|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
 Posté - 30 mai 2006 : 23:21:36
|
A la lecture du rapport de l'ARC ce soir en AG, ma copropriété a approuvé les comptes, a donné le quitus et renouvellement du grand groupe
Tous des moutons: dénonciation calomnieuse de l'ARC et j'en passe
Donc je tire ma révérence et on laisse la place aux anciens:
Au secours!
I.FRAIS DE PERSONNEL
SALAIRE DU GARDIEN
Le contrat initial fait apparaître une indemnité différentielle de 121 € brut. Or, sur les feuilles de salaire de 2005, cette indemnité est établie à 213,90 €.
L'avenant au contrat applicable au 1er février 2005 fait apparaître un salaire contractuel de 1 840,03 € augmenté de la prime du tri sélectif dont le détail n'est pas spécifié.
Par retranchement, on constate, en effet, que le salaire contractuel défini par l'avenant, tient compte d'une indemnité différentielle de 213,90 €.
Bien que l'augmentation de cette indemnité doit sûrement se justifier, le syndic n'était pas habilité à augmenter le salaire de sa propre initiative.
À noter que l'augmentation attribuée a coûté à la copropriété et sur l'année près de 2000 € (charges comprises).
Prime du tri sélectif
L’avenant n°50 de la convention collective nationale précise que cette prime est allouée aux salariés chargés d'assurer la sortie des poubelles sélectives. Cette prime peut être divisée par le nombre de salariés se partageant le même service.
Le gardien, en arrêt de maladie, ne peut, donc, assurer et être rémunéré pour une tâche qu’il ne fait pas.
Lors des arrêts successifs du gardien, c’est 305 € bruts qui ont été versés à tort.
Salaire complémentaire
Le salaire complémentaire établi par la commission paritaire devait s'élever au 1 janvier 2005 à 307,34 €. Or, le gardien a été rémunéré sur la base de 308,15 €, soit pour un taux d'emploi de 12 500 unités de valeur, c'est un salaire complémentaire de 385,19 € qui a été versé au lieu de 384,18 €.
Suite à l'augmentation du SMIC, il a été attribué 56,98 € supplémentaires sur le salaire complémentaire.
D'une part, cette augmentation doit apparaître sur une ligne spécifique et d'autre part, il aurait fallu tenir compte du salaire contractuel ou indemnité différentielle pour établir à un quelconque réajustement du SMIC.
Le salarié bénéficiant d’une indemnité différentielle, il n'y avait pas lieu de lui appliquer d'augmentation. C'est donc 56,98 € bruts sur sept mois qui sont indus, soit 638,17 € nets.
Avantages en nature
La convention collective nationale prévoit que le titulaire du logement de fonction prend directement à sa charge les frais d'abonnement et de fournitures facturées à partir de compteur particulier et le contrat des gardiens a explicitement prévu que la totalité des consommations EDF est prise en charge par le gardien.
On ne comprend pas dès lors que la copropriété supporte 430,59 € de charges EDF imputées en charge « conciergerie ».
D'autre part, l'article 22 de la convention collective stipule qu'il est inclus dans le salaire conventionnel des avantages en nature. De ce fait et sauf si l'assemblée générale a décidé de leur gratuité, ces avantages n’ont pas à être de nouveau intégrés dans le salaire global brut.
Il s'agit donc d'une charge mensuelle supplémentaire de 45,66 € bruts que la copropriété supporte.
Heures supplémentaires
Alors que le gardien était en arrêt de travail, il lui a été versé des heures supplémentaires.
Sachant de plus que le taux d'emploi de 12 500 unités de valeur correspond au maximum autorisé par la convention, et que ce salariée était en arrêt tout le mois, le paiement de ses heures parait injustifié.
Frais de téléphone
Aux termes du contrat de travail, les frais téléphoniques sont à l’entière charge du gardien moyennant un dédommagement de la copropriété de 15 € par mois.
