| Auteur |
 Sujet  |
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
 Posté - 13 juin 2006 : 21:21:26
|
bonjour a tous:
je vous livre une petite annonce que j'ai trouvé dans le paruvendu edition Bergerac (je sait c'est pas Paris):
rubrique immeuble:6 apparts Rapport 25000€/an,1T2 3T3 2T4 petits travaux court int prix 150000€
j'ai calculé le rendement brut 15,57%
1°) a ce prix la dans mon secteur on a difficilement une maison correcte de 65m2
2°)pourquoi ce séparé d'un rendement aussi élévé?
3°)pensez vous comme moi que ça "pue" l'embrouille ça a l'air vraiment trop beau
bonne soirée a tous
forumer fait du bien a votre santé
|
|
Signaler un abus
|
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:05:17
|
personne n'a d'idée?
forumer fait du bien a votre santé |
Signaler un abus  |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:14:55
|
Faut voir les travaux que cà represente. Les appartements sont ils dejà loués ? si oui, verifier qu'il n'y a aucun impayé.
Le mieux c'est qd'aller voir sur place. Difficile de donner son avis comme ça. Certains vous diront qu'investir dans l'immo n'est pas une bonne idée... |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:46:40
|
On trouve des immeubles avec plusieurs appartements et des rendements egaux ou supérieurs à 10%.
Il est indiqué qu'il y a des petits travaux à faire, mais vous devriez vous renseigner sur ce qu'ils sont. On ne vous fracassera pas la tête a coup de machette de toutes façon  surtou tpar téléphone.
En effet, les T4 et les T3 doivent être occupés avec des baux à long terme, et sont de faible valeur (moins de 450 euros si je calcule), les locataires ne sont pas prêt de partir, ce qui justifie une grosse décote.
Il y a peut-être même un appartement à problème dans le lot, ce qui n'est pas une tare définitive, mais un souci à gérer.
Ce n'est pas parce que le rendement est important qu'il ne faut pas acheter , au contraire. Après tout vous pouvez etre bon négociateur, et libérer les surfaces à coup de prime de 5 000 euros et relouer plsu cher...
Ca se travaille des affaires comme ca....
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:49:27
|
Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Ce n'est pas parce que le rendement est important qu'il ne faut pas acheter
J'en connais un qui se contente d'un minable 5 %. |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 14:51:40
|
| Moi j'en connais un qui loue depuis 30 ans |
| Signaler un abus |
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 15:15:00
|
je vais appeler certainement ce soir
mais dans mon cas je doute que ma banquiere soit d'accord pour me suivre vu que j'ai pas d'apport!
mais sinon je peut toujours essayer de suivre la methode a Luc et lui faire du gringue! j'ai simulé a 20% du montant en plus pour les travaux et ça passe encore sur 10ans
je vous dirait ça demain j'appelerai en sortant du boulot
je ne peut pas creer de sci vu que je suis pas en couple
mon pere s'en "bat la race" il gagne bien ça vie ça l'interrese pas de ce faire chier
j'irais voir ma banquiere si les propos du vendeur tiennent la route mais je me fait pas d'idee
forumer fait du bien a votre santé |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 15:45:19
|
| Vous avez au moins les frais de notaire ? |
| Signaler un abus |
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 15:47:43
|
pas trop! ça va encore moins lui plaire!
je peut peu etre arriver a degoté 5000€ si je vend ma collec de piece ancienne
forumer fait du bien a votre santé |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:01:23
|
| Sans frais de notaire ca risque d'être delicat ! Tout depend de votre taux d'endettement aprés le prêt immo + travaux. |
| Signaler un abus |
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:17:33
|
surtout que je sort d'une periode de travaux
mais j'ai juste emprumté le montant de l'achat
Le CILG prete-il de l'argent pour l'investissement locatif? je ne parle pas de l4ANAH car il subventionne les travaux une fois ceux-ci terminés (avec les accords de subvention si accordés)
question subsidiare les revenus de location sont pris en compte a 100% de leur montants pour le remboursement ou a 33% ou mon taux d'endettement actuelle ponderé avec l'endettement du projet locatif
actuellement je suis a a environ 29% ça risque de posé des problemes?
