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cathy78
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 01 juin 2006 : 09:02:42
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement qui est actuellement en travaux pour ravalement de façade.
Nous avons mis du carrelage sur notre balcon sans demander l'autaurisation au syndic dans la mesure ou c'est une partie privative et que cela n'affecte pas l'harmonie de l'immeuble puisque ce n'est pas visivle.
En discutant avec le chef de chantier, celui ci m'expliquait que pour réparer les fissures du dessous de balcon (donc visible chez mes voisins du 1er, moi je suis au 2ème) il serait obliger de casser mon carelage . Il m'a demandé si le syndic m'avait appelé, ce qui n'est pas le cas, j'ai donc pris les devants et j'ai téléphoné, la personne que j'ai eu m'a dit que je n'aurais propablement pas le choix .
Il y a une réunion de chantier mardi, je compte bien y aller...
-Pensez vous que je peux m'opposer?
- Sont-ils vraiment obliger de casser mon carrelage pour réparer une fissure qui n'est pas visible sur mon balcon.
Merci d'avance pour vos réponses
cathy78
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 11:28:48
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Vous avez commis l'erreur de poser un carrelage sans autorisation, ni avis préalable..
Vous devez effectivement supporter les conséquences de cette erreur. Vous ne pouvez pas vous opposer à l'exécution des travaux de ravalement qui comportent impérativement le traitement d'une fissure qui est apparente et qui peut nuire à l'étanchéité du balcon.
S'il n'y a pas d'autre balcon carrelé dans l'immeuble, le mieux serait d'ailleurs de ne pas reposer de carrelage ensuite. Il est d'ailleurs possible que les travaux comportent la pose d'un revêtement étanche incompatible la pose d'un carrelage.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 11:59:04
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Il y a une fissure,ou peut être plus exactement micro fissure,mais cet état cause t-il des infiltrations d'eau sous la partie inférieure de la dalle du balcon (si oui il doit y avoir des traces ,"salpétrées" si cela existe depuis longtemps)????
Y a t-il dans la proposition des travaux le traitement (étanchéité)des sols des balcons?? |
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cathy78
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 12:21:25
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Merci pour vos réponses.
Pour infos:
-D'autres balcons sont carrellés dans la résidence.
-Dans le descriptif des travaux de ravalement, le traitement d'étanchéité ainsi que l'application d'un revêtemnt des sols des balcons sont une option payante pour les propriétaires intêrréssés qui n'ont pas de carrelage bien entendu (c'est précisé dans le descriptif).
- Dans le règlement de copropriété il est précisé concernant l'harmonie de l'immeuble que: les portes d'entrées des appartements, les fenêtres, persiennes, balustrades, peinture et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble doit faire l'objet d'une autorisation lors de L'AG (ce qui est normal). Aucune précision sur le revêtement de sol des balcons.
Alors dans la mesure ou cela ne joue par sur l'harmonie de l'immeuble puisque ce n'est pas visible, nous n'avons pas fait de demande écrite .
-Il n'y a pas d'infiltrations à priori, c'est juste une fissure.
Je vous en dirais plus après la réunion de chantier mardi, car là je suis plutôt en colère d'autant plus que d'autres balcons sont carrelés!
cathy78 |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 16:32:12
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Apparemment les travaux sur votre balcon montre qu'il y a un problème nécessitant de casser votre carrelage pour réparer une fissure.
Si vous ne cassez pas votre carrelage vous risquez d'avoir à terme des soucis de structure de votre balcon et la réparation sera à votre charge car vous aurez refusé les travaux durant le ravalement.
