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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 24 mai 2006 : 09:51:39
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Bonjour à tous,
Dans un précèdent post (28/04/2006) j'evoquais un problème lié à un chauffage collectif (chauffage de base) qui n'a jamais existé, cependant des tantiemes de chauffage étaient tout de même appliqués.
lors de la prochaine AG de 07/2006, je vais ajouter à l'ordre du jour la mise en conformité du RDC suivant la réalité.
La question est : A quelle majorité cette résolution doit être adoptée? A l'unanimité, la résolution ne passera pas, il y a toujours des contestaires pour tout.
merci pour vos réponses.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 14:02:18
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Gérard13, voyez ce lien :
Les modifications amiables possibles sans unanimité :
Compte tenu des textes ci-dessus, il n'existe que deux possibilités de modification non judiciaire des quotes-parts :
- l'une concerne, en application de l'article 25, la modification rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ; la décision se prend décider à la majorité de tous les copropriétaires, avec possibilité de deuxième lecture à la majorité de l'article 24 - majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés ;
- l'autre concerne, en application de l'article 11, la modification rendue nécessaire " lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale ". Sont visés les travaux de transformation entant dans la catégorie des travaux d'amélioration, ou les achats, ventes ou échanges portant sur des parties communes ou des lots privatifs devenant parties communes ; toutes ces décisions, si elles n'affectent pas la " destination de l'immeuble ", sont prises à la double majorité de l'article 26 de la loi (majorité en nombre et deux tiers des voix de tous les copropriétaires).
Les modifications amiables impossibles sans unanimité :
Aucune autre modification que celle indiquée au paragraphe précédent ne peut être effectuée autrement qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires, ou par action judiciaire introduite par un ou plusieurs copropriétaires à l'encontre du syndicat, soit en application de l'article 12, soit pour faire appliquer le principe de l'utilité prescrit par l'article 10 lorsqu'il s'agit de charges de la première catégorie.
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=8
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Azur
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31 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 19:43:56
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Voici une petit contribution :
votre Règlement de copropriété est-il d'avant ou d'après 1965 ?
S'il est d'avant la loi du 10 juillet 1965, il existe une possibilité légale de voter à la majorité SIMPLE la mise en conformité aux textes en vigueur y compris les grilles de charges (c'est la fameuse adaptation de la loi S.R.U., j'espère que vous connaissez).
Néanmoins, j'avoue rester perplexe sur des dépenses de chauffage pour un chauffage collectif qui n'existe pas (je n'ai peut être pas compris...) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 00:31:21
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| Azur: l'article 49 ne permet que le toilettage des RCP (c'est à die la suppression des clauses, dites réputées non écrites), pas une modification des tantièmes |
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Azur
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 01:14:04
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Oui, on ne peut pas modifier les tantièmes (sauf à l'unanimité), mais les grilles de charges, si !! (chauffage, ascenseur, ...)
C'est la position officielle des juristes de l'ARC pour les Règlements publiés avant 1965. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 02:00:49
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Question :
Nous avons bien mal à nous y retrouver quant à la majorité exigée en assemblée générale de copropriété, pour modifier la répartition des charges, que ce soit dans le cadre normal ou dans celui de la mise en conformité du règlement de copropriété!
Réponse :
L'article10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis répartit les charges en deux catégories.
Il fixe des critères de répartition (utilité et proportionnalité) sans préciser les éléments à retenir, ni la méthode de calcul permettant de déterminer la quote-part des charges dans chaque catégorie.
C'est le règlement de copropriété qui fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L'article49 de la loi n°65-557 du 10juillet1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet à l'assemblée générale des copropriétaires de décider, à la majorité de l'article24, des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les dispositions législatives intervenues postérieurement à son établissement.
Selon le ministre, la procédure visée à l'article 49 ne doit pas être utilisée à des fins de modification des quotes-parts de charges, d'ajustement du quantum des charges ou de rectification d'erreurs de calculs.
La répartition des charges de la copropriété ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires en vertu de l'article11 de la loi précitée.
Cette position a été confirmée par la commission relative à la copropriété dans une recommandation (n°23) sur les modalités d'application de l'article49 émise le 21mai2003 (question de M. Jean Tibéri, député à M, le ministre de l'Equipement et du Logement, JO AN, 22 septembre 2003, questions et réponses, p. 7294). Voir aussi la décision de la Cour de cassation rapportée sur ce site.