Le contrat n'est donc pas respecté puisque la copropriété prend en charge l'ensemble des factures de France Telecom.
Prime exceptionnelle
En matière de gestion du personnel, seule l'assemblée générale est compétente pour décider d'aller au-delà de ce qui est prévu par les textes en vigueur.
Ainsi, la prime exceptionnelle ne peut être versée que sous son accord.
Dès lors, on comprend mal pourquoi le gardien perçu en février 2005 une prime de 300 €.
SALAIRE DE l'employé d'immeuble
De l'analyse du contrat et des feuilles de salaire, on note les points suivants :
• Cette employée a été embauchée au coefficient 255 pour un taux d’emploi de 88 heures. Or, le salaire est calculé sur un taux d'emploi de 130 heures et aucun avenant n'a été présenté pour justifier cette augmentation.
• Cette employée perçoit une indemnité différentielle de 80,93 € qui n'a aucun caractère contractuel et devra donner lieu à justification.
• Cette employée a perçu une rémunération au titre d'heures supplémentaires alors qu'elle était en arrêt de travail pendant plus d'un mois.
• Enfin cette employée a perçu une prime de 455 € en août 2005 qu'il ne se justifie que par une décision d'assemblée générale.
Tous ces points devront donner lieu à justification de la part du syndic
SALAIRE DU JARDINIER
Le contrat de ce salarié n'était ni dans le dossier des contrats ni dans le classeur du personnel. Seul le contrat en CDD signé en juillet 2000 était présenté.
Ceci dit, nous notons d'une part que le salarié a été embauché pour 130 heures par mois comme le confirment les feuilles de salaire mais que d'autre part, il dépend de la convention collective nationale des jardiniers de propriété privée.
Or, la copropriété ne rentre pas dans le cadre de la propriété privée telle qu'elle est définie dans cette convention et qu'elle doit se soumettre aux termes de la convention collective nationale des gardiens et employés d'immeuble.
Ce point est très important puisque le salaire conventionnel d'une part n'est pas calculé de la même manière et évolue différemment et d'autre part est supérieure à ce que le salarié aurait dû percevoir dans le cadre de la convention des gardiens et employés d'immeuble.
À noter que, pour 2005, la différence est de 53,01 € sur six mois et de 63,19 € sur sept mois. Soit un cumul annuel de 1 216,70 € nets.
Il en est de même pour la prime d’ancienneté qui aujourd’hui augmente de 1% tous les ans, alors que la convention collective des gardiens et employés d’immeuble prévoit une augmentation de 3% tous les trois ans.
DUER
Il a été facturé 260,01 € au titre de l'élaboration du DUER (documents relatifs à l'évaluation des risques).
Outre le fait que cette prestation aurait dû faire l'objet d'une décision d'assemblée générale, on constate que pour un document très simple à remplir où les risques pour le gardien sont limités et identifiables facilement, rien ne justifiait de tels honoraires.
En effet, le décret 2001-1016 n'imposant pas de faire appel à un spécialiste, le syndic voire même le conseil syndical avait la compétence pour remplir le DUER. Il suffisait tout simplement d’utiliser le document élaboré par « des médecins » pour le compte de la commission paritaire nationale.
ENTRETIEN AVEC LES SALARIES.
Au titre d'un entretien avec le couple des gardiens, le syndic a facturé 59,80 € d'honoraires.
Compte tenu que la gestion du personnel rentre dans le cadre des honoraires de gestion courante, cette facturation semble injustifiée.
II.ANALYSE DES FACTURES
FACTURES EN DOUBLON
Il a été facturé pour l'analyse de l’eau, 2 fois 75,77 €. Il apparaîtrait qu'il y ait doublon puisque la deuxième facture semble être le rappel de la première.
CONTRAT PISCINE
Compte tenu qu'il a été présenté plusieurs contrats et qu'il est impossible d'identifier lequel s'applique pour l'exercice 2005, le conseil syndical pourra, a posteriori, vérifier que les factures d'octobre novembre et décembre 2005 ne viennent pas faire doublon avec le contrat.