Ce problème a été soulevé en AG dans ma copropriété. En fait sur un balcon si le carrelage est mal posé cela peut créer des soucis d'étanchéité et donc des fissures sous le carrelage. A terme ces fissure euvent s'agrandir et poser de sérieux soucis. Dans le cas où un copropiétaire refuse d'enlever un carrelage il devient alors responsable unique des futurs soucis... |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 18:17:56
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Cathy78, dans votre descriptif de travaux, il y a un truc qui ne colle pas du tout :
"-Dans le descriptif des travaux de ravalement, le traitement d'étanchéité ainsi que l'application d'un revêtemnt des sols des balcons sont une option payante pour les propriétaires intêrréssés qui n'ont pas de carrelage bien entendu (c'est précisé dans le descriptif)."
On comprend qu'un revetement de sol, que nous appellerons "de confort", soit à charge des copropriétaires qui le souhaitent !
Il n'en est pas du tout de même pour ce qui concerne l'étancheité de la dalle constitutive du balcon.
En effet, cette dalle, qui n'est que la continuité de la dalle-plancher qui est sous votre partie privative 'appartement' est obligatoirement "parties communes", comme toutes les dalles-planchers/plafonds séparatives des lots.
Que cette dalle soit sous votre séjour, votre cuisine ... ou votre balcon, séjour-cuisine-balcon privatifs, cette dalle partie de parties communes doit obligatoirement être étanche par elle-même.
De ce fait, l'étanchéité des dalles 'gros œuvre' séparatives, qu'elles soient 'balcons', terrasses, toiture-terrasse, incombe au syndicat.
Notez qu'il en serait de même si vous renversiez un verre d'eau dans votre séjour et que le voisin du dessous se retrouve avec une auréole au plafond.
Votre moquette n'ayant pas pour vocation d'être étanche, c'est bien en raison d'un défaut d'étanchéité de la dalle-plancher du séjour que le voisin du dessous se retrouve avec une auréole.
Au syndicat de réparer et de refaire l'étanchéité de cette dalle partie commune..
Idem donc pour le balcon, fut-il 'balcon privatif'.
Dernier point : "le traitement d'étanchéité ainsi que (...) sont une option payante "
NON : c'est une obligation pour le syndicat d'étanchéifier les dalles-balcons-terrasses, étanchéification qui ne peut être "une option".
Il faut attirer l'attention du CS sur ce (ces) point.
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Edité par - gédehem le 05 juin 2006 18:22:29 |
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cathy78
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 22:31:07
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Merci à tous pour vos réponses.
Gédehem:
J'ai repris le descriptif, il y est écrit:
TRAVAUX OPTIONNELS
Sols des logias (non carrelé)
- Application d'un revêtement d'étanchéité avec incorporation d'une armature en non tissé polyester marouflée entre 2 couches d'acrydal. Prix 1581 Euros pour un balcon comme le nôtre.
EASTPAK
Merci pour le lien
Questionappart:
Le problème n'a pas été soulevé lors de notre AG. D'ailleurs je me demande pourquoi l'entreprise qui a fait le devis n'a pas soulevé le problème et n'a pas budgété ces travaux?
Lorsque nous avons mis le carrelage il n'y avait pas de fissures visibles sur le sol. La fissure serait visible en dessous, donc chez notre voisin, sauf que les ouviers ont déja posé une couche de peinture et moi je ne vois pas de fissures.....
J'en serais plus demain à la réunion de chantier.
Encore merci pour vos réponses
cathy78 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 00:07:25
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Cathy78, les frais de réfection de l'étanchéité des balcons (gros œuvres) sont à la charge des copropriétaires au prorata de leurs millièmes généraux (comme vous le précise Gédehem), à moins qu'il ne soit prouvé que l'origine des infiltrations incombe directement au copropriétaire ayant la jouissance exclusive de ce balcon (c'est-à-dire vous) et de ce fait les frais de réfection du balcon incombe directement au copropriétaire.
Par contre, le revêtement du sol du balcon est privatif.
Dans votre cas, si ce problème d’étanchéité fait partie d’une vétusté normale, la dépose et la pose du revêtement du sol de votre balcon peut être pris en compte par votre assurance ou celle de la copropriété, renseignez-vous auprès de votre assureur.
