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 Sujet  |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
 Posté - 18 juin 2006 : 12:10:45
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Bonjour,
On dit que c'est la galère lorsque l'on n'a plus de syndic.
Seulement je ne trouve pas d'infos, à part le coût, sur les inconvénients, et comment ça se passe.
Est-ce que vous pourriez me dire où les trouver svp ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 juin 2006 : 15:56:52
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inconvénients ou pas, ...si les règles ne sont pas respectées concernant l'élection du syndic, s'il n'y a plus de syndic.......les copropriétaires n'ont pas le choix: il faut passer par cette voie.
en revanche la mission de l'administrateur, 'il n'y a pas de problème particulier, est de 6 mois avec pour objet l'organisation de la prochaine AG pour l'élection d'un syndic. |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 18 juin 2006 : 16:40:27
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Je posais cette question car dans le cas où l'assemblée générale voterait "contre" la nomination du syndic actuel, j'aurais aimé savoir comment ça se passe (sans la nomination d'un syndic bénévole).
Est-ce que l'administrateur a uniquement la mission d'organiser la prochaine AG pour l'élection du nouveau syndic ? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 juin 2006 : 17:07:11
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Il doit convoquer la prochaine AG et faire nommer un nouveau syndic (dans le cas de copro sans syndic) et "prendre les mesures necessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copro" (dans le cas de copro en difficulté: art 29-1 de la loi de 65).
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 juin 2006 : 18:17:37
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| sa mission est délimitée dans l'ordonnance qui le nomme. |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 18 juin 2006 : 21:30:47
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bonsoir,
Si cela peut etre utile voici l'esperience de notre copropriété avec un administrateur provisoire. Le mandat de notre ancien syndic a été annulé par le TGI d'Evry en janvier 2006* pour non respect de la loi SRU sur les comptes séparés, suite à une procédure faite par un coprpriétaire. Après l'annulation la copropriété s'est retrouvée sans syndic, Ce m^me copropriétaire a demandé la nomination d'un administrateur provisoire, qui a été nommé par le TGI.
Mission : récupérer les archives de la copropriété, demander à chaque copropriétaire de proposer un nouveau syndic, ouvrir un compte bancaire pour la gestion courante de la copropriété, et surtout réaliser une nouvelle assemblée générale pour choisir un syndic.
La durée du mandat était de 6 mois maxi, en fait ce mandat n'a duré que 4 mois, nous venons d'avoir notre assemblée générale cette semaine. et chez nous voici ce qui s'est passé,
1 remarque : le choix de l'administrateur provisoire est laissé au président du TGI, on peut tomber sur un bon, un mauvais, ou un qui ne connait pas grand chose, car il gère d'autres dossiers tout aussi important, faillite d'entreprises etc...il est peu disponible et de toute façon ne répond pas aux demandes d'informations de chaque copropriétaire, son seul contact est le conseil syndical
2 remarque : si le conseil syndical est pour la nomination de l'administrateur c'est génial, car il va aider l'administrateur et controler son travail, le conseiller sur l'historique, les soucis, les doutes, et rechercher sérieusemant de nouveaux syndics. Mais quand le conseil syndical est contre la nomination de l'administrateur, il peut tout faire ( comme cela a été notre cas ) pour désinformer, saborder l'action, rechercher que des syndics plus chers ou plus loin etc... critiquer le copropriétaire qui a demander l'application de la loi en le faisant passer pour un hysthérique etc.. jusqu'à ne pas faire apparaitre sur les panneaux d'information dans les cages d'escalier qu'un administrateur provisoire était nommé etc..
3 remarque l'ancien syndic peut faire trainer la remise des comptes par exemples, chez nous la banque a mis 3 mois pour transferer l'argent à l'administrateur, conséquece l'assurace habitation de la copropriété a ainsi été payé avec un mois de retard, l'ancien syndic a continué a payer des factures et commander des travaux, comme si il n'avait pas été condanné ... sans un conseil syndical complice ou irresponsable cela n'aurait pas été possible c'est évident !
4 remarque l'ancien syndic peut aussi ne pas transmettre toutes les archives de la copropriété, et quand le conseil syndical ne revérifie rien , le syndic a toute liberté de transmettre que les documents qu'il veut...l'administrateur est un intertmédiaire qui ne controle pas les documents qui lui sont remis par l'ancien syndic..et les copropriétaires qui sont décidés à bouger ne peuvent rien faire, rien controler....
conclusion : l'administrateur provisoire ne peut faire un travail sain que s'il est épaulé par le conseil syndical, si une majorité de copropriétaire est conscient de la necessité de changement du syndic, et que si des copropriétaires et le conseil syndical sont prets à rechercher de nouveaux syndics. Sinon désolé vous allez vous planter...
PS : chez nous aucun de ces critères n'étaient réunis, donc l'ancien syndic a pu être réélu au la main... circulez, il n'y a rien à voir...
* sous le thème " annulation du mandat de syndic, en janvier j'avais informé et demander des conseils sur cette rubrique, hèlas une personne avait écrit : quand un syndic est poussé par la porte, il revient par la fen^tre, chez nous cela c'est averez exact. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2006 : 23:47:04
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Apparemment l'administrateur de Verdelet a reçu délégation d'administrer, ce qui est en principe interdit, mais relativement courant, surtout quand il apparaît rapidement à l'administrateur que le syndic a de grandes chances d'être à nouveau élu.
C'est d'ailleurs ce qui a sans doute permis de raccourcir le délai d'intervention de l'administrateur car on voit souvent 6 et 8 mois.
Il faut en outre remarquer que balader tous les dossiers chez l'administrateur qui n'a pas de temps ni de place pour les ramener ensuite chez l'ancien syndic réélu est assez ubuesque : le pauvre " Clémenceau " en quelque sorte !
Verdelet, peut-on savoir quel a été la cause de l'annulation de sa désignation, ou de l'assemblée tout entière ? Merci d'avance.
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 19 juin 2006 : 06:52:29
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Merci Verdelet pour ces précieux renseignements.
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 19 juin 2006 : 08:00:21
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Citation :
Initialement entré par JPM
Verdelet, peut-on savoir quel a été la cause de l'annulation de sa désignation, ou de l'assemblée tout entière ? Merci d'avance.
Bonjour, pour répondre à votre question, vous trouverez dans cette m^me rubrique appel à expérience similaire de copropriété, dans le dossier " annulation du mandat de syndic " en date du 19 mars 2006, les informations que vous recherchez. 
Pour rappel dans notre copropriété à part faire prendre conscience à une minorité de coproprtiétaires que nous nous faisions rouler dans la farine par le syndic depuis 10 ans, le résultat est nul puisque ce m^me syndic a été réelu, sans changement des clauses de contrat sur les comptes séparés ( on prend les m^mes et on continue comme si rien ne s'était passé !!! ) .  |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 juin 2006 : 01:36:50
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Pour preciser un peu plus les choses, et pour avoir eu l'experience également comme verdelet, avec le TGI d'evry aussi (coincidence ?), il ne faut pas attendre grand chose d'un administrateur provisoire.
Comme dit par nefer, c'est l'ordonnance du TGI qui détermine les missions de l'administrateur, qui généralement se limite à convoquer une assemblée pour l'élection d'un syndic, en dehors de TRES TRES GROSSES DIFFICULTES DU SYNDICAT, car franchement généralement on laisse les problèmes en suspend pour le futur syndic (experience personnel, quand j'ai demandé à l'administrateur pourquoi il ne mettait pas le nez dans la comptabilité de la copros, il m'a répondu que c'était aux copropriétaires d'en faire la requête au TGI)
JPM ,je ne comprends pas vos mots:
Citation :
Apparemment l'administrateur de Verdelet a reçu délégation d'administrer, ce qui est en principe interdit
Si vous voulez dire par là que l'administrateur n'a pas pour role d'administrer la copropriété, je suis en total désaccord avec vous, car un administrateur provisoire à pour rôle de remplir la mission de syndic temporairement !!!
Pour ce qui est des remarques faites vis à vis du CS, il faut savoir que l'administrateur n'entretient aucun dialogue privilégié avec le CS. Le CS recoit comme tout copropriétaires copie de l'ordonnance du TGI, les appels de charges, et puis le petit courrier pour proposer un syndic pour la prochaine AG.
Sur les archives, généralement il les récupère par le biais d'une société d'archivage (payé par le syndicat), quand au bordereau transmis au CS ,il est tout simplement inexistant, bref autant dire que meme la justice (ou plutot ses representants) ne respecte meme pas la lois.
Par contre malgré le cout que cela représente, l'administrateur à au moins le mérite d'avoir une transparence vis à vis de la comptabilité: comptabilité bien séparé , claire et limpide, copie des factures, bref on cherche pas pendant 4 heures à quoi correspond tel depense.
Il n'en demeurre pas moins que l'administrateur provisoire n'a aucun interet ,si ce n'est d'avoir à noueau un syndic, mais ne comptez jamais sur lui pour résoudre tous vos problèmes |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 juin 2006 : 19:43:52
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Mathi ,on parle ici d'administrateur provisoire, ce que j'ai mis en lumière ce n'est pas tant le fait de récuperer les archives dans le principe, mais plutot dans le concret.
On ne signe pas de contrat avec un administrateur provisoire, et, ce que je met en lumiere, lorsque l'administrateur récupère les documents concernant le syndicat auprès de l'ancien syndic, il ne prend pas sa mobylette (ni son temps) pour le faire, il passe simplement par un coursier (ou autre), et vous le facture.
Comme autre exemple, si il etait chargé de récuiperer les impayé par l'ordonnance du TGI, il ne chercherait pas à en reduire les frais par les bonnes méthodes de l'arc ou autre, ce serait tout bonnement direct illico les frais d'un avocat et d'un huissier.
Avec un administrateur, il n'y a pas de fioriture, il execute ses taches par tous les moyens que cela vous plaise ou non, et quel qu'en soit le cout !!!
Donc le passage par un administrateur provisoire doit se faire en dernier ressort !!! CAR CA COUTE TRES CHER !!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 juin 2006 : 20:29:21
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| yaume : oui mais c'est parfois non seulement necessaire mais indispensable |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 juin 2006 : 21:20:05
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| Mais oui nefer, c'est bien ce que j'ai voulu faire comprendre: Passer par un administrateur provisoire peut resoudre beaucoup de dilem mais à un certains cout, il faut donc y avoir recour en cas d'extreme necessité !!! |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 08:00:52
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Notre syndic a mis à l'ordre du jour le renouvellement de son mandat (NOMINATION DU SYNDIC. Art 25).
Si nous votons "pour", cela voudra dire que nous repartons pour 1 an de galère. A ce jour : dette de 60000 € + 20000 € d'appels de fonds impayés, sans parler des gros travaux à effectuer, et des toitures votées lors d'une précédente AG ...
A part une mise en demeure + une injonction de faire (qui n'aboutira pas forcément), nous serons obligés de prendre un avocat ...
Est-ce que cela serait plus rapide et plus efficace de passer par un administrateur judiciaire ? En espérant que le syndic actuel ne soit pas à nouveau nommé bien-sûr. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 08:42:09
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| idem: pourquoi n'avoir pas demandé la mise à l'ODJ d'un autre projet de contrat de syndic ??? |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 08:52:35
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Citation :
Initialement entré par nefer
idem: pourquoi n'avoir pas demandé la mise à l'ODJ d'un autre projet de contrat de syndic ???
Car refus d'un syndic, mécontentements de copropriétaires concernant un autre (leurs avis ont changé depuis), et pour finir promesses de notre syndic de faire son travail avant les 3 mois fatidiques (des paroles ...).
Je serais curieuse de savoir quel est en pourcentage le nombre de CS satisfaits de leurs syndics .... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 10:51:16
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idem : beaucoup de choses dépendent de l'implication du CS 
si le CS assure bien sa mission d'assistance et de controle..... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 13:02:45
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Citation :
Si nous votons "pour", cela voudra dire que nous repartons pour 1 an de galère. A ce jour : dette de 60000 € + 20000 € d'appels de fonds impayés, sans parler des gros travaux à effectuer, et des toitures votées lors d'une précédente AG ...
Idem84, cela est un peu flou, a quoi correspond cette dette de 60000€ ?
Pour les appels de fonds impayés, c'est au syndic d'agir !!
Perso, sur les impayés, l'experience que j'ai eu avec notre administrateur provisoire me permet de vous dire qu'il n'a strictement rien fait (car ce n'etait pas dans son ordonnance), il s'est contenté d'envoyer un courrier au mauvais payeurs sans aller jusqu'au bout de la demarche !!!
Mais ce que vous devez tout d'abord savoir c'est si la majorité des copros sont contre le syndic en place, car si vous etes toutes seule a vous battre vous n'irez pas loin.
Et puis changer de syndic va dans le meme sens ,si personne n'a l'oeil sur ce qui se passe dans la copro, ca ne s'arrangera pas !! |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 23:57:17
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Citation :
yaume
Messages 679
Posté - 22 Jun 2006 : 19:43:52
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Mathi ,on parle ici d'administrateur provisoire, ce que j'ai mis en lumière ce n'est pas tant le fait de récuperer les archives dans le principe, mais plutot dans le concret.
On ne signe pas de contrat avec un administrateur provisoire, et, ce que je met en lumiere, lorsque l'administrateur récupère les documents concernant le syndicat auprès de l'ancien syndic, il ne prend pas sa mobylette (ni son temps) pour le faire, il passe simplement par un coursier (ou autre), et vous le facture.
Comme autre exemple, si il etait chargé de récuiperer les impayé par l'ordonnance du TGI, il ne chercherait pas à en reduire les frais par les bonnes méthodes de l'arc ou autre, ce serait tout bonnement direct illico les frais d'un avocat et d'un huissier.
Avec un administrateur, il n'y a pas de fioriture, il execute ses taches par tous les moyens que cela vous plaise ou non, et quel qu'en soit le cout !!!
Donc le passage par un administrateur provisoire doit se faire en dernier ressort !!! CAR CA COUTE TRES CHER !!!
L'administrateur provisoire ou judiciaire a une mission bien définie par l'ordonnance l'ayant désigné.
Il fait office de syndic provisoire au sein d'une copropriété jusqu'à réunion d'une AG en vue de désigner une nouveau syndic.
Voir ce document, page 3 au sujet des archives :http://www.conso.net/bases/1_pour_comprendre_agir/2_conseils/conseil_649_j232-fonctions_du_syndic_ok.pdf |
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