| Auteur |
 Sujet  |
|
|
CARO_77
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 03 juil. 2006 : 00:57:13
|
Bonjour,
Lors de la dernière assemblée générale en mars 2006, notre syndic s'est représenté pour une ré-élection d'1 an. Il a été ré-élu.
Il vient de nous faire parvenir une lettre recommandée avec AR pour nous informer de sa démission immédiate compte tenu d'une altercation avec la nouvelle co propriétaire (majoritaire des biens de l'immeuble)
. qui ne lui aurait pas indiqué le nombre d'occupant par logement loué (ce qui empêcherait le Syndic de calculer les charges)
. qui s'opposerait aux travaux qui ont été votés et payés avant son arrivée.
Il nous indique dans son courrier l'arrêt immédiat avec la société en charge de la sortie de nos poubelles.
Toujours dans son courrier, il nous informe de l'annulation des travaux "d'urgence" votés il y a un an et réglés en totalité par chacun de nous (travaux qui devaient débuter ce mois-ci).
Il dit également tenir informé le TGI le plus rapidement possible de sa démmission afin de nous retrouver un autre Syndic.
Pour finir, il nous réclame la provision de 305 euros par co-propriétaire, à verser dans un délai de 10 jours, pour régler les frais d'avocats et payer les charges.
Petite précision : ce Syndic n'a jamais ouvert de compte en banque séparé pour la co-propriété et aucun fond de roulement n'a été réclamé depuis un an que j'ai acheté mon appartement.
Peut-il annuler les travaux votés et payés ?
Dans l'affirmatif, peut-on lui réclamer le remboursement des sommes versées ?
Sommes-nous tenus de lui verser cette provision de 305 euros alors qu'il se dit ne plus être le syndic ?
Devons-nous attendre la décision du TGI pour nous retrouver un autre Syndic ou peut-on envisager une assemblée générale pour en élir un autre ?
Qui peut demander une Assemblée Générale. En admettant que je sois demandeuse de faire une assemblée avec tous les co-propriétaires : quelle serait la procédure ? Devrais-je envoyer une lettre R avec AR à tous ? A qui incomberaient les frais d'envois ?
Merci pour vos réponses rapides... Je suis verte 
|
|
Signaler un abus
|
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 01:29:14
|
une remarque:
c'est le RDC qui indique la répartition des charges!!!!!!
"qui ne lui aurait pas indiqué le nombre d'occupant par logement loué (ce qui empêcherait le Syndic de calculer les charges)"
le nombre d'occupants n'a rien à voir avec les clés de répartition indiquées dans le RCP.
Avez vous déjà contrôlé les comptes effectués par ce syndic ????? |
Signaler un abus  |
|
|
CARO_77
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 07:15:22
|
Bonjour,
Merci pour votre réponse aussi rapide !
Je ne sais pas ce que signifie RDC mais je suppose que vous parlez de répartition au millième ?!
Depuis que j'ai acheté mon logement, l'an passé, nous avons toujours procédé à la répartition par nombre d'occupants dans chaque logement en ce qui concernait l'eau froide....
Non, malheureusement, les comptes ont été demandé à plusieurs reprises sans succès.
Le Syndic a toujours répondu qu'il n'y avait pas de compte séparé avec ses comptes personnels et que de ce fait, il n'était pas dans l'obligation de nous les montrer !!! |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 10:56:29
|
Si votre syndic est bénévole il a obligation d'ouvrir dès sa nomination un compte bancaire ou postal au nom du syndicat et ce en fonction de l'article 38 du décret de mars 1967.
Son refus de vous laisser vérifier les comptes est du n'importe quoi puisqu'il a obligation d'un compte séparé de ses comptes personnels
Un syndic non professionnel ou vrai bénévole doit respecter la loi au même titre que les professionnels.
