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 Sujet  |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
 Posté - 14 juin 2006 : 18:26:51
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bon alors ok sur les 70% du revenu pour le loc mais ne vaut-il mieux pas d'abord aller voir la banque pour voir si elle suivrait ou d'abord visité puis avisé?
forumer fait du bien a votre santé |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 18:36:44
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Bon je vien d'appeler la dame de l'annonce
c'est deja vendu ce fut rapide! le journal est sorti hier ! et l'annonce n'y etait pas dans celui de la semaine passé!
conclusion de ce fil :
1°) appeler comme ça on est vite fixé!
2°) Visité quand meme le bien au pire on dit que ça interrese pas
3°) pour la banque 70% des loyers sont pris en compte pour calcul le futur taux d'endettement
Ai-je bien résumé
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 18:40:22
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Comme quoi, sur ce genre de truc, il faut pas trop réfléchir. Vite aller voir et vite se décider.
Pégase |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 19:17:33
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oui
mais je croit plus au pere noel c'est pour ça que j'avais de gros doutes sur une embrouille potentiel ou des litige en cours pourquoi vendre un bien qui rapporte au prix d'un deux pieces!
perso je persiste a pensé qu'il y avait une faille mais ou! je ne le saurais jamais
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spoum
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276 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:06:57
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austin,.
* paruvendu est mis à jour 2à3 fois/semaine sur le net , ce qui vs permet de l'avance sur ceux qui attendent la parution papier : votre annonce date du 27/5, vous êtes arrivé trop tard !!
* visitez ce qui semble interessant
* dépechez-vous d'anticiper dès maintenant avec votre banque , ou une autre,pour savoir jusqu'où aller et pouvoir démarrer illico votre dossier dès que vs aurez trouvé l'offre idéale
sur un dossier comme celui que vs citez votre banque doit suivre , eventuellement même à +de 100%
je vous envie , cette recherche est la partie la + euphorisante du locatif , bonne chance à vous...
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:23:43
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Citation :
Initialement entré par bibix
La banque vous accorde un taux d'endettement de 40% pour du locatif, mais ne tient aucunement compte des revenus locatifs pour evaluer votre taux d'endettement. Elle considere qu'il faut que vous puissiez payer vos credits meme sans aucun locataire dedans, juste avec votre salaire.
Désolé Bibix mais vous n'êtes pas chez le bon banquier. Le mien prend en compte 70% des revenus locatifs pour la calcul de l'endettement. Pour info, c'est le CA...
D'ailleurs, si c'était le cas (pas de prise en compte des revenus locatifs) il y aurait très peu de bailleurs...
Cordialement,
Pégase
Je suis egalement au credit agricole, c'est etonnant mais si vous le dites je vous fait entierement confiance vu votre experience. Idem au credit lyonnais.
Ils m'ont dit qu'il ne comptaient pas les loyers dans le taux d'endettement et mais qu'à contrario celui passait de 33 à 40%.
Ceci etant tout depend de la volonté du siege et pas de l'agence. Je actuellement à 39% et des bananes.
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:25:28
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Citation :
Initialement entré par austin
bon alors ok sur les 70% du revenu pour le loc mais ne vaut-il mieux pas d'abord aller voir la banque pour voir si elle suivrait ou d'abord visité puis avisé?
forumer fait du bien a votre santé
Contactez votre banque et demandez leur le taux d'endettement maxi en locatif et si ils comptent les loyers ou non dans les revenus. Visiblement dans une même banque nous ne sommes pas tous soumis au même regime. |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:30:34
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je confirme pour ma demande de crédit je suis allez voir la banque de l'entreprise de mon pere:
ben moin bien que le CILG!
pourtant c'est une affaire qui tourne plutot avec a peu pres 600000€ mini de chiffre d'affaire mensuel comme quoi!
forumer fait du bien a votre santé |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 12:03:35
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Austin,
Avez vous dejà vu avec votre banque si ils comptabilisé les loyers le taux d'endettement et si oui a hauteur de combien ?
Je suis un peu gêné de donner l'impression d'avoir donner un fausse info et pourtant c'est bien la façon de fonctionner de mon agence bancaire(j'ai eu confirmation ce matin). Aussi cela depend sûrement du client. J'aimerais tirer tout ça au clair etant donné qu'on a a peu prêt le même profil.