CHARGES EDF
Les charges EDF sont imputées dans la globalité en Charge Commune alors que la copropriété dispose de 6 compteurs.
Bien que l'entretien de la plupart des équipements soit réparti en Charges Générales, il paraît inéquitable que les consommations électriques de la chaufferie ne soient pas réparties en Charges Chauffage.
Ainsi et pour une meilleure répartition, il faudrait imputer soit une quote-part (si ce compteur décompte aussi la consommation d’autres équipements) soit la totalité des consommations EDF du compteur n°338 en Charges Chauffage.
FRAIS ADMINISTRATIFS
Le contrat de syndic stipule que les frais administratifs seront facturés en honoraires particuliers. Hormis le coût de la photocopie qui est explicitement quantifiée (0,20 €) le contrat reste très vague sur le reste.
Or, la jurisprudence est claire en la matière : le syndic ne peut facturer que ce qui est clairement défini et quantifié dans le contrat.
Sur ce principe, c’est un montant global de 227,47 € qui devra être remboursé à la copropriété.
Par ailleurs, le coût de la copie a été négocié en 2005 à 0,10 € TTC alors que le coût facturé et de 0,20 € TTC.
Là encore, on constate un trop perçu de 337,50 €.
COTISATION AURA
Dans un premier temps, nous constatons que le syndic n’a pas fait explicitement voté l’adhésion à cette association.
Dans un deuxième temps, nous constatons que les entreprises ne respectent pas les statuts de l’AURA puisqu’à chaque facture, elles doivent faire ressortir la remise appliquée.
Ainsi, si aucune facture ne fait mention de cette remise, la copropriété peut remettre en cause l’opportunité de cette cotisation. Il serait, d’ailleurs, intéressant pour l’assemblée générale de connaître le bénéfice exact qu’a généré cette adhésion (1 141,51 € par an).
III.ANALYSE DES COMPTES DE BILAN
COMPTE « FOURNISSEURS A REGLER »
Ce compte présente un solde de 150 684,35 € dont plus de 145 000 € représentent des factures restant à payer en fin d’exercice.
Cependant, après un pointage de l’ensemble des écritures de ce compte, on note :
• Un avoir de 165,02 € crédité sur ce compte et non en charges.
• Un double paiement de 174,99 €
• Un avoir de 434,72 € d’achat qui ne vient pas compensé un crédit (erreur de comptabilisation de compte)
• Une facture de 192,71 € d’achats effectués en mars 2005 toujours pas régularisée.
• Une régularisation de 242,01 € qui n’a pas sa contrepartie
• Enfin, le paiement de 3000 €, 1950 € et 200 € qui n’ont pas leur contrepartie.
Il conviendra donc au syndic de justifier et régulariser ce compte afin que la copropriété puisse connaître la position exacte des factures à payer.
COMPTE « COPROPRIETAIRES SORTANTS »
En règle générale, ce compte est alimenté par le solde des copropriétaires vendeurs et a tendance au fil des ans à augmenter.
Or, dans cette copropriété, la situation est inversée puisque l’on passe d’un solde créditeur en 2003 de 1 788,90 € à un solde 2005 créditeur de 32,62 €.
L’historique sur l’exercice montre qu’il s’agit d’un compte un peu « fourre tout » où l’on comptabilise des reliquats ou des factures non débitées dans les charges.
Il conviendra, là encore, au syndic de régulariser l’ensemble des écritures qui ne se justifient pas.
CONCLUSION
Ainsi, il est indispensable que le conseil syndical se montre vigilent et exige du syndic qu’il procède aux redressements des anomalies constatées au cours de ce contrôle.
Il serait souhaitable que la prochaine assemblée générale n’approuve les comptes que sous la réserve expresse que tous points soulevés soient régularisés ou justifiés.
