réalité si tous les copropriétaires sont absents lors d'une AG QU'ILS PAIENT ? Ce sont eux les payeurs et clients (je rigole... les clients, je rigole encore pardon !)
Y-a-t-il toujours un "contrat" de mandat si le droit de réponse des corpropriétaires n'existe pas comme vous le dites très bien après envoi des convoc ? et si le syndic décide de la date pourquoi lui ? surtout s'il fait exprès de faire varier la date sur une période de 2 mois tiens tiens... |
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