Voyez cette jurisprudence :
Actualisé le 9 août 2002
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 5 janvier 1994 Rejet
N° de pourvoi : 92-10140
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Jean-Paul Cahen,
2 / Mme Gugenheim, épouse Cahen,
3 / M. Antoine Cahen, demeurant tous trois à Strasbourg (Bas-Rhin), 5, rue des Arquebusiers, en cassation d'un arrêt rendu le 14 juin 1991 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile), au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence "Contades", sis à Strasbourg (Bas-Rhin), 4 et 5, rue des Arquebusiers, défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 24 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, M. Fromont, Mme Borra, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des consorts Cahen, de Me Boulloche, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Contades, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 14 juin 1991), que des infiltrations s'étant produites dans les appartements situés au 6e étage d'un immeuble en copropriété, dans lequel M. Antoine Cahen et M. et Mme Jean-Paul Cahen sont respectivement nu-propriétaire et usufruitiers d'un lot n° 20 constitué par un appartement en duplex sis au 7e étage, prolongé par une terrasse formant toit du 6e étage, sur laquelle avait été aménagé un jardin, l'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 15 juillet 1986, a décidé
1) de faire procéder à la réfection totale d'urgence de l'étanchéité de la terrasse ;
2) qu'il appartenait au propriétaire du lot n 20 de déposer tout ce qui repose sur l'étanchéité et de laisser libre accès à toutes les personnes chargées de conduire et d'exécuter les travaux ;
3) que les frais de réfection de l'étanchéité seraient à la charge des propriétaires au prorata de leurs millièmes généraux à moins qu'il ne soit prouvé que le jardin et les aménagements du septième étage sont à l'origine des infiltrations, auquel cas le propriétaire, ayant la jouissance exclusive de la terrasse, devrait en outre contribuer personnellement aux charges de réfection de celle-ci ;
que les consorts Cahen, qui avaient voté contre chacune de ces résolutions, ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de ces décisions ;
Attendu que les consorts Cahen font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation des deuxième et troisième résolutions, alors, selon le moyen, "que les frais de réfection de l'étanchéité de la terrasse-toiture sont compris dans les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;
qu'en se déterminantainsi qu'elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1134 et 544 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les propriétaires et occupants du lot n° 20 étaient tenus d'assurer le libre accès à l'étanchéité de la terrasse à toute personne chargée de la réparer, en application du réglement de copropriété, qui ne contenait aucune stipulation particulière quant à l'aménagement de la terrasse, la cour d'appel a exactement retenu que la dépose de ce qui recouvrait la terrasse incombait aux consorts Cahen et que la troisième résolution, en ce qu'elle concernait la réfection de cette seule terrasse, devait être maintenue comme impliquant, à bon droit, la responsabilité des consorts Cahen, en qualité de gardiens de leurs installations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Dit n'y avoir lieu à indemnité, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, au profit des consorts Cahen ;
Condamne les consorts Cahen, envers le syndicat des copropriétaires de la résidence Contades, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du cinq janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.
Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar 1991-06-14
Titrages et résumés COPROPRIETE - Partie commune - Terrasse - Réfection de l'étanchéité d'une terrasse dont un copropriétaire a la jouissance exclusive - Contribution du copropriétaire aux charges de réfection occasionnés par les aménagements effectués sur la terrasse - Responsabilité en tant que gardien de ses installations.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 10
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 09:12:02
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| attention ;au niveau assurance ce qui est pris (peut être) pris en charge par celles-ci ce sont les coûts de réparation des dégats causés et non pas les travaux de remise en état (réparations)de la cause des dégats |
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cathy78
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 12:39:34
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Suite des évènements!!!
Nous avons vu le responsable du syndic ainsi que l'un des responsables de l'entreprise de ravalement, je vais donc essayer d'être claire dans mes explications:
1/ il n'était pas prévu dans le devis: des travaux d'étanchéité des sols balcons, c'est bien une option (pour les balcons non carrelés) chiffrée à 1581 Euros pour notre balcon:
[i]TRAVAUX OPTIONNELS
Sols des logias (non carrelés)
- Application d'un revêtement d'étanchéité avec incorporation
d'une armature en non tissé polyester marouflée entre 2 couches d'acrydal.
