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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
 Posté - 26 juin 2006 : 18:27:12
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Pour tous ceux qui veulent acheter, j'indique la marche à suivre pour obtenir un meilleur prix d'achat.
Estimer le bien grossièrement. En général, on prend une location semblable puis on multiplie par 15-20 ans (loyer mensuel*180-240).
Ceci donne une idée de la valeur intrinsèque du bien et le prix idéal.
En général, les vendeurs dans le meilleur des cas mettent le prix du marché (prix m2 dans l'Express) + 10%.
D'abord, donner le minimum d'informations sur soi et surtout éviter de donner son budget. Si jamais on vous demande "Votre budget?", répondre par "Le financement est validé par ma banque, vous pouvez vérifier."
Evitez de donner des informations sur votre travail et toujouirs recentrerla discussion sur le bien lui-même.
Un acheteur don’t on connaît peu de choses est difficile à cerner et donc difficilement manipulable.
Ensuite, demander indirectement pourquoi le bien est à la vente en demandant par exemple "Vous comptez quitter la région?"
Tout cela pour déterminer la situation du vendeur. S'il est dans le situation des 3D (Décès, divorce, déménagement), il n'est pas en position de force et on pourra négocier. On peut y ajouter perte d'emploi, rupture sentimentale et mutation.
De toute facon, on peut le sentir lors d'une visite (si on voit des cartons, les pièces sont vides…)
Sinon, des vendeurs passent des annonces juste pour voir et là il n'y a pas de possibilité de négocier.
Ne jamais faire d'offre et surtout montrer qu'on est maître du temps et qu'on a d'autres visites à faire.
Après une visite, patienter 2-3 semaines pour voir s'il y a d'autres personnes sur le coup.
En général, une vente se déroule se déroule en 1 mois sinon ca risque de durer beaucoup plus longtemps, voire très longtemps.
Donc rappeler. S'il y a eu un acheteur, tant pis. Sinon, vous êtes probablement le seul sur le coup et là la négociation commence.
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John75
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 08:07:02
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Luc 57,
vous nous faites part de votre expérience... ou de vos fantasmes ?
Si c'est votre expérience, parlez ns des achats que vs avez réalisé,
et comment vs avez négocié.
Si c'est vos fantasmes, ma conciérge aussi elle en a plein des bons conseils.
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 08:50:42
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Ce ne sont pas des fantasmes. C'est la réalité.
C'est ce que font les pros. J'ai beaucoup de connaissance dans le milieu immo de ma ville.
Je l'ai expérimenté deux fois avec des copains en mars (du début des visites jusqu'à la signature finale) et ils m'ont dit merci.
Et sans compter la négociation du crédit.
Tu sais, quand tu prends l'avion ou tu vas voir un grand prix F1, ton voisin a peut être payé le double ou la moitié de ce que tu as payé. |
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aurely13
Contributeur vétéran
138 réponses |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 10:20:29
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Ca va toi?
Je ne fais pas ca pour faire l'intéressant mais pour éviter des déconvenues aux gens.
Par mon poste, je vois les ravages (et je n'exagère pas) de la folie immobilière de ces dernières années. Alors mes interventions sont salutaires...
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 10:37:24
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| C'est quoi les ravages de la bulle immo? concretement? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 10:45:35
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Pour l'historique, luc57 est guichetier dans une banque et il cherche à acheter un appartement en septembre. Quand ca aura baissé 
Il a vu dans son patelin pomé quelques dossiers delicats et il en traduit que la bulle immo fait des ravages dans la france entiere.
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 10:56:26
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Concrètement ce sont de jeunes gens qui ont acheté en 2005-06 à prix d'or des biens de qualité discutable sur 25 ans.
Ce sont aussi les investisseurs (tous les profils: des retraités aux jeunes)qui ont surpayé des biens, ce sont les crédits relais dévastateurs, les prix délirants pour faire un "coup"...
Le discours des professionnels de l'immo, je le tenais il y a deux ans (2004: l'âge d'or) quand il s'agissait de fourguer des crédits.
Mais j'ai à gérer des situations très difficiles pour des clients (crédit-relais, bien à vendre depuis 1 an, Robien non loué...) et crois-moi, en temps normal, ils auraient fait des choix plus rationnels.
Mais surtout, ici c'est difficile mais je peux imaginer les gens dans la région de Paris où les prix sont 3 fois plus élevés.
J'ai fait une visite samedi matin (en tant que curieux) et j'ai été sidéré par le prix exigé du vendeur.
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 11:01:52
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On ne vous demande pas d'imaginer ou de nous prendre votre bled pomé en reference, on vous demande concretement de nous expliquer quels sont les ravages de la bulle immo. Vous avez un article ou quelques chose la dessus ou c'est dans votre tête que ça travail. 
Vous faites une belle brochette avec le nain et le cycliste
3 dossiers d'endettement au fin fond de votre bled perdu, et la bulle imo fait des ravages en france.
Le père Marty, 2 photos de vitrine orpi bien remplie à petaouchnok et tout de suite, le marché est en plein crack
Le nabot, il connait la collegue de sa rombiere qui connait une nana qui s'est vautrée avec un achat immo et BOUM !
L'immo en france est en peril, on va se crasher.... 
Ca fait maigre comme argument ou comme temoignage. non ? |
Edité par - bibix le 27 juin 2006 11:03:29 |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 11:06:31
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| Parce que moi aussi je voudrais bien que ca baisse mais ce que vous montrez la n'est pas une tendance pour moi. Les prix restent "malheuresement pour moi" à la hausse et pour le moment encore une fois il n'y a pas de signe de baisse. Est ce qu'il existe par exemple des analyses techniques de la courbe de l'immo? sont elles dispo sur le site car pour moi un ralentissement de la hausse ne peut pas generer une conclusion formelle qui serait "ca va baisser" ou "la bulle va eclater". Une courbe qui entame une cloche n'entraine pas toujours loin de la une baisse. |
Edité par - florent1980 le 27 juin 2006 11:07:15 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 11:20:39
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J'ai entre 150 et 200 clients particuliers.
Avec mes collègues en tout pas loin de 1500.
Personnellement, j'ai actuellement avec moi 13 ménages en crédit-relais qui sont en difficulte(difficulté que j'espère passagère).
De plus, maintenant j'ai une vingtaine d'autres qui cherchent à vendre des biens. J'ai aussi des investisseurs en panne.
Chaque situation a ses paramètres mais on en retient une difficulté à vendre.
Moi, les articles de journaux, la BCE, les courbes macro-économiques, les graphiques, je vois ca de loin et c'est assez abstrait.
Ce que je vois moi, ce sont des gens dans mon bureau et des situations réelles, des gens qui ont peur, des gens qui font attention au moindre euro...
Je ne suis pas un gourou.
En 2004, je n'aurais jamais écrit mon avis mais en 2006 les choses changent.
Alors bien sûr, on peut dire patelin paumé (ville de + 200 000 habitants), on peut dénigrer, je donne juste un avis (c'est un forum?) et je n'insulte jamais les gens.
On peut me traiter de guichetier mais j'ai autant d'estime pour mon directeur que pour la femme qui fait le ménage chaque soir.
C'est mon éducation. |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 11:34:10
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| Mais arretez! c'est vous et vos milliers de copains vrp de la banque qui alimentez la bulle. Vos primes sont liées au refourgage de prets a des gens qui n'en avaient pas l'acces. C'est normal que ca eclate par votre faute. Ne pleurez pas maintenant en voyant des gens ruines!!!!! ca me fait bien rigoler vous etes les meme qui vantiez les merites des actions internet en 2001! Fallait y penser avant d'etendre les periodes de pret à 20 ou 30 ans! machinalement si personne n'avait le droit d'acheter à plus de 20 ans les prix biens se seraient forcement assaini plus rapidement. (non il n'y a pas 95% d'acheteurs etranger c'est faux!) |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 11:37:18
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Vous êtes un clown Luc ! vous nous pipotez sur des negociations à moins 30% des prix du marché alors que vous n'avez jamais acheté un seul bien immo de toute votre vie. Maintenant vous nous expliquez que la bulle immo fait des ravages parceque vous avez 13 clients de votre petite ville de province qui sont endettés. C'est completement absurde. Ce n'est pas avec ca que l'on peut tirer des conclusions sur un marché qui concerne la France entiere. Soyons un peu serieux.