Afin de préserver ses droits et intérêts, le syndicat de copropriété sera avisé de ne pas donner le quitus au syndic.
|
Edité par - Rick2965 le 30 mai 2006 23:27:50 |
|
Signaler un abus
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 10:30:34
|
Citation :
Initialement entré par Rick2965
Donc je tire ma révérence et on laisse la place aux anciens:
Résignation ... ou Révolution   
Résignation d'abord, Révolution ensuite ! 
Les moutons se suivent tous, mais ils sont versatiles ... et finissent toujours par retrouver, tôt ou tard, le chemin du bon sens !  |
Edité par - filomat le 31 mai 2006 10:39:33 |
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 10:38:45
|
A vous lire, on croit d'abord que c'est la lecture du rapport de l'ARC qui a généré l'approbation des comptes.
Je suppose qu'en fait l'assemblée n'a tenu aucun compte de ce rapport et a approuvé à grands vivats ?
Et il semblerait même qu'on ait ensuite dit beaucoup de ma l de l'ARC ? Vous parlez de dénonciation calomnieuse de l'ARC et j'en passe
Dans sa forme le rapport est très convenable et les observations sont clairement exprimées (bien entendu je n'approuve ni ne conteste)
Mais on revient au problème du contradictoire évoqué dans un autre sujet à propos du métrage Carrez : Les contrôles de ce type (ARC ou autres) font rarement apparaître la procédure de réponse du syndic, ne serait ce que pour mentionner qu'il n'a pas répondu.
Quand la Cour des comptes fait des remarques aux ministères ou autres entités publiques, elle les leur notifie pour qu'ils puissent répondre et, sauf erreur de ma part, le tout est publié.
Qu'en a-t-il été dans votre cas ? Pas de réponse du syndic, serait-ce seulement en assemblée ? Réponses vasouillardes ?
Il y aurait une pratique courante à mettre sur pied dans ce domaine.
Et pourquoi " dénonciation calomnieuse de l'ARC " ?
Le rapport contiendrait-il des imputations calomnieuses ?
Ou bien entendez vous par là qu'on a dit du mal à propos du rapport de l'ARC.
PS : J'ai rectifié la dernière ligne incompréhensible
|
Edité par - JPM le 31 mai 2006 11:06:10 |
| Signaler un abus |
|
|
Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 11:09:03
|
On a dit du mal à propos de l'ARC.
"C'etait une association plus ou moins douteuse. Le rapport a été transmis par mail aux trésoriers le jour de l'AG , c'est une faute de la part de cette association et j'en passe....."
Par contre 2005, le C.S a voté pour la verification et l'AG a validé le changement du commissaire aux comptes au profit d'expert comptable de l'ARC.
Le Syndic (qui a très mal pris le choix de l'ARC: Ouille pour lui)
a clairement dit :
"lors de la vérification les experts se sont mis dans leurs coins et n'ont pas travaillé avec le Syndic"
Pourquoi? Vue tous les Abus de ce 3ème Groupe on se pose des questions ( je me pose des questions)
On a chipoté sur la réfection de la porte de la loge gardien ( porte blindée car il détient des clefs d'appartements de copropriétaires le côut 995 €
Alors que les abus confirmés par mes dires et l'ARC sont de 19047 €
( mais comme les gens ont tout approuvé; c'est pas bien grave 19 047 € par 200 copropriétaires)
Ou va le monde??? |
Edité par - Rick2965 le 31 mai 2006 14:28:59 |
| Signaler un abus |
|
|
filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 11:58:59
|
Les assemblées générales sont faites pour que les copropriétaires débattent de la gestion : Tant qu'elles auront lieu en présence des gérants (le syndic et son conseil "assistant-contrôleur") - et qui plus est "selon la coutume" présidées par eux - je n'en comprends pas l'intérêt.
Et dire que voilà bientôt quarante ans que je me déplace pour y assister!
Avec les moutons !
Allons, messieurs les Syndics, achetez vous "php pour les nuls" et fabriquez nous des forums de copropriété !