2/ C'est seulement pour les dessous de balcon qu'il a été prévu des travaux de ravalement. Mais voilà! les ouvriers se sont rendus compte qu'en "grattant" les dessous de balcons il y avait des fissures et que pour les réparer il fallait passer par mon balcon et donc casser le carrelage afin d'appliquer un revêtement étanche.
3/ Ils veulent nous faire payer l'option soit 1581 Euros qui à la base n'etait pas prévue.
4/ Qui a commis une erreur? Parce que si des professionnels du bâtiment ne sont pas capables de se douter que sur des immeubles de plus de 30 ans il risque d'y avoir des fissures, ce n'est pas moi qui peut le savoir! Je pense qu'ils auraient dû le prévoir! et dans ce cas là imposer l'option à tous le monde! ou la chiffrer appart par appart selon la nécessité et non la mettre comme option! là c'est vraiment trop facile!
5/ Nous avons dit au responsable du syndic qu'ils pouvaient casser notre carrelage et traiter la fissure par un revêtement étanche, mais il n'est pas question que l'on paie ces travaux qui à la base ont été budgété comme une option.. Nous prendrons à notre charge la réfection du carrelage et nous verrons avec notre assurance si elle peut la prendre en charge.
6/ Le responsable de syndic va faire cette proposition au patron de l'entreprise et me tiendra au courant.
Je ne manquerais pas de vous informer...
cathy78 |
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cathy78
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 12:04:33
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Est ce que j'ai bien compris?
Le balcon est une partie commune à usage privatif? Donc normalement les frais de réparation de la fissure ainsi que la pose d'un revêtement étanche est pris en charge par l'ensemble des copropriétaires?
Un des gars du chantier m'expliquait qu'ils avaient rencontré le même type de problème sur un autre chantier, ils ont découvert des fissures au fur et à mesure des travaux, l'entreprise a donc fait un autre devis supporté par l'ensemble des copropriétaires.
Est ce que certains d 'entre vous valide cette information?
En fait les 1581 Euros supplémentaire, c'est juste pour la pose d'un revêtement étanche, le gars du chantier m'a dit que il fallait compter jusqu'à 4000 à 5000 Euros si l'on compte le traitement de la fissure, casser le carrelage...Là ça double la note!!!
Nous avons acheté en septembre 2005 et je décopuvre les joies de la copropriété....
Merci pour vos réponses
cathy78 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 12:42:14
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Bienvenue au club !! 
OUI, la dalle constituant le gros œuvre de votre balcon est obligatoirement "partie communes".
Elle est la continuité des dalles-plancher-plafond de votre lot privatif, dalles-plancher-plafond elles aussi obligatoirement communes.
Une image pour illustrer les choses : ce qui est privatif en copropriété, c'est le libre usage du volume d'air compris entre des murs et dalles 'parties communes' (je fais abstraction des cloisons séparatives internes à ce volume, qui sont privatives).
Sont également 'privatifs' les revetements 'de confort', tapisserie, moquettes, carrelages, parquets, enduit du plafond.
En résumé, en copropriété on est propriétaire d'un ..grand vide !!! D'un volume d'air !
Pour un balcon privatif, c'est la même chose : vous avez la propriété du volume de ce balcon juqu'au droit de la partie commune au dessus (ou à la faitière si vous êtes au dernier étage)
Tout le reste, dalles sépartives des lots, murs porteurs, etc ... sont indistinctement "parties communes".
De ce fait, la reprise d'étancheité des balcons, terrasses, toitures, etc .. "parties communes" incombe au syndicat des copriétaires, répartition aux tantièmes.
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cathy78
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 12:56:27
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Gédehem,
Merci beaucoup pour l'illustration, cela devient beaucoup plus claire....
