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 Sujet  |
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peps49
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 28 juin 2006 : 14:27:52
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Bonjour à tous,
je decouvre le forum et voulant faire un peu de defiscalisation, je me renseigne sur l'investissement locatif.
Je suis en péripherie d'Angers, les prix sont relativement élevés mais mes impots aussi...
Le but de l'opération étant de ne pas débourser plus (ou le moins possible) que la réduction d'impot que cela va générer, d'y adjoindre un loyer et d'acheter un bien correspondant à mon budget.
Quel produit : je pensais me diriger plutot vers un terrain + construction de pavillon dans les 80m² plutôt que d'acheter un T1 bis pour investisseur comme on m'en propose à tour le bras.
En effet, à couts de construction égale, les loyers sont plus élevés, les gens plus interessés et lors d'une revente future, je pense qu'un acquereur de RP serait plus interessé par un bout de terrain plutot qu'un balcon.
Je suis vraiment novice, j'ai acheté quelques bouquins que je potasse mais je découvre les calculs et les divers secrets de l'immo petit à petit.
Je suis un peu effrayé par tout ce que je lis ici et là sur la baisse suposée de l'immobilier qui pointe (doucement) son nez. Dans le cas d'une acquisition aujourd'hui au prix élevé du marché, quels seraient mes risques?
- Voir mes loyers baisser de mois en mois?
- Ne pas trouver de locataire (il y a pénurie de logement dans mon secteur plutot classé bourgeois et recherché)?
- Mal revendre mon bien, ce qui en ferait une mauvaise opération?
tant que je l'ai pas vendu, j'ai rien perdu, donc si je ne cours pas après cet argent (investissement à long terme), je n'ai qu'a attendre les beaux jours... non?)
Excusez mes questions de novices mais vous verrez, j'apprend vite ...
Situation perso :
30 ans marié 3 enfants
proprietaire de ma RP
valeur du bien visée : 130.000€ (loyer de 600€ à envisager)
En vue de defiscalisez, si l'investissement locatif n'est pas/plus rentable, quelles autres possibilités existerait il en partant de 0?
Merci d'avance pour vos lumières
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 16:17:17
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Citation :
Initialement entré par peps49
Situation perso :
30 ans marié 3 enfants
proprietaire de ma RP
valeur du bien visée : 130.000€ (loyer de 600€ à envisager)
Vous avez un rendement brut de 5,5%. Autant dire que ce n'est pas bon du tout.
Si vous empruntez 130000 EUR sur 30 ans à 4% amortissement de 620 EUR.
C'est clair j'en connais beaucoup qui partiraient en courant. |
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peps49
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 17:12:58
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Merci pour la réponse.
Ou pourrais je trouver la formule pour calculer le rendement d'un montage? et à partir de combien on peut considerer qu'il serait interessant et qu'on pourrait commencer à se pencher sur le sujet plus précisemment?
(ps : la fonction recherche ne fonctionne pas ) |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
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peps49
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 17:46:01
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Merci, je l'avais parcouru ...
Vous (vttdechaine et leNabot) êtes les partisants du non-achat (et surtout de robien apparement) dans le marché actuel.
Que proposez vous comme solution alternative de defiscalisation (si vous êtes compétent en la matière bien sur)?
Si l'investissement locatif est risqué, le fait de payer des impots est egalement une perte seche et assurée pour de longues années... |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 18:04:43
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Peps, ils ne proposent rien et n'ont jamais rien proposé ! Si, pardon un placement livret A
Pour l'historique, VTT et NABOT sont a la deche totale. En location depuis des décénies et pas grande chose de coté. Même pas proprio de leur residence principale alors qu'ils approchent doucement de la retraite.
Si ils avaient une solution miracle ça se saurait depuis le temps.
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 19:42:06
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je peut vous proposez mon fichier de simulation
Au fait Bibix ya des amélioration a apporté?
forumer fait du bien a votre santé |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 20:24:09
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Citation :
Initialement entré par bibix
Peps, ils ne proposent rien et n'ont jamais rien proposé ! Si, pardon un placement livret A
Pour l'historique, VTT et NABOT sont a la deche totale. En location depuis des décénies et pas grande chose de coté. Même pas proprio de leur residence principale alors qu'ils approchent doucement de la retraite.
