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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
 Posté - 15 juin 2006 : 12:33:02
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Bonjour, ma secrétaire me pose une colle, et j'ai pensé a vous pour l'aider.
Elle souhaite acheter un appartement au nom de sa fille.
Mais sa fille est étudiante et ne dispose pas de revenu.
Sa mère (ma secrétaire) paie les frais de notaire ainsi que l'apport et souhaite que sa fille prenne un crédit pour le reste.
Mais comme sa fille n'as pas de revenu, la banque lui dit qu'il est imposible de prêter de l'argent a sa fille car pas de revenu.
Sa mère se porte caution pour toute la période du crédit, et paiera les traites du crédit tant que sa fille sera étudiante, la banque dit que c'est impossible et lui propose de monter une SCI.
Questions : Comment acheter un logement pour sa fille sans revenu ?
Existe t'il un autre montage financier possible ?
Je vous remerci pour votre aide.
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 13:01:36
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La SCI pourrait être une bonne option.
La mere prend un miminum de part dans la SCI (1% mettons) et se porte caution solidaire lors de l'emprunt qui se fera au nom de la SCI. Ca pourrait être une bonne alternative et une SCI peut être créée trés rapidement avec trés peu de frais. Ca m'a couté dans les 300€. |
Edité par - bibix le 15 juin 2006 13:03:08 |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 13:08:40
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Merci BIBIX pour la réponse.
La mère veut que l'appartement soit au nom de sa fille dès le départ pour ne pas avoir a lui revendre l'appartement quand sa fille sera salarié.
Afin de ne pas payer deux fois les frais de notaire.
Créer une SCI est assez compliqué je pense.
L'agent immobilier qui propose le bien a la vente, ne propose rien, il ne connait pas le cas présenté, pourtant il prendra sa commission si la vente se fait, je pense que si l'agent immobilier apportait la réponse pour un montage financier sans passer par la SCI (s'il existe)
mériterai d'autemps plus sa commission, c'est son devoir de conseil qui justifie sa commission, non ?
Je n'ai rien évidement contre les agents immobiliers, bien sur .
D'autres idées pour le montage financier ? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 13:20:33
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L'appartement, si il n'est pas au nom de sa fille est au nom de la SCI, mais puisque sa fille a 99% des parts de la SCI ca revient au même. L'imposition egalement ne change pas de celle habituelle si celle-ci choisie de l'être sur le revenu et non sur les sociétés. Créer une SCI reste trés simple, c'est l'histoire de 2 semaines maxi en prenant son temps et des statuts tout fait existe sur le net. (je peux même vous en envoyer par mail).
Egalement, sa fille se met en gerante de la SCI.
L'agent immobilier fait de l'immobilier, pas de la finance. Son job est de vendre des biens et de conseiller ses clients sur les-dits biens. Le montage financier ne concerne selon moi que le client et sa banque.
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 13:25:56
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Je te remercie BIBIX, je veux bien pour le mail pour la sci, je lui transmettrai pour effectuer les démarches.
Sinon si vous avez d'autres montages sans passer par la sci ?
Merci |
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benjie
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 17:31:55
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Peut-être pourrait-on envisager usufruit pout la mère et nue propriété pour la fille le tout financé par un emprunt commun
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 17:34:31
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L'agent immobilier ne propose toujours rien, le notaire non plus, la banque n'en parlons pas !
Pour ta proposition je vais voir ? |
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jeff buckley
Pilier de forums
222 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 03:57:59
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Citation :
Initialement entré par raphy75
L'agent immobilier ne propose toujours rien, le notaire non plus, la banque n'en parlons pas !
Que votre secrétaire change de banque. Ma chère et tendre moitié avait acheté son appartement lorsqu'elle était encore étudiante et ne disposait d'aucuns revenus. Elle avait du coup droit aux apl, ce qui est non négligeable.
Ses parents étaient juste caution pour le crédit donc...c'est tout à fait possible de prendre un crédit en étant étudiant !!!
