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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
 Posté - 19 juin 2006 : 19:21:22
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A mathi
Les 195 € doivent figurer à votre débit dans la situation des comptes présentés à l'A.G. puisqu'il s'agit d'une "insuffisance" par contre si les chiffres étaient inversés il y aurait un "excédent" vous revenant à porter à votre crédit.
Le solde qui apparait lors de l'approbation des comptes revient à celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes, il est exigible à cette même date.
Les 195 € doivent donc apparaître à votre débit dans le relevé de répartition des charges qui doit être joint à la convocation de l'A.G. il n'est pas nécessaire d'avoir un "relevé de compte" supplémentaire, si tel est votre question.
Il est souhaitable qu'il y ait un relevé de joint si le compte du copropriétaire est débiteur (ou créditeur) pour d'autres opérations.
L'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels de répartition des charges.
"[b]rene9[/b] nous dira peut-être quel est le montant de l'appel du 1er trimestre 2005."
Pas de réponse!...
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 juin 2006 : 21:52:06
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JB22
Clair, net et précis. Bien compris votre explication.
Je vous en remercie |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 07:41:55
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Pour JB22
Je confirme que l'appel de fonds du 1er TRIM 05, correspond aux charges communes générales + la régul 2004
Tout est OK, sauf que sur la présentation du GL manquait cette ligne (regul 2004). C'était là tout le problème
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 10:00:24
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Merci à René 9
C'est ici l'occasion de signaler qu'au sujet de la répartition des charges, il n'y a dans les études publiées (Laporte, Picault, Capoulade, ARC) aucun guide pas à pas des opérations à effectuer.
Sous réserve de précisions ultérieures on peut donc admettre que pour les charges et produits courants :
La restitution des provisions se fait directement par le débit global du 701 et le crédit de chaque copropriétaire (ce qui est conforme aux indications de l'arrêté du 14 mars.
Pour la répartition des produits, il faut faire de même avec les comptes 71nnn concernés.
Pour la répartition des charges : il faut regrouper préalablement les totaux des comptes de charges dans un compte de passage . Aucun compte n'étant prévu à cet effet il faut utiliser un compte d'attente.
Tous les comptes 6nnn (débiteurs) sont annulés par un crédit équivalent. Le total des crédits passés est passé au débit d'un compte d'attente.
On fait le traitement analytique qui fournit les montants à répartir dans chaque catégorie de charge. Chaque total de catégorie est passé au crédit du compte d'attente pa le débit des comptes 450 des copropriétaires (chacun pour sa quote-part).
Ceci étant faite on a :
les comptes 6nnn sont à 0
le compte d'attente est à 0
les comptes des copropriétaires sont débités des charges
les comptes 7nnn sont à 0
les comptes des copropriétaires sont crédités des provisions qui avaient été appelées.
Tout est OK
A noter que dans tout celà il n'y a pas de résultat.
La notion de résultat n'a aucun sens chez nous. Le syndicat ne poursuit aucun but producteur ou marchand.
Il existe seulement une différence mathématique qui n'apparait pas dans le plan comptable mais seulement dans les annexes 2 et 3 sous la forme de moins perçu ou trop perçu. Le seul intéret pratique est de pouvoir établir des totaux de colonnes égaux pour contrôle.
Le montant indiquué ne présente aucun intérêt général. En fonction des catégories de charges auxquelles ils contribuent, les copropriétaires peuvent avoir en fin d'exercice soit des soldes créditeurs soit des soldes débiteurs.
IL n'y a même aucune indication générale à en tirer quant à la qualité de la gestion. Celle ci ne peut être appréciée qu'en examinant chaque poste du budget prévisionnel. Reporter sur l'exercice suivant une opération d'entretien pour ne pas dépasser le budget n'est pas forcément une bonne décision.
Les comptes individuels doivent donc refléter, à concurrence des quotes-parts contributives, toutes les opérations de mise en répartition.
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 10:46:47
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Ceci dit, je n'aurais jamais pensé que m'a petite question allait entrainer un débat aussi grand.
Merci aux spécialistes de la compta... c'est un métier !
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 11:01:10
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De rene9
"Je confirme que l'appel de fonds du 1er TRIM 05, correspond aux charges communes générales + la régul 2004"
Vous ne répondez pas à la question possée:
Donner nous le détail du montant "Débit" de 1.121.32 qui doit comprendre, éventuellement un report du solde débiteur de l'exercice 2003, les quatre appels de fonds de 2004, et peut-être (solution évoquée par J.P.M.) le 1er appel de 2005.
Le montant "Crédit" de 1.121.32 correspond aux règlements de l'exercice.
Je maintiens donc qu'avec les chiffres et les indications fournis, l'appel du 1er trimestre 2005 ne peut être de 1.121.32.
Nous aurions confirmation si vous nous donniez:
-Les TOTAUX des mouvements "Débit" et "Crédit" de l'exercice 2005. Un détail serait encore plus probant.
-les montants repris au 1er janvier 2006.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 12:06:39
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Sans entrer dans les méandres comptables, dont on voit que même les spécialistes ont des difficultés, je voudrais revenir suer le montant de cet appel de fonds pour le 1er janvier, sans doute 1er trimestre de l'exercice comptable.
Je partage ce qu'indique JB22 plus haut : cet appel de fonds ne peut être que le 1/4 du budget prévisionnel.
Il ne peut pas y avoir de 'régularisation' sur ce trimestre.
Les comptes arretés au 31.12 sont approuvés par l'AG qui suit (au plus tôt, pour moi dans les 3 mois !)
De ce fait, la régularisation des comptes individuels 2005 ne peut intervenir au mieux que sur le 2ème trimestre 2006 (avril), plus certainement 3ème trimestre 2006 (juillet).
Mais une 'régularisation' dès janvier 2005 pour l'exercice 2004 pas encore arretés !!! (par l'appel édité le 23.12.2004, ...comptes arretés au 31.12.04 , comme le relève JPM !!! ) Nostradamus, nos syndics ?? ...
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Edité par - gédehem le 20 juin 2006 12:11:53 |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 12:22:01
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Puisque nous y sommes, (allez j'en profite  )...
Bon, si je comprends bien, pour une copro il faudrait donc une compta TOP suivant la règlementation, et tout, et tout...
Dans notre copro, le CSCoopératif (on a viré notre syndic) n'est franchement pas spécialiste de la compta. Néanmoins nous avons bien compris le fonctionnement d'une copro avec decrets et textes de loi sous le coude (merci aux differents intervenants sur ce forum...), mais franchement pas spécialisé dans la compta et pour faire court, on n'y connait rien.
Question :
Si le CSC, sait faire une gestion à la PAPA et que toute la copro est satisfaite de cette gestion (petite copro de 18 appart), quel est le problème ou plutot y a t-il problème ?
Merci de vos réponses
(en espérant ne pas me faire allumer par les ténors de ce forum...)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 13:58:17
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Pour ma part, je n'y vois aucun inconvénient, vraiment aucun.
Lorsqu'il y a une gestion du syndicat par les copropriétaires eux-mêmes (CSCoop ou syndic non prof) la tenue de la compta est une affaire privée, interne au syndicat.
Dans la mesure où le syndicat tient une compta juste, où tt le monde s'y retouve, de lecture et compréhension aisée, je ne vois pas QUI viendrait y mettre son nez.
QUI peut controler la compta ? .
Les Sce URSSAF et fiscaux, ..lorsqu'il y a litige !!
Le juge peut demander une expertise, toujours lorsqu'il y a litige !
Mais dans ces 3 cas, si une erreur est constatée (travail au noir, cotisations sociales non versées, créance d'un copropriétaire non justifiée, ..) personne ne va venir tirer les oreilles ici au pdt-syndic, là au syndic non prof, au seul motif que la compta n'est pas tenue suivant le 'modèle' imposé aux copropriétés !!
Le syndicat sera peut être condamné ici à un redressement de cotisation, là pour créance injustifiée, et c'est tout !!!
Un syndicat ne sera pas condamné pour "tenue non conforme", les textes ne prévoyant pas de sanction (pas plus ici que pour plein d'autres choses en copropriété, hélas parfois !!)
Par contre, c'est une façon d'uniformiser les choses pour les syndics "prof", .... bien qu'en fait ils l'appliquaient quasi tous depuis longtemps.
La compta est un peu plus opaque pour les copropriétaires non au fait de la compta (bonjour la vérif des comptes par le CS, d'autant qu'il ne peut plus être 'assisté'  ..) et ne change rien quant à l'opacité des documents ... à commencer par certains "appels de fonds", on le voit ici ...
Croyez-vous que toutes les assoces, y compris celles ayant des salariés, sont toutes "plan comptable" ? ....
"La comptabilité des copropriété est une chose trop importante pour la confier aux seuls comptables".
Restez donc avec votre compta "de père de famille" si elle est claire et convient à tous.
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Edité par - gédehem le 20 juin 2006 14:00:49 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 15:54:27
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Pour être franc, je partage en grande partie l'avis de Gedehem sur la question comptable.
Il me semble toutefois que la tenue en partie double est une bonne chose. Comme c'est la principe fondamental du nouveau système, c'est une infraction à ce principe qui pourrait, au pis, mériter critique d'un nouveau copropriétaire pinailleur.
Et quitte à utiliser la partie double, autant prendre les numéros de comptes du plan comptable.
Mais pour les documents de fin d'exercice, une balance détaillée est beaucoup plus facile à lire que les annexes 
Un problème enfin que Gedehem ne doit pas négliger : s'il y a discussion à propos d'un recouvrement de charges impayées, et a fortiori si par malheur il y a une expertise, le syndic sera vraiment mal placé avec une comptabilité de trésorerie.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 17:11:09
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Je suis un peu d'accord avec JPM, je l'ai dit plus haut : en cas de litige sur un impayé de charges, donc ici du recouvrement d'une créance, il peut y avoir contestation avec une comptabilité de trésorerie.
Il peut !! Mais si elle est bien tenue et que les choses sont claires, il ne devrait pas y avoir de pb, même pour l'expert désigné. Il peut faire le constat que c'est une comptabilité qui n'est pas dans les clous prévus.
Mais si tout est clair, il ne pourra que constater la réalité de la créance (ce que le syndic non prof ou le pdt-syndic auront fait préalablement à l'action engagée !! )
Une comptabilité mal tenue, en partie double ou pas, c'est une comptabilité mal tenue ! 
Sur le fond de l'affaire, je dois préciser ceci : la règlementation impose que la compta soit tenue en partie double, faisons le !!!
Reste que dans de nombreuses copropriétés gérées par des syndics non prof ou CScoop, une comptabilité dite de trésorerie fonctionne très bien, sans poser problème, y compris lors d'un recouvrement d'impayés.
Il faut relever ici que les impayés (provisions et solde de comptes individuels) sont moins courants dans les copropriétés gérées par les copropriétaires que dans celles par des syndics "prof". Le suivi en est souvent bien plus pointu, quasi au jour le jour parfois (éternelle pb de la trésorerie !).
C'est toute la "difficulté" du compte séparé, surtout s'il n'y a pas de fonds de roulement alors indispensable.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 19:26:56
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De gédehem
"La comptabilité des copropriété est une chose trop importante pour la confier aux seuls comptables".
Est quand elle n'est pas confiée à des "comptables" on voit les résultats: interprétations et affirmations fantaisistes.
On ne sait faire la différence entre une balance "avant" et "après" répartition!
rene9
Toujours pas de réponse à ma question:
"Nous aurions confirmation si vous nous donniez:
-Les TOTAUX des mouvements "Débit" et "Crédit" de l'exercice 2005. Un détail serait encore plus probant.
-les montants repris au 1er janvier 2006."
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 20:55:41
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JB22,
Pardon de ne pas vous avoir répondu + tot
Donc
Totaux GL au 31/12/2004
debit :1121.32
credit : 1221.32
solde créditeur = 0
solde créditeur = 0
Totaux Grand Livre 2005
Solde antérieur
debit : 1329.04
crédit : 1121.32
solde débiteur = 207.72
solde créditeur = 0
au 31/12
debit : 2807.53
credit : 2866.43
solde débiteur = 0
solde créditeur = 58.90
Reprise sur le GL au 1/1/2006
Solde antérieur
Exactement les memes valeurs
Cela correspond t-il à votre demande ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 10:19:06
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Juste une petite remarque sur le post de JB22, remarque sans polémique à propros des comptables !
D'abord, je n'ai rien contre les comptables !!
Mais sans être un expert chevronné, tout le monde peut constater que la comptabilité d'un syndicat de copropriétaires est pour le moins très particulière, à comparer à toutes les autres entités !
Pour faire simple, la compta d'un syndicat part de 0 ..pour se terminer à 0 en fin d'exercice, à la différence de toute les autres comptabilités !
Nous n'avons pas de bilan comptable annuel mais une cloture des comptes, comptes annuels du syndicat répartis chaque année entre les copropriétaires.
D'autre part, alors que la compta en entreprise est suivie par quelques spécialistes, celle de la copropriété doit être lisible par tout un chacun, par n'importe quel copropriétaire aussi lambda soit-il, puisqu'il est le banquier, le preteur de son syndicat pour financer des besoins collectifs.
Si la compta d'un syndicat n'est lisible et compréhensible QUE par quelques spécialiste (cf : le présent sujet et bien d'autres ....!) cela n'a aucun interet !!
Faire la compta d'un syndicat pour la seul satisfaction d'un fin comptable, parce qu'il ne manque pas 1 centime et parce que les écritures sont bien là où il faut et qu'il est content car tout est conforme au plan défini.....cela n'a en fait aucun interet si 80% des copropriétaires n'y comprennent rien !!!!
Et c'est le cas !
Pour QUI est faite la compta d'un syndicat ??? Pour la satisfaction des comptables ...ou pour la compréhension des copropriétaires 'banquiers' ???
Tout le monde sait bien que la vérification des comptes d'un syndicat avec un comptable aussi expert soit-il n'a pas grand interet ! Ce n'est pas une critique mais un constat fait de longue date par beaucoup !
C'est le pourquoi de mon "La comptabilité des copropriété est une chose trop importante pour la confier aux seuls comptables".
Aux seuls comptables ... !!
Les choses n'étaient pas simples ! En les complexifiant sous couvert de rationnalité, ou plutot de "règles comptables" (l'éternelle 'norme'), on ne va pas pour autant les rendre plus lisibles pour tous, ce qui est et reste la finalité de la compta des copropriétés.. qui est celle des copropriétaires ! |
Edité par - gédehem le 21 juin 2006 10:29:51 |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 11:24:38
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"Pour faire simple, la compta d'un syndicat part de 0 ..pour se terminer à 0 en fin d'exercice, à la différence de toute les autres comptabilités ! "
Sauf erreur toutes les compta finissent à 0 avec affectation du résulat (ou bénéfice suivant la forme de l'entité).
"Nous n'avons pas de bilan comptable annuel mais une cloture des comptes, comptes annuels du syndicat répartis chaque année entre les copropriétaires."
Toutes les compta sont close à la fin de l'exercisse en vertu de l'indépendance des exercisses entre eux (c'est une des règles de compta de base en vrai).
"celle de la copropriété doit être lisible par tout un chacun"
C'est la présentation qui doit être lisible, pas la compta. Perso (en assos) j'ais une présentation légale pour les impôts et une pour les adhérants auquels je fourni la verison offcielle pour témoigner de l'équivalence des deux (on retrouve les même chiffres).
Avec un effort de pédagogie une compta compliquées peut être simplement exposée.
Je ne crois pas que le décret empèche une compta d'être bien présentée. Il est peut être domage que le décret n'insiste pas assez sur la présentation. Mais ne l'ayant pas encore lu...
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 14:06:52
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A rene9
Merci de vos renseignements qui confirme ce que j'ai avancé, bien que cela émane d'un comptable.
En 2004 il n'a pas été passé en comptabilité l'appel de charge du 1er trimestre 2005 et celui-ci n'est pas et ne peut être de 1121.32.
Désolé pour l'hypothèse de J.P.M.
De giwdul
"Pour faire simple, la compta d'un syndicat part de 0 ..pour se terminer à 0 en fin d'exercice, à la différence de toute les autres comptabilités ! "
Pourquoi alors y a-t-il des reprises de solde si tout est à 0?
"Nous n'avons pas de bilan comptable annuel mais une cloture des comptes, comptes annuels du syndicat répartis chaque année entre les copropriétaires."
Nous n'avons de "Bilan" mais nous avons une "situation financière"
définition qui convient à l'activité et aux buts poursuivis par une Copro.
Certes une copro n'a pas d'immobilisations (de biens propres) encore qu'elle peut être propriétaires de lots "privatifs" sans que cela apparaisse dans les comptes,mais à chaque fin d'exercice il existe des engagements: Fournisseurs à payer, Copropriéaires débiteurs ou créditeurs, des avances de trésorerie ou pour travaux, les comptes ne sont donc pas à O. Seules les comptes des classes 6 et 7 doivent être soldés ou équilibrés.
"Toutes les compta sont closes à la fin del'exercise "
Mais ouvertes au debut du nouvel exercice.
"Je ne crois pas que le décret empèche une compta d'être bien présentée. Il est peut être dommage que le décret n'insiste pas assez sur la présentation. "
Le décret impose une présentation rigoureuse dans les diverses annexes, présentation parfois inutiles, comme la double présentation des charges, mais qui ne simplifie pas, bien au contraire la conpréhension par les copros.
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 14:24:40
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Nota pour JB22 : Je ne l'ais peut être pas fait suffisament apparaitre, mais certains des propos que vous me pretez sont des citations de Gedehem (les guillemets).
Il faudra que je me penche sur le decret. Ceci dit, une présentation unifiée c'est bien (mais pas suffisant). Cela est surement trop lourds dans les très petits ensembles, mais dés qu'un syndic pro ou une grosse copro est concernée, c'est nécessaire.
Quand on voit ce que présentent certains syndics. Mais qui sont sans doute déjà en defaut avec la règlementation actuelle. Ce qui ammène une réflection classique : Est-ce que appliquer "bien" la règle actuelle ne serait pas suffisant. Cela passe par de lourdes sanctions aux syndics qui ne respectent pas la règle, approbation des comptes et quitus ou pas. Il est trop facile au syndic de faire approuver sa compta et sa gestion pour se dédouaner de la bien faire. |
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Y a t-il un comptable dans la salle, SVP ?
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