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 Sujet  |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
 Posté - 14 juin 2006 : 10:40:39
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je comprend pas pourquoi le capitale du locataire fond comme neige au soleil pouvez vous m'expliqué
forumer fait du bien a votre santé |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 10:48:23
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J'ai pris pour hypothèse que le locataire et le proprio ont le même budget immo par an. Le propriétaire ayant plus de frais les premières années, cela au permet au locataire de se créer une épargne. En revanche une fois l'acahat remboursé, le proprio se retrouve avec beaucoup moins de frais. Son budget immo est donc réduit. Le locataire doit donc puiser dans son épargne afin de respecter le fait que son budget immo reste le même que celui du proprio. 
raimec |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 12:14:11
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Bon déjà premiére remarque les calculs d'intérêts sur le capital epargné par le locataire sont faux dés la premiere ligne.
Le differentiel est mis en banque chaque mois donc rapporte des intérêts à 4% sur 12mois,11mois,10mois,etc.
D'autre part les charges sont largement sous évaluées : en 37 ans un bien se degrade enormement. Combien de ravalement de façade, de mise aux normes, de remplacement complet de l'electricité , etc, ? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 12:19:57
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Citation :
Initialement entré par lucasart
Bon déjà premiére remarque les calculs d'intérêts sur le capital epargné par le locataire sont faux dés la premiere ligne.
Le differentiel est mis en banque chaque mois donc rapporte des intérêts à 4% sur 12mois,11mois,10mois,etc.
D'autre part les charges sont largement sous évaluées : en 37 ans un bien se degrade enormement. Combien de ravalement de façade, de mise aux normes, de remplacement complet de l'electricité , etc, ?
Vous pouvez nous faire un calcul plus juste alors sur votre histoire de 4%? C'est sur une assurance vie je suppose, n'oubliez donc pas de retirer les impots sur interêt, les frais de gestion et la participation de la banque sur le depot d'argent.
Et en 37 ans, il demenage combien de fois votre locataire ?
C'est que c'est pas donné un déménagement.  |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 12:31:00
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Citation :
Initialement entré par bibix
[br
C'est sur une assurance vie je suppose,
On peut voir cela comme ça
Citation :
n'oubliez donc pas de retirer les impots sur interêt,
J'ai rappelé la fiscalité. En gros une marge d'exonération et autour de 7,5%. N'oubliez pas non plus la fiscalité sur les revenus fonciers camarade.
Citation :
les frais de gestion et la participation de la banque sur le depot d'argent.
Frais de gestion : 1%
Citation :
Et en 37 ans, il demenage combien de fois votre locataire ?
C'est que c'est pas donné un déménagement.
C'est déjà moins cher que les frais notariés + la commission de l'AI. C'est qu'il faut la remplir la gamelle de l'AI. Et en général, ils bouffent bien. |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 12:34:13
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pardon mais ce n'est pas à moi de faire celà c'est celui qui a fait cette grille de calcul de nous donner un vrai bilan.
Je fais juste la remarque que le calcul est faux dés la premiére ligne.
Si vous devez rajouter des donnés au probléme je vous en prie.
Bof c'est pas si cher que ça de demenager. La camionnette du frangin et un peu d'aide de la famille et des amis comme d'hab. Parce que de toute façon on reste dans la région parisienne pour coller à l'enoncé et qu'on vit toute sa vie dans un F4 plus ou moins similaire sans possibilité d'evolution vers un pavillon de banlieue ou autre. |
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bibix
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1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 12:57:05
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Citation :
Initialement entré par lucasart
pardon mais ce n'est pas à moi de faire celà c'est celui qui a fait cette grille de calcul de nous donner un vrai bilan.
Je fais juste la remarque que le calcul est faux dés la premiére ligne.
Si vous devez rajouter des donnés au probléme je vous en prie.
Bof c'est pas si cher que ça de demenager. La camionnette du frangin et un peu d'aide de la famille et des amis comme d'hab. Parce que de toute façon on reste dans la région parisienne pour coller à l'enoncé et qu'on vit toute sa vie dans un F4 plus ou moins similaire sans possibilité d'evolution vers un pavillon de banlieue ou autre.
Bof, c'est pas trés cher un ravelement, 2 ou 3 roumains pris devant chez leroy merlin...
Non soyons serieux. Le nombre de demanagement equivaut bien a un ravalement tous les 20 ans je crois, surtout rapporté au millieme.
Son calcul, même si il n'est pas parfait puisque certaines depenses sont imprevisibles, montre un tel ecart que l'achat se pose en evidence par rapport à la location.
Quand je dis que certaines depense sont imprevisible, c'est dans un sens comme dans l'autre. Certain vont demenager 3 fois en 10 ans... Ca sera au bon vouloir du bailleur...
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 12:58:46
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Citation :
Initialement entré par bibix
Quand je dis que certaines depense sont imprevisible, c'est dans un sens comme dans l'autre. Certain vont demenager 3 fois en 10 ans... Ca sera au bon vouloir du bailleur...
Plein de choses sont imprévisibles, camarade. Comme le maintien du niveau très haut des prix de l'immobilier. |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 13:04:23 |
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bibix
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1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 13:30:46
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Quand je dis que certaines depense sont imprevisible, c'est dans un sens comme dans l'autre. Certain vont demenager 3 fois en 10 ans... Ca sera au bon vouloir du bailleur...
Plein de choses sont imprévisibles, camarade. Comme le maintien du niveau très haut des prix de l'immobilier.
