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isidore
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 24 juin 2006 : 17:22:25
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bonjour,
1- Nous avons signé un compromis d'achat de maison avec un particulier par l'intermédiaire d'un agent immobilier mandaté par ce dernier. Il s'agit d'une maison avec une piscine.
2- Le compromis a été notifié et la période de rétractation terminée sans que nous ayons fait de remarque.
3-Nous avons voulu vérifier nos droits à construire sur la parcelle de la maison auprès des services de l'urbanisme dans le but d'y faire un préau. Là nous avons constaté que la piscine n'apparaissait pas sur les plans du cadastre, pris d'un doute, nous avons vérifié si la piscine apparaissait clairement dans le compromis. Elle n'y figurait pas du tout.
4-Nous avons signalé cette situation à l'agent immobilier par téléphone. Il nous a répondu qu'il s'agissait d'un simple oubli et de ce fait il a envoyé immédiatement une lettre à notre notaire pour lui demander de faire figurer cette piscine dans les actes authentiques.
5- en poussant nos investigations plus loin, nous avons constaté que cette piscine avait été construite sans permis ni autorisation (elle fait 5mx10m c'est une piscine enterrée)
5-nous avons écrit à l'agent immobilier par courrier recommandé en lui demandant d' effectuer les rectifications nécessaires afin que cette piscine soit mentionnée dans les actes définitifs qui devront préciser si cette piscine est légale ou non (il ne nous a jamais répondu sur ce point). Dans le cas contraire, nous demandions toujours par courrier de régulariser cette situation en respectant les délais initiaux prévus pour la signature des actes.
Dans un autre courrier, nous avons demandé à l'agent immobilier de faire régulariser cette construction illégale tant du point de vue des autorisations obligatoires et cela pour la date prévue des actes définitifs.( pas de réponse)
6-notre confiance dans cette acquisition étant fortement entamée, nous avons décidé de rompre ce contrat en évoquant le fait suivant:" Si nous avions connu cette situation avant la signature du compromis, nous n'aurions pas signé et que c'est par erreur que nous avons donné notre consentement"
7- Après coup, le propriétaire actuel a déposé une déclaration de travaux et obtiendra sa régularisation pour la signature des actes. Par contre cette autorisation ne sera pas purgée du recours des tiers à cette date.
L'agent immobilier ne nous a jamais écrit directement pour nous tenir informés sauf la lettre qu'il a envoyée au notaire.
QUESTIONS
- Quelle est la responsabilité de l'agent immobilier?
- Quelle est celle du propriétaire actuel?
- Y a t il vice du consentement pouvons nous considérer que notre consentement n'était pas éclairé?
- L'agent immobilier doit-il renotifier le compromis et doit t-on considérer que du fait de ces manquements les délais de rétractation courent toujours?
Merci d'avance pour vos réponses
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 18:12:58
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| et vous n'aviez rien indiqué dans les conditions suspensives ?????? |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 19:54:22
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Le compromis, vous l'avez lu et signé n'est-ce pas?
Si oui pourquoi chercher la faute sur l'AI
TL |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 09:28:18
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Le principal grief que je porte à tous les agents immobiliers, c'est qu'ils font naître les situations de ce type.
Les vendeurs ont le défaut de ne présenter que les côtés positifs, ils les soulignent et ils oublient les côtés négatifs, même si ces côtés négatifs peuvent disparaître très facilement.
Les agents immobilier savent bien où il faut creuser pour découvrir les côtés négatifs, et de quelle manière conseiller les vendeurs pour les corriger mais ils se gardent bien d'en parler, de peur de paraître "fâcheux" (parce que le concurrent n'a pas évoqué cette contrainte). Alors, il risque de ne pas avoir le mandat ou il risque de ne pas emporter la vente qu'un concurrent moins scrupuleurx réussira à conclure alors que lui, il en sera toujours à traiter la régularisation des défauts ! Et en plus, dans 50% des cas, il le "non scrupuleux" va bénéficier gratis de ses investigations.
La concurrence entre les AI se fait donc sur le dos des acquéreurs et quelques fois des vendeurs. Mais on constate que le AI s'en sortent en général sans être mis en cause dans des cas similaires.
Moi, je suis OK avec isidore qui souhaiterait "épingler" son AI mais je sais que c'est le point de vue de TLAM qui va l'emporter.
Puisque nous sommes en chapitre divers lois décret et jurisprudence, puisqu'on impose aux vendeurs de fournir de plus en plus de certificats pour accompagner les ventes, j'aimerai bien qu'un législateur se mette à nous concocter une réglementation simple qui impliquera les AI sur leurs propre deniers quand ils laissent échapper des points de ce type.
Simple à dire pas à faire :
- le vendeur doit plein de certificats, il ne veut pas se fatiguer à savoir quoi, il ne veut pas s'en occuper, il compte sur l'AI,
- le vendeur donne plusieurs mandats,
- l'AI veut bien annoncer (démarche commerciale) qu'il va s'en occuper, le notaire, lui aussi veut bien s'en occuper, ils pensent au petit bénéfice qu'ils peuvent en titrer en qualité d'intermédiaire
- mais comme il y a plusieurs concurrents sur les rangs, ils ne vont pas faire cela plusieurs fois et surtout pas prendre le risque d'avancer des dépenses qu'ils n'arriveront pas à récupérer si c'est un autre qui conclue la transaction, alors, on attend que le compromis soit signé, on met des clauses suspensives, si mal ficelées qu'elles ne riment à rien, sauf à imposer d'aller au bout de la vente, sans en changer les conditions, même si les résultats des investigations défrisent totalement l'acquéreur,
- on va vite, on est tout fier, on verrouille vendeurs et acquéreurs et on s'est bien arrangé pour les laisser seuls coupables de tout alors qu'on leur avait promis de les aider,
- et pour le moment les vendeurs et les acquéreurs prennent pour des gougeats les seuls qui les aident réellement, c'est à dire ceux qui leur demandent de s'occuper de leurs devoirs (rendre le bien carré et parfaitement vendable juridiquement) avant de commencer à conclure les engagements importants (compromis).
On a fait un pas dans ce sens avec tous les certificats à produire, mais il reste à monter un mode opératoire obligatoire pour que cela se déroule dans le bon sens. Actuellement, les AI font signer des compromis sans les certificats et font inscrire des clauses suspensives généralement inopérantes afin que la vente ne puisse pas échouer. Forcément, ils sont payés si la vente aboutit.
Et après, ils veulent qu'on vénère leur professionalisme et les garanties qu'ils apportent !
seborga1 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 15:42:39
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bonjour
je pense qu'au fond nous avons toujours les mêmes problèmes : vendeur / ou syndic... / ou agence immobilière qui veulent cacher les choses pour rendre plus aisée la vente
Le pire c'est quand il y a une alliance implicite entre ces parties et à moins de faire une enqûete si les choses sont parfaitement dissimulées il est impossible de ne pas risquer d'être d'une façon ou d'une autre le dindon de la farce, comme pour tout acte commercial du reste.
Ceci dit, Notaire ou pas notaire, syndic ou pas syndic... agence ou pas agence immo, personne n'est à l'abris d'une dissimulation intentionnelle. La loi verouille tout, une fois la chose faite
moi je dirais... méfiez-vous de plus des notes d'eau.... on ne sait jamais  même si en principe le risque est zéro.... |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 22:33:48
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| seborga1, votre analyse est remarquable. Bravo ! |
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isidore
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 00:44:43
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| merci pour vos premières réponses mais vous ne me donnez pas votre sentiment sur l'attitude à tenir dans mon cas, pensez vous que si à la suite de la dénociation du compromis comme je l'ai indiqué dans mon 1er courrier, je dois aller en justice quelles sont mes chances notamment en ce qui concerne ce que j'appelle le vice caché de mon affaire je rappelle que si j'avais su que cette piscine était construite illégalement, je n'aurait pas signé ce compromis. Mon but est seulement de sortir de cette affaire, je ne veux pas forcément " manger de l'Agent Immobilier" merci pour vos avis |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 07:34:02
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Bonjour
si vous habitez en région parisienne allez à l'ARC avec votre dossier sans tarder - un juriste vous répondra . |
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isidore
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 08:39:15
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Citation :
Initialement entré par albifrons
Bonjour
si vous habitez en région parisienne allez à l'ARC avec votre dossier sans tarder - un juriste vous répondra .