Merci. |
Edité par - bibix le 15 juin 2006 12:05:43 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 12:12:57
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Comme déjà dit ds une autre file, je ne connaissais absolument pas ce 70%.
Il me semble qu'ils intégraient 100% des loyers, mais je crois me souvenir que c'était à partir du deuxième bien.
De toute façon, je reste persuadé que le critère est tout à fait souple et négociable, et si vos revenus salariés sont confortables, il n'y a pas de pb.
On ne m'a jamais parlé non plus du 33%, et pourtant, il me semble que je les dépassais au troisième emprunt.
Deux critères essentiels:
- revenus salariés
- relation de confiance avec la banque |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 12:21:12
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Les 33% sont une moyenne utilisée par une majorité de banque pour convenir que l'emprunt ne met pas en peril la situation financiere du couple. (Au même titre que les 40% que l'ont m'a annonce pour du locatif, sans integration des loyers). Tout ça bien entendu est soumis au libre arbitre de la banque donc negociable.
Quelqu'un qui gagne 15.000€ net mensuel ne sera pas soumis au 33% puisqu'il pourrait sans aucun probleme subvenir à ses besoin avec 1/3 de son salaire.
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 13:37:33
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Je vais prendre rendez vous avec ma banque pour eclaircir ce point du calcul du taux d'endettement pour du locatif et ainsi savoir si les revenus sont pris en compte et a quel hauteur
parce en fait chaque bien a des revu different donc pour que ma simulation soit la plus réaliste possible il faudra que j'en tienne compte
d'ailleur Bibix le nouveau tableur excel que je vous ai fait parvenir avec la simulation "credit amortissable ou in finé" et buggé l'assurance vie etait bloqué sur 25 ans des erreurs dans les formules c'est chose reparé maintenant
souhaitez vous que je vous le refasse passé?
autre info le CILG a un credit a taux reduit pour ce qui ai investissement locatif j'en sait pas plus pour le moment
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 14:25:32
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Oui je veux bien que vous me le fassiez parvenir.
Tenez nous au courant pour cette histoire de taux d'endettement, ca m'interesse fortement. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 15:53:39
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Bibix,
Prenons un exemple comparatif. Dans le cas de votre banque, meme si vous gagnez bien votre vie, disons 6'000 euro mensuels à 2, vous ne pouvez théoriquement pas avoir de mensualités supérieures à 2'400 euro mensuellement, soit 40% d'endettement.
Admettons que vous achetez votre RP pour 300K sur 25 ans à 3.5%, ça vous fait déjà un remboursement mensuel de 1'500 euro et un endettement de 25%. Il ne vous reste donc que 900 euro par mois à consacrer à un investissement locatif. Soit grosso-modo, un montant dispo en emprunt de seulement 160K sur 25 ans.
Si on prend cette approche (celle de votre banque aparemment) il n'y a vraiment aucun intérêt à s'emm...der avec du locatif.
Le principal intérêt du locatif est de justement pouvoir intégrer dans vos revenus une partie substantielle des revenus générés.
Ce qu'il faut c'est que l'opération se tienne plus ou moins par elle-même. C'est à dire que 70% des revenus locatifs remboursent la totalité des intérêts et, si possible, une bonne partie du capital (le restant du capital étant fourni par vos revenus perso).
Exemple: un investissement de 300K qui rapporte du 8% (ce qui n'est pas super top mais c'est un exemple). Les revenus mensuels sont de 2'000 et le cout de l'emprunt sur 15 ans à 3.70% est de 2'200.
Si on prend la disponibilité cash de l'emprunteur, soit 900 dans le cas ci-dessus, et on y ajoute les 70% des revenus locatifs (1400) on arrive à un total de 2'300 euro. Ca se tient.
Sans compter qu'en réalité, sans compter comme la banque et ses 70%, vous aurez 2'900 euro (2000 + 900) de revenus et 700 euro en net (2'900 - 2'200). De quoi faire facilement face à des imprévus.
L'opération se tient et il serait très surprenant qu'une banque sérieuse refuse de calculer de la sorte.
Cordialement,
Pégase |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 16:27:45
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Pégase, cette approche me plait mieux, sinon on serait vite en butée de ces X% si on ne gagne pas comme le président d'EADS.
Le 70% à y réfléchir correspond grosso modo à 100% du net, non?
