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igege
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 22 mai 2006 : 19:28:31
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Bonjour, je ne permets de vous contacter concernant le sujet des charges récupérables entre propriétaire et locataire. En effet, mon propriétaire vient de m’envoyer le décompte des charges des trois dernières années pour mon appartement, décompte effectué par le syndic. Sur ce document, une colonne est attribuée aux charges dites récupérables. Mon propriétaire me réclame la totalité des sommes se situant dans cette colonne « charges récupérables ». Cependant, en regardant en détails, je me rends compte que certaines charges, figurant dans cette colonne, ne figurent pas dans la liste des charges récupérables selon la loi et ne figurent en outre pas sur mon bail. Ainsi, doit-on suivre la détermination des charges dites récupérables définis par le syndic ou doit-on se référer aux textes de loi et de ce fait réfuter l’ensemble des charges qui n’en font pas partie. En outre, mon propriétaire me réclame les charges des 6 derniers mois en se basant sur une estimation/bilan (faute de papier officiel provenant du syndic), estimation faite à partir d’une feuille Excel sans aucune valeur légale, car pas d’en-tête, pas de date de validité. A-t-il droit de me réclamer la différence entre mes charges payées et cette estimation ? Lors de l’état des lieux, aucune réclamation de mon propriétaire n’a été faite et signalée sur le contrat de fin de bail, cependant, mon propriétaire m’envoie des factures concernant l’achat de produits ménagers pour l’entretien de l’appartement. A-t-il droit ?
Voici sa réponse:
Vous ne devez que les charges récupérables prévues par la loi et dûment justifiées. Comme vous le dites une feuille Excel sans justificatif n’a aucune valeur. Vous n’avez pas à payer les produits d’entretien sauf si l’état des lieux de sortie indiquait des locaux sales.
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LESVOISINS
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 21:01:27
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bonjour
En aucun cas un bailleur ne peut vous réclamer des charges récupérables, sans justificatifs; pas de justificatifs! pas de charges! ( justificatifs officielles = pièces comptables comme factures, bon d'achats, contrats, bon de passage contrats effectués, ne payer que le service réellement rendu. là aussi n'hésitez pas à saisir le Tribunal d'Instance de votre secteur en cas de refus du propriétaire à qui vous aurez stipulez votre désaccord par lettre recommandé + AR.
ne payez que les charges listées par la loi et pas d'autres, là encore de la meme maniere: tribunal d'instance.
les produits d'entretiens font partis des charges récupérables, nh'hésitez pas à verifier les quantités ( sacs poubelles, produits nettoyages, essences pour les tondeuses, etc..., voir liste du décret Décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou http://www.service-public.fr/.
POUR RESUMER! ACCEPTEZ DE PAYER QUE CE QUI EST AUTORISE A RECUPER. mais un bon dialogue entre personnes intelligentes suffit souvent à ce faire entendre, et un dernier conseil: faite bien voir que vous connaissez vos droits , usez d'un peu de bleuf ce rapprochant de la réalité.
bonne chance
tout vérifier petit à petit pour devenir grand! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 22:49:44
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je mettrai un bémol à la réponse de Lesvoisins (bien que sur le fond, il ait raison) car .... le jour où le locataire aura à toutes les factures (et sur 3 années), revenez nous voir sur ce forum 
bien sûr, légalement, c'est possible comme le signale l'art 23 de la loi de 89.
Mais voyons un peu plus long que le bout de notre nez: savez vous ce que ca va coûter à igege ??? car vous pensez bien que le syndic ne va pas mettre le comptable du cabinet à disposition pour sortir 3 ans de factures ....  il va le faire au tarif horaire voté en Ag et là, bonjour la note finale pour le locataire (car si la loi dit que le bailleur doit mettre à dispo les justificatifs, elle ne dit pas qui doit payer pour le temps passé à sortir les documents).
Arrêtons de rêver -
Les relevés de charges par nature, produits par le syndic, sont des documents comptables qui n'oublions pas, ont été approuvés en Ag par les copropriétaires.
attention toutefois que les imputations des charges entre charges "bailleurs" et charges "locatives" ne sont pas des mentions obligatoires (dans la comptabilité du syndicat) et que de nombreux comptables ont paramétré les logiciels un peu à la va vite. Bref, on trouve de tout (certains logiciels de syndic n'indiquent même pas ces charges locatives ....)-
le boulot du bailleur est justement sur base du décret 87-713 du 26 aout 87, de faire la répartion adéquate : charges à récupérer sur le locataire et charges restant à sa ... charge.
