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 Sujet  |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
 Posté - 26 mai 2006 : 07:48:25
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bonjour à tous par ce jour pluvieux dans l'Aisne
je me suis amusé à faire un rapide calcul de mon projet d'investissement locatif Studio 30m²
je pense investir au alentour des 65000€ + frais de notaire ( envir 8.5% ) = 70525€
les loyers pratiqués pour cette surface sont d'environ 310€ ( hors charges )
Ce qui nous donne:
1) comme revenus à l'année
310x12 = 3720€
2) comme dépense à l'année
impôt foncier = 400€
impôt sur le revenu ( micro foncier ) = 500€
petites annonces pour location + divers ( timbres, essence , je n'habite pas ou je vais acheter ) = 100€
total = 1000€
soit un gain net à l'année de 2720€
( bien sur si pas de problème de loyers non payés et location toute l'année, gestion location par mes soins)
si je mets la gestion locative chez un administrateur de biens, 7% des sommes totales année y compris le DG
14x310*7% = 304€
sinon gain à l'année = 2720-304= 2416€
pour une location sur 12 mois
rendement locatif = 2720€ / 70525€ *100 = 3.85%
rendement locatif avec gestion locative = 2416€ / 70525€ *100 = 3.42%
pour une location étudiant sur 10 mois
rendement locatif = 2180€ / 70525€ *100 = 3.09%
rendement locatif avec gestion locative = 2156€ / 70525€ *100 = 3.05%
résultat des courses, vaut mieux louer toute l'année sans passer par une gestion locative
( ça coule de source c'était même pas la peine de faire des calculs savants comme ça )
moins on a de dépenses + on a de recettes " élémentaire mon cher Watson !!! " )
vous qui avait des années de locations en tant que bailleurs, ces chiffres sont ils corrects
il y a surrement des choses que j'ai oubliées
merci de vos réations
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 07:53:19
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ya pas de charge de copro???
j'ai fait aussi un petite truc sur excel poour calculer le rendement locatif si ça t'interresse fait moi signe
forumer fait du bien a votre santé |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 08:01:58
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Citation :
Initialement entré par austin
ya pas de charge de copro???
j'ai fait aussi un petite truc sur excel poour calculer le rendement locatif si ça t'interresse fait moi signe
forumer fait du bien a votre santé
j'ai estimé que les charges de copropriètè c'est le locataire qui paie
mes calculs sont bien sûr très succincts , c'est juste un aperçu approximatif de l'opération financière
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 08:55:14
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Citation :
Initialement entré par austin
ya pas de charge de copro???
j'ai fait aussi un petite truc sur excel poour calculer le rendement locatif si ça t'interresse fait moi signe
forumer fait du bien a votre santé
je t'ai envoyé un mail pour ton fichier excel |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 09:16:02
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justement je penser que tout n'atait pas recupérable sur le locataire
forumer fait du bien a votre santé |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 09:21:16
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Citation :
Initialement entré par clovis1er
merci de vos réations
Mon avis, si vous voulez: cet investissement n'est pas intéressant, vous devriez pouvoir trouver mieux aujourd'hui.
Vous empruntez tout?
Il faut gérer soi-même si vous ne voulez pas perdre une grosse part du bénéfice de l'opération |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 09:21:34
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Petit investissement avec pas mal de risque.
Celà peu être rentable sur la durée, mais peu aussi basculer facilement en mauvaise opération.
Il faut bien réfléchir aux évolutions possibles et choisir ce type d'investissement en bonne connaissance.
Vous ne parlez pas de financement, donc je suppose que vous autofinancez.
Votre impot sur le revenu me semble sous évalué mais celà dépend de votre situation. Par exemple, si votre taux marginal d'imposition est de 28 %, imposition en micro 3720 x 60 % x (28 + 11 %)= 870 |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 09:26:54
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Petit investissement avec pas mal de risque.
Celà peu être rentable sur la durée, mais peu aussi basculer facilement en mauvaise opération.
Il faut bien réfléchir aux évolutions possibles et choisir ce type d'investissement en bonne connaissance.
Vous ne parlez pas de financement, donc je suppose que vous autofinancez.
Votre impot sur le revenu me semble sous évalué mais celà dépend de votre situation. Par exemple, si votre taux marginal d'imposition est de 28 %, imposition en micro 3720 x 60 % x (28 + 11 %)= 870
effectivement je m'autofinance
taux d'imposition à 13% |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 09:28:11
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Petit investissement avec pas mal de risque.
