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J'ai acheté il y a 13 ans un studio dans une résidence de services pour étudiants. J'ai signé un bail commercial avec la société gestionnaire de l'immeuble et me pose les questions suivantes :
1 - Revente du bien
1.1 Avec bail commercial Quel organisme pourrait m'indiquer ce que vaut un studio avec bail commercial de 19m² situé à Lyon à proximité des universités et tram ? Quelle décote retenir par rapport à un logement "libre" d'occupant et de bail commercial ? Quel rendement est susceptible d'intéresser un investisseur ? En effet, un acheteur "providentiel" m'a fait une offre basée sur un rendement souhaité, mais le prix est de loin inférieur au prix du marché libre... et à mon prix d'acquisition malgré la hausse vertigineuse des prix de l'immobilier !
1.2 sans bail Afin de le vendre "libre" du bail et donc à son vrai prix,j'ai la possibiliter de dénoncer le bail qui a plus de 12 ans et qui n'a fait l'objet d'aucun renouvellement. Cependant je pense que je serai quitte pour payer une indemnité d'éviction. Comment puis-je évaluer celle-ci (je croyais que c'était 1 an de CA du preneur mais j'ai entendu parler de litiges autour de 2 à 3 années de CA !)
2 - Evolution du loyer J'ai déjà accepté une baisse du loyer à compter de la 3me année et ne bénéficie d'une revalorisation annuelle qu'à hauteur de 80% de l'ICC. Comment puis-je justifier, lors d'un congé avec offre de renouvellement assorti d'un nouveau loyer, d'un loyer plus en rapport avec ce qui se pratique actuellement ? Puis-je utiliser (et où les trouver) des références de loyers du même type ?
Il me semble que ce genre de bien ne vaut que par son rendement.
Vous en précisez pas si c'est de la location en nu ou en meublé d'ailleurs. Dans le meublé, il y a en plus la vétusté des meubles qui peut faire envisager à l'acheteur des dépenses importantes.
Les conditions d'arrêt du bail commercial doivent normalement être inscrites dans votre contrat avec la société d'exploitation. Même hors bail, l'acheteur va acheter un logement pour étudiants dans une résidence pour étudiants où pratiquement tous les autres logements sont gérés par l'organisme actuel, et l'acheteur sait qu'il va avoir à payer les frais de copropriétés facturés directement ou indirectement par le gestionnaire actuel. Ce n'est pas forcément une position cool, c'est même moins bien qu'une copropriété ou tous les proprios sont égaux.
Tout ça pour dire que même sans bail, je doute que vous le vendiez à ce que vous appelez son 'vrai prix'.
Sur votre question de l'évolution des loyers, si vous restez avec le gestionnaire, le loueur est le gestionnaire donc rien a espérer, puisque il va s'en tenir au contrat. Si vous rompez le contrat, sauf à être à Paris, vous êtes libre. Mais si vous louez plus cher que les chambres voisines, ça ne fonctionnera pas. Reste a vous à vous renseigner sur le loyer que percoit le gestionnaire.
Je ne comprends pas en revanche comment, ayant signé un bail de 12 ans, vous avez du accepter une baisse de loyer la troisième année. La société de gestion menacait de déposer son bilan?
Il est connu que l'un des défauts majeurs de ces produits packagés, c'est la sortie, car le prix n'est dicté que par le rendement, non pas par la réalité du marché immobilier, sauf erreur de ma part.
je serais intéressé de connaitre l'évolution de votre probleme. je pense que votre preneur est OHLE à Lyon. avez vs pu renégocier un nouveau loyer ? je ne crois pas? Avez vs pu engager une procédure en fixation d'indemnité ? Avez vous pu faire fixer judiciairement de nouveaux loyers égaux à la valeure locative ?
je m'apprete à Lyon à faire des recherches sur les valeurs locatives.
Citation :Initialement entré par EM54
Bonjour,
J'ai acheté il y a 13 ans un studio dans une résidence de services pour étudiants. J'ai signé un bail commercial avec la société gestionnaire de l'immeuble et me pose les questions suivantes :
1 - Revente du bien
1.1 Avec bail commercial Quel organisme pourrait m'indiquer ce que vaut un studio avec bail commercial de 19m² situé à Lyon à proximité des universités et tram ? Quelle décote retenir par rapport à un logement "libre" d'occupant et de bail commercial ? Quel rendement est susceptible d'intéresser un investisseur ? En effet, un acheteur "providentiel" m'a fait une offre basée sur un rendement souhaité, mais le prix est de loin inférieur au prix du marché libre... et à mon prix d'acquisition malgré la hausse vertigineuse des prix de l'immobilier !