Si ils avaient une solution miracle ça se saurait depuis le temps.
Quand on sais que Prados vous refile sans pb des investissements à 5%, on s'écrase mollement. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 20:28:28
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Merci mon pt'it pere mais avec l'immo c'est l'argent de la banque que l'on place.
Au revoir papy! Merci d'avoir participé. |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 20:43:49
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| combien payez vous d'impôts? En etant marié et avec 3 enfants vous devez déjà avoir pas mal de parts. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 21:17:15
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Citation :
Initialement entré par bibix
Merci mon pt'it pere mais avec l'immo c'est l'argent de la banque que l'on place.
C'est la dette que vous placez. Nuance. |
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peps49
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 21:17:40
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Citation :
Initialement entré par lucasart
combien payez vous d'impôts? En etant marié et avec 3 enfants vous devez déjà avoir pas mal de parts.
@lucasart :
Pour l'instant nous sommes à environ 4500€/an d'impots avec 2 enfants, le comptable est en train de voir avec l'arrivée du 3ème ce que ça va nous donner (l'année 2005 etant une année de reference pour nous au niveau revenu, il nous calcule l'impact d'une part en plus pour 2005).
On devrait certainement descendre aux alentours de 3000€/an.
Notre taux marginal de 29% passera à 19%.
@austin :
Je serais ravi de recuperer un fichier excel tout fait .
mon mail : cedric.martin49@free.fr
merci d'avance
En gros ce que je comprends, si on se lance dans du de robien actuellement avec les prix du marché, il faut avoir les reins solides pour encaisser l'eventuelle chute certaine de l'immobilier dans un avenir proche et concerver ce bien au chaud jusqu'a la futur remontée. C'est donc parti sur du très long terme (15, 20 ans). Il ne faut pas compter sur cet argent comme liquidité sinon au risque d'y laisser des plumes.
Même si l'immobilier chute et que les loyers redescendent un peu, j'aurais de toute façon defiscalisé et epargné mes impots non?
Si je ne fais rien, c'est de toute façon 3000€ de perte seche à la fin de chaque année ...
PS : siouplait, pas de pourrissage de topic... |
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peps49
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 21:19:33
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Merci mon pt'it pere mais avec l'immo c'est l'argent de la banque que l'on place.
C'est la dette que vous placez. Nuance.
Effectivement on place une dette mais il faut également prendre en compte la defiscalisation sur la durée, elle est loin d'etre negligeable et fais remonter l'interet du placement non? |
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baillou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 juin 2006 : 00:23:03
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Beaucoup de données doivent rentrer en compte dans le cas de l'investissement locatif de Robien ou autre, la défiscalisation qui vous intéresse bien sûr mais également l'investissement locatif en lui-même avec une grosse marge de sécurité: calculez "au pire", vacances de locataires, taxe foncière, réparations en tout genre (qualité du bâti ?), éventuellement des coûts de réparation entre deux locations, dans vos calculs un loyer plus bas que celui du marché actuel (on ne sait jamais), bref de nombreux calculs en perspective et surtout une grande prudence car un l'investissement locatif peut aussi se transformer en cauchemar et au pire en banqueroute. Ne perdez pas de vue que vous devez pouvoir revendre votre bien le mieux possible à tout moment (on ne sait jamais ce qui peut arriver) pour pouvoir rembourser la banque et que si cela doit arriver avant les quinze premières années d'achat vous devrez payer un impôt sur la plus-value (si vous en faites une bien sûr). A mon avis ne pas trop se fier aux simulations des promoteurs et surtout bien connaître le marché locatif de la ville en question, marché locatif actuel et à venir.
Prudence donc
PS: et j'oubliais: si vos locataires ne paient pas leur loyer, vous risquez d'être en difficultés pour rembourser et le délai peut-être très long avant de pouvoir les expulser
PS 2: un peu d'optimisme toutefois: si votre projet est bien ficelé avec une bonne marge de manoeuvre, pourquoi pas ? |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 29 juin 2006 : 15:54:12
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Bonjour,
Au vu des incertitudes à venir, choisissez un emplacement de premier plan et évitez de mettre tous vos oeufs dans le même panier. Pourquoi pas trois studios plutôt qu'une maison avec laquelle vous allez jouer à tout ou rien si problème avec le locataire ?
Prenez le maximum de garanties et une TRES bonne assurance loyers impayés-dégradations-assistance juridique. Cela peut aller jusqu'à deux ans et vous toucherez vos loyers.
Le rendement à 5% c'est pas bon ! Mais pour trouver mieux il faut chercher et savoir attendre. Attention aux achats sur plan et aux prêts pour une construction avec report sur 14 mois des mensualités : vous ne savez pas ce qui va se passer entre temps !
Première conclusion : l'important est de maîtriser votre projet avant d'arrêter son choix sur un terrain.
Une maison de 80 m2 ? c'est intéressant comme type de produit pour répondre à la demande actuelle (3 chambres, salon double ?) mais le prix du foncier est à un tel niveau qu'il faut regarder dans l'ancien et comparer avec des clôtures réalisées, des portails posés, des allées bordées et des dallages posés... sans parler de la pelouse et des arbres fruitiers.
Le niveau de vos impôts peut justifier (de peu avec un taux marginal à 19%) du Robien qui vous permettrait de bénéficier d'un amortissement en plus des intérêts d'emprunt. Il est clair que votre démarche patrimoniale appelle les mêmes arguments que pour les locataires qui choisissent d'acheter !
Votre âge vous offre des perspectives intéressantes et minore les risques conjoncturels.
Deuxième conclusion : limitez l'apport personnel, faites le maximum pour couvrir les mensualités de prêt par vos loyers et prenez toutes les garanties.
A+ et bon courage.
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peps49
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 29 juin 2006 : 16:53:34
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Merci pour ces précieuses informations.
J'ai visité quelques appartements, rencontré pas mal de promoteurs qui proposaient des biens sur plan.
Pour le prix des T2 de 50m² qu'ils me proposent, je peux faire construire une maison de 80m² avec un petit terrain en campagne proche d'une petite ville.
L'idée que j'avais etait de me placer sur un croissement d'axe de grandes villes. Je proposerais du coup un logement plus spacieux, plus calme à prix legerement plus cher et à une distance pas si eloignée que ça des grandes villes.
Cela viserait les couples seuls ou avec 1 enfant qui veulent un peu de calme et qui ont un budget limité.
Je n'ai hélas pas du tout les moyens d'acheter 3 studios et effectivement, on se rend compte que le projet se prépare vraiment minutieusement.
Mon budget de 130.000€ se composerait de 20.000€ de terrain grand maximum (je mise plutot sur 15.000€) pour environ 600-800m² et ensuite la partie habitation pour 110.000€ environ. Les frais sont en plus et restent à définir.
Ce que je me dis c'est que de toute façon les gens ont toujours besoin de se loger, par contre une grosse baisse de l'immo pourrait engendrait quoi? une baisse des loyers dans les grandes villes et les gens qui etaient obligé de s'eloigner de la ville pourraient la reintegrer? Au contraire, je pense qu'il y aura toujours des gens qui seront à la recherche de calme et qui privilegieront leur cadre de vie en choississant un logement "au vert".
Si vous avez des avis sur ma "logique", n'hesitez pas. Je tatonne, je tatonne mais je ne veux pas mettre mon equilibre financier en péril, ça c'est sur. |
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baillou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 juin 2006 : 18:01:35
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| Il faudrait que quelqu'un qui connaisse bien le marché locatif de votre région se manifeste. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 00:13:05
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Citation :
Initialement entré par peps49
Merci, je l'avais parcouru...
Vous (vttdechaine et leNabot) êtes les partisants du non-achat (et surtout de robien apparement) dans le marché actuel.
Est-ce que vous cherchez un élément de défiscalisation ou un bien immo ? Si vous cherchez un bien immo alors chercher sur cette voie, sans vous précipitez et comparer. Si vous cherchez une défisc' soyez très prudent avec les Robien. Je vous invite à lire (ou relire) ce que mon frère à vécu (en jouant le pigeon) et que j'ai remis sur la file "frénésie pour l'immobilier locatif".
Que proposez vous comme solution alternative de defiscalisation (si vous êtes compétent en la matière bien sur)?
Pour cela j'ai mes oeufs dans plusieurs paniers (2 banques) avec l'impératif que cela soit disponible immédiatement sans trop de problème (des produits tous simples). Attention, en matière de défiscalisation, cela change souvent (je trouve) et il faut s'informer régulièrement.
Si l'investissement locatif est risqué, le fait de payer des impots est egalement une perte seche et assurée pour de longues années...
Oui et qui fait mal à chaque tier. Il n'y a heureusement pas que l'immo pour faire fructifier ses biens "liquides". Gardez surtout à l'esprit que si le rendement est mauvais aujourd'hui, vous conservez ce rendement tout au long de l'investissement et avec en plus une disponibilité d'argent plus difficile.
Marty |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 10:44:43
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Je pense que Baillou a raison ! Il faut bien connaître le marché local.
Une maison individuelle est souvent plus difficile à louer mais les locataires sont plus stables et, si le loyer est attractif, l'argument tombe.
Le risque de baisse de l'immobilier semble limité pour le moment (la demande en logement est forte et le niveau de construction encore faible ne permet d'évoquer qu'un rattrapage sur 10 ans) mais il existe et pourrait se traduire par une demande en baisse inférieure à l'offre qui déclencherait une chute des loyers.
Pour cette raison, et quel que soit votre choix, je vous engageais à calculer des mensualités étalées dans le temps couvertes par vos loyers.
A+ |
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peps49
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 11:39:12
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@vttdechaine
C'est en voulant defiscaliser que j'ai découvert l'investissement locatif. C'est apparement le seul moyen de defiscaliser sans ajouter un euros de sa poche. Si il en existe d'autre, je ne les connais pas et je serais interessé de les connaitres.
Notre but n'est pas necessairement de "faire" de l'argent mais surtout de ne pas le donner à perte à l'état (ma femme refile déjà 40% de ses revenues voir plus alors c'est bon ).
Je me rend compte qu'il faut éviter les guettos de robien qui se construisent, c'est pour cela que mon projet se dirige vers des pavillons en campagne.
J'ai des liquidités presque immédiates (PEL) qui m'assurent en cas de coups dur sur une perte de mon investissement locatif. Il est peut etre necessaire d'avoir en parallele des liquidités immédiates (bourses?) mais là c'est vraiment pas mon rayon et me mettre à la merci de mon banquier m'effraye un peu.
@galérien
Le marché dans le coin est fleurissant. Les gens s'eloignent de plus en plus des villes (trop cher, trop petit pour le prix) et les communes se font taper sur les doigts car ils ne construisent pas assez de logement sociaux et la demande est grande.
Je vais quand même un peu plus étudier le marché dans le coin mais à visiter les agences : les terrains sont introuvables, les communes viabilisent des terres mais à contrecoeurs, les locations sont encore très prisées et dures à trouver.
J'ai rendez-vous ce soir avec un conseillé en patrimoine qui me proposait des pavillons vers bordeaux à un rendement de 3% ... on va voir ça ce soir .
Concernant les rendements, un 7% brut semble être un minimum pour s'interesser au projet, en net, je descends à un rendement négatif avec une perte seche qui avoisinne les 3000€/an ce qui correspondrait à ma defiscalisation.
Le projet est jouable? Faudrait il que mon montage me fasse gagner de l'argent pour palier à des frais supplémentaires ou à une incertitude du marché? (j'en ai déjà compté dans le montage actuel mais c'est mathématique, si on remonte les frais par ici, faut baisser le loyer )
Ce qui me manque, c'est l'appreciation du projet : en fonction des chiffres obtenus ça veut dire quoi? c'est bien ou c'est pas bien?....
Je vais avancer un peu plus sur mon projet et vous les présenter lorsqu'il sera plus aboutit. |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 11:39:32
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peps49, un truct bien à la mode actuellement est l'achat d'une résidence pour faire de la location saisonnière. C'est pas terrible pour la défiscalisation par contre c'est plutôt pas mal pour défiscaliser les revenus supplémentaires locatifs, moins de risques pour les impayés car périodes très courtes de location, pas de bail et en plus vous pouvez en profiter si vous le souhaitez. Et bien sur faris de notaire réduits sur programmes neufs. Moi j'y crois si le programme est bien choisit.
TL |
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investissement locatif : pavillon/province
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