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 08:27:40
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Citation :
Initialement entré par bibix
L'agent immobilier fait de l'immobilier, pas de la finance. Son job est de vendre des biens et de conseiller ses clients sur les-dits biens. Le montage financier ne concerne selon moi que le client et sa banque.
faux, un client attends plus d'un agent immobilier, il attend qu'on lui propose un financement, des partenaires, que l'on étudie toutes les possibilités possible pour qu'il puisse acquérir son bien.
enfin, les banques proposent maintenant des ventes de biens immobiliers pourquoi un agent immo ne pourrait pas proposer des solutions de financement via un courtier ?
de plus pour le vendeur du bien ceci est sécurisant de savoir qu'un agent immo va s'occuper de savoir si l'acheteur est solvable et s'il peut etre aidé pour obtenir son financement. selon moi l'époque de vente du bien uniquement est bien révolu.
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 09:15:24
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Leo66, je suis globalement d'accord avec votre analyse sur le conseil, dans le cas présent, j'aurais sans doute proposé une sci. Par contre l'AI ne peut que conseiller ou orienter le client vers un de ces partenaires. Comme il n'est pas décisionnaire, une fois de plus il prend le risque de "mal conseiller" puiqu'au final seuls le client et la banque seront l'un en face de l'autre pour entamer les négociations.
Vous n'êtes pas sans savoir que la décision va dépendre de la banque et du conseiller que vous aurez en face de vous. Alors le conseil, oui certainement, il ne faut surtout pas croire qu'un AI peut et doit faire la pluie et le beau temps dans le process complet de l'achat d'un bien surtout lorsque le client pose une question à laquelle il n'attend qu'une seule réponse, la sienne. Dans le cas précis, on s'appercoit que la secretaire ne veut qu'une seule chose, c'est j'achete un appart au nom de ma fille qui n'a aucune ressource et la banque doit nous preter l'argent, point final. Comme je le dis plus haut, j'aurais conseillé la sci dont madame ne veut, donc mauvaise réponse et je pense que j'aurais affirmé que son montage n'était pas possible, il y aurait peut être même un problème fiscal de donnation masquée. Voilà ce que j'aurais proposé, et je l'aurais sans doute envoyé vers un conseillé financier partenaire.
Avec toutes ces réponses, je serais passé pour un mauvais AI qui ne fait que vendre des biens alors que je pouvais sans doute rien faire de plus!!!!
TL |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 09:31:54
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Meci de vos contributions.
Pour le moment ce qui est proposé :
La fille étudiante sans revenu achète à son nom, sa mère se porte caution pendant que sa fille n'a pas de revenu (3 ans), et ensuite paiera elle même les traites du crédit quand elle aurra un salaire.
Mais la banque demande a ce que sa mère se porte caution pendant toute la duré du crédit, ce qu'elle ne veut pas bien sur.
Ou alors c'est l'hypothèque sur le bien qui fait office de caution, si les traites ne sont pas honorées, le bien est saisie ?
Plus besoin de passer par la SCI.
Bon pour le moment c'est toujours pas très clair !
D'autres idées sans passer par la SCI ?
Merci. |
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 09:44:29
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ce soir euromillion cagnotte de 36m d'€
ça devrait suffir pour mettre a l'abris de tout besoin
c'est bizarre que la mere de la fille ne veuille pas ce porté caution bref
ou alors ce que je verrais pour etre plus serieux
pourquoi ne pas au bout de 3 ans faire faire un rachat de crédit par la fille ce qui pourrait enlever la caution si elle se debrouille bien
ou bien au bout de 3 ans elle revend le bien et a ça fille de ce debrouiller
je suppose que cela est fait car la fille fait des etude dans une autre ville que celle ou habite la mere
sinon pour les etudes locations avec APL ou ALS et ensuite une fois le diplome en poche et un boulot credit de la fille pour l'achgat de son bien bien immo
mais comme je pense si la mere ne veut pas faire de plus ample effort ya pas de solution miracle appart le loto!
forumer fait du bien a votre santé |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 11:14:52
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Citation :
La fille étudiante sans revenu achète à son nom, sa mère se porte caution pendant que sa fille n'a pas de revenu (3 ans), et ensuite paiera elle même les traites du crédit quand elle aurra un salaire.