On peut néanmoins s'interroger sur l'utilisation de l'article 49, lors de la mise en conformité de règlements de copropriété antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi de 1965, s'il résulte de ces règlements de façon évidente et expresse que la répartition des charges est contraire à cette loi de 1965.
http://www.jurisprudentes.org/qr_copropriete_conformite-anc.htm
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Azur
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 03:39:29
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Après recherche sur les anciens posts de gerard13, j'ai fini par comprendre son problème...
Donc finalement les charges chauffages et eau chaude existent dans le Règlement de son immeuble et sont appliquées toutes les deux, alors que le chauffage collectif n'a jamais été mis en place. Seule l'eau chaude collective est fournie.
Le problème de Gerard13 est peut être plus simple à régler qu'on ne pense : laissons de côté les mises en conformité des grilles de charges, car elles sont finalement peut être correctes et conformes aux dispositions d'ordre public.
Elles sont simplement inaplicables pour le chauffage (dixit Gedehem), et c'est un problème de gestion : le syndic ne fait pas son travail ! Il aurait dû, tout simplement, tenir compte de cette réalité et de la loi (principe d'utilité...)
Mais pour contourner la mauvaise volonté, la mauvaise foi, le manque de temps ou l'incompétence de son Syndic, il est sans doute possible de faire voter à la double majorité de l'article 26 un ajout dans les clauses de répartition des charges de chauffage, qui dirait à peu près que "celles-ci ne commenceront à être appliquées que lorsque le service du chauffage collectif sera mis en place".
Reste à savoir si la majorité de l'Article 26 sera atteinte...
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 09:26:26
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Bonjour et merci à tous pour vos réponses,
Etant coproprietaire et membre du conseil syndical depuis 2004, je me suis attaché à rétablir ce point de répartition de chauffage qui me parait inapplicable et incoherent (mais cela dure depuis 1990).
La prochaine assemblée aura lieu fin juillet 2006, le président du syndic coopératif accepte d'ajouter un point de débat à l'AG. J'aurais donc à exposer cette résolution à l'AG. Mais j'ai peu d'espoir qu'elle soit voté ( il y a toujours des gens qui ne veulent pas changer pour ne pas changer).
D'autant plus que le président du syndic coopératif ne veut plus continuer ces fonctions, nous allons donc à regrets revenir vers un syndic professionnel, que nous allons voter pour la refection de l'etancheité de loggias (150 000 euros) et voter pour le ravalement de la copro ( 150 000 euros).
La suite en 07/2006.
Je vais informer le président du CS pour l'informer de cette possibilité d'ajouter la clause "les répartitions de chauffage ne commenceront ...)
Merci Azur pour votre aide.
Cordialement,
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 11:11:19
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2 choses, gérard 13 :
- dans un syndicat coopératif, tout membres de ce CScoop estr à même d'exrecer la fonction de "pdt-syndic" s'agissant d'une gestion collégiale par le CSCoop !!
Comme je l'ai relevé dans d'autres sujet, il y a non seulement un vice-pdt, qui peut "monter en grade" et devenir 'pdt-syndic', mais il y a aussi toutes les fonctions internes que le CSCoop peut décider, comme la tenue de la compta et le secrétariat administratif, dont il n'est pas necessaire qu'ils soient effectués par le pdt-syndic. Je dirais même "au contraire" : dans un CSCoop ce n'est pas à lui de les 'tenir', même si c'est lui qui en assume la responsabilité.
Lorsqu'on est en syndicat coopératif et qu'on en est à chercher un syndic "prof" au motif que le pdt-syndic ne souhaite pas continuer, c'est que vous n'etes pas vraiment un "syndicat coopératif" avec un vrai CSCoop, mais sous couvert de "syndivat coopératif" vous êtes avec un syndic "non prof" et un CS qui ne joue pas son rôle !!! 
- l'autre point concerne la résolution qui décide de surseoir à l'application de la grille "chauffage" au motif qu'il n'y a pas de 'service chauffage collectif'.
Une telle résolution, qui doit être expressément inscrite à l'ODJ de votre AG de juillet (dépechez-vous de la demander D.art.10), elle se vote à la maj.art.24 !!!