En plus le votre ou il ne connaît pas la loi ou il s'en moque;
Comme indiqué par nefer la répartition des charges est prévue dans le Règlement De Copropriété (RDC) est le syndic est dans l'obligation de respecter celui-ci
La nouvelle copropriétaire,comme le syndic n'a pas le pouvoir de s'opposer ou d'annuler une décision prise en AG;éventuellement une autre AG peut,sous certaines conditions, peut le faire
S'il a démissionné il n'est plus syndic;il n'a donc plus le droit d'encaisser des appels de fonds( en + du problème pas de compte séparé)
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 12:33:18
|
et si en tant que syndic bénévole il n'avait pas ouvert de compte bancaire au nom du syndicat, son mandat est nul
pour l'eau, s'il n'y a pas de compteurs indivduels c'est obligatoirement répartition en charges communes générales!!!!!!
RDC = réglement de copropriété |
| Signaler un abus |
|
|
CARO_77
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 14:31:40
|
J'ai contacté le Syndic par téléphone ce matin.
Il dit avoir contacté son avocat et avoir un rendez-vous mercredi 5 juillet avant la saisie du TGI.
Le problème serait que la nouvelle co-propriétaire ne voudrait pas effectuer les travaux (qui ont été, je le répète, votés et payés avant sa venue). Elle exigerait que son "architecte" voit l'étendue des travaux au préalable (chose qu'elle ne peut effectivement pas exiger) et ne voudrait pas ouvrir sa porte pour laisser la société désignée faire son travail de rénovation (chien-assis + cheminée + toiture).
Il m'a dit qu'un expert était venu ce matin, constater des problèmes de gouttières avec des jumelles afin d'alimenter son dossier chez l'avocat.
Quant à la répartition des charges, il dit que lors d'assemblées générales précédentes à mon arrivée, le choix d'une répartition par personnes occupant les logements a été votée... Je lui ai rappelé qu'il n'a à aucun moment présenté ce document que j'aimerais consulter, ainsi que tous les autres documents (comptes de la co-propriété, devis de la société en charge des travaux) 
Je lui ai précisé que, compte tenu de sa démission, je ne lui règlerai pas la somme demandée (305 euros) . Il m'a répondu que sa démission n'avait pas encore pris effet (?) et que c'est le TGI qui me réclamera cette argent... j'attends donc que le Tribunal me contacte.
Qu'en pensez-vous ? Et merci pour vos réponses |
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 14:54:35
|
votre copropriété navigue en zone de non droit depuis plusieurs années, à témoin le mode de répartition de charges, complètement loufoque et surtout illégal. Heureusement d'ailleurs : imaginez la jeune famille qui s'agrandit : ses charges augmentent !!! Plus fort encore : mlle y triste célibataire partage son appartement avec un jeune homme : elle est tenue de déclarer !!!!!!!!!! Même chose si il y a rupture !!! un président de conseil syndical à la fois syndic et commissaire d'immeubles !!!
Un travail de remise d'aplomb est à faire de toute urgence, avec un syndic compétent : à éviter que le nouveau propriétaire pousse un syndic favorable à ses intérêts propres.
Je vous conseille de payer les 305 Euros, puis de partir en chasse de syndic compétent. Ce syndic remttra d'aplomb la copropriété, quitte à recréditer votre compte.
le syndic bénévole c'est bien, mais cela demande beaucoup de compétences dans des domaines très variés (droit, comptabilité, techniques de construction).
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 15:54:33
|
Vous indiquez dans votre 1er post < ...avec la nouvelle copropriétaire (majoritaire des biens de l'immeuble)
Reprenez(prenez) la loi du 10 juillet 1965 le 2è alinéa de l'article 22
<Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Toutefois,lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié,le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires
En AG elle n'est pas ,d'office, majoritaire |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 17:59:42
|
plus un relit votre 1er message plus,comme indiqué par mesprès,on peut penser qu'il est souhaitable, pour remettre de l'ordre dans les comptes (et dans le reste)de votre copropriété,de changer dès que possible (démission ou pas??)de syndic.
Appel de fonds de 305 euros pour payer:
- les frais d'avocat,lequel et pourquoi ??? étant donné que dans ce cas le syndic ne pouvait,sans accord de l'AG,se lancer dans une action judiciaire (contre qui et pourquoi??)
