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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 12 juin 2006 : 17:33:50
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OUF !! On va y arriver .. !!
Merci, JPM, pour votre "excluant" qui va nous permettre effectivement d'avancer, ... bien qu'un exclu ne puisse plus avancer avec le reste de la troupe ... !!!!
J'en reviens donc à la cour commune dont les dimensions permettent d'y faire du vélo. Le fait que tel jour 3 gamins y font du vélo, la cour permettant à 10 personnes au moins d'y faire du vélo, n'a donc rien d'un usage abusif 'excluant' les autres, ceux qui veulent faire du vélo.
De la même façon, le fait qu'on pose 1 ou 2 couvertures dans un coin des 4000 m² de pelouse commune pour un gouter d'anniversaire réunissant 25 enfants (à la louche !!), n'excluant pas les 250 autres personnes pouvant potentiellement 'user' du reste de la pelouse, n'a rien d'un usage qui serait 'abusif'.
C'est la raison d'être de ces espaces intermédiares, qui existent dans tout immeuble collectif, espaces "parties communes" dans les immeubles en copropriété, leur destination est d'être le sas, le passage entre le domaine privé, réservé à l'usage 'exculisement privatif', et le domaine public, à l'usage de tous sans distinction.
En copropriété, ces espaces intermédiares, propriété indivise des copropriétaires (c'est par les parties communes qu'existe la 'copropriété') sont à l'usage restreint des seuls copropriétaires.
C'est leur "domaine public" interne, sur lequel ils ont un droit d'usage, droit réel.
Sur le plan du droit, pour ne s'en tenir qu'à celui là, on peut noter que le droit de propriété (même indivis) est limité par la jurisprudence sur 2 points :
1)- La théorie de l'abus du droit de propriété. (
2)- les inconvénients anormaux de voisinage.
1)- Sur la théorie de l'abus du droit de propriété (de l'usage de ce droit et des abus), le juge recherchera dans chaque cas la preuve :
- d'un dommage (j'ai usé mais j'ai causé un préjudice).
- une faute ( exercice du droit dans l'intention de nuire)
- d'une relation de cause à effet entre la faute et le dommage.
2)- Ici, la jurisprudence ne s'interesse qu(aux rapports de voisinage, où le juge peut sanctionner les personnes qui, dans le cadre d'acitivités licites et normales, cause à son voisin un dommage qui excede la mesure des inconvénients normaux de voisinage.
Des inconvénients normaux de voisinage ........
Dans notre collectivité "copropriété", il y a donc bien pris en compte par la jurisprudence,
- d'une part l'exercice des activités licites, normales, s'agissant du libre droit d'usage des parties communes reconnus à chacun,
- d'autres part les inconvénients admissibles, normaux, indissociablement liés au fait qu'on est dans une collectivité et non seul sur une ile déserte.
Que ce soit pour le droit de propriété comme pour les troubles de voisinage, la jurisprudence reconnait et prend en compte le fait qu'il y a d'un coté le libre exercice d'un droit et de ce fait des inconvénients qui sont alors dits "normaux", de l'autre un abus de droit et des inconvénients anormaux qui cause un dommage.
Il y a donc bien ici, pour L.art.9, une balance... dont le point d'équilibre, le point milieu est sacrément difficile à définir globalement, variable qu'il est d'une copropriété à l'autre ... surtout d'une personne à l'autre, on le voit  .. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 22:42:30
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Merci à JPM. Effectivement, votre remarque est très juste. "Usage excluant" correspond tout à fait à ce que je veux dire. J'employais "usage exclusif" en prenant pratiquement toujours la peine de spécifier "celui qui exclu les autres". Votre expression est beaucoup plus adaptée, puisqu'elle ne nécessite pas la précision complémentaire.
Et, en plus, gedéhem est d'accord. Elle est donc doublement mieux adaptée.
Je vais donc reprendre mon analyse en adaptant les termes.
_____________________
La clé de voûte du droit d'usage des parties communes, celui duquel on peut déduire la légalité de tous les usages que voudraient faire les copropriétaires sur les parties communes est ce principe général :
Il ne peut y avoir de droit à un "usage excluant" sur une partie commune, hors le cas où cet usage est fondé sur un "droit d’usage exclusif" prévu par le RDC.
Ce principe tient d'une logique évidente de par elle-même et de par l'article 9 de la loi de 1965.
De ce principe, on peut tirer les conclusions applicables au cas par cas. Par exemple :
- Le cas caricatural : l'appropriation d'une portion de parties communes. Celui qui s'approprié une portion de parties communes en le fermant aux autres, prétend donc en faire un usage exclusif et de plus, de manière permanente et définitive. C'est totalement contraire au principe et cela ne peut donc constituer un droit.
- L'utilisation provisoire de l'ensemble de l'espace commun. Par exemple : organisation d'une fête de caractère privé dans l'ensemble de l'espace commun. Ceci ne peut non plus constituer un droit, puisqu'il s'agit bien d'un usage exclusif sur les parties communes. Le caractère temporaire d'une illégalité ne la fait pas passer dans la légalité.
- L'utilisation provisoire d'une portion de l'espace commun. Même si elle laisse le reste de l'espace commun à l'usage des autres copropriétaires, elle n'en est pas moins un usage exclusif sur une portion des parties communes. Et là non plus, le caractère temporaire ne fait pas passer l'illégalité dans la légalité.