Je suis "presque" soulagée de savoir que nous n'aurons pas à supporter seuls ces nouveaux frais.
Comme ces travaux n'étaient pas prévus initialement, est ce qu'il faut que cela soit revoté en AG?
Cathy78: l'heureuse propriétaire d'un grand vide d'air!!!!
cathy78 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 13:42:18
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d'accord avec gédehem pour la dalle partie commune et la "réfection et l'étanchéité " à la charge de la copropriété.Par contre il n'en est pas de même,me semble t-il ,pour le carrelage notamment dans ce cas qui est(doit être) partie privative donc travaux à la charge de cathy72.
Il est peut être intéressant pour elle,actuellement et financièrement,de ne faire faire et supporter que "la casse du carrelage"car la partie technique de la reprise de l'étanchéité doit permettre ensuite l'usage normal du balcon...sans carrelage |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 15:29:01
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Merci pour le rappel de Félix : bien entendu, les revetements 'de confort' de ce "grand volume vide", qu'ils soient moquettes, tapisseries ou ici carrelage, sont privatifs !!! A chacun d'en faire son affaire.
Cathy : vous connaissez maintenant le prix d'1 m3 de vide plein d'air !!! |
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cathy78
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 15:56:32
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Je suis ok pour prendre à ma charge la réfection du carrelage si nous décidons d'en remettre, mais pas pour le "casser"!
Ils sont mignons...D'un côté ils proposent une option pour un revêtement étanche pour les balcons qui ne sont pas carrelés,nous avons opté pour le carrelage...et maintenant ils disent: il faut casser pour réparer!
S'ils doivent casser! il faudra que cela passe sur la copropriété, ou alors l'entreprise le prend à sa charge et là...! vous allez me dire que je rêve....
L'espoir fait vivre....mais je ne vais pas me laisser faire!
Je vous tiens au courant
cathy78 |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 16:51:09
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Vous êtes à mon avis en train de vous égarer..
Le retrait de votre carrelage n'a rien voir avec la pose du revêtement étanche.
Il faut retirer le carrelage pour réparer la fissure, pas pour poser ce revêtement... Visiblement vous avez opté pour le carrelage de votre propre gré sans en informer le syndic.. vous ne pouvez demander à la copropriété de payer pour quelque chose qui a été mis sans son autorisation et qui est privatif en plus!!!
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cathy78
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 17:22:16
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questionappart je ne pense pas m'égarer, l'entrepreneur veut "casser" le carrelage pour réparer la fissure certe, mais il veut m'inposer la pose du revêtement étanche ce qui est à la base une option.
Et comme je l'ai déja expliqué:
[i]- Dans le règlement de copropriété il est précisé concernant l'harmonie de l'immeuble que: les portes d'entrées des appartements, les fenêtres, persiennes, balustrades, peinture et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble doit faire l'objet d'une autorisation lors de L'AG. Aucune précision sur le revêtement de sol des balcons.
Alors dans la mesure ou cela ne joue par sur l'harmonie de l'immeuble puisque ce n'est pas visible, nous n'avons pas fait de demande écrite.
Finalement cela reste assez vague, d'ailleurs pour le moment le syndic nous a fait aucun reproche concernant une demande d'autorisation non faite pour la pose de notre carrelage.
cathy78 |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 17:36:27
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Ce n'est pas ce que vous avez écrit dans votre précédent message.. vous dites que vous n'êtes pas d'accord pour payer le cassage du carrelage. pour moi c'est un aménagement privatif donc cela ne saurait être à la charge de la copropriété..
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cathy78
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 18:58:43
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Je n'ai peut être pas été très claire.
Effectivemnt je ne suis pas d'accord pour supporté la casse du carrelage dans la mesure ou ce n'est pas explicitement interdit par le règlement de la copropriété.
Il faut que je me renseigne auprès de mon assurance.
Au pire des cas je préfère le casser enore moi même....
cathy78 |
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