Citation :
Ainsi, doit-on suivre la détermination des charges dites récupérables définis par le syndic ou doit-on se référer aux textes de loi et de ce fait réfuter l’ensemble des charges qui n’en font pas partie.
igege: si vous avez trouvé sur les documents recus, des charges qui vous sont indûment rechargées, faites en réclamation par LRAR auprès de votre bailleur : s'il refuse, il suffira de l'assigner au TI car seule la liste du décret compte ! Y'a pas à chipoter.
Citation :
En outre, mon propriétaire me réclame les charges des 6 derniers mois en se basant sur une estimation/bilan (faute de papier officiel provenant du syndic), estimation faite à partir d’une feuille Excel sans aucune valeur légale, car pas d’en-tête, pas de date de validité. A-t-il droit de me réclamer la différence entre mes charges payées et cette estimation ?
seuls les documents officiels sont considérés comme des justificatifs. Il peut donc remballer son tableau XLS.
Ne pas oublier toutefois que l'art 25 de la loi de 89, autorise le bailleur à retenir une partie du DG en vue de cette régul à venir. J'avoue que si les rapports sont bons et que les provisions calculées justes, le bailleur n'a pas à prendre cette mesure de rétention (il suffit d'avoir son adresse et de lui faire parvenir le détail des charges quand parution pour régler le solde final).
sinon, un % est accepté par les juges mais ne doit pas dépasser 20%.
si c'est un bon bailleur ( ), le total de vos charges locatives divisées par 12, doivent correspondre à quelques chouillas près, à vos provisions mensuelles.
ce qui veut dire que si vous partez en cours d'année et avant la cloture officielle des comptes du syndicat, vous devriez avoir plus ou moins payé ce que vous devriez avoir comme charges locatives pour la période considérée.
Citation :
cependant, mon propriétaire m’envoie des factures concernant l’achat de produits ménagers pour l’entretien de l’appartement. A-t-il droit ?
quelles factures? A quelle occasion : après votre départ ??? là il faut alors revenir sur votre EDL de sortie contradictoire, énumérant les dommages ou les travaux à faire. si rien signaler sur EDL de sortie, alors il doit remballer ses factures
PS: petite précision supplémentaire : c'est le décret 87-713 (et non pas le 87-712 ....) 
Igege, je vous encourage à passer en revue les discussions de ce forum en particulier qui vous confirmeront les réponses.
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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Edité par - Joulia le 22 mai 2006 22:54:30 |
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igege
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 09:14:02
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Merci beaucoup pour tout ces renseignements....
J'ai déjà commencé à faire un récapitulatif des charges en trop....le seul hic, c'est que pour certaines charges, par exemple dans le cas decontrat de service ou il ne fait pas de distinctin entre les heures de travail et les produits d'entretien, produit que je dois payer et de même sur les appareil de chauffe qui ont été changé....sur le remplacement de ma concierge par 2 services, un qui fait la distribution du courrier, le ménage et un autre qui fait la sortie des poubelles, vu le détail des charges....dans ce cas là, je ne dois rien payé, il est bien stipulé que la personne doit réaliser les 2 taches en même temps....
De même, mon propri m'a retiré des mon DG, l'ensemble des frais de timbre lié à tous ces courriers avec AR....cela n'est pas justifiable ?? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 10:08:17
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ce n'est pas à vous d'apporter la preuve du prix des produits etc .... c'est au bailleur. de votre côté, faites juste la demande du split de la / des factures.
quant aux frais de timbres etc .... c'est une charge totalement supportée par le bailleur (de nombreux sujets sur ce forum, à ce propos avec tous les textes de lois s'y rapportant): voir recherche si dessous.
** contester le rbt du DG par LRAR.
** mettez le en demeure de vous rembourser ce que vous pensez qu'il a déduit illégalement, sous 8 jours
** sinon ... juge de proximité (à bien lui spécifier : ca peut faire peur).
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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igege
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 14:47:36
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| j'ai cherché dans les différents forums les textes relatifs à frais de timbre et/ou AR mais je ne trouve pas, tu peux me donner la référence..merci |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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mick2000
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 05:38:34
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Il est également possible de faire appel à la commission départementale de conciliation.