L'usage collectif n'est pas un usage excluant. Par exemple, une fête organisée pour l'ensemble des copropriétaires ou une fête à laquelle peuvent participer tous les copropriétaires, ne prétend priver personne de ses droits sur les parties communes. Elle ne peut cependant être décidée unilatéralement par un ou un groupe de copropriétaires, puisque cela priverait les autres copropriétaires éventuellement d'y prévoir une autre activité. Ce n'est donc pas en nous basant sur ce principe général que nous pouvons avoir une réponse à cette question, mais sur la manière dont doivent être organisées les actions communes. Je pense qu'il faudrait que la copropriété décide de quelle manière peuvent être éventuellement décidées de telles actions.
_____________________
C'était donc un principe général d'utilisation des parties communes. Le caractère "excluant" d'un usage des parties communes est contraire au droit d'usage qui y est attaché. Mais à partir de quand ou de quoi, un usage doit-il être qualifié d'excluant et devenir, par là même, contraire au droit d'usage attaché aux parties communes ?
Gedéhem disait que le seul fait d'user individuellement des parties pouvait être considéré comme un usage excluant:
"LD47, lorsque vous respirez vous faites un usage abusif de l'air dans la mesure où vous privez les autres de respirer au même endroit le volume d'air que vous leur avez piqué, faisant un usage abusif de votre droit de respirez librement."
Je précise quand même que cette remarque de gedéhem, extraite de son contexte, n'était qu'une extrapolation de mon raisonnement (il ne faut surtout pas lui attribuer la pensée développée). Il n'avait pour but que de démontrer qu'on ne peut utiliser les parties communes sans en priver au moins partiellement les autres. De démontrer donc que, dans l'utilisation des parties communes, chacun doit accepter un usage un peu "excluant" des autres, sinon personne ne peut l'utiliser.
Cette dernière analyse serait fondée, mais seulement dans l'abstrait, dans un monde qui n'est pas le nôtre.
Prenons l'exemple d'une route où se suivent les voitures. Toutes les voitures utilisent ou peuvent utiliser la route sur toute sa longueur. Toutes peuvent aller du point A au point B et même au point C. Aucune n'exclut les autres de l'usage de la route et pourtant toutes sont sur la route. On a donc bien un usage individuel de la route, mais cet usage n'est en aucun cas excluant. Alors que gedéhem développait que tout usage individuel était forcément excluant, cet exemple montre que non. Et pourquoi ? Parce que, si dans l'abstrait, on peut imaginer que tous veuillent utiliser le même espace en même temps, cela n'est pas le cas dans la réalité. La réalité répartit beaucoup mieux les besoins. Si tous les automobilistes voulaient partir du point A à 7 h 27 et occuper l'espace en mouvement à une vitesse de 70,252 km/h jusqu'au point B, il est vrai qu'un seul pourrait le faire et les autres seraient "exclus". Pour permettre cela, il faudrait autant de files de route que de voitures.
Mais, parce qu'on sait que les besoins sont étalés, on peut se permettre de ne faire qu'une file ou que deux files pour que tout le monde y trouve son compte. L'usage excluant sur la route, n'est donc pas d'y rouler. Il consisterait plutôt à fermer la route aux autres. Entièrement ou partiellement.
Dans une cour, c'est le même principe. Passer dans un escalier ou dans un couloir n'est pas un usage excluant, puisque les autres (comme les voitures qui se suivent), peuvent utiliser le même escalier ou le même couloir, sur tout son espace. Personne n'a besoin des mêmes 60 x 30 cm que j'occupe en passant exactement au même moment que moi. Dans l'abstrait, on peut l'imaginer. La réalité est différente.
Si on tient compte des besoins de circuler existant dans la réalité (besoins s'étalant dans le temps), il n'y a "usage excluant" que si celui qui veut circuler à un moment donné dans les parties communes, ne peut le faire. Dans ce cas-là, il a été privé de ses droits. Sinon, non. Et, il ne faut pas accepter l'idée qui consiste à dire : "Il voudrait passer maintenant. J'ai décidé qu'il ne le pourra pas, parce que la partie qu'il doit utiliser pour passer, et bien je l'ai monopolisée pour moi. Mais il pourra passer tout à l'heure (quand moi, je l'aurai décidé)" Ca, c'est un "usage excluant" caractérisé. Il doit pouvoir passer quand il veut.
Quand à l'usage du vélo dans la cour, dont parle gedéhem, effectivement ça peut ne pas être un usage excluant, tout comme ça peut l'être. Si cela n'empêche pas les autres d'user eux-même, quand ils le veulent, des mêmes parties communes, ce ne l'est pas. Si cela les empêche, ça l'est.
La question à se poser pour savoir si on est dans son droit est tout simplement celle-ci : "est-ce que l'usage que je fais exclut le droit des autres à faire un usage sur la même partie au moment où ils le veulent ?". La réponse à cette question est la réponse au droit d'usage des parties communes. |
Edité par - LD47 le 12 juin 2006 22:43:26 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 00:05:18
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Je suis bien content d'avoir pu relancer vos échanges. Celà montre l'importance d'une terminologie appropriée.
Bien etendu celà ne modifie pas ma propre position 
Elle est fondée juridiquement sur la destination de chaque partie commune et pratiquement sur l'existence de troubles incontestables lorsque cette destination n'est pas respectée. J'insiste sur cet aspect pratique car la règle juridique ne doit pas exister pour elle même mais pour régir des rapports humains et leur conserver une harmonie souhaitable.
