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Le 1er article relève que les décisions d'imputation au vendeur des frais liés à une vente d'un bien (établissement d'un décompte de charges, copies diverses etc.) sont de plus en plus contestées.
L'arrêt confirme cette tendance.
Question :
Une AG peut-elle valablement décider que les frais de mutations (vente) soient imputés au copropriétaire vendeur uniquement, ceci en complément d'une clause relevant du contrat de Syndic (contrat et grille d'honoraires concernant le Syndicat des copropriétaires) ?
Et si oui, de quelle majorité relève la décision ? (unanimité, puisqu'il s'agit d'une répartition de charge ?)
J'en profite pour indiquer à propos de la loi ENL que la Commission mixte paritaire est parvenue à un accord complet. Le texte revient pour ultime lecture devant les deux chambres demain vendredi 30 juin.
La question semble donc sans intérêt pratique.
Sur un plan purement théorique, l'interprétation "à la lettre" des textes commande de dire qu'il faudrait une décision unanime.
Il faut mener une action en faveur de la reconnaissance officielle de la notion de "charge individuelle". Elle peut commencer par le recensement des décisions de jurispruden,ce qui ont admis l'imputation à un copropriétaire du coût d'un service ou d'une prestation effectuée à tel ou tel dans son intérêt exclusif.
A l'appui de cette reconnaissance il faut rappeler que les modèles de documents de fin d'exercice établis par la Commission de la copropriété toennent compte des " charges privatives " Recommandation 6 Situation de trésorerie).
Vous semblez négliger que cette question a un interet pratique pour toutes les ventes faites avant la publication de la loi ENL au JO...
Pour la reconnaissance des honoraires privative, elle existe dans la loi de 65 en son article 10.1.
Donc tant que rien n'est ajouté au 10.1, ces honnoraires sont indues.
A ce jour seuls les frais de relance après mise en demeure sont légaux. Bientôt (mais pas encore) les frais d'établissement de l'état daté (et non de vagues honnoraires de mutation) seront inclus. Pas moins, mais pas plus.
La multiplication de ces honnoraires privatif est dangereux car au momment du vote les syndicats ne se sentent pas concernés. Il me semble que chaque honnoraire privatif devrait faire l'object d'un vote séparé du contrat (volonté perso, pas interprétation des textes). Pour le moins, les contrats de syndic devraient indiquer clairement ces honnoraires privatis et selon quel article ils sont rendus légaux (10.1 pour l'instant, puis 10.1 a) ou 10.1 b) qd la loi ENL sera publiée.
Une décision prise par l'AG visant à reporter des frais "de mutation" à la seule charge du vendeur (avant l'introduction de la loi ENL), serait donc contestable.
Selon ma compréhension de vos arguments, et si des "honoraires privatifs" ne sont par énumérés aux article 10.1 (puis, prochainement, 10.1a) et 10.1b)) même une décision prise à l'unanimité des copropriétaires lors d'une AG serait contestable.
Et, toujours selon ma compréhension, vous recommanderiez que les "honoraires privatifs" légaux soient, pour une question de clarté, soumis au vote de l'AG. (mais alors à quelle majorité ?)
Citation :Vous semblez négliger que cette question a un interet pratique pour toutes les ventes faites avant la publication de la loi ENL au JO...
Les honoraires en cas de mutation imputés au vendeur existent depuis quarante ans. Ils figuraient dans les arrêtés préfectoraux au temps de la taxation. Ils figurent dans les accords du groupe de travail de la Commission national de la consommation. L'amendement inséré dans la loi ENL n'a pour objet que de contrer l'interprétation faite du récent arrêt de la Cour de cassation, qui d'ailleurs ne rejette pas la perception d'honoraires mais la procédure utilisée.
De Giwdul
Citation :A ce jour seuls les frais de relance après mise en demeure sont légaux.
Après la mise en demeure, il n'y a pas lieu de faire une relance pour la même créance. Des honoraires à ce titre seraient injustifiés car juridiquement frustratoires. L'ordre des termes utilisés dans le nouveau texte est erroné. Celà montre que les parlementaires ne contrôlent pas les textes qu'ils votent.
De Giwdul
Citation :La multiplication de ces honnoraires privatifs est dangereuse car au momment du vote les syndicats ne se sentent pas concernés.
Tout à fait d'accord sur la multiplication regrettable des honoraires exceptionnels. La cause reconnue est l'insuffisance des honoraires de gestion courante.
La solution pour remédier à cette insuffisance est la généralisation de l'obligation de gérer les fonds syndicaux par compte séparé vrai.
Il sera alors possible de faire le ménage dans les honoraires exceptionnels et de ne conserver que ceux correspondant à des prestations réellement exceptionnelles. Les honoraires de mutation et de recouvrement en font partie. Les frais de relevé des compteurs n'en font pas partie puisque c'est une obligation prévisible et périodique. Les frais de mise à jour du carnet d'entretien idem et pour la même raison. Il n'y aura plus de question à ce poser car tout celà est d'une extrême simplicité.
De Kopro :
Citation :Selon ma compréhension de vos arguments, et si des "honoraires privatifs" ne sont par énumérés aux article 10.1 (puis, prochainement, 10.1a) et 10.1b)) même une décision prise à l'unanimité des copropriétaires lors d'une AG serait contestable.
1) Pour moi, les clauses du contrat de syndic sont opposables aux copropriétaires. La jurisprudence actuelle dit le contraire. Je m'incline en continuant à résister.
2) Pour tenir compte de la position actuelle de la jurisprudence, il suffit que les honoraires exceptionnels soient imputables au syndicat qui les paie au syndic et les répartit en fonction de la nature de la prestation rémunérée. Si elle ne profite qu'à un copropriétaire, ils sont imputés à ce copropriétaire. Si elle profite à tous les copropriétaires ou à certain d'entre eux, la dépense est répartie entre les intéressés.
Ainsi les copropriétaires seront peut être plus attentifs aux montants proposés dans le contrat de syndic. Ces montants sont la seule question digne d'intéret, le reste n'étant que guerilla inutile. C'est du moins mon avis
Contourner une décision du Tribunal
Forum fermé
Posté - 29 juin 2006 : 07:14:16