Même probleme en location, les prix montent et descendent... Le tableau de raimec est trés clair. Ne nous forcez pas a vous tourner en ridicule une seconde fois. Surtout sur un sujet ou tout le monde s'accorde a dire, pro y compris, que l'achat a long terme est plus rentable que la loc. Ne soyez pas grotesque.
(je sens qu'il va encore falloir que j'appele les collegues, ca va les faire marer, je sens qu'on tient du lourd là ! ).
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 13:35:49
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Citation :
Initialement entré par bibix
Le tableau de raimec est trés clair.
Je n'ai pas été le seul à affirmer que le tableau de votre ami est buggé à la base. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:00:30
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Meme avec le differentiel des interet du locataire placé à 4%, le proprio est largement gagnant. 
Le proprio l'emporte haut la main même. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:03:49
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Citation :
Initialement entré par bibix
Meme avec le differentiel des interet du locataire placé à 4%, le proprio est largement gagnant.
Le proprio l'emporte haut la main même.
A partir de quand ??????????????
ça serait interessant de le dire. non ? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:20:37
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Meme avec le differentiel des interet du locataire placé à 4%, le proprio est largement gagnant.
Le proprio l'emporte haut la main même.
A partir de quand ??????????????
ça serait interessant de le dire. non ?
Sur du long terme NABOT ! on le sait et on le repete tout le temps. Chaque membre ayant ici proner l'investissement immobilier en locatif ou residence principale parle de la rentabilité à LONG TERME.
On le sait bien mon vieux, ca fait 30 ans que vous louez et 30 ans que vous pomez de l'argent et alors? Vous n'allez tout de même pas nous pomper l'air jusqu'a l'asphyxie parceque vous êtes une burne en calcul depuis 30 ans, que vous avez loupez le coche en 98 et que vous n'avez plus les moyens de vous loger. C'est dingue ça quand même, à votre age en plus.... 
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:23:51
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Citation :
Initialement entré par bibix
Sur du long terme NABOT !
Et bien voilà. Dites le au moins. 37 ans. Quand on sait que la durée moyenne de détention d'un bien est de 10 ans, autant dire qu'entre vous et vos godasses, il y a au moins 10 mètres. |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:41:59
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Pour le bugg - Ok la formule exacte du calcul des intérets n'est pas au point mais comme je l'ai dis la différence est tellement importante que peu importe....
De plus, comment compter l'épargne. Vos impots fonciers et vos charges / AG sont mensualisé? Pas moi. Si on en tiens compte ca peut changer aussi !!!
Vous dites on est pas sur que l'immobilier reste aussi haut! Vous sous entendez que dans les 50 prochaines années on ne revivra pas de pic immobilier? J'ai bien accepté de prendre pour hypothèse un bien cher non négocié avec un emprunt merdique...
raimec |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:47:57
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hop hop hop le nain, doucement ! Vous parlez de rentabilité liquide, mais vous oubliez le montant du capital immobilier avec lequel vous vous retrouvez. Et net de plus value avec ça.
Divisez ce montant par 444 mois (37ans) et vous vous retrouvez avec la coquette somme de 934€ net /mensuel pendant 37 ans. Votre locataire, lui, se retrouve avec 2,71€ de revenu pendant 37 ans.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:56:31
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Citation :
Initialement entré par bibix
Divisez ce montant par 444 mois (37ans) et vous vous retrouvez avec la coquette somme de 934€ net /mensuel pendant 37 ans.
C'est quoi votre calcul à la con ?
Moi je place 934/mois pendant 37 ans et j'ai une valeur acquise du plus du double : 931 377,76 EUR.
Même une minable assurance vie est plus rentable.
C'est ça votre correction. Vraiment PTDR. |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 14:57:02 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 15:02:13
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Vous êtes plus bête que je ne le pensais. Vous avez de l'eau dans la tête?
A l'issue des 37 ans, vous prenez le capital du proprio 415k€ et vous le divisez par 444 mois. Ca vous donne le montant que ça lui a virtuellement rapporté par rapport à votre locataire. Vous comprenez ?
Vous me parliez de rentabilité au bout de 37 ans mais vous avez completement oublié de prendre en compte le fait que le proprio disposait d'un capital ! ca fait aussi parti de la rentabilité. En clair dans votre calcul bidon, vous avez oublier 415k€ ! juste ça...
C'est ça une correction. |
Edité par - bibix le 14 juin 2006 15:03:21 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 15:04:37
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Citation :
Initialement entré par bibix
C'est ça une correction.
Continuez petit. Continuez.
Vous divisez c'est bien. Mais la valeur que vous obtenez est la valeur de l'argent dans 37 ans !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Et là j'attendais cette remarque pour vous aplatir définitivement. |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 15:06:31 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 15:07:49
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
C'est ça une correction.
Continuez petit. Continuez.
Vous divisez c'est bien. Mais la valeur que vous obtenez est la valeur de l'argent dans 37 ans !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Et là j'attendais cette remarque pour vous aplatir défintivement.
Vous êtes vraiment l'idiot du village
415.000€ 37 ans plus tard valent toujours nettement plus que 1200€ 37 ans plus tard !
Je me trompe ? 
Répondez par oui ou non, le proprio sur la durée gagne t il plus d'argent que le locataire ? Si non, pourquoi ? |
Edité par - bibix le 14 juin 2006 15:09:32 |
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Pourquoi l'investissement locatif est rentable
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