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Un copro veut racheter un bout de couloir et un toilette à l'étage des chambres de bonnes.
1) Comme il y aura 1 toilette de moins (il n'en restera plus qu'un), peut-on considérer que cela lèse les parties privatives des autres propriétaires des chambres de bonnes, et donc que c'est l'article 26 à l'unanimité ?
2) le prorio ayant mis à l'ordre du jour sa demande d'achat à un prix donné (ridicule d'ailleurs), aura t'il le droit de renchérir car nous n'accepterons pas ce prix ?
L'exigence de l'unanimité posée par l'article 26 de la loi, a lieu quand la conservation de ces parties communes "est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble". Pas quand leur vente lèse les lots privatifs. La vente d'une partie de parties communes diminue forcément la valeur de autres lots privatifs, puisqu'elle les prive de son usage. Cette diminution de valeur doit être compensée par le prix de la vente. Mais la vente de parties communes se décide à la double majorité de l'article 26, si leur conservation n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, à l'unanimité si elle l'est. Logiquement, ce bout de couloir et ce WC ne doivent pas être nécessaires au respect de la destination de l'immeuble. Donc, c'est la double majorité.
Concernant le prix, il peut renchérir bien sûr. Ce qui va se passer à l'AG sera tout simplement une négociation comme une autre. Il arrive avec un prix. L'AG l'accepte ou non. Il en propose un autre. Quand tout le monde est d'accord, la vente est faite. Reste plus que les papiers. L'AG peut aussi assortir la vente de conditions d'utilisation, mais pour un WC, l'utilisation est un grand classique. Tout le monde sait faire et il n'y a pas de litiges sur le sujet normalement.
Autre point concernant le prix. Celui-ci doit correspondre au total de la perte de valeur des lots privatifs. Il peut aussi être calculé sur la plue-value apportée au lot de l'acheteur au moment de l'achat. Non pas extrapoler en disant que quand il aura arrangé, cela lui fera une plue-value de tant, mais simplement au moment de la son achat, tel qu'il l'achète. On peut faire une estimation de son bien avant l'achat et une estimation après et le prix d'achat est la différence.
Si l'AG, à la double majorité accordait la vente "à vil prix", c'est à dire à un prix qui ne correspond pas à la valeur moyenne perdue par les uns et gagnée par lui, il s'agirait d'un abus de majorité. Vous pourriez engager une procédure en annulation de la décision de l'AG, sur la base d'un abus de majorité. Il faudrait quand même que vous soyez "opposant" à la décision.
Merci beaucoup de m'avoir si longuement répondu. Par contre, ce que vous me dîtes est en contradiction avec la prose du Particulier.
Je vous cite le Particulier "Spécial Copropriété" Juin 2002 : 1 - "L'accord de l'assemblée générale doit être donné à la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965. C'est aussi à cette majorité que l'assemblée doit approuver la modification de la répartition des charges entraînée par la vente des parties communes. Sachez toutefois que l'unanimité des voix de tous les copropriétaires s'impose lorsque la vente porte sur des parties communes nécessaires au respect de la destination de l'immeuble ou si elle lèse les droits d'un autre copropriétaire sur ses parties privatives. "
2 - "Il est préférable que l'ordre du jour précise que le prix proposé est un minimum. L'acheteur pourra ainsi, si besoin est, renchérir lors de l'assemblée pour emporter la décision"
!!! Du coup, je ne sais plus quoi penser !! Et vous, qu'en pensez- vous ?
Je rajoute une difficulté : ces proprio ont acheté leurs chambres à un prix dérisoire : la différence entre le prix de base (le leur) et celui final estimé par un agent immobilier, risque d'être énorme !!!
Bonjour, Les lots de copropriété comprenent chacun une "partie privative" et une quote-part de parties communes. Quand une part des parties communes est vendue, cela diminue la valeur de chaque lot de copropriété qui perd cette part et cela augmente la valeur du lot de copropriété qui l'achète. J'aurais peut-être dû employer les mots "lots de copropriété" au lieu de "lots privatifs", mais je ne pense pas que cela pouvait être interprété autrement. Je rectifie quand même pour qu'il n'y ait pas d'ambiguïtés.
Donc la vente d'une part de parties communes ne peut toucher, en ce qui concerne les lots de copropriété, que leur quote-part de parties communes et non pas leurs parties privatives. Si une vente lésait également les "droits" sur les parties privatives, en en fermant un accès par exemple, alors effectivement, il faudrait aussi l'unanimité qui inclut l'accord du copropriétaire lésé. Il faudrait quand même démontrer cela. Et ce ne peut certainement pas être le cas d'un bout de couloir avec un WC qui ne peut être un accès pour nulle part et heureusement. Car, si on devait passer par le WC des parties communes pour entrer dans un appartement, ce serait quelque peu gênant pour celui qui est en train "d'user de ses droits" dans le WC.
Pour ce qui concerne le point 2, je pense qu'effectivement, il serait préférable que cela se fasse ainsi, mais, si ce n'est pas le cas, ce n'est pas illégal pour autant. L'AG peut amender tout point proposé à l'ordre du jour.
Article 26 Unanimité ?
Forum fermé
Posté - 02 juin 2006 : 22:30:57