Merci, il me semble avoir visité leur site et je crois qu'ils ont quelque chose sur le vice du consentement. Je vais les contacter |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 09:06:55
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| il faut adhérer individuellement pour avoir une consultation avec un juriste. |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 18:43:24
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| L'ARC n'est compétent qu'en matière de copropriété : sans leur faire injure (car en copropriété ils sont incollables), la transaction n'est pas du tout leur spécialité... |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 12:11:34
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"Les agents immobilier savent bien où il faut creuser pour découvrir les côtés négatifs, et de quelle manière conseiller les vendeurs pour les corriger mais ils se gardent bien d'en parler, de peur de paraître "fâcheux" (parce que le concurrent n'a pas évoqué cette contrainte)"
Peut-être. En ce qui me concerne j'utilise systématiquement :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12385
jcm |
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 14:35:27
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Que pensez vous de http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=195
notamment
Citation :
Notamment: "l'acquéreur a toujours la possibilité au vu des autres informations, telles que les servitudes, le carnet d'entretien, ou les vices de construction de faire jouer, si les informations sont communiquées rapidement, son droit de rétractation, ou à défaut d'annuler l'avant-contrat, avec toutefois dans ce cas la possibilité de demander des dommages et intérêts et la réparation d'un préjudice éventuel !
Et gare à ceux qui essaient de tricher ou se croient à l'abri d'un document ou certificat émanant d'un professionnel, ou encore de la clause d'exonération des vices cachés présente dans tous les actes de vente ! La jurisprudence est de plus en plus nette : ils n'échapperont pas à leur responsabilité s'il est établi qu'ils connaissaient, ou ne peuvent prétendre avoir ignoré, un vice ou une information qui aurait été de nature à changer la décision de l'acquéreur (voir notre article à ce sujet) : vice de conception ou de construction, problème de sols et sous-sols, servitude d'urbanisme ou de voisinage, utilisation de matériaux interdits, séquelles d'un sinistre (inondation, affaissement...) !
Gare aussi aux professionnels intervenant dans les transactions - agents immobiliers et notaires en première ligne - dont la responsabilité est de plus en plus fréquemment mise en cause solidairement avec celle du vendeur, dans les cas où il peut leur être reproché de ne pas s'être enquis de ces aspects alors même qu'en tant que professionnels ils ne pouvaient ignorer l'existence de tels risques..."
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welchome
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 16:36:29
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Vendre vous-même ou engager un professionnel?
Quand vient le temps de vendre votre propriété, deux options s'offrent à vous : vendre vous-même ou engager un professionnel pour vous représenter.
Si vous choisissez de vendre vous-même, vous serez responsable de toutes les étapes.
Si vous faites affaire avec un courtier immobilier, vous devrez, certes, lui payer une rétribution, mais à la conclusion de la transaction seulement. Vous obtiendrez en retour les services d'une personne qualifiée et vous serez protégé par la Loi sur le courtage immobilier.
Le travail du courtier immobilier ne se limite pas à la simple apposition d'une pancarte ! De la rencontre initiale jusqu'à la signature de l'acte notarié, votre courtier accomplit, pour vous, une multitude de tâches afin de conclure la vente de votre propriété. Le courtier immobilier est un professionnel, et son travail mérite rétribution.
Voici quelques tâches effectuées par votre courtier :
• Il visite votre maison et prépare une analyse comparative du marché ;
• Il fait les démarches pour obtenir les documents légaux et les photocopies ;
• Il rédige une fiche technique de votre propriété et la révise au besoin ;
• Il prépare des stratégies dans le but de favoriser la vente (ex. visites libres, publicité et autres outils de marketing) ;
• Il vous assiste au moment des négociations ;
• Il procède, avec vous, à la révision complète de la promesse d'achat et des annexes et à la rédaction de la contre-proposition ;
• Il fait le suivi, rédige et obtient les documents requis, afin de s'assurer que les diverses conditions sont remplies ;
• Il remet tous les documents légaux au notaire et vous accompagne lors de la signature de l'acte notarié.
À quoi sert la rétribution?
La rétribution payée au courtier inscripteur est soigneusement répartie. Si un courtier collaborateur a participé à la vente, il a droit à une partie de la commission et le bureau de courtage en reçoit aussi une part. Encore là, la commission n'est pas "nette", puisque votre courtier doit assumer de nombreuses dépenses (publicité, photographies, frais de bureau, photocopies, etc.).
À titre de travailleur autonome, il doit ensuite soustraire de ce montant, ses dépenses (auto, essence, assurance, etc.) et prévoir une part pour ses impôts et son fonds de retraite. Enfin, le courtier possède une police d'assurance responsabilité professionnelle.