On trouve les espaces intermédiaires dans le jargon (au sens noble) de l'ethnographie. Ils viennent de la sociologie de l'habitat et plus précisément encore de " l'architecture " prise comme outil social
Ce sujet m'a envoyé vers les travaux ethnologiques récents qui montrent que beaucoup des " spécialistes " de ces questions n'ont pas la possibilité d'appréhender de manière fiable la réalité des communautés immobilières comme peuvent le faire les professionnels immobiliers et les gardiens d'immeubles eux-mêmes. Les spécialistes ne sont pas dans le bain
Ce qui est étonnant est qu'on ne trouve généralement aucune intervention de juristes dans ces travaux ! Je parle de juristes ne voyant pas que les règles de droit et les exégèses de textes, soucieux des justiciables et suffisamment âgés et expérimentatés pour avoir observé in vivo et pas seulement travaillé sur les bouquins et les théories parfois fumeuses. J'ai deux noms en tête par exsemple : l'avocat Albert Zurfluh et l'expert Marcel Morand, tous deux décédés, hélas. Le professeur Souleau était aussi du même acabit.
Pour revenir au sujet, finalement très intéressant, LD47 fait erreur quand il écrit : Citation :
- L'utilisation provisoire d'une portion de l'espace commun. Même si elle laisse le reste de l'espace commun à l'usage des autres copropriétaires, elle n'en est pas moins un usage exclusif sur une portion des parties communes. Et là non plus, le caractère temporaire ne fait pas passer l'illégalité dans la légalité.
Dans le cas d'une piscine ou d'un espace vert librement utilisable, on parle d'usages concurrents.. Les etnologues évoquent à cet égard, et à tort, le multipropriété. Ici encore un juriste a manqué.
Le régime des usages concurrents est fondamentalement égalitaire mais la nécessité pratique impose de laisser au premier arrivé le choix du bout de gazon sur lequel il veut s'installer, et ainsi de suite.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 03:54:23
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Tout à fait d'accord avec vous JPM. Mon esprit était focalisé sur les cours et autres espaces de "transit". D'autre part, j'ai fait un copier-coller, en oubliant de remplacer "usage exclusif" par "usage excluant". Je sors donc la dernière version, consolidée le 13/06/2006.
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La clé de voûte du droit d'usage des parties communes, celui duquel on peut déduire la légalité de tous les usages que voudraient faire les copropriétaires sur les parties communes est ce principe général :
Il ne peut y avoir de droit à un "usage excluant" sur une partie commune, hors le cas où cet usage est fondé sur un "droit d’usage exclusif" prévu par le RDC.
Ce principe tient d'une logique évidente de par elle-même et de par l'article 9 de la loi de 1965.
De ce principe, on peut tirer les conclusions applicables au cas par cas. Par exemple :
- Le cas caricatural : l'appropriation d'une portion de parties communes. Celui qui s'approprié une portion de parties communes en le fermant aux autres, prétend donc en faire un usage excluant et de plus, de manière permanente et définitive. C'est totalement contraire au principe et cela ne peut donc constituer un droit.
- L'utilisation provisoire de l'ensemble de l'espace commun. Par exemple : organisation d'une fête de caractère privé dans l'ensemble de l'espace commun. Ceci ne peut non plus constituer un droit, puisqu'il s'agit bien d'un usage excluant sur les parties communes. Le caractère temporaire d'une illégalité ne la fait pas passer dans la légalité.
- L'utilisation provisoire d'une portion de l'espace commun, quand cette portion n'a pas pour destination cet usage. Même si elle laisse le reste de l'espace commun à l'usage des autres copropriétaires, elle n'en est pas moins un usage excluant sur une portion des parties communes. Et là non plus, le caractère temporaire ne fait pas passer l'illégalité dans la légalité.
L'usage collectif n'est pas un usage excluant. Par exemple, une fête organisée pour l'ensemble des copropriétaires ou une fête à laquelle peuvent participer tous les copropriétaires, ne prétend priver personne de ses droits sur les parties communes. Elle ne peut cependant être décidée unilatéralement par un ou un groupe de copropriétaires, puisque cela priverait les autres copropriétaires éventuellement d'y prévoir une autre activité. Ce n'est donc pas en nous basant sur ce principe général que nous pouvons avoir une réponse à cette question, mais sur la manière dont doivent être organisées les actions communes. Je pense qu'il faudrait que la copropriété décide de quelle manière peuvent être éventuellement décidées de telles actions.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 12:36:04
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LD47, je pensais que nous pouvions avancer, mais voila que vous retombez dans vos vieux démons !! ..
Que vous soyez debout immobile sur le trottoir "domaine public" où sur la pelouse de votre copropriété, il est évident que le m² d'emprise au sol de votre personne (peu importe votre tour de taille ..) n'est utilisable que par vous, du moins aux dernières nouvelles, et que nul autre que vous ne peut utiliser cette même portion de sol !
Mais peut-on dire alors, comme vous y revenez avec constance, que le fait même de poser les pieds quelque part sur les parties communes, serait un usage abusif car excluant les autres ???
Pardonnez-moi, mais ça ne tient pas la route !!
Où alors il faut dire que le fait même de traverser la cour, excluant les autres de leur droit d'user de la portion de cour utilisée pour passer ou pire s'arreter pour fumer une cigarette, est interdit ??
Cela n'a aucun sens !! AUCUN.
Par la force des choses, le fait même d'exister entraine une occupation de l'espace et surtout du sol, qui n'est que l'exercice nomal du fait qu'on existe !!!
Le fait d'exister, d'avoir une consistance, implique l'occupation d'une portion de sol excluant par là même une autre personne tout aussi 'consistante' de la portion de sol 'occupé'.
Notez au passage que cette autre personne étant forcée d'occuper une autre portion de sol, elle ferait elle aussi une occupation abusive pour une troisième personne ???
"Il ne peut y avoir de droit à un "usage excluant" sur une partie commune, hors le cas où cet usage est fondé sur un "droit d’usage exclusif" prévu par le RDC."