C'est une décision 'simple' art.24, comme 80% des décisions d'AG, qui n'entraine pas "modification de charges ou de grille de répartition".
C'est une décision qui prend acte du fait que la grille "chaufage collectif" est inapplicable en raison de l'absence de ce service collectif.
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Azur
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 23 juin 2006 : 12:57:55
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Attention, Gédehem, car Gérard13 parlait de modifier le RC, et à mon avis, seule la double majorité de l'Article 26 est possible.
Par contre, si on admet (mais on doute fort au vu des remarques précédentes) qu'on entre dans le cadre du "toilettage" de la loi S.R.U., alors cette petite modification fera partie d'un ensemble de modifications pour adapter tout leur Règlement (et pas seulement ça), à la majorité simple de l'Article 24. |
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 23 juin 2006 : 14:23:26
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Bonjour à tous,
voici la résolution n°11 proposée pour l'AG 07/2006:
11. NOUVELLE GRILLE DE REPARTITION DE L EAU CHAUDE :
Majorité nécessaire : 24
Historique : Dès l'origine de la construction de la Résidence xxxxxx, le règlement de copropriété, fixant les répartitions de charges, faisait apparaître une rubrique chauffage de base afférant à chaque lot. Il s'est avéré que ce chauffage s'est montré défectueux très rapidement (une année) et qu'afin d'éviter une corrosion et des fuites d'eau, il a été décidé de ne plus s'en servir à la requête de la société chargée du suivi de l'entretien de la chaufferie. Une instance judiciaire est toujours en cours (expertise.) L'assemblée générale réunie en 2004 avait décidé, à l'unanimité, de l'abandon de ce chauffage hors gel.
Projet de résolution :
L'assemblée générale, après avoir délibéré, prend à nouveau acte de l'abandon du chauffage hors gel et décide de répartir les consommations de combustible nécessaire à la production d'eau chaude (gaz en l'occurrence) au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire.
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Azur
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 23 juin 2006 : 15:34:21
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C'est peu être bien, Gérard13, mais attention : les charges d'eau chaude collective doivent être réparties entre les seuls utilisateurs potentiels de ce service ! S'il y a des lots garages, parking, caves, etc., ils ne devraient pas normalement être concernés. Or, ce n'est pas ce qui est clairement écrit dans votre résolution.
De plus, puisque cette résolution, telle qu'elle est formulée, ne modifiera pas le RC, vous pourriez avoir un problème plus tard après une vente... car les notaires ne donnent connaissance que des RC et rarement des PV d'AG. Autrement dit la résolution votée serait opposable aux copropriétaires actuels mais pas forcément futurs.
Ma proposition : tentez de faire passer deux résolutions, la votre qui passera à coup sûr et une résolution similaire qui devra passer à la double majorité de l'Article 26 (et si elle ne passe pas, à cause des absents, vous pourrez toujours réessayer ultérieurement)
Voici une formulation possible :
Majorité nécessaire : 26
Projet de résolution :
L'assemblée générale adopte les modifications suivantes des clauses concernant les charges de chauffage et d'eau chaude (articles x , xx, xx, ... ) :
" _____ reprendre les clauses existantes en les remaniant pour être en accord avec la résolution votée à la majorité de l'Article 24 ________"
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 juin 2006 : 16:28:45
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Si on reprend tout le sujet (il fallait rester dedans pour la bonne compréhension des choses ... ) il ne s'agirait pas en fait de modifier une grille de répartition.
Il s'agit uniquement d'un problème de ventilation de l'énergie entre un poste "chauffage collectif" et un poste "ECS collective", faite sur une base (simplifiée) de 40/60 !
Du fait de l'inexistence de ce poste "chauffage", du moins du fait que le 'service' chauffage collectif a été supprimé ("...L'assemblée générale réunie en 2004 avait décidé, à l'unanimité, de l'abandon de ce chauffage hors gel. "), l'affectation d'une quote-part "gaz" sur un poste "chauffage collectif" est impossible !!!
Du fait que n'existe pas de chauffage collectif, l'intégralité du combustible "gaz" de la chaufferie est utilisée pour la production d'ECS !! Qu'est-ce qu'une "part chauffage" qui resterait ??? 
Or, l'ECS est répartie individuellement suivant des compteurs.