Les gestions "transparentes" sont les plus à la mode , et les plus efficaces ! |
Edité par - filomat le 31 mai 2006 12:05:12 |
| Signaler un abus |
|
|
Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 14:30:46
|
Après avoir eu quelques conversations avec certains copro qui m'ont soutenu:
" un copropriétaire a voulu en découdre aux mains avec moi"
Encore une fois ou va le monde?
Nous vivons dans un monde de fou. |
| Signaler un abus |
|
|
filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 19:03:44
|
Lors de la dernière ag, la reflexion d'un membre du cs qui était assis derrière moi, alors qu'un intervenant regrettait l'augmentation des charges : "Mais s'il n'est pas content qu'il vende et qu'il se casse ".
Il sera bientôt aussi risqué de se rendre aux ag qu'aux manifs pour ou contre le cne ! |
| Signaler un abus |
|
|
Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 20:30:46
|
La solution se faire entourer d'un cordon de CRS
Ne pas oublier le casque, la matraque et le bouclier |
| Signaler un abus |
|
|
colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 20:34:42
|
Bonsoir.
Vos AG sont musclées, j'en ai une comme ça aussi.
Je ne dirais pas que les gens sont des moutons mais très souvent, il s'agit de personnes qui n'ont pas le savoir (par paresse, par manque de temps, par désintérêt) pour vérifier comptes, pour s'assurer que tel devis n'est pas trop élevé,etc.
D'où une confiance aveugle de leur part envers le syndic et/ou le CS (qui en profitent) et une aggressivité qui masque leur ignorance.
Les plus intellignets d'entre eux peuvent convenir de la justesse de vos arguments et parfois changer d'avis, ou du moins reconnaitre que vous n'avez pas totalement tort. Avec ceux-ci le débat peut vite vite constructif car nul de déteint la vérité.
Il y en a d'autres ... Citation :
... Mais s'il n'est pas content qu'il vende et qu'il se casse ...
... un copropriétaire a voulu en découdre aux mains avec moi ...
Ceux-là sont des primaires, toute discution est inutile. Il convient de les ignorer superbement.
Amicalement.
Colette
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 20:47:17
|
On parle souvent de " moutons " mais jamais de " brebis galeuses ".
Pourtant les uns et les autres sont nécessaires pour pérpétuer la race.
Dura lex,sed lex. |
| Signaler un abus |
|
|
Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 22:13:34
|
C'est vrai.
Un peu d'humour
"En 2004, tout seul comme un grand j'ai viré le C.S. ( 17 anciens) et mis le syndic en difficulté ( l'AG a suivi)
En 2006, 30 à 40 anciens ( dont 21 vieux conseillers dont les anciens de 2004) m' ont viré et tenu pour responsable de tous les maux.
En fait avec un peu de recul, il a fallu une AG dont l'ODJ majeur était mon éviction, je vais peut être demander au Syndic: quand est la date de l'AG?
"Il est trop fort ce mec, ce mec est too much, ce mec est trop!!!!!!"
Sortir par la grande porte, la tête haute mais comme le dit TERMINATOR, I'll BE BACK"
On va laisser passer l'orage, que les copros comprennent le rapport de l'ARC et après ils jugeront ou pas.
"Des fois mieux vaut tard que jamais" |
Edité par - Rick2965 le 31 mai 2006 22:56:53 |
| Signaler un abus |
|
|
colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 20:11:36
|
Bonsoir.
Rick, si vous venez à l'AG avec les mêmes intentions et les mêmes moyens que Terminator dans son commissariat après son célèbre "I'll be back", vous n'aurez plus aucune difficulté pour obtenir l'unanimité.
Qui vote pour ? Rick
Qui vote contre ? ...
Qui s'abstient ? ...
Amicalement.
Colette
|
| Signaler un abus |
|
|
Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 22:16:59
|
C'est juste que je serais de retour.( quand? Quand cela sera le moment!)