Poser sa serviette avec quelques amis sur la plage au bord de la piscine commune n'a rien d'un "usage excluant", s'agissant de l'usage normal d'une plage de piscine ....
Mettre sa voiture 3 jours sur l'emplacement de stationnement commun n'est en rien un "usage excluant" les autres, s'agissant de l'usage normal d'un emplacement de parking commun.
Poser un plaid dans un coin de la pelouse pour un gouter n'a rien d'un "usage excluant", s'agissant de l'usage normal d'un coin d'une pelouse commune.
Faire du vélo dans la cour commune n'a rien d'un "usage excluant" les autres d'en faire autant, la cour commune permettant d'y faire du vélo...
Etc ...etc ...
Relisez ce que j'indiquais plus haut :
"la jurisprudence ne s'interesse qu'aux rapports de voisinage, où le juge peut sanctionner les personnes qui, dans le cadre d'acitivités licites et normales (faire du vélo ici, un gouter là), cause à son voisin un dommage qui excede la mesure des inconvénients normaux de voisinage.
Qui excède la mesure des inconvénients normaux de voisinage ....
Dans notre collectivité "copropriété", il est donc bien pris en compte par la jurisprudence,
- d'une part l'exercice des activités licites, normales, s'agissant du libre droit d'usage des parties communes reconnus à chacun,
- d'autres part les inconvénients admissibles, normaux, indissociablement liés au fait qu'on est dans une collectivité et non seul sur une ile déserte.
Il me semble évident que ces espaces intermédiaires "espaces communs" en copropriété, font partie du 'domaine public' "privé" de la copropriété.
Le domaine public est ouvert à tous.
Les espaces intermédiaires entre privé/public, les parties communes de la copropriétés, sont le "domaine public" de cette copropriété, réservé à l'usage de ceux qui y résident.
Sur ce point il faut rappeler l'étude de Paul Chombart de Lauwe en 1959 pour le groupe d'ethnologie sociale du CNRS que mentionne plus haut JPM :
"L’observation des disputes, des débats et des négociations autour de la définition des normes d’occupation et d’usages de ces espaces communs (on est en plein dedans .. ndlr) indique bien que l’homogénéité sociale qui serait la caractéristique principale de ces espaces, n’existe pas, ou pas toujours ni même tout le temps, ou, en tout cas, qu’elle ne suffit pas pour que s’instituent "naturellement" des règles de vie collectives.
C'est pourquoi on ne peut suivre JPM dans l'argument qu'il avance : "Doit être retenue comme règle (naturellement ? ndlr) le critère de la destination de la partie commune : ce pour quoi elle a été construite et réalisée."
Il n'y a pas de règle qui s'impose "naturellement".
"Les normes d’occupation et d’usages de ces espaces doivent davantage être conçues comme le produit de constructions sociales qui laissent une large place aux processus de négociations entre acteurs aux rationalités et logiques d’action différentes. Ce résultat conduit à relativiser la réputation de citadelle assiégée peuplée d’individus semblables et égoistes () souvent faite à ces ensembles résidentiels."
Ici, on ne peut donc suivre LD47 dans son argumentation, suivant laquelle le simple exercice du droit d'usage personnel sur les partie commune exclue de fait les autres, cet exercice personnel étant alors interdit ....
On constater 2 choses.
- Sur un plan juridique, l'usage abusif de ces parties communes est sanctionné lorsqu'il y a dommage fait aux autre en raison de nuisances qui excedent 'la mesure des inconvénients normaux de voisinage'.
Sur ce plan, il y a donc bien reconnaissance des inconvénients normaux de voisinage.
- Sur un plan ethnologie sociale, il ressort que les règles d'usage des parties communes doivent faire une large place aux processus de négociation entre les membres de la copropriété.
Sur ce plan, il est nécessaire de cerner ce qui est acceptable (comme nuisance) de ce qui ne l'est pas !
Au final, il y a bien une logique concordante entre ces deux approches, qui n'est pas aussi stricte, restrictive qu'on veut bien nous le faire croire ....
L'apport d'ethnologues aux juristes ...ou de juristes aux ethnologues ne changerait pas grand chose, voire rien du tout !
Ils sont de fait en phase dans une même approche pour une même réponse.. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 14:52:23
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Lunettes Gedehem : Citation :
C'est pourquoi on ne peut suivre JPM dans l'argument qu'il avance : "Doit être retenue comme règle (naturellement ? ndlr) le critère de la destination de la partie commune : ce pour quoi elle a été construite et réalisée". Il n'y a pas de règle qui s'impose "naturellement".
Chaque copropriétaire use et jouit des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.(art. L 9)
Une évidence est que les parties communes ont une destination technique (un escalier est fait pour monter et descendre, le hall pour passer et non pour servir de salon aux clients du médecin, la piscine pour nager et pas pour laver le linge, etc.) qui est prise en compte par les règles juridiques et qui peut en outre être précisée par des clauses du règlement de copropriété. M. Sizaire, pleinement approuvé par M. Giverdon écrit : " Si chaque copropriétaire peut user normalement des choses communes conformément à leur destination, la nécessité de concilier des droits concurrents des copropriétaires peut justifier un contrôle plus strict de la part du syndicat ".
Il en résulte que l'affirmation selon laquelle "Les normes d’occupation et d’usages de ces espaces doivent davantage être conçues comme le produit de constructions sociales qui laissent une large place aux processus de négociations entre acteurs aux rationalités et logiques d’action différentes. relève de l'utopie synpathique au premier abord mais finalement créatrice de désordres et de violences quand, par un coup d'angélisme, elle est mise en oeuvre .