forumer fait du bien a votre santé |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:27:28
|
| La banque vous accorde un taux d'endettement de 40% pour du locatif, mais ne tient aucunement compte des revenus locatifs pour evaluer votre taux d'endettement. Elle considere qu'il faut que vous puissiez payer vos credits meme sans aucun locataire dedans, juste avec votre salaire. |
Edité par - bibix le 14 juin 2006 16:28:09 |
| Signaler un abus |
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:29:41
|
et sinon si je monte une sci avec une connaissance
ce seront les futurs revenu qui seront pris en comte ?
merci pour toute ces infos
sinon je laisse tombé l'affaire
forumer fait du bien a votre santé |
Edité par - austin le 14 juin 2006 16:31:50 |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:40:40
|
Si vous avez 50% chacun de la SCI et que vous êtes caution solidaire à 50%, ce sont vos deux revenus qui sont prix en compte lors du calcul du taux d'endettement. Celui reste de 40% et n'inclus toujours pas les loyers. Egalement, en SCI meme si la banque vous pretez plus, vous mettez en jeu vos biens propres. Attention.
|
| Signaler un abus |
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:48:36
|
bon ben la réponse est:
je laisse tombé pour le moment et je vais pleurer une augmentation!
forumer fait du bien a votre santé |
| Signaler un abus |
|
|
bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:51:37
|
| C'est pas si evident que ca d'acheter du locatif ! Il faudrait pour ca que vous revendiez votre maison avec plus value et que vous rachetiez le bien concerné. Vous habitez un des appartements et louez les 5 autres puis une fois que ça tourne vous prenez vos gains et vous vous installez ailleurs. |
Edité par - bibix le 14 juin 2006 16:52:05 |
| Signaler un abus |
|
|
austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:57:30
|
vu les travaux que j'ai fait chez moi et que j'y suis bien je vais la gardé quelque temps cette petite maison surtout que je l'ai que depuis novembre
je me sent pas le courage de refaires des cartons et encore moin habiter en appart (j'ai assez donné) je vais voir pour remboursé un peu par anticipation au moi de septembre ou octobre histoire de faire chuter un peu mon taux d'endettement aprés ça me donnera un peu plus de marge de manoeuvre sachant que je gagne a peu pres comme vous mais que qu'on on est celib les frais edf/eau/telecom/nourriture sont quasiment les meme que pour un couple
forumer fait du bien a votre santé |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:40:12
|
Citation :
Initialement entré par bibix
La banque vous accorde un taux d'endettement de 40% pour du locatif, mais ne tient aucunement compte des revenus locatifs pour evaluer votre taux d'endettement. Elle considere qu'il faut que vous puissiez payer vos credits meme sans aucun locataire dedans, juste avec votre salaire.
Désolé Bibix mais vous n'êtes pas chez le bon banquier. Le mien prend en compte 70% des revenus locatifs pour la calcul de l'endettement. Pour info, c'est le CA...
D'ailleurs, si c'était le cas (pas de prise en compte des revenus locatifs) il y aurait très peu de bailleurs...
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:48:31
|
Citation :
Initialement entré par Pégase
Désolé Bibix mais vous n'êtes pas chez le bon banquier. Le mien prend en compte 70% des revenus locatifs pour la calcul de l'endettement. Pour info, c'est le CA...
Des erreurs de jeunesse. On ne peut pas être au courant de tout. Pas bien grave. |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 17:49:46 |
| Signaler un abus |
|
|
TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:57:07
|
Effectivement, en général, le banquier prend 70% des revenus locatifs prévisionnels pour le calcul de l'endettement. Il ne faut pas hésiter à contacter des organismes spécialisés dans le financement de l'immobilier, votre propre banque n'est pas toujours la mieux placée pour le montage de financements d'investissements locatifs.
De plus il est fort possible, en fonction de vos revenus complétés par les revenus locatifs que le "reste à vivre" soit suffisant pour qu'un organisme accepte d'aller au delà de 40% de taux d'endettement. Ne laissez pas tomber avant d'avoir épuisé toutes les sources de financement possibles, il faut souvent se battre pour faire de bonnes affaires, sinon cela serait trop simple.
TL |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 18:22:15
|
Citation :
Initialement entré par TLAM
... Ne laissez pas tomber avant d'avoir épuisé toutes les sources de financement possibles, il faut souvent se battre pour faire de bonnes affaires, sinon cela serait trop simple.
TL
100% d'accord avec TLAM sur ce point. Il faut toujours se battre pour arriver à ses fins.
Ne laissez pas tomber Austin. Faites au moins une visite des lieux.
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
annonce trouvée dans mon paruvendu local
Forum fermé