Celà peu être rentable sur la durée, mais peu aussi basculer facilement en mauvaise opération.
Il faut bien réfléchir aux évolutions possibles et choisir ce type d'investissement en bonne connaissance.
Vous ne parlez pas de financement, donc je suppose que vous autofinancez.
Votre impot sur le revenu me semble sous évalué mais celà dépend de votre situation. Par exemple, si votre taux marginal d'imposition est de 28 %, imposition en micro 3720 x 60 % x (28 + 11 %)= 870
c'est quoi les 11% dans ta formule de calcul |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 10:20:04
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Citation :
Initialement entré par clovis1er
j'ai estimé que les charges de copropriètè c'est le locataire qui paie
hélas, si c'était le cas mais ne pas oublier que les charges locatives ne sont qu'une partie des charges de copro.
Assurance building, AG, honoraires syndic, tous les travaux, etc etc sont pour la pomme des proprios et ca, ca plombe grandement la rentabilité, surtout que les charges ne font qu'augmenter (voir les articles UI à ce sujet). |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 11:57:01
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les 11 % sont la csg qui vient se rajouter à l'impôt sur le revenu pour ce type de revenu.
Si vous dites taux de 13 %, celà représente quoi ? Il n'y a pas de 13 % si l'on se base sur le bareme des taux pour les revenus 2005.
Ne pas mélanger taux d'imposition (rapport montant de l'impot / revenus déclarés) et le taux marginal d'imposition. |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 15:54:57
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
les 11 % sont la csg qui vient se rajouter à l'impôt sur le revenu pour ce type de revenu.
Si vous dites taux de 13 %, celà représente quoi ? Il n'y a pas de 13 % si l'on se base sur le bareme des taux pour les revenus 2005.
Ne pas mélanger taux d'imposition (rapport montant de l'impot / revenus déclarés) et le taux marginal d'imposition.
rectification, mon taux marginal d'imposition est de 28.20%
ce qui donne effectivement 870E d'impot
soit un gain sur l'année d' environ 2350€ , voir même 2000€ si l'on retire les charges que compte Joulia
il faut aussi rajouter à cela la valeur que prend en + le bien immobilier 65000€ * 7% = 4550€ / an
soit au total environ 6500€
ça représente un placement à 10% pour un capital de 65000€
ou peut 'on trouver sans risque 10% de bénéf dans des placements banquaires ?
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Edité par - clovis1er le 26 mai 2006 16:08:27 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 23:21:10
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Clovis,
j'ai un vague souvenir que nous avions déjà parlé de ce genre de calcul et je vous répète qu'il faut plutôt tabler sur - entre 3 et 5% au mieux de rentabilité. Tous les piliers sont là pour le confirmer (discussions déjà connues sur ces forum).
Au fait la Bourse a fait environ + 20% l'année dernière et certaines actions passent les + 400%!!!!! (vallourec  ). Ma moyenne est de + 48%  , était avant la semaine dernière.
-----------------
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 122 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 07:16:24
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Clovis,
j'ai un vague souvenir que nous avions déjà parlé de ce genre de calcul et je vous répète qu'il faut plutôt tabler sur - entre 3 et 5% au mieux de rentabilité. Tous les piliers sont là pour le confirmer (discussions déjà connues sur ces forum).
Au fait la Bourse a fait environ + 20% l'année dernière et certaines actions passent les + 400%!!!!! (vallourec ). Ma moyenne est de + 48% , était avant la semaine dernière.
-----------------
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 122 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
je m'y suis essayé une fois à la bourse, PEA entre 1999 et 2004 , j'y ai laissé des plumes
j'ai revendu à perte , alors non pas pour moi |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 14:18:49
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Citation :
..investir au alentour des 65000€ + frais de notaire ( envir 8.5% ) = 70525€
les loyers pratiqués pour cette surface sont d'environ 310€ ( hors charges )
Ce qui nous donne:
1) comme revenus à l'année
310x12 = 3720€
2) comme dépense à l'année
impôt foncier = 400€
impôt sur le revenu ( micro foncier ) = 500€
petites annonces pour location + divers ( timbres, essence , je n'habite pas ou je vais acheter ) = 100€
total = 1000€
...soit un gain net à l'année de 2720€
si je mets la gestion locative chez un administrateur de biens, 7% des sommes totales année y compris le DG
14x310*7% = 304€
sinon gain à l'année = 2720-304= 2416€
pour une location sur 12 mois
rendement locatif = 2720€ / 70525€ *100 = 3.85%
rendement locatif avec gestion locative = 2416€ / 70525€ *100 = 3.42%
pour une location étudiant sur 10 mois
rendement locatif = 2180€ / 70525€ *100 = 3.09%
rendement locatif avec gestion locative = 2156€ / 70525€ *100 = 3.05%
Il me parait EXCLUS que l'impot sur le revenu foncier soit identique dans tous les cas sauf en effet à choisir le microfoncier.
1/ Il y a une déduction nouvelle de 20 euros, plus la déductibilité des frais de gérance et de gestion et d'assurance.
Notamment, l'impot devrait être moindre si il y a gérance, ce qui n'est pas le cas de votre calcul.
2/ Vous achetez cash? Tout le monde sait que l'immobilier locatif s'achète de préférence avec un emprunt, dont on peut déduire les intérêts. Aucun intéret d'emprunt?
3/ Vous comptez 7% d'un DG chaque année, ce qui me parait supposer un changement de locataire tous les ans. J'espère pour vous que ce la ne sera pas le cas. Si ca l'était, il faudrait inclure des carences locatives (De toutes façon, il y en aura).
4/ Comme deja dit, il y a des charges locatives de copropriété et des charges non locatives. Il ne faut pas négliger ces dernières (je dirais 33% non récup -67% récup).
5/ Il faut ajouter des petits travaux après qqs années. Avec votre microfoncier, ils ne sont mêem pas déductibles
6/ Il faut en effet ne pas oublier également les cotisations sociales.
CONCLUSION: POurquoi investir cash, et choisir le microfoncier, se trouvant ainsi avec des revenus taxables, qui vont forcément être très faibles?
Peu de gens investissent dans l'immobilier de cette manière.
Festina lente |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 14:25:08
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
...CONCLUSION: POurquoi investir cash, ...
Je confirme, pour de l'invest immo locatif, il faut emprunter 107% |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 20:21:02
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par ribouldingue
...CONCLUSION: POurquoi investir cash, ...
Je confirme, pour de l'invest immo locatif, il faut emprunter 107%
le problème c'est que je ne veux pas me remettre dans le crédit ( tu va me dire que c'est le locataire qui rembourse le crédit )
mais simplement placer mes économies autrepart qu'a la banque |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 20:23:11
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Citation :
3/ Vous comptez 7% d'un DG chaque année, ce qui me parait supposer un changement de locataire tous les ans. J'espère pour vous que ce la ne sera pas le cas. Si ca l'était, il faudrait inclure des carences locatives (De toutes façon, il y en aura).
les carences locatives sont les mois qui ne sont pas loués ? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 20:27:11
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Citation :
Initialement entré par clovis1er
le problème c'est que je ne veux pas me remettre dans le crédit ( tu va me dire que c'est le locataire qui rembourse le crédit )
mais simplement placer mes économies autrepart qu'a la banque
Pourquoi? Financièrement vous êtes gagnant, et l'argent cash, vous le sécurisez où vous voulez, ailleurs si pas d'atomes crochus pour les banques! |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 20:31:31
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par clovis1er
le problème c'est que je ne veux pas me remettre dans le crédit ( tu va me dire que c'est le locataire qui rembourse le crédit )
mais simplement placer mes économies autrepart qu'a la banque
Pourquoi? Financièrement vous êtes gagnant, et l'argent cash, vous le sécurisez où vous voulez, ailleurs si pas d'atomes crochus pour les banques!
j'imagine tout emprunter pour mon projet
j'emprunte 70000E pour acheter un studio qui se loue environ 310E
si je veux que les mensualités de remboursement correspondent au loyer
70000 sur 30 ans = 361E / mensuel
http://www.meilleurtaux.com/calculatrice/index.php?calc=calcul_mensualites/calcul_mensualites.php&size=2000
je ne vais pas me remettre 30 ans de crédit à 50 ans |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 20:42:15
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Je n'avais pas bien fait attention aux valeurs que vous aviez indiquées, désolé!
Je pense que votre projet est vraiment très limite au niveau intérêt.
C'est vous qui décidez, mais je ne conseillerais pas ce type d'opération. |
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rendement locatif
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