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belleville
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 27 mai 2006 : 13:22:17
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Je suis sur le point d'adresser à tous les copropriétaires le relevé des dépenses 2005, avec indication des charges déductibles et récupérables.
Mon problème est qu'en comparant avec le relevé de dépenses fait précédemment par un syndic professionnel, je ne trouve pas les mêmes proportions... on passe du simple au double pour les charges déductibles et récupérables, à budget constant et à dépenses similaires.
Y-aurait-il une méthode de calcul que j'ignore ? Ces charges sont-elles plafonnées ? J'ai beau lire et relire le décret de 1987, je ne trouve pas ma réponse.
Merci.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 14:28:26
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| il faut vous conformer au décret de 87 sur les charges récupérables: la liste des dépenses est limitative!!!!! |
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belleville
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 15:32:10
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Merci mais cela ne m'aide pas beaucoup !
Pourquoi lorsque l'ancien syndic trouve 6100 euros, j'en trouve plus de 10000 ?
Est-il normal d'avoir près de 70% de charges récupérables ? La proportion est-elle normale ou pas ?
Comment se fait-il qu'avec le même budget et les mêmes dépenses, l'ancien syndic trouve 350 euros de charges récupérables et que j'en trouve plus du double ?
Voilà mes questions... et bien souvent, les réponses ne sont pas dans les textes !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 18:43:42
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Tout ce qu'on peut dire est que 70 % de charges récupérables n'est pas impossible dans certains immeubles avec chauffage collectif, ECS et autres équipements, s'il n'y a pas beaucoup de travaux d'entretien restant à la charge des bailleurs pour une raison ou une autre. |
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belleville
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 09:26:20
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Ce n'est pas le cas de mon immeuble... je n'arrive toujours pas à comprendre !
Merci tout de même. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 09:50:00
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pour les dépenses récupérables, avez vous commencé par prendre les dépenses de l'immeuble et les trier en fonction du libellé (qui doit être exactement celui figurant sur la liste du décret) pour être considéré comme récupérable?
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belleville
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 10:16:12
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Prenons un exemple simple. J'ai sous les yeux un relevé de dépenses établi par un professionnel. A chaque bout de ligne est indiqué un code : RD pour récupérable/déductible, R pour récupérable, D pour déductible. Les dépenses sont bien classées par type de charges (générales, ascenseur, etc.). En bas de page, nous trouvons :
- le montant total des charges générales (13361,74 €),
- le montant des charges générales déductibles (6935,85 €),
- le montant des charges générales locatives (6100,58 €).
MAIS, lorsque j'additionne tous les RD et les R pour trouver les charges générales récupérables, je trouve plus de 10000 €. Pour les charges locatives, en additionnant les D, je trouve plus de 7000 €.
J'ai beau refaire les opérations dans tous les sens, je ne trouve jamais les mêmes montants.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 10:47:17
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| le total des R et des D , est il égal au total des dépenses ? |
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belleville
Contributeur débutant
13 réponses |
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belleville
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 11:14:23
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Voici une retranscription de ce que j'ai sous les yeux :
SALAIRE GARDIEN 01/05 705,60 € RD
SALAIRE GARDIEN 02/05 705,60 € RD
SALAIRE GARDIEN 03/05 682,60 € RD
SALAIRE GARDIEN 04/05 705,60 € RD
SALAIRE GARDIEN 05/05 705,60 € RD
SALAIRE GARIDEN REMPLACANT 02/05 192,43 € RD
SALAIRE GARDIEN REMPLACANT 05/05 513,16 € RD
RETRAITE 1ER TRIM. 2005 359,25 € RD
URSSAF 1ER TRIM. 2005 687,00 € RD
ASSEDIC 1ER TRIM. 2005 192,00 € RD
AU MAITRE P. ENTRETIEN 375,05 € R
EAU FACTURE 04/03/05 (327M3) 786,28 € R
EDF FACTURE 13/01/05 47,21 € R
EDF FACTURE 11/03/05 138,92 € R
EDF FACTURE 12/05/05 129,28 € R
CRISTAL DESINSECTISATION 2005 217,41 € R
CRISTAL DERATISATION 2005 141,98 € R
SAGEX ENTRETIEN EXTINCTEUR 2005 74,77 € R
EMGE ENTRETIEN 2005 103,05 € R
BIDANCE DEGORGEMENT APPTS 6E/5E/4E 2 650,60 € D
HONORAIRES SYNDIC 1ER TRIM. 2005 1 208,71 € D
HONORAIRES SYNDIC 2EME TRIM. 2005 1 268,51 € D
TROP PERCU SUR HONORAIRES -445,82 € D
FRAIS TENUE COMPTE BANQUE 2005 284,17 €
FRAIS FORFAIT BUREAU 1ER TRIM. 2005 345,35 €
FRAIS FORFAIT BUREAU 2EME TRIM. 2005 345,35 €
TROP PERCU SUR FRAIS FORFAIT BUREAU -121,44 €
RECOMMANDE ODJ AG 06/04/05 184,96 €
RECOMMANDE PV AG 06/04/05 110,88 €
RECOMMANDE PV AG 06/04/05 (ERRATUM) 180,60 €
RECOMMANDE PV AG 01/06/05 157,08 €
Total RD+R : 6100,58 selon le syndic, 7462,79 selon moi
Total D : 6935,85 selon le syndic, 10130,84 selon moi
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 14:00:14
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La clé du mystère :
Le total des salaires et charges fait 5 448.84
Le quart de 5 448.84 est 1 362.21
La différence 7462.79 - 6 100.48 = 1 362.21.