Gardez ces arguments pour flatter les "CRACKIER" comme nabot ou VTT, mais pas à nous.
Vous avez meme un sacré culot de venir nous jouer du violon sur les ravages etc, puisqu'à votre arrivée sur le forum vous reconnaissiez monter des dossiers de prêt risqués pour faire du chiffre. Alors !!!!
Encore mieux, vous nous dites que les prix vont s'effondrer sous peu, vous nous sortez tout un tas d'anneries plus grosse que vous et une semaine plus tard vous nous dites qu'en septembre vous aller faire des visites pour acheter un appartement... C'est pas du n'importe quoi ça? |
Edité par - bibix le 27 juin 2006 12:14:07 |
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aurely13
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 12:11:15
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Mais vous oubliez bibix, que l'activité préférée de notre luc est de faire rire les filles dans un costard tendance en roulant en 206!!!
Effectivement c'est un clown. Par contre je trouve ça moins rigolo de doubler les post! |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 12:16:19
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Et selon lui, faire des travaux c'est s'abimer les mains alors que les jeunes devraient faire la tournée des bars branchés pour draguer des minettes et claquer leur fric dans les sorties.
Encore un cerveau etriqué dans une tête trop petite... |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 12:18:28
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| Je suis d'accord avec toi, les banques sont responsables. Elles ont solvabilisé des gens qui n'avaient pas accès au crédit. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 12:26:10
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| Et vous, Luc, puisque vous avez reconnu avoir monté des dossiers bancales, vous n'êtes pas fautif ? et apres vous venez nous la jouer causette avec vos alertes. |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 12:48:26
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Une solution efficace et radicale: on limite les prêts à 20 ans et tu peux être sûr que la demande se contracte rapidement, voire s'effronde.
Mais tu connais notre gouvernement de droite et son électorat. Même la gauche n'oserait pas le faire.
Mon témoignage est significatif.
Imagine que mes confrères de la BNP ou Crédit Agricole, CIC voient les mêmes situations, tu fais un rapide calcul et tu vois que ce je côtoie n'est que la partie émergée de l'iceberg. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 12:51:16
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Une solution efficace et radicale: on limite les prêts à 20 ans et tu peux être sûr que la demande se contracte rapidement, voire s'effronde.
Mais tu connais notre gouvernement de droite et son électorat. Même la gauche n'oserait pas le faire.
Mon témoignage est significatif.
Imagine que mes confrères de la BNP ou Crédit Agricole, CIC voient les mêmes situations, tu fais un rapide calcul et tu vois que ce je côtoie n'est que la partie émergée de l'iceberg.
Gouvernement de droite? Quelle droite? C'est nouveau ça. Bref!
Je n'ai pas a imaginer moi, je veux du concret ! C'est assez claire pour vous? Vous tirez des conslusions à partir de 3 fois rien.
Vous n'avez pas une vue d'ensemble sur le marché et la sitution des investisseurs pour juger. |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 13:05:52
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Je te donne mon témoignage, c'est tout. Ce n'est pas du concret peut-être?
Des situations comme aurelie13, je peux en donner plusieurs exemples.
Alors une fois, j'ai droit "c'est dans ton coin paumé, on ne peut pas généraliser..." et une autre fois "tu n'as pas une vue d'ensemble..."
Pour moi, c'est une vue d'esprit méprisante teintée de parisianisme.
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