Mais la banque demande a ce que sa mère se porte caution pendant toute la duré du crédit, ce qu'elle ne veut pas bien sur.
Je ne comprends pas bien ce que votre secrétaire veut.
En fait, vous mélangez les termes >caution< et les termes >emprunteur<, et cela ne m'étonne pas que la banque ne s'y retrouve pas dans cette histoire.
Ce qu'elle veut, c'est que le prêt soit au nom de sa fille, et que ce soit elle -la fille- qui en rembourse toutes les échéances (sauf 36) alors qu'elle n'a aucun salaire. Personne ne peut accepter ça, ça coule de source.
Dans son schéma, la mère n'est pas caution, mais c'est bien elle qui REMBOURSE pendant 36 mois.
Evidemment, la banque tique sur les 36 mois, car elle n'a aucune garantie que dans 36 mois, sa fille ait:
1/ un salaire
2/ un salaire qui permette de rembourser l'emprunt.
De plus, le prêt est remboursable par l'emprunteur, pas la caution. la caution comble le passif. le schéma de 36 remboursement par la caution n'est pas acceptable en tant que tel, ce serait de la part de la banque faire la preuve qu'elle sait prêter de l'argent a quelqu'un d'insolvable.
Il y a enfin un gros os dans le schéma: Les 36 premières mensualités sont un DON de la mère à la fille, lequel dont est logiquement taxable au titre du droit des successions.
Ces 36 mensualités doivent dont également être traitées de ce point de vue, votre secrétaire ne peut donc pas faire n'importe quoi, et la banque être complice.
Il me semble en effet que -a examiner-, le seul schéma acceptable par la banque soit une SCI, la personne morale (la SCI) emprunte, la mère, solvable, paye et garantit, et pour le reste (répartition entre mère et fille), c'est leur problème et non celui de la banque.
La banque prête a une pesonne solvable, la SCI.
La caution est crédible,
Le reste est une affaire de famille.
Festina lente |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:21:30
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Citation :
Initialement entré par leo66
Citation :
Initialement entré par bibix
L'agent immobilier fait de l'immobilier, pas de la finance. Son job est de vendre des biens et de conseiller ses clients sur les-dits biens. Le montage financier ne concerne selon moi que le client et sa banque.
faux, un client attends plus d'un agent immobilier, il attend qu'on lui propose un financement, des partenaires, que l'on étudie toutes les possibilités possible pour qu'il puisse acquérir son bien.
enfin, les banques proposent maintenant des ventes de biens immobiliers pourquoi un agent immo ne pourrait pas proposer des solutions de financement via un courtier ?
de plus pour le vendeur du bien ceci est sécurisant de savoir qu'un agent immo va s'occuper de savoir si l'acheteur est solvable et s'il peut etre aidé pour obtenir son financement. selon moi l'époque de vente du bien uniquement est bien révolu.
Verifier la solvabilité du futur acquereur oui.
Renvoyer vers un organisme partenaire de financement ou de conseil pour un montage financier oui.
Pour le montage financier à proprement parlé, je ne crois pas qu'on puisse repprocher à l'AI de pointer aux abonnés absent.
Selon moi il sont là pour communiquer sur le bien concerné, d'être la liaison entre vendeur et acquereur, mettre en place le compromis de vente... Pour le financement, je pense que c'est plutot à l'acquereur de démarcher les organismes selon sa solvabilité, surtout dans un cas atypique comme celui présenté. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:24:01
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Citation :
La fille étudiante sans revenu achète à son nom, sa mère se porte caution pendant que sa fille n'a pas de revenu (3 ans), et ensuite paiera elle même les traites du crédit quand elle aurra un salaire.
Mais la banque demande a ce que sa mère se porte caution pendant toute la duré du crédit, ce qu'elle ne veut pas bien sur.
Je ne comprends pas bien ce que votre secrétaire veut.