Les salaires et charges ne sont en effet récupérables qu'à concurrence de 75 %.
Le syndic ne fournit pas des montants précis mais se borne à attirer l'attention sur les charges potentiellement récupérables et/ou déductibles. Les régimes de récupérabilité et de déductibilité peuvent varier en fonction des baux. C'est au bailleur d'affiner le travail.
Il y a bien d'autres pièges dans la fonction de syndic bénévole. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 16:35:13
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exact JPM. Je confirme ce que vous avez écrit.
de plus il y a des prestations ou seuls les produits sont récupérables , pas la main d'oeuvre!!! |
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belleville
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 17:52:09
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Bravo à vous deux.
Où peut-on trouver ce type d'information ?
J'ai cherché partout, en vain...
Merci encore et... à charge de revanche. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 17:57:07
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| belleville: avez vous lu le décret de 87 sur les charges récupérables ??? (c'est indiqué pour le gardien...) |
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belleville
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 17:58:07
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Et pour les charges déductibles, ça fonctionne comment ?
J'insiste... désolé ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 00:38:53
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Pour les déductibles c'est pareil. Le syndic indique ce qui est potentiellement déductible.
Chaque copropriétaire ensuite voit ce qu'il peut déduire compe tenu de son statut personnel et du statut du lot, que le syndic ne connait pas forcément.
Le problème plus général est que la fonction de syndic copropriétaire exige une véritable formation " professionnelle ", faute de quoi tout syndic copropriétaire peut tomber dans des traquenards.
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Edité par - JPM le 29 mai 2006 00:41:00 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 08:28:54
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et ne pas oublier que le syndic n'a aucune obligation à indiquer une colonne pour les charges récupérables ou déductible: c'est à chaque propriétaire de "faire le tri".
idem pour la TVA, sauf si un copropiétaire onforme le syndic qu'il est soumis à la TVA, auquel cas le syndic doit faire apparaitre l'information.
malheureusement de très nombreux syndics mettent "tout et n'importe quoi" dans cette colonne "récupérables" et ensuite, si le locataire conteste auprès de son bailleur l'imputation des charges récupérables, c'est le bailleur qui devra en répondre devant soit la commission de conciliation , soit la juridiction de proximité. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 09:24:50
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Citation :
Initialement entré par JPM
.....................................................................
Le problème plus général est que la fonction de syndic copropriétaire exige une véritable formation " professionnelle ", faute de quoi tout syndic copropriétaire peut tomber dans des traquenards.
.....................................................................
Effectivemement, l'autogestion d'un syndicat de copropriétaires ,
n'est pas à la portée de tous ceux qui le souhaitent, les textes sont trop nombreux et souvent complexes pour un individu moyen.
Tout a été fait pour forcer les SDC à faire appel à des syndics professionnels qui tombent eux aussi dans les pièges mais aux frais de leurs clients.
JPM , vous avez un site que trop peu d'internautes copropriétaires, bailleurs, locataires, professionnels de l'immobilier lisent.C'est dommage.
Mais peut être qu'en ajoutant une page sur les pièges que doivent éviter le syndics non professionnels (non rémunérés) vous verriez probablement vos statistiques progresser,très sensiblement.
Dura lex,sed lex. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 10:12:44
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Merci, Oldman, pour mon site.
Depuis début février 2006 je dispose de statistiques très détaillées, que je n'avais pas avec la page perso antérieure.
7 000 visiteurs en 4 mois, sans abus en vrac et autres appels accrocheurs, je n'en attendais pas tant.
Pour les pièges ? Le site est orientée " formation " et il peut s'agit aussi bien de la formation des copropriétaires, des professionnels et des étudiants. Tout ce qui sortira prochainement sera consacré aux problèmes pratiques. Les pièges sont signalés mais il n'est pas possible de faire en l'état une page "pièges en vrac " sans qu'il soit possible de renvoyer les visiteurs aux études correspondantes.
On pourrait faire une page " gogos en vrac " avec certains avis donnés sans le moindre fondement juridique, voire contre des indications précises.
C'est le cas pour les commentaires faits à propos " de l'engagement juridique " en comptabilité. J'ai été faire une promenade dans les travaux préparatoires et débats de la loi SRU, qui est édifiante.
http://jpm-copro.com/
Actu 116
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Edité par - JPM le 29 mai 2006 10:20:35 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 11:07:23
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JPM,
Merci pour votre post.
Il serait souhaitable que tous les intervenants sur ce site aillent vous lire, avant de poser des questions 
Certes leur nombre diminuerait celui les Universimmonautes, mais au moins la "consistance " des sujets ne pourrait qu'y trouver son compte, au profit de tous.
Trop de bons contributeurs ne se manifestent plus.Il y avait des raisons.
Le calme souhaité et toujours souhaitable semble revenu.Tant mieux.
Je ne suis pas un partisan de le "pensée unique" .
Le respect d'autrui, suffit amplement pour faire avancer les choses.
" Honni soit qui mal y pense "
François 
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 29 mai 2006 11:08:37 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 14:56:16
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Les échanges sur les forums Universimmo sont très fructueux et, par là même, indispensables.
Il est vrai que certains, très compétents, ne participent plus. Pourtant, ils viennent encore.
Le silence de l'équipe Universimmo, qui ne peut pas être partout, est aussi un manque.
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Sujet |
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Relevé de dépenses et charges déductibles
Forum fermé
