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Je viens de recevoir la régularisation de charge d'un appartement que j'ai rendu en 2003. Tout est clair sauf le poste employé d'immeuble. J'ai bien compris le décret 87-713: 1) Gardien/Concierge entretenant les parties communes et élimination des déchets: 75% des dépenses correspondant à sa rémunération imputable au locataire. 2) Lorsque ces mêmes prestations sont assurées par un employé d'immeuble, ce sont les 100% des dépenses qui sont imputées au locataire.
Dans mon cas le relevé du syndic fait mention d'un "employé d'immeuble" et indique son salaire, charges sociales,coût de son remplaçant et loyer de son logement. Il est donc clair qu'il ne s'agit pas d'un employé d'immeuble mais d'un Concierge/Gardien d'immeuble. D'ailleurs la personne habite bien au rez-de-chaussé de l'immeuble. Je suis donc dans le cas 1) ci-dessus à la différence que cette personne ne s'occupe que de sortir les poubelles, mais pas de l'entretien sous-traité à une entreprise. Ce cas n'est pas défini par le décret. Pourrais-je penser que dans ce cas ma participation aux frais serait limitée à 87,5%?
Pour pouvoir récupérer 100% du salaire du gardien, il faut impérativement que celui-ci assure la sortie des poubelles et fasse un minimum de ménage, même si la plus grande partie est faite par une entreprise extérieure. Si l'une ou l'autre de ses taches n'est pas accomplie par l'employé, son salaire n'est récupérable qu'à 75%
Il n'y a pas de faire de moyenne entre ces deux possibilités c'est l'une ou l'autre. Etes vous sur que le gardien n'assurait pas un minimum de ménage- les halls, les vitres, BAL ou autres?
ce peut très bien être un employé d'immeuble qui est logé.
relisez la convention collective....le contrat de travail d'un gardien est établi en fonction d'un nombre d'UV, celui d'un employé avec un nombre d'heures!!!!
La personne effectuait également la distribution du courrier (en plus de la manutention des poubelle. Ce serait donc une récup à 75%, mais la remarque de Nefer est pertinente, je vais vérifier. A propos, que sont ces UV qui font la difféerence entre l'employé et le gardien? Merci encore
La personne effectuait également la distribution du courrier (en plus de la manutention des poubelle. Ce serait donc une récup à 75%, mais la remarque de Nefer est pertinente, je vais vérifier. A propos, que sont ces UV qui font la difféerence entre l'employé et le gardien? Merci encore
prenez connaissance d ela convention collective des gardiens et employés d'immeuble
(consultable sur Universimmo, en page d'acceuil , colonne de gauche, rubrique "guide juridique")
Pour pouvoir récupérer 100% du salaire du gardien, il faut impérativement que celui-ci assure la sortie des poubelles et fasse un minimum de ménage, même si la plus grande partie est faite par une entreprise extérieure. Si l'une ou l'autre de ses taches n'est pas accomplie par l'employé, son salaire n'est récupérable qu'à 75%
Il n'y a pas de faire de moyenne entre ces deux possibilités c'est l'une ou l'autre. Etes vous sur que le gardien n'assurait pas un minimum de ménage- les halls, les vitres, BAL ou autres?
euh mimisse, vous faites confusion entre "gardien" et "employé d'immeuble". attention, car c'est justement le contraire de votre réponse !
c'est dans le cas où le concierge ou gardien s'occupe des 2 tâches, que les charges locatives concernant son salaire et charges sociales sont récupérables à 75%. S'il n'en fait qu'une seule: pas récupérable. Jurisprudences constantes là-dessus. De plus il faut qu'il assure lui-même ces tâches (et non pas une tierce personne). voir: cass civ 3° ch, 7/2/05, n° 00-16268 + cass civ 3° ch, 8/10/97, n° 95-20113
relisez bien l'art 2 du décret du 26 aout 87 !
Citation :Article 2 Pour l'application du présent décret :
a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ;
d) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
e) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.
Je suis d'accord que la définition entre gardien (ou concierge) et employé d'immeuble est ténue et pas claire mais le décret par contre lui, est clair. un bailleur ne peut pas compter 100% des charges du gardien pour la bonne raison que certaines tâches faites par le gardien ou concierge ne sont pas récupérables (pas mentionnées sur le décret). c'est le cas par exemple du gardiennage ...
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Au passage, il semble que la proposition de loi ENL (adoptée par le parlement) qui devrait être promulgée à la rentrée, va permettre aux bailleurs de récupérer plus de charges. Il faut bien dire que la liste des charges mentionnées dans le décret de 87, établie dans les années 70, était bien obsolète ! par exemple, vidéosurveillance, vigile, téléalarme, la TVA sur les prestations des stés de service, les avantages en nature des gardiens, relevé des compteurs .....
ce qui me semble tout à fait juste puisque la TVA doit être supportée par le bénéficiaire du service tout comme la téléalarme et que le besoin de sécurité est demandé amplement par les habitants ... D'ailleurs les associations représentant les locataires ont accepté ces modifications.
Charges locatives : Employé d'immeuble
Forum fermé
Posté - 30 juin 2006 : 14:56:47