Comme vous pouvez le constater, votre courtier travaille fort pour mériter sa part de rétribution !
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Edité par - welchome le 05 juil. 2006 16:38:20 |
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welchome
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 16:49:40
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[quote]Initialement entré par seborga1
Le principal grief que je porte à tous les agents immobiliers, c'est qu'ils font naître les situations de ce type.
70 % des procès immobilier naissent entre particuliers
Les vendeurs ont le défaut de ne présenter que les côtés positifs, ils les soulignent et ils oublient les côtés négatifs, même si ces côtés négatifs peuvent disparaître très facilement.
Les agents immobilier savent bien où il faut creuser pour découvrir les côtés négatifs, et de quelle manière conseiller les vendeurs pour les corriger mais ils se gardent bien d'en parler, de peur de paraître "fâcheux" (parce que le concurrent n'a pas évoqué cette contrainte). Alors, il risque de ne pas avoir le mandat ou il risque de ne pas emporter la vente qu'un concurrent moins scrupuleurx réussira à conclure alors que lui, il en sera toujours à traiter la régularisation des défauts ! Et en plus, dans 50% des cas, il le "non scrupuleux" va bénéficier gratis de ses investigations.
La concurrence entre les AI se fait donc sur le dos des acquéreurs et quelques fois des vendeurs. Mais on constate que le AI s'en sortent en général sans être mis en cause dans des cas similaires.
donnez donc un mandat exclusif et vous n'aurez pas ces problèmes
Moi, je suis OK avec isidore qui souhaiterait "épingler" son AI mais je sais que c'est le point de vue de TLAM qui va l'emporter.
si vous pensez qu'il y a faute de l'AI, il est couvert par son RCP et vous pouvez donc être dédommagés
Puisque nous sommes en chapitre divers lois décret et jurisprudence, puisqu'on impose aux vendeurs de fournir de plus en plus de certificats pour accompagner les ventes, j'aimerai bien qu'un législateur se mette à nous concocter une réglementation simple qui impliquera les AI sur leurs propre deniers quand ils laissent échapper des points de ce type.
l'appel en responsabilité existe déjà, appliquez le
Simple à dire pas à faire :
- le vendeur doit plein de certificats, il ne veut pas se fatiguer à savoir quoi, il ne veut pas s'en occuper, il compte sur l'AI,
- le vendeur donne plusieurs mandats,
- l'AI veut bien annoncer (démarche commerciale) qu'il va s'en occuper, le notaire, lui aussi veut bien s'en occuper, ils pensent au petit bénéfice qu'ils peuvent en titrer en qualité d'intermédiaire
- mais comme il y a plusieurs concurrents sur les rangs, ils ne vont pas faire cela plusieurs fois et surtout pas prendre le risque d'avancer des dépenses qu'ils n'arriveront pas à récupérer si c'est un autre qui conclue la transaction, alors, on attend que le compromis soit signé, on met des clauses suspensives, si mal ficelées qu'elles ne riment à rien, sauf à imposer d'aller au bout de la vente, sans en changer les conditions, même si les résultats des investigations défrisent totalement l'acquéreur,
- on va vite, on est tout fier, on verrouille vendeurs et acquéreurs et on s'est bien arrangé pour les laisser seuls coupables de tout alors qu'on leur avait promis de les aider,
- et pour le moment les vendeurs et les acquéreurs prennent pour des gougeats les seuls qui les aident réellement, c'est à dire ceux qui leur demandent de s'occuper de leurs devoirs (rendre le bien carré et parfaitement vendable juridiquement) avant de commencer à conclure les engagements importants (compromis).
On a fait un pas dans ce sens avec tous les certificats à produire, mais il reste à monter un mode opératoire obligatoire pour que cela se déroule dans le bon sens. Actuellement, les AI font signer des compromis sans les certificats et font inscrire des clauses suspensives généralement inopérantes afin que la vente ne puisse pas échouer. Forcément, ils sont payés si la vente aboutit.
...et si la vente n'aboutit pas, ils ne gagnent rien. Donc, ils ont intérêt à ce que cela soit carré, non?
Et après, ils veulent qu'on vénère leur professionalisme et les garanties qu'ils apportent !
encore faut il que les clients mécontents se plaignent au Tribunal. Il est patent qu'un A.I ne gagnera JAMAIS devant un client non-professionnel, Vérifiez.
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Edité par - welchome le 05 juil. 2006 16:51:38 |
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