- la part de charge, pour moi, d'accord sous réserve qu'un budget ait été voté,que cette demande corresponde au 1/4 du budget (à payer normalement le 1er de chaque trimestre,sauf date différente votée en AG) mais surtout que cela ne rentre pas dans son compte banque personnel (avez vous bien vérifié cette "particularité" cela paraît tellement énorme)
Combien êtes vous de copropriétaires?? et avez vous un conseil syndical?? |
| Signaler un abus |
|
|
CARO_77
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 22:56:41
|
Bonsoir,
L'histoire du Syndic est la suivante.
L'immeuble (12 appartements + 2 commerces en bas) appartenait à ses parents. Le papa est décédé.
La maman ne payait pas ses charges.
Lorsque j'ai acheté mon logement l'an passé, nous en étions à ce stade. Le syndic, le fils, était faché avec sa mère pour des histoires de famille que nous ignorons....
La maman possédait encore 5 logements + les 2 commerces
Le Syndic : 2 et les 5 autres à nous 5, propriétaires depuis 1 an seulement.
La maman a enfin réussi à vendre (après bien des oppositions parait-il de la part de son fils). Elle a vendu à une SCI de 3 personnes je crois (que j'ai nommé la nouvelle propriétaire car je ne vois toujours qu'une femme). Ces logements servent à faire du locatif, vous l'aurez compris.
Le Syndic nous a toujours dit qu'il n'avait pas ouvert de compte en banque au nom du Syndic pour éviter de se mélanger entre les comptes des anciens et des nouveaux propriétaires, compte tenu des remboursements des charges de la maman qui ne payait pas.
Il nous a déjà déclaré que les comptes du syndic se confondaient avec ses comptes perso. Il paraitrait que la co-propriété d'avant bénéficiait d'un compte en banque (chose dont je ne détiens pas la preuve). Nous avons par conséquent aucun droit de regard...
A la vente des biens de la maman, nous espérions que les travaux dits "d'urgence" votés depuis + 1 an allaient enfin pouvoir débuter ! enlèvement de cheminées défectueuses qui parait-il, risquent de tomber, + changement d'un chien assis + un peu de toiture.
Sauf que la SCI qui vient d'acheter s'oppose à ses travaux prétextant qu'il est inutile d'enlever des cheminées et qu'on pourrait utiliser l'argent autrement (ravalement avec isolation plus importante).
J'ai eu une fuite à mon plafond. Je sais (pour avoir vu avant la vente du logement) qu'au-dessus qu'il y a un trou à côté du chien assis, qui laisse apparaitre un bout de ciel... la nouvelle propriétaire nie et dit que l'eau qui a coulé sur la poutre de mon plafond provient d'une mauvaise isolation du mur extérieur  risible tout ça je vous l'accorde....
Non, il n'existe pas de Syndicat pour la co-propriété... malheureusement
Le Syndic démissionnaire (qui a mis en vente ses 2 logements) m'a dit que la SCI souhaiterait reprendre le Syndic après. Mais je me méfie.
La nouvelle proprio (SCI) est venue me voir en essayant de me convaincre avant toute prochaine assemblée, d'annuler les travaux de cheminées qui ne servent à rien et m'a dit que suite à la vente des parts de la mère du Syndic, il restait 30.000 euros qui devraient se débloquer et qu'avec une telle somme on pouvait envisager un ravalement etc...
Le Syndic a nié ces dires et m'a confié que plus rien ne restait suite à la vente de sa mère. Une fois les dettes remboursées, il ne resterait plus rien |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 06:23:38
|
Je partage l'opinion des autres intervenants. C'est vraiment n'importe quoi dans votre copropriété.
Pour ce qui concerne votre quote-part dans la procédure qu'a engagé le "syndic (si on ose l'appeler ainsi) sortant", je ne partage pas l'avis de mespres qui vous conseille de la payer. J'estime que vous ne la devez pas. La décision de s'adresser au tribunal est une décision unilatérale du "syndic" qui n'est fondée sur aucune obligation.