Pour l'instant, on va laisser l'AG digérer le rapport de l'ARC et le PV
Amicalement |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 23:25:23
|
Rick ! Un petit coup de main à l'ARC et à votre syndicat
Dans le compte fournisseurs impayés :
On lit :
• Un avoir de 434,72 € d’achat qui ne vient pas compensé un crédit (erreur de comptabilisation de compte)
• Une facture de 192,71 € d’achats effectués en mars 2005 toujours pas régularisée.
• Une régularisation de 242,01 € qui n’a pas sa contrepartie
Sauf erreur de ma part : 192.71 + 242.01 = 434.72
Pointage un peu léger Il rappelle certaines pratiques des contrôles fiscaux. On pique tout ce qui semble isolé, sans vérifier si l'écriture isolée au crédit ne correspond à 11 écritures débitées.
Observation générale : Pour le contrôle des salaires de gardien, les contrôleurs (ARC ou autres) se soucient rarement de savoir si les sommes en excès correspondent ou non à des avantages acquis et/ou admis. Pour être objectif, je rappelle qu'un avantage acquis peut résulter d'une erreur ancienne jamais corrigée. Il n'en reste pas moins que, dans nombre de cas, c'est un avantage acquis sur lequel l'employeur ne peut pas revenir.
Dans votre cas, il y avait déjà semble-t-il un contrôleur externe. Dans ce cas le successeur doit se référer aux travaux de son prédecesseur, serait-ce pour les critiquer.
|
Edité par - JPM le 01 juin 2006 23:31:33 |
| Signaler un abus |
|
|
Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 16:00:36
|
En ce qui concerne les bulletins de salaire:
Pour l'ancien gardien: les avantages en nature étaient crédités sur le brut et ensuite enlevés
Pour le nouveau gardien: seulement débités du brut
Va comprendre Charles!
Une autre erreur qui aurait pu nous coûter très cher:
Licenciement de l'ancien gardien
3 mois de préavis d'après CNN, donné 2 mois au lieu de 3 et le plus fort, ces deux mois de préavis qui sont un du pour tous les salariés, le syndic les a inclus dans l'accord transactionnel:
Manque à gagner 4500 € pour le salarié.
Trop fort ce Syndic!
|
| Signaler un abus |
|
|
Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 16:05:40
|
[quote]Initialement entré par JPM
Rick ! Un petit coup de main à l'ARC et à votre syndicat
Dans le compte fournisseurs impayés :
On lit :
• Un avoir de 434,72 € d’achat qui ne vient pas compensé un crédit (erreur de comptabilisation de compte)
• Une facture de 192,71 € d’achats effectués en mars 2005 toujours pas régularisée.
• Une régularisation de 242,01 € qui n’a pas sa contrepartie
Sauf erreur de ma part : 192.71 + 242.01 = 434.72
Pointage un peu léger Il rappelle certaines pratiques des contrôles fiscaux. On pique tout ce qui semble isolé, sans vérifier si l'écriture isolée au crédit ne correspond à 11 écritures débitées.
Réponse
L'avoir correspond à une somme d'une société et oups je n'ai pas cité le NOM
Il est vrai que cela peut paraitre bizarre en ajoutant les deux sommes |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 18:42:08
|
On peut légitimement penser que les trois sommes sont soldées, sauf à ce qu'on soit dans le cas 1 sur 1000 ou le hasard ferait ....
Autre anomalie : il semblerait qu'il y a un compte fournisseurs unique ? Un compte fournisseur est toujours divisé en sous-comptes : le syndic en premier (fournisseur pour ses honoraires), les autres sous-comptes pour Dupont, Durand, Dubois, etc...
On a alors une écriture non soldée dans Dubois, une autre dans Dupont. Il peut y avoir une écriture mal passée : Dubois dans Dupont par exemple. Il n'y a que ceux ne font rien qui ne se trompent jamais
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Des moutons
Forum fermé