On la retrouve, à l'époque, chez maints architectes constructeurs de " barres " qui font maintenant la joie des anciens du Génie ayant une bonne pratique des explosifs.
Les sociologues, ignorant aussi bien l'histoire du droit que l'histoire tout court, proposent des solutions " modernes " sans savoir qu'elles existaient déjà il y a des siècles. Le PACS en est le meilleur exemple récent
Sur les droits d'usage concurrents du Déluge à nos jours, il y a de quoi lire et constater que les usages anciens se sont perpétués pour la plus grande satisfaction des usagers. Le problème est que les illétrés du temps passé connaissaient les usages alors que les lettrés () du XXIeme siècle ne connaissent pas les règles qui en sont issues 
Pour le week-end Anne Marie Patault Introduction historique au droit des biens PUF 1989 ... entre deux matchs
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 16:54:16
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Etude citée :
"....les normes d’occupation et d’usages de ces espaces doivent davantage être conçues comme le produit de constructions sociales qui laissent une large place aux processus de négociations entre acteurs aux rationalités et logiques d’action différentes." (...)
..Commentaire JPM : cette affirmation relève de l'utopie sympathique au premier abord mais finalement créatrice de désordres et de violences quand, par un coup d'angélisme, elle est mise en oeuvre ."
Suite de l'étude :
"(..) Ce résultat conduit à relativiser la réputation de citadelle assiégée peuplée d’individus semblables et égoistes souvent faite à ces ensembles résidentiels."
Commentaire de Gédehem .." Réputation qui n'est pas usurpée si l'on en croit JPM .."..
CQFD ....
Autre point, déja avancé par JPM : "Une évidence (pour qui ??? ndlr) est que les parties communes ont une destination technique (un escalier est fait pour monter et descendre, le hall pour passer et non pour servir de salon aux clients du médecin, la piscine pour nager et pas pour laver le linge , etc.)...
Et la destination technique d'un espace vert, d'un bosquet, ..d'une pelouse, d'une cour, ...??? Qu'elle est-elle ???
Pardon, mais ici l'argumentation est faussée par le fait que sont mélangées les zones d'échanges et d'accès (escalier, couloir, hall), parties communes spécialisées, avec les espaces communs qui n'ont pas une destination précises où même ne sont pas nécessaires, indispensables à la destination de l'immeuble : les espaces verts, les pelouses, les zones boisées, les cour, dégagements , etc ...
Dans les parties privatives il est bien fait la distinction entre la surface 'privée' selon L.art.5 et le total de la surface 'privative' de fait utile (habitable?) selon D.art.4.1 et 4.2.
Une fraction de lot inférieure à 8 m² n'est pas prise en compte, tel que couloir, sanitaires, placard, etc ..., dont la superficie totale peut être importante par rapport à la superficie 'privée' totale.
Mais il ne viendrait à l'idée de personne "d'habiter" dans un couloir ou un placard, espaces spécialisés.
Tenir une réunion dans les escaliers ou faire une salle d'attente dans le hall (je ne parle même pas de la lessive dans la piscine,  ), que voila de droles d'arguments pour démontrer qu'il ne saurait être question de faire quoi que ce soit dans les autres parties communes, aires de dégagement, d'échange, de convivialité, de jeux, etc etc ...... !!
JPM !!!!! 
Le domaine public lui-même n'est pas composé d'espaces uniquement techniques, spécialisés ! Il y a aussi des espaces verts, des placettes, des places, des parcs, etc ... , des "lieux de respiration" à la disposition de tous ...
Mais sans doute est-ce là une conception de la cité qui dépasse certains, car il est plus confortable 'de ne voir qu'une seule tête', surtout qu'au 'garde à vous' il est interdit de parler !!!
Alors faire du vélo dans la cour, vous n'y pensez pas ma pôvre dame !!!
Sur le plan juridique, ces arguments tiennent encore moins la route, les tribunaux statuant sur un trouble de jouissance éventuelle, un trouble de voisinage, donc sur l'exercice abusif ou pas d'un droit d'usage !!
Mais le juge ne viendra jamais mettre son nez dans les affaires du syndicat pour lui dire :
- "ici on peut marcher sur la pelouse et y poser un plaid pour faire un gouter pour les enfants",
- "ici on ne peut pas faire de vélo car cette cour commune bien que de grande dimension n'est faite que pour être regardée depuis les fenêtres ou traversée rapidement sans possibilité de s'y arreter pour bavarder avec les copines..."
Le juge dira : " Dans quelle mesure l'exercice du droit d'usage (faire du vélo dans cette cour commune ou un gouter dans un coin de la pelouse) a t-il causé un trouble anormal de voisinage portant atteinte à la jouissance de son lot par Mme Machin .?.."
Nous sommes bien ici dans un sujet où c'est la perception que chacun a de ces parties communes qu'il est pris des positions très restrictives ici .. ou laxistes là (moins souvent !).
La vérité est sans aucun doute entre les 2 !!!
Mais il faut bien penser que ces espaces communs d'agréments, de respiration, de convivialité, n'ont pas pour vocation (destination) de n'être que des lieux de courants d'air inutiles, qui coutent chers à entretenir, uniquement pour servir des crottoirs à chiens .....
Ils ont un autre usage, JPM, une toute autre destination .. tout comme les placettes, places, parcs du domaine public, en particulier leurs bancs publics, dont vous connaissez l'usage qu'en font les amoureux de notre ami Georges !! |
Edité par - gédehem le 13 juin 2006 17:22:24 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 00:00:37
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Gedéhem, je n’ai pas plus de vieux démons que de jeunes. Vous ne voulez quand même pas m’exorcicer, j’espère ?
Je vais donc répondre point par point.
1. Vous reprenez l’argumentation, à laquelle j’ai déjà répondu, avec mon exemple de la route utilisée individuellement par plusieurs automobilistes, sans pour autant qu’ils exercent un usage excluant.
Votre argument est fondé sur une analyse qui peut se résumer par votre phrase : « Le fait d'exister, d'avoir une consistance, implique l'occupation d'une portion de sol excluant par là même une autre personne tout aussi 'consistante' de la portion de sol 'occupé' ». La finalité de cette analyse est bien de démontrer qu’on ne peut exister sans faire d’usage excluant. Qu’en conséquence, l’usage excluant représente forcément un droit. Qu’en conséquence encore, mon affirmation selon laquelle, il ne peut y avoir d’usage excluant sur les parties communes ne tient pas la route.
Je vais donc vous apporter la même réponse, mais en étant plus précis et en étayant mieux. L’usage qu’on fait de quelque chose n’est « excluant » qui s’il prive une autre personne d’en user aussi. Donc, le fait que j’existe et que j’ai une consistance implique effectivement, comme vous le dites, une occupation d’une portion de sol, mais n’exclurait une autre personne de l’usage de la portion de sol occupé, que si cette personne voulait aussi occuper cette même portion de sol au même moment que moi. Ce n’est que ça qui détermine le caractère excluant ou non. Pas le fait que j’occupe une portion du sol.
Comme je l’ai déjà écrit, dans l’abstrait, on peut effectivement imaginer qu’une autre personne veuille justement occuper exactement la même portion de sol et exactement au même moment que moi. Votre raisonnement tiendrait la route à cette condition. Mais, dans la réalité, cette condition n’existe pas ou alors, elle est une exception.
Il y a des accidents de la route tous les jours. On pourrait penser, dans l’abstrait, que tous les conducteurs pourraient un accident au même moment. Ce serait l’hécatombe générale. Mais l’analyse statistique, celle fondée sur la réalité, montre que non. Chaque jour, une minorité d’entre nous à un accident et les autres non. Pourquoi est-ce ainsi ? Pourquoi l’imprudence se répartit-elle pour donner à chaque jour un lot presque identique d’accident que la veille. Mystère du hasard ? Toujours est-il que c’est par la constatation de cette réalité que les assurances existent et qu’elles consistent à faire payer par ceux qui n’ont pas d’accident ce jour-là, les dégâts de ceux qui l’ont eu ce jour-là.
Il en est de même pour la santé. Dans les hôpitaux, on voit entrer chaque jour un lot de personnes malades. On en voit sortir un autre lot de guéries. C’est un flux assez constant qui permet aux hôpitaux d’avoir un certain nombre de lits correspondant à l’occupation moyenne (la différence entre les entrées et les sorties). Cela permet aussi l’existence des assurances maladie diverses.
La réalité est que, pratiquement aucun automobiliste ne veut prendre la route exactement au même moment qu’un autre et qu’au moment où il voudra le faire, il le pourra. Il ne sera donc pas exclu de l’usage de la route qu’il veut faire. La réalité est aussi, dans un immeuble, que personne ne veut utiliser la même marche d’escalier que moi, au même moment que moi, parce qu’il est sorti de chez lui soit avant moi, soit après moi, parce qu’il ne se déplace pas à le même vitesse que moi. La réalité est donc qu’en utilisant l’escalier pour descendre, je ne prive personne d’utiliser le même escalier au moment où il voudra le faire. L’envie de prendre l’escalier est répartie entre tous les instants de la journée et fait que personne n’est exclu de l’usage du même escalier par le fait qu’une autre personne en use. C’est la constatation de cette répartition dans le temps des besoins, qui a permis aux hommes d’utiliser des choses communes pour satisfaire ces besoins. Ce ne serait pas comme ça, les parties communes ne pourraient exister.
2. Vous écrivez : « la jurisprudence ne s'interesse qu'aux rapports de voisinage, où le juge peut sanctionner les personnes qui, dans le cadre d'acitivités licites et normales (faire du vélo ici, un gouter là), cause à son voisin un dommage qui excede la mesure des inconvénients normaux de voisinage. »
Et vous reportez en gras « Qui excède la mesure des inconvénients normaux de voisinage .... »
Effectivement, quand elles excède les inconvénients normaux de voisinage, c’est justement quand ce dommage consiste à être privé entièrement ou partiellement de l’usage des parties communes (en ce qui concerne les cas ayant rapport à ce dont nous parlons)
3. Vous répondez à l’analyse de JPM, fondée sur la destination de la partie commune : « Il n'y a pas de règle qui s'impose "naturellement". ». Moi, je pense que si. L’usage d’un escalier est bien de permettre de monter et de descendre et l’usage qui s’impose naturellement de cette chose est bien cela. S’il existe des parties où il pourrait y avoir plusieurs versions ou idées d’utilisation qui s’affrontent, je rejoins totalement la remarque faite, il y a de cela, maintenant, un bon moment, par yaume, qui est que le RDC devrait trancher pour éviter les affrontements. Ce serait plus simple pour tout le monde, y compris pour le juge.
4. Vous écrivez et là, vous faites un peu fort : « Ici, on ne peut donc suivre LD47 dans son argumentation, suivant laquelle le simple exercice du droit d'usage personnel sur les partie commune exclue de fait les autres, cet exercice personnel étant alors interdit ». Je dis justement le contraire. Si vous n’auriez pu donc me suivre si j’avais dit cela, je pense que vous pourriez le faire puisque je dis le contraire.