Quel que soit le litige qui l'oppose à une copropriétaire, majoritaire ou pas, si le syndic souhaite démissionner, la démarche est très simple. Il doit un préavis au syndicat des copropriétaires. Il adresse donc un courrier aux copropriétaires faisant savoir son intention de démissionner. Il cherche un candidat à son remplacement. Les autres copropriétaires peuvent également chercher de leur côté. Il convoque une assemblée générale avec à l'ordre du jour, le remplacement du syndic démissionnaire. Au lieu de cela, votre "syndic" démissionne sans préavis et décide, compte tenu de ce que la copropriété n'a plus de syndic (par sa seule faute) d'engager une procédure judiciaire à vos frais pour faire nommer un nouveau syndic. Sa "décision" est illégale et il ne peut utiliser son propre comportement abusif comme argument contre vous.
Il se peut que sa situation de syndic n'ait rien d'officiel et que le juge constate simplement que la copropriété n'a pas de syndic. Si le tribunal décide que vous devez payer, vous pourrez le faire. Dans l'immédiat, ce n'est pas à lui de le décider. Et il n'est pas du tout certain que le tribunal aille dans ce sens.
Ce que je pense est que vous devriez le persuader, plutôt que de passer par le tribunal, de convoquer une AG pour nommer un nouveau syndic. Dites-lui bien que cette solution est gratuite et qu'il n'est dans l'intérêt de personne de passer par le tribunal alors que vous pouvez le faire par la voie normale et sans frais.
Je vous conseille vivement de changer de syndic et, de plus, dans votre cas, je vous conseille aussi de prendre un syndic professionel, à qui vous pourrez demander de mettre son nez dans les comptes du démissionnaire. |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 07:42:03
|
Ce que je pense est que vous devriez le persuader, plutôt que de passer par le tribunal, de convoquer une AG pour nommer un nouveau syndic. Dites-lui bien que cette solution est gratuite et qu'il n'est dans l'intérêt de personne de passer par le tribunal alors que vous pouvez le faire par la voie normale et sans frais.
bonjour
je rejoins ce qui vient d'être dit :
envoyez immédiatement à ce syndic bénévole un contrat de mandat de syndic professionnel que vous aurez choisi avec quelques autres copros en lui demandant de convoquer immédiatement une AG pour élire un syndic professionnel avec à l'ordre du jour ce changement de syndic. Vous lui dites qu'à défaut elle s'expose à devoir payer les frais d'une administration judiciaire.... et qu'en plus vous pourrez tjrs porter plainte pour irrégularité - compte personnel et non séparé -
quelle petite mafia !!!
ps : ne payez surtout rien |
| Signaler un abus |
|
|
CARO_77
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 10:03:15
|
Bonjour et merci pour toutes vos réponses.
Dites-moi, si nous voulions élir un Syndic professionnel, connaissez-vous la procédure ? Qui devons-nous contacter pour cela ?
Y-a-t-il une liste de Syndic ? Je ne sais pas du tout comment ça fonctionne ni où il faut s'adresser...
Je mets en vente mon logement (je m'en vais pour acheter une maison individuelle, sans problème de co propriété  ) et je me demande s'il est nécessaire de faire toutes les démarches.... mais comme j'aime bien les choses bien faites, je pense que je vais poursuivre...
Je suis invitée ce soir par un des co-propriétaires pour une réunion "informelle" avec la nouvelle propriétaire et sans doute d'autres co-propriétaires. Le Syndic n'est pas invité...
Je vais soumettre l'idée d'une AG, contacter le Syndic au préalable et proposer d'élir un Syndic professionnel. |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 10:21:59
|
Bonjour,
Pour trouver un syndic pro, il y a deux solutions : soit vous connaissez quelqu'un qui est copropriétaire dans votre ville. Vous lui demandez qui est syndic dans sa copropriété et s'il ou elle est satisfait(e). Vous aurez déjà un bon renseignement. S'il ou elle est satisfait(e), vous appelez ce syndic, lui dites que vous serez interessée d'obtenir une proposition de contrat pour la gestion syndic de votