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 Sujet  |
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benjamin01
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 12 juin 2006 : 11:38:18
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Bonjour,
Malgré mes faibles revenus, je suis propriétaire d'un appartement dans un beau quartier de Paris (un héritage), et j'y habite.
Or les co-propriétaires de mon immeuble ont la folie des grandeurs et les charges à payer sont exorbitantes au regard de mes revenus (600 euros de charges par mois ! pour un immeuble de 32 appartements).
Etant évidemment ultra-minoritaire au sein de l'assemblée, quels recours ai-je pour me sortir de cette situation qui: 1- me bouffe une bonne partie de mon maigre salaire. 2- constitue une véritable discrimination sociale (avec de telles charges, les pauvres sont contraints de quitter l'immeuble).
En vous remerciant par avances de vos réponses éclairées.
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 12:05:41
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bonjour benjamin01.
Les charges sont- elles "simplement " élevées pour votre revenu (il n'y a là pas de sens péjoratif) ou non proportionnelles au standing du batiment. ?
mikis |
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benjamin01
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 12:23:43
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Citation :
Initialement entré par mikis
bonjour benjamin01.
Les charges sont- elles "simplement " élevées pour votre revenu (il n'y a là pas de sens péjoratif) ou non proportionnelles au standing du batiment. ?
mikis
"Les deux mon général".
C'est vrai que c'est un immeuble de bon standing mais avouez que 600 euros par mois ce n'est pas courant. Quand je donne ce montant autour de moi on me regarde avec des yeux ronds, car personne même à Paris, ne paye autant de charge.
Les co-propriétaires de mon immeubles sont fortunés: changer une chaudière qui fonctionne très bien, faire installer le tout dernier modèle d'ascenseur, modifier la déco du jardin tous les mois ne leur fait pas peur. Mettre du marbre partout c'est très bien, mais moi je ne peux pas suivre, vous comprenez ? |
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benjamin01
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 14:01:43
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Hum bon en me relisant je crois que je ne suis pas très clair.
Je reformule donc ma question de manière plus concise:
1- je suis co-propriétaire
2- les autres co-propriétaires veulent transformer mon immeuble en immeuble de grand standing
3 -financièrement je ne peux pas suivre
Que puis-je faire ? |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 16:39:30
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Si les travaux votés par la majorité sont des travaux d'amélioration, et non des travaux de maintenance ou participant à la maintenance, vous avez la possibilité de demander au syndicat le paiement de ces travaux sur 10 ans. Article L.33 partiel:
"La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile."
Voir les article L.30 et suivants pour plus de détails.
Tout dépend donc de votre stratégie. Soit vous voulez absolument conserver votre bien et il vous faut étaler les échéances, soit vous faites le constat que le coût de possession de ce bien est au dessus de vos moyens, et il vous faut revendre.
Dans le contexte actuel de l'immobilier, si j'étais vous, je le revendrais et j'irais acheter un lot dans un environnement plus compatible avec votre niveau de vie. Pas forcémment de moindre standing, mais avec une population plus en accord avec vos intérêts et votre style de vie.
Sur la question de la discrimination, ce n'est pas forcémment un point négatif. En restant dans cette copropriété, vous seriez captif des désirata de la majorité. En la quittant, vous reprendriez votre liberté. Et puis l'adage ne dit-il pas qu'on est vraiment bien qu'avec ses semblables ? A vous de voir où se situe votre préférence...
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Edité par - mfld le 12 juin 2006 16:51:18 |
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benjamin01
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 11:24:15
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MFLD merci de votre réponse.
Mais je vis dans cet appart depuis plusieurs années et j’y suis bien (super clair, super calme). Qui plus est j’ai des enfants et le quartier est idéal pour ça (peu de voitures, beaucoup d’espaces verts et de squares). Et ce ne sont pas quelques bourgeoises désoeuvrées qui vont m’en chasser. Je suis persuadé qu’il existe une astuce juridique pour les forcer à abaisser leurs prétentions. On ne peut pas forcer le propriétaire d’un bien à s’en séparer en lui imposant des travaux superflus. Ca serait immoral.
Je prends un exemple caricatural : ça voudrait dire que pour chasser un occupant indésirable et dans le besoin, il suffirait aux copropriétaires de voter l’installation de rampes d’escalier en or massif. Et hop le tour est joué.
Je vais consulter un avocat et je vous tiendrai au courant.
PS : au fait je suis pour la mixité sociale. J’ai vu ce que pouvais donner la devise « les riches avec les riches, les pauvres avec les pauvres » dans des pays comme le Brésil ou la Colombie.
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 12:01:13
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Vous évoquez le changement d'une chaudière qui fonctionne très bien ou l'installation du tout dernier ascenseur dernier cri...
Avez-vous vérifié sur les PV d'AG si les conditions des votes de tous ces travaux sont bien réglementaires ?
je m'explique : certains travaux (d'amélioration, ou somptuaires notamment) requièrent des majorités de vote différentes de ceux qui sont nécessaires à la conservation de l'immeuble.
Je crois qu'il faudrait commencer par là. Car même si vous êtes minoritaire, il conviendrait également que les travaux votés le soient aux bonnes majorités (et selon leur nature : articles 24, 25 et 26) de la loi du 10 juillet 1965, qui est consultable sur légifrance en ligne.
Selon les majorités requises, les décisions pourraient peut-être ne pas être toujours approuvées...(j'ai remarqué souvent que rien que le quorum de certains travaux votés à l'article 26 (par exemple), est très difficile à obtenir, et donc qu'une majorité de voix pour celui-ci ne s'observe qu'assez rarement.
mais vous ne donnez pas, dans vos "charges mensuelles" de 600 €, la répartition entre la part des charges courantes et celles des travaux...
et peut-être cette recherche n'a pas lieu d'être...
Qu'est-ce qui est le plus lourd : les charges, ou les travaux ?
Mes propos n'ont pas valeur juridique et n'engagent que leur auteur. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 12:18:58
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j'ai oublié : pour ma part je suis votre raisonnement sur la mixité sociale, quoique pour ce qui vous concerne, il ne s'agit que d'une question de revenus...
Si vous avez hérité de ce bien, j'imagine (mais je peux me tromper) que de ce fait là vous ne devez pas payer de loyer ?
il me semble donc que ce niveau de charges, même s'il paraît effectivement élevé, l'est en tout cas beaucoup moins que le loyer + charges d'un appartement familial dans Paris, même dans un quartier moins bourgeois, si vous voyez où je veux en venir ?...
cet avantage non négligeable vaut peut-être la peine de conserver votre qualité de vie dans ce quartier qui vous plaît.
ceci étant ce n'est effectivement pas une raison pour jeter l'argent par les cages d'ascenseurs ou dans les flammes de la chaudière flambant neuve et vous avez bien raison de surveiller les dépenses...
Mes propos n'ont pas valeur juridique et n'engagent que leur auteur. |
Edité par - pimpon le 13 juin 2006 12:23:12 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 16:39:18
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Citation :
On ne peut pas forcer le propriétaire d’un bien à s’en séparer en lui imposant des travaux superflus. Ca serait immoral. Je prends un exemple caricatural : ça voudrait dire que pour chasser un occupant indésirable et dans le besoin, il suffirait aux copropriétaires de voter l’installation de rampes d’escalier en or massif. Et hop le tour est joué.
Oh, ce n'est même pas la peine de prendre des solutions aussi extrêmes, car un simple ravalement ou une rénovation de chaudière collective pose déjà d'énormes problèmes à des personnes déjà au taquet sur le plan financier. Que ce soit la personne agée avec sa maigre retraite, ou le jeune couple endetté jusqu'au cou, quand arrive l'appel de charge pour travaux, c'est parfois le début de la spirale infernale qui débouche sur l'expropriation  .
Je comprends votre point de vue, mais la copropriété est une mini-démocratie, où la majorité dicte sa loi (à moins que le pouvoir de décision soit confisqué par une minorité, cas fréquent). Cette loi du plus grand nombre, comme beaucoup d'autres, est parfois injuste et immorale.
Pinpon vous suggère de "faire de la résistance", en prenant appui sur le droit, pour bloquer toute décision contraire à vos intérêts. Sachez simplement que les démarches d'opposition sont coûteuses en temps et en argent, quand elles ne déchaînent pas les passions contre le mouton noir. Exemple : un recours contre une décision d'AG pour vice de forme se fait devant le TGI, donc avec l'assistance d'un avocat. Comptez 1000 euros au minimum. Sans compter qu'au niveau jurisprudenciel, les recours sur la seule forme se soldent souvent par un échec cuisant.
Quand à la mixité sociale, je ne parlais pas vraiment de grouper les riches avec les riches, et les pauvres avec les pauvres. Je parlais d'homogénéité de culture. Telle copropriété est le lieu idéal pour des retraités avides de tranquilité, telle autre se prête aux jeunes parents avec des enfants turbulents , et encore une autre pour des résidences secondaires de parisiens déprimés. La question est de faire le bon choix, ou, dit autrement : "quand on n'aime pas la mer, on va à la montagne".
Par contre, je rejoins tout à fait Pinpom quand il vous suggère de rentrer un peu plus dans le détail des dépenses. Car si cela se trouve, en vous impliquant un peu dans le conseil syndical, par exemple, vous pourriez trouver des pistes pour réaliser des économies substancielles à qualité de service égale. Cette démarche implique une attitude "souple" avec la majorité en place, et ne serait pas compatible avec une attaque frontale, via votre avocat.
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Edité par - mfld le 13 juin 2006 16:45:43 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:21:14
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Citation :
Initialement entré par mfld
Pinpon vous suggère de "faire de la résistance", en prenant appui sur le droit, pour bloquer toute décision contraire à vos intérêts. Sachez simplement que les démarches d'opposition sont coûteuses en temps et en argent, quand elles ne déchaînent pas les passions contre le mouton noir. Exemple : un recours contre une décision d'AG pour vice de forme se fait devant le TGI, donc avec l'assistance d'un avocat. Comptez 1000 euros au minimum. Sans compter qu'au niveau jurisprudenciel, les recours sur la seule forme se soldent souvent par un échec cuisant.
sans aller jusque là, et en tout cas en amont de toute procédure il y a d'autres moyens beaucoup moins coûteux :
une simple information/demande - par LRAR si besoin - au syndic/conseil syndical/président de séance pour modifier la mauvaise majorité d'une résolution figurant à l'ordre du jour de l'AG suffit souvent à rectifier les erreurs involontaires (ou non parfois malheureusement...) sur les majorités requises pour les votes.
J'en parle par expérience, et peux aussi ajouter que les réactions à de telles remarques (si elles sont faites dans le calme) dépendent souvent (et selon les copropriétés) du degré d'honnêteté du syndic et des personnes demandeuses de la résolution selon qu'ils sont :
- ignorants et acceptent bien volontiers la rectification sans tiquer...
- parfaitement au courant mais essayent quand même, des fois que...
dans ce cas là je fais noter une réserve au PV, en informant oralement pendant l'AG les copropriétaires qu'une action en contestation peut être intentée dans les deux mois, avec les conséquences que cela implique pour le syndicat, donc pour tous les copropriétaires.
Car si la justice donne raison au demandeur contestataire, les frais peuvent être mis à la charge du défendeur, donc du syndicat pendant que le demandeur sera, lui, exonéré de sa quote part,
ça fait souvent réfléchir les moutons blancs...
j'ai lu aussi, que cette méthode de faire voter "à un mauvais article" une résolution qui ne passerait certainement pas autrement était ici même conseillée par des syndics 
donc prudence : dès qu'il est question de trop gros sous dans une résolution à l'odj, toujours vérifier les majorités requises,
je peux affirmer en avoir déjà fait rectifier quelques unes, très souvent avec une simple communication, parfois avec des moyens plus musclés...
mais dans les deux cas cela demande du temps et de l'investissement personnel...
Mes propos n'ont pas valeur juridique et n'engagent que leur auteur. |
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ETASPAK
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