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JPM
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Posté - 14 juin 2006 : 00:31:43
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Par chez moi, autour d'un jardin public solidement gardé le jour et fermé (????) la nuit, il n'y a de bancs publics qu'au début de chaque quinzaine, quand ont été réparées les dégradations de la quinzaine d'avant ( lamelles arrachées et autres gentillesses).
Alors un sur deux sert privativement de campement à un gars qui n'est certainement pas plus mauvais qu'un autre mais dont le chien a des parties communes une autre idée que la votre.
Amélioration fréquente en début de soirée, contrairement à ce qu'on pourrait penser ! On peut venir fumer un pétard. Cinq vendeurs attitrés, il ne manque que le comptoir.
Autour du jardin, quatorze immeubles, sociaux et pas sociaux ( dont les espaces verts, réserve faite d'une clôture symbolique, étaient à l'origine, quasiment ouverts à tous. Las de les voir ravagés en permanence, les propriétaires et copropriétaires ont fait la fortune d'un métallier qui a eu successivement tous les chantiers sur cinq ans. Grilles fort bien traitées mais sur trois mètres de hauteur, digicodes extérieurs, intrerphones intérieurs, video dans chaque immeuble. Les espaces verts ont été intégralement refaits. Ils sont magnifiques et bien entretenus. On les voit au travers des grilles, mais c'est encore préférable à la désolation antérieure.
Aires de jeux bien sur dans ces jardins; pas un gosse dans les autres parties. La fête des immeubles a été tenue dans les jardins, avec passage d'un jardin à l'autre parce qu'on se connait bien sur
Le jardin public central est entouré d'allées publiques non ouvertes à la circulation. On y fait abusivement du vélo, du roller et souvent de la moto ! Huit accidents dont deux graves en trois ans.
Dans tout celà patrouilles régulières de police à pied, en vélo, en voiture, et même à cheval récemment !
C'est un quartier ni deshérité, ni ultra-chic, ayant conservé un relative mais vraie mixité sociale et beaucoup d'immeubles anciens qui s'accomodent assez bien du voisinage d'immeubles récents, pourvu de voies cyclables sans jamais de vélo mais souvent des motos et les pétrolettes des porteurs de pizzas.
Tout celà est fort sale bien que 90 % des propriétaires de chiens soient munis de petits sacs et ramassent effectivement, ce qui fait la joie des touristes nombreux. Un progrès quand même : il y avait en permanence des dépôts sauvages d'objets encombrants et gravats divers. Il y a eu la dessus une campagne féroce ; quinze entrepreneurs pris à vider leurs camionnettes à dix heures du soir l'hiver et lourdes sanctions à la clef Plus rien ne traîne ! Les trois lieux de dépôt convenus (gravats exclus) sont vidés un fois par jour par la Ville
Voilà en quelque sorte une petit observation ethnographique
J'oubliais que dans le jardin public central il y a, hors les espaces pour les enfants, une pelouse de 100 mètres carrés. Pas très grande mais il y a, assez proche, un plus grand espace vert. Hélas ! certaines de ses grandes pelouses sont aussi clôturées avec interdiction d'accès, après avoir été libres pendanrt deux ans. La liberté était bien bonne à prendre, mais ... il n'y avait plus de pelouse
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mathi
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gédehem
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Posté - 14 juin 2006 : 14:46:34
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LD47, me citant :
"Et vous reportez en gras « Qui excède la mesure des inconvénients normaux de voisinage .... »
Effectivement, quand elles excède les inconvénients normaux de voisinage, c’est justement quand ce dommage consiste à être privé entièrement ou partiellement de l’usage des parties communes
votre conclusiion "c'est justement ...." est toute personnelle et ne correspond à rien du tout !!!
Le fait d'user de telle partie commune, peu importe où et comment, sans causer aucun trouble de voisinage (bruit, silence, odeur, propreté, dégradation, etc etc ..), usage effectué alors que vous ne vous ne vous en rendez-même pas compte, et quand bien même, dont vous vous moquez totalement, et même si vous ne vous en moquez pas qui ne vous occasionne aucun dommage, je ne vois pas ce que vous pouvez avancer comme préjudice !
Vous n'avez pas encore compris que pour le juge, l'atteinte aux droits dont parle L.art.9 est un 'trouble de jouissance' traité comme "TROUBLE DE VOISINAGE".
Les "inconvénients normaux de voisinage" dont parlent la jurisprudence sur cette question correspondent bien à l'usage "total ou partiel" des parties communes.
Que ce soit dans un couloir ou sur la pelouse, l'exercice du droit d'usage peut occasionner "des inconvénients normaux de voisinage".... Ce qui est d'un commun, y compris lorsqu'on utilise le domaine public !!!
Relisez ce que je rapportais plus haut de l'état de la jurisprudence sur ce point : le fait d'user en tout ou partie des parties communes n'est pas par lui-même à l'origine d'un trouble de voisinage.
Sur un autre point :
- "Vous répondez à l’analyse de JPM, fondée sur la destination de la partie commune : « Il n'y a pas de règle qui s'impose "naturellement". ».
Moi, je pense que si. L’usage d’un escalier est bien de permettre de monter et de descendre et l’usage qui s’impose naturellement de cette chose est bien cela. "
Vous n'avez pas tout bien lu !!!
J'ai parlé moi aussi des "espaces spécialisés", escaliers, couloirs, hall ....
Mais j'ai mentionné aussi ceux qui ne le sont pas, espaces verts, pelouses, bosquets, aire de dégagement, cour, etc ....
Pouvez vous nous dire en quoi une pelouse serait "spécialisée", mis à part le fait qu'elle est pelouse, coutant cher à entretenir et servant de crottoir à chien ???