Vous serez convoqué ainsi que votre bailleur et la commission ne pourra que rappeler ses devoirs à votre bailleur.
Si il maintient ses demandes, l'avis de la commission pourra être présenté lors d'un éventuel jugement en instance.
Bon courage, ne baissez pas les bras, vous êtes dans votre droit
Michel |
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 07:19:21
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Il faut savoir que le tableau des comptes annuels publié par le syndic est le seul document dont les copropriétaires disposent pour voter l'approbation des comptes.
Le législateur n'a même pas prévu la communication des pièces comptables aux copropriétaires par le syndic, simplement les tenir à disposition, la semaine précédant l'approbation des comptes de l'année.
Ce document engage la responsabilité professionnelle du syndic et également sa responsabilité pénale en cas de production de faux.
Cette production de faux volontaire peut le conduire à une lourde amende assortie d'une sanction allant jusqu'à 3 ans de prison.
Pour une instance civile, ce document fait foi jusqu'à preuve du contraire.
Imaginez les 200 locataires d'une copropriété exiger les pièces comptables (plusieurs centaines de documents) chaque année à leur bailleur respectifs, ceci n'a aucun sens.
Tank. |
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 13:01:10
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J'ai omis de préciser que dans toute instance civile, lorsqu'on accuse un document quelconque d'être falsifié ou simplement inexact, c'est celui qui porte l'accusation qui a charge de preuve.
Cette accusation est si sérieuse que l'auteur du faux risque, en plus, d'être poursuivi pénalement pour faux et usage de faux.
Il est très mal vu de "faire un procès d'intention" en considérant que peut-être le document joint est un faux, sous prétexte que les pièces correspondantes sont absentes.
Il faut rapporter impérativement une preuve quelque soit le tribunal.
Tank. |
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griotte92
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 11:49:39
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Tank,
J'ai eu ce soucis il y a 5 ans dans un ancien logement où j'ai vécu 7 ans.
J'ai demandé le décompte, factures etc...parce que j'ai fait un courrier en LR/AR après visite chez un juge de proximité.
Ils ont mis 1 mois à tout m'envoyer et on a pu se rendre compte que mon bailleur m'entubait de 1300€.
Cela n'a pas été plus loin parce que j'avais autre chose à faire que de le poursuivre mais maintenant, je demande chaque semestre à mon bailleur le justificatif.
La seule vacherie que j'ai faite, c'est de le signaler à tous les locataires de la Résidence.
Citation :
Imaginez les 200 locataires d'une copropriété exiger les pièces comptables (plusieurs centaines de documents) chaque année à leur bailleur respectifs, ceci n'a aucun sens.
C'est ce qui s'est passé là où j'étais. A votre avis, combien se faisaient entuber et de combien ?
GriGri |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 17:40:39
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au contraire, dans ce cas (bcp de locataires), il vaut mieux se regrouper et monter une association  : vous aurez plus de poids.
c'est plutôt le locataire isolé qui a moins de chance de faire valoir ses droits.
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laurent Metz
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 11:52:20
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Bonjour,
Je viens de lire avec beaucoup d'intérêt les différents échanges concernant les charges locatives et leur justification. Une question me vient : qu'en est il du budget prévisionnel prévu à l'article 23 de la loi du 69 juillet 1989 ? De quel document s'agit il ? Doit il être fourni en plus de la justification habituelle (montant des charge précédentes / 12) ?
Merci. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 13:55:28
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non laurent, le budget prévisionnel ne sert que pour les propriétaires afin d'"évaluer" les appels de fonds trimestriels qu'ils devront payer pour les 4 trimestres à venir.
cela ne sert pas aux locataires, car comme son nom l'indique, ce n'est qu'un "budget", à moins que la copro soit toute neuve et qu'il n'y ait pas encore de comptes soldés, par un syndic. cela donnera une idée des provisions à demander aux locataires, bien que ce soit vraiment difficile la 1ere année d'évaluer les consommations d'eau de chacun, le chauffage etc ....
voilà 
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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laurent Metz
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 14:24:18
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| Merci beaucoup Joulia... me voilà éclairé ! |
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