La résolution proposée ne tient donc pas du tout la route : proposant une répartition d'une partie de combustible nécessaire à l'eau chaude aux tantièmes, c'est de fait modifier la grille de répartition ECS = unanimité.
Elle tient d'autant moins la route qu'il ne s'agit pas en fait de modifier une grille de répartition, mais de prendre acte du fait que la ventilation 40/60 n'est plus possible, la part chauffage n'existant pas !
Je proposerais une autre formulation conforme à la réalité des choses, après l'historique :
"L'assemblée générale prenant à nouveau acte de l'abandon du chauffage hors gel, constatant que le combustible nécessaire à la production d'eau chaude (gaz en l'occurrence) n'est utilisé que pour l'eau chaude sanitaire, décide que la ventilation 'chauffage/ECS' n'a plus lieu d'être et que l'intégralité de la dépense de combustible sera imputée sur le poste ECS (Eau chaude sanitaire). La répartition de l'ECS suivant compteurs individuels reste inchangée."
Il n'y a pas modification de grilles de répartitions, c'est juste une question d'affectation sur un poste 'dépense' = maj.art.24
On peut remarquer que le syndic pouvait se passer de ce vote, dans la mesure où depuis des lustres il n'y a plus de poste 'chauffage collectif'.
Comment alors peut-il affecter une quote part 'combustible' à un poste fantome ???
Il y a là une grosse bourde !!! (Du CS également, qui n'a rien vu ou fait durant des années.)
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Edité par - gédehem le 23 juin 2006 16:36:58 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juin 2006 : 18:54:04
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La décision de suppression du service de chauffage doit être publiée aux hypothèques.
Sinon tout nouvel acquéreur peut demander la remise en route du chauffage et l'obtenir judiciairement.
La publication serait plus utile que d'inzscrire à nouveau la résolution à l'ordre du jour de l'assemblée. Si vous avez une voix défaillante vous serez dans l'ennui. Si vous avez une voix contre, vous n'avez plus qu'à commander les travaux de réparation.
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 23 juin 2006 : 22:46:10
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juste observation de JPM
personnellement je serais à la place de Gérard13 je reprendrais le texte de la proposition de Gedehem en y ajoutant que "l'assemblée générale décide de modifier le texte du règlement de copropriété dans ce sens et de le publier au fichier immobilier"
l'application de l'article 49 offre une opportunité et pourrait être engagée en même temps, donc à moindre frais, par le notaire.
casi |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 12:57:50
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| ...le "moindre frais" est terminé depuis le 13 décembre 2005 .... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 14:47:58
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Citation :
Initialement entré par JPM
La décision de suppression du service de chauffage doit être publiée aux hypothèques.
Sinon tout nouvel acquéreur peut demander la remise en route du chauffage et l'obtenir judiciairement.
La publication serait plus utile que d'inzscrire à nouveau la résolution à l'ordre du jour de l'assemblée. Si vous avez une voix défaillante vous serez dans l'ennui. Si vous avez une voix contre, vous n'avez plus qu'à commander les travaux de réparation.
Salut JPM,
Est ce toujours le cas par exemple si, prealablement à la vente, l'acquereur potentiel est informé officiellement par le vendeur, le notaire (ou meme le syndic) de la suppression de ce service ?
Achetant en l'etat et prealablement informé, la decision ne lui serait elle pas opposable ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 17:19:54
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NON, du moins si l'information n'est que verbale !
Une modif du RDC non publiée doit être annexée aux actes lors de la mutation pour être ensuite opposable à l'acquéreur.
Voir D.art.4 alinéa 3, trop souvent ignoré.
Lorsqu'une AG décide une modif du RDC, modif mineure qui ne nécessite pas les frais engagés pour l'enregistrement, il faut que le syndic (le CS ?) la garde sous le coude et en informe le notaire lors d'une mutation en lui demandant expressément d'annexer cette modif aux actes qui seront dressés. (L.art.20 par ex...entre autre communications..) |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 20:57:02
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ok merci ,gédehem, c'est bien ce qui me semblait !
Cependant, 15 ans apres l'adoption d'une telle decision en AG, les membres du CS et les syndics qui se seront succedés se souviendront ils
de cette decision d'AG ?
C'est peu probable !
C'est un choix entre la securite juridique et l'economie du coût de publication d'un modification du RC !!!
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