1.2 sans bail Afin de le vendre "libre" du bail et donc à son vrai prix,j'ai la possibiliter de dénoncer le bail qui a plus de 12 ans et qui n'a fait l'objet d'aucun renouvellement. Cependant je pense que je serai quitte pour payer une indemnité d'éviction. Comment puis-je évaluer celle-ci (je croyais que c'était 1 an de CA du preneur mais j'ai entendu parler de litiges autour de 2 à 3 années de CA !)
2 - Evolution du loyer J'ai déjà accepté une baisse du loyer à compter de la 3me année et ne bénéficie d'une revalorisation annuelle qu'à hauteur de 80% de l'ICC. Comment puis-je justifier, lors d'un congé avec offre de renouvellement assorti d'un nouveau loyer, d'un loyer plus en rapport avec ce qui se pratique actuellement ? Puis-je utiliser (et où les trouver) des références de loyers du même type ?
La majorité des investisseurs ayant investi dans des résidences étudiants avec des baux commerciaux n'ont pas conscience de ne pas pouvoir récupérer le bien à l'issue du bail. ils n'ont pas conscience de ce qu'ils ont acheté. Mais ils ont été trompés lors de leur acquisition. D'ailleurs certains baux sont très flous sur la sortie au bout de 9 ans. Le biais juridique pour le récupérer à la fin des 9 ans peut etre de montrer que résolumment l'une des parties n'a pas voulu d'un bail commercial avec toutes ses conséquences.Si vous tentez la proposition de nouveau loyer, le gestionnaire ne bougera pas, il attendra que vous fassiez fixer le loyer de façon judiciaire. Il est trsè armé pour montrer que la valeur locative n'est aps très elevée. Si vs rompez le bail, il demande une indemnité (quel investisseur en a consciecn quand il achète..??) de 1 à 5 ans de loyer. Bravo pour son image. ... Un gestionnaire national ne publie pas ses comptes. Il dit ne pas avoir le temps... C'est rassurant ??? Mais la vraie raison n'est pas là. Si vs tentez une action collective en fédérant une partie de la résidence... c'est sans doute une voie. Si vous tentez de placer le bail en NON commercial, c'est une autre voie. Si vous communiquez dans la presse, c'est une voie à explorer. Quelles sont vos experiences en la matière ? Certains gestionnaires négocient ils ?
Pour le reste, je n'ai, pour l'instant, tenté ni revalorisation amiable du loyer ni congé avec offre de renouvellement assorti d'un loyer à la hausse ni congé sans renouvellement... car je ne dispose pas de références sur la vraie valeur locative de ce type de bien.
En effet, l'évolution de la valeur locative liée à mon bail commercial ne me semble pas nécessairement correlée à celle du bien donné en location aux étudiants ? Toutefois, démontrer que le loyer proposé aux étudiants a, sur une longue période donnée, augmenté de façon beaucoup plus importante que le loyer qui m'est versé par le gestionnaire serait cependant un bon commencement. Vivement l'aboutissement des recherches d'eja !
Tenter de soutenir que le bail n'est pas commercial me semble peine perdue d'avance et dangereux pour moi. En effet, le caractère commercial est écrit noir sur blanc et requalifier le bail en civil entraînerait la perte rétroactive des avantages fiscaux consentis lors de l'acquisition (récup TVA) du fait du statut de résidence de services qui impose la signature d'un bail meublé et commercial.
Il semble (societe.com) que le gestionnaire ne dépose pas ou plus les comptes annuels des 5 sarl constituées pour chaque résidence. Cela fait potentiellement autant d'infractions de 5me classe (1500 euros)mais la doctrine semble divisée sur la persistence de la sanction pénale. Cependant, le président du tribunal de commerce peut, c'est certain, à la demande de tout intéressé ou du ministère public, enjoindre sous astreinte, le cas échéant en référé, au dirigeant de toute personne morale de procéder au dépôt des pièces et actes au RCS (C. com. art. L 123-5-1) ou désigner un mandataire chargé d'effectuer ces formalités.
Une démarche amiable collective à l'encontre du gestionnaire : pourquoi pas mais encore faudrait-il être à même de connaître les autres particuliers propriétaires de la résidence ; ce qui n'est pas facile d'autant que, je crois me souvenir, le bail commercial mandate le gestionnaire afin que ce dernier vote à l'AG de la copro !
Résidence de services - Bail commercial
Forum fermé
Posté - 02 juin 2006 : 11:43:52