En fait, vous mélangez les termes >caution< et les termes >emprunteur<, et cela ne m'étonne pas que la banque ne s'y retrouve pas dans cette histoire.
Ce qu'elle veut, c'est que le prêt soit au nom de sa fille, et que ce soit elle -la fille- qui en rembourse toutes les échéances (sauf 36) alors qu'elle n'a aucun salaire. Personne ne peut accepter ça, ça coule de source.
Dans son schéma, la mère n'est pas caution, mais c'est bien elle qui REMBOURSE pendant 36 mois.
Evidemment, la banque tique sur les 36 mois, car elle n'a aucune garantie que dans 36 mois, sa fille ait:
1/ un salaire
2/ un salaire qui permette de rembourser l'emprunt.
De plus, le prêt est remboursable par l'emprunteur, pas la caution. la caution comble le passif. le schéma de 36 remboursement par la caution n'est pas acceptable en tant que tel, ce serait de la part de la banque faire la preuve qu'elle sait prêter de l'argent a quelqu'un d'insolvable.
Il y a enfin un gros os dans le schéma: Les 36 premières mensualités sont un DON de la mère à la fille, lequel dont est logiquement taxable au titre du droit des successions.
Ces 36 mensualités doivent dont également être traitées de ce point de vue, votre secrétaire ne peut donc pas faire n'importe quoi, et la banque être complice.
Il me semble en effet que -a examiner-, le seul schéma acceptable par la banque soit une SCI, la personne morale (la SCI) emprunte, la mère, solvable, paye et garantit, et pour le reste (répartition entre mère et fille), c'est leur problème et non celui de la banque.
La banque prête a une pesonne solvable, la SCI.
La caution est crédible,
Le reste est une affaire de famille.
Festina lente
Est ce que cela ne depend pas du montant total des echéances des 36 mois, sachant que dans une donnation en famille celle ci est exhonéré d'impot à hauteur d'un certain montant? |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:49:05
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Merci pour vos nombreuses contributions.
Comme sa fille est étudiante dans une autre ville pendant trois ans, il est possible de mettre le logement en location et la banque prend le montant des loyers pour payer le crédit.
A la fin de ses études et après le bail de trois ans donné au locataire, elle reprend le logement et paye le crédit, vu qu'elle aura un salaire.
La mère se porte caution pendant les trois ans d'étude de sa fille en cas ou les locataires ne paierai pas.
La mère veut bien l'aider pour être caution pendant trois ans, mais pas les quinze ans du crédit.
C'est vrai que la banque tique pour le moment, mais si la mère hypothéquait sa maison pour couvrir le crédit de sa fille, la banque accèpterai je pense, mais elle ne veux pas hypothéqué sa maison.
Son but est d'aider sa fille étudiante sans revenu pendant trois ans a acquérir un logement, tout en se portant caution pendant c'est trois ans et ensuite sa fille salarié pourra assumé le cout du crédit, et sa mère se dégager du dossier.
Et bien sur en mettant le logement au nom de sa fille dès le début.
Tien j'ai une idée ?
La fille achète a son nom, la mère est déclarée co-emprunteur avec une clause de 36 mois et ensuite la fille reste la seul emprunteuse.
La banque saisie les loyers versés par le locataire qui couvre le montant du crédit et prend une hypothèque sur le bien pendant les quinze ans du crédit, et si au bout de trois ans, le crédit n'était plus payé pour une raison X, la banque saisie le logement ?
C'est difficile d'aider ses enfants a démaré dans la vie ... |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:55:26
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Citation :
Initialement entré par raphy75
Merci pour vos nombreuses contributions.
Comme sa fille est étudiante dans une autre ville pendant trois ans, il est possible de mettre le logement en location et la banque prend le montant des loyers pour payer le crédit.
A la fin de ses études et après le bail de trois ans donné au locataire, elle reprend le logement et paye le crédit, vu qu'elle aura un salaire.
La mère se porte caution pendant les trois ans d'étude de sa fille en cas ou les locataires ne paierai pas.