Soit une intégration totale du net de la location dans les revenus? Ce que fait ma banque systématiquement. |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 16:35:50
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que compté vous pour avoir le net?
moi je compte:
assurance loyer impayer
assurance PNO
Impot foncier
impot sur le revenu (partie induite par l'investissement)
charge de copro
et prevision pour petit travaux
forumer fait du bien a votre santé |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 16:36:23
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Pégase,
Effectivement ca se tient et ça parait assez logique.
Pourtant j'ai demandé confirmation ce matin à ma conseillere qui m'a repondu que le siege, lors de l'etude de prêt, tenait compte des loyers percus pour son appreciation, mais ne le rentrait en aucun cas dans le taux d'endettement. Je suis au credit agricole pourtant et j'ai cru comprendre que vous y etiez egalement.
Ma compagne et moi même sommes à 39% et des bananes de taux d'endettement avec une residence principale, 2 biens en locations + quelques caves et parking en loc egalement. Le credit pour la rp est trés faible, moins de 600€ et les autres biens degages des benefices par rapport au mensualités du credit. Pourtant, lors de mon dernier prêt, ma conseillere m'a bien fait comprendre de maniere explicite que ça serait sûrement le dernier prêt immo qui me serait accordé compte tenu du taux d'endettement de quasiment 40% ! Croyez bien que si les loyers etaient comptés dans les revenus, mêm ne serait ce qu'a 50%, nous passerions à un taux d'endettement trés faible. Je vais bien me renseigner dans d'autres agence du CA et si c'est la mienne qui "foire" je fais transferer mes comptes illico. Ca m'intrigue vraiment cette affaire et en même temps ca m'agace.  |
Edité par - bibix le 15 juin 2006 17:10:18 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 17:04:46
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Citation :
Initialement entré par austin
que compté vous pour avoir le net?
moi je compte:
assurance loyer impayer Non, je ne la prends jamais
assurance PNO OK
Impot foncier OK
impot sur le revenu (partie induite par l'investissement) Non, je suis toujours en déficit foncier (enfin, là je suis limite)
charge de copro OK
et prevision pour petit travaux OK, pour gros travaux (pour avoir un bien toujours nickel, seul argument aujourd'hui pour trouver sans pb des locataires solvables
En fait 70% est une valeur communément admise, certainement par excès. Mais je fais en sorte de la garder, pour avoir toujours la même Qualité du bien. Et ça rentre ds le déficit foncier. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 17:09:05
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Citation :
Initialement entré par bibix
...Je suis au credit agricole pourtant et j'ai cru comprendre que vous y etiez egalement.
Pas moi, non.
Mais comme déjà dit, en dehors de la règle, il y a le climat de confiance entre les "personnes", donc entre un directeur d'agence et un client.
Ils sont habilités à transgresser les règles, ds certaines limites.
D'autant plus facile si vous gagnez 10000€ par mois. Je suis quasi convaincu qu'ils ne tiennent pas compte des revenus locatifs si vous êtes au SMIC. C'est triste, mais c'est ainsi! |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 17:16:45
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par bibix
...Je suis au credit agricole pourtant et j'ai cru comprendre que vous y etiez egalement.
Pas moi, non.
Mais comme déjà dit, en dehors de la règle, il y a le climat de confiance entre les "personnes", donc entre un directeur d'agence et un client.
Ils sont habilités à transgresser les règles, ds certaines limites.
D'autant plus facile si vous gagnez 10000€ par mois. Je suis quasi convaincu qu'ils ne tiennent pas compte des revenus locatifs si vous êtes au SMIC. C'est triste, mais c'est ainsi!
Ca fait 4 ans que je suis au CA. A 22 ans, ma compagne et moi-même gagnions deja chacun 4 fois le smic et depuis nous sommes augmentés l'un et l'autre chaque année + primes importantes etc.
Nous avons 4 credits immo dans l'agence dont 3 à but locatif, jamais un seul decouvert, 2 codevi et 2 codevi bis plafonnés, compte commun bien chargé... Donc plutot bon client j'imagine. Je ne vois vraiment pas ce qui ferait que ca pourrait bloquer. Maintenant nous n'avons pas 10k€ net mensuel c'est certain m'enfin quand même...
Decidément, on ne prete qu'aux riches  |
Edité par - bibix le 15 juin 2006 17:18:51 |
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