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Edité par - gédehem le 14 juin 2006 15:07:01 |
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mathi
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ali gator
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9527 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 19:20:54
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Citation :
Initialement entré par mathi
Persiste et signe !!!
C'est 'Acheter maintenant ?' qu'il faut illustrer
(entre autres)
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mathi
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2092 réponses |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:57:03
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Gedéhem,
Un trouble de voisinage évident serait, par exemple que le passage serait encombré, vous empêchant de passer pour entrer et sortir. D'autres troubles, mais qui ne font pas du tout l'objet de la présente discussion, seraient bien sûr le bruit, les odeurs, les dégradations faites sur les parties communes. Dans notre discussion, depuis le début, nous faisons comme si l'usage festif de la cour ne générait aucune de ces nuisances, ce qui est quand même assez difficle à imaginer. Mais, continuons notre effort imaginatif en ne traitant que de l'occupation de la partie utilisée à la fête.
Si effectivement, une occupation festive n'empêchait personne d'user selon ses propres besoins, des parties communes, qu'elle ne générait bien sûr ni odeurs, ni bruit, ni dégadations, on pourrait dire que cette occupation n'est pas excluante. Et qu'elle ne pourrait être interdite. La possibilité d'existence d'une occupation festive n'empêchant personne d'user selon ses propres besoins, des parties communes, ne générant ni odeurs, ni bruit, ni dégadations est une probabilité si minime, qu'elle ne peut fonder la règle permettant de revendiquer le droit d'exercer des activités festives sur les parties communes. Ce serait plutôt l'exception. La règle doit être fondée sur la généralité, sur le plus évidemment probable. Si quelqu'un peut démontrer aux autres qu'effectivement, l'activité qu'il envisage ne leur apportera aucun de ces inconvénients, il obtiendrait presque évidemment l'autorisation de le faire.
Pour répondre à votre question "Pouvez vous nous dire en quoi une pelouse serait "spécialisée", mis à part le fait qu'elle est pelouse, coutant cher à entretenir et servant de crottoir à chien ???", je dirais que ça peut dépendre des pelouses. Certaines peuvent peut-être permettre un usage n'empêchant personne d'en user aussi, selon ses propres besoins, ne générant ni odeurs, ni bruits, ni dégadations. Si ça existe, alors ma réponse est claire : Son usage n'est pas excluant. Mais, il se peut aussi que la copropriété ait décidé d'interdire l'accès à la pelouse pour éviter justement qu'elle ne serve de crottoir à chien et qu'elle ne soit piétiennée, empêchant ainsi le gazon de bien pousser et de rester sur le plan esthétique un endroit vert décoratif, agréable à regarder. Si la copropriété l'a décidé ainsi, alors, la destination de cette pelouse est d'être décorative et vous devez respecter la destination pour laquelle votre copropriété l'a créee. Vous ne pouvez revendiquer un droit individuel qui s'opposerait à la destination que lui a donné la copropriété. Là encore, je pense que votre exemple où on peut user de la pelouse sans apporter aucune gêne doit pouvoir exister et alors son usage n'est de nature à léser personne. Mais cet exemple, dans la réalité ne doit représenter que l'exception et la règle doit être fondée sur la généralité et non sur l'exception. |
Edité par - LD47 le 15 juin 2006 03:47:44 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 23:39:15
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Il y a bien un trouble de voisinage !
C'est celui causé par les interventions abusives de Mathi sur ce sujet.
Une fois passe ! Mais si l'on a droit aux deux bestioles après chaque réponse, c'est de l'occupation abusive de forum commun |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 09:41:01
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Une dernière reflexion concernant l’usage excluant ou non des parties communes. Si on prend l’exemple de l’escalier où il est pratiquement impossible que quelqu’un puisse vouloir utiliser exactement la même marche que moi et exactement au même moment. Ceci fait que l’usage normal de cet escalier, qui consiste à monter et descendre, n’est pas excluant pour les autres, parce que je m’y déplace. La marche que j’occupais à un moment donné, personne n’en avais besoin à ce moment-là, mais forcément que quelqu’un en aura besoin à un autre moment. Donc, si je restais plus longuement sur cette marche que le temps qu’on passe normalement à monter ou descendre, je multiplierais les chances de ce que quelqu’un en ait besoin aussi et donc, les chances que cela devienne un usage excluant. Si je n’en bougeais pas pendant 24 heures, j’aurais pratiquement toutes les chances d’avoir empêché au moins une personne d’user normalement des escaliers.
En usant donc des parties communes, autres que celles prévues pour un usage statique (ex : parking) ou assimilé (ex : piscine), je n’en fais aucun usage excluant en ne faisant qu’y passer. Si j’y reste plus longtemps, je multiplie les chances de le faire. Si je m’y installe, j’ai toutes les chances de le faire.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 13:08:55
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Citation :
JPM
Messages 7368
Posté - 14 Jun 2006 : 23:39:15
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Il y a bien un trouble de voisinage !
C'est celui causé par les interventions abusives de Mathi sur ce sujet.
Une fois passe ! Mais si l'on a droit aux deux bestioles après chaque réponse, c'est de l'occupation abusive de forum commun
Tout à fait dans le style « la contradiction », il faut un peu rire, ceci n'empêche en rien le sérieux des débats Bonne journée |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 13:45:29
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Faites gaffe, mathi, car outre le fait que rire 'à gorge déployée' peut être une atteinte à la morale, certains pourraient en avoir un trouble de voisinage du fait des éclats !
Reste qu'ici, je n'ai rien trouvé de risible dans l'eau trouble de la mare aux canards... |
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Exercice du droit d'usage sur les parties communes
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