La mère veut bien l'aider pour être caution pendant trois ans, mais pas les quinze ans du crédit.
C'est vrai que la banque tique pour le moment, mais si la mère hypothéquait sa maison pour couvrir le crédit de sa fille, la banque accèpterai je pense, mais elle ne veux pas hypothéqué sa maison.
Son but est d'aider sa fille étudiante sans revenu pendant trois ans a acquérir un logement, tout en se portant caution pendant c'est trois ans et ensuite sa fille salarié pourra assumé le cout du crédit, et sa mère se dégager du dossier.
Et bien sur en mettant le logement au nom de sa fille dès le début.
Tien j'ai une idée ?
La fille achète a son nom, la mère est déclarée co-emprunteur avec une clause de 36 mois et ensuite la fille reste la seul emprunteuse.
La banque saisie les loyers versés par le locataire qui couvre le montant du crédit et prend une hypothèque sur le bien pendant les quinze ans du crédit, et si au bout de trois ans, le crédit n'était plus payé pour une raison X, la banque saisie le logement ?
C'est difficile d'aider ses enfants a démaré dans la vie ...
Comment être sur que sa fille travaillera à l'issue de ses etudes?
En admettant qu'elle travaille tout de suite, comment savoir si son salaire, dans 3 ans, couvrira le montant du credit sans depasser un taux d'endettement raisonnable?
Je doute fortement que la banque prête à une etudiante en vu d'un hypothétique travail dans 3 ans et dégageant un salaire spéculatif.
En outre, je ne suis pas sur qu'il soit plus economique d'acheter maintenant si elle peut le faire dans 3 ans. Les prix seront peut etre plus bas et certainement pas plus haut.
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Edité par - bibix le 16 juin 2006 12:57:14 |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 15:40:27
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Sa mère veut investir maintenant pour sa fille.
Alors il est possible d'hypotéqué l'apartement et les loyers du locataire.
Maintenant il reste à convaincre la banque (caisse d'épargne) !
D'autres pistes ?
Merci. |
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coutal
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 19:02:43
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Commes pistes: demander conseil a un notaire (la premiere parsonne a qui demander)
Aller voir ailleurs qu'a la caisse d'épargne (ce ne sont pas des spécialistes de l'immobilier).
Pour ma part je pense que la sci est, de loin, la meilleure des solutions. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 22:17:53
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Citation :
Est ce que cela ne depend pas du montant total des echéances des 36 mois, sachant que dans une donnation en famille celle ci est exhonéré d'impot à hauteur d'un certain montant?
Une donation, c'est une donation. Ca se déclare.
Ce n'est pas une donation si c'est inférieur a et une donation déguisée si c'est supérieur a.
Ce n'est pas à la banque de faire le tri.
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 22:25:00
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Citation :
...il est possible de mettre le logement en location et la banque prend le montant des loyers pour payer le crédit.
Vous rêvez. Une banque prête. Elle n'est pas la pour récupérer des loyers, indexer, gérer, faire des rappels, calculer les impôts.
Vous êtes totalement à côté de la plaque.
Citation :
La fille achète a son nom, la mère est déclarée co-emprunteur avec une clause de 36 mois et ensuite la fille reste la seul emprunteuse.
Vous rêvez.
Comment la mère peut emprunter pour un bien qu'elle n'achète pas?
Essayez de vous relire avant de sortir de telles âneries.
J'ai peur que vous essayez de lui prodiguer des conseils en contournant le notaire et le banquier, mais il en savent plus que vous.
Citation :
C'est difficile d'aider ses enfants a démaré dans la vie ...
Non, c'est faux.
Il faut monter une sci, voir avec un notaire, et ne pas penser que si la mère ne veut pas se porter caution pendant 15 ans, c'est la banque qui doit le faire à sa place.
Les SCI et les sociétés ont été crées notemment pour ce genre de souci; si les gens veulent tourner autour du pot, c'est leur problème, mais ils risquent de redécouvrir dans deux ans la solution simple.
Festina lente |
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Comment acheter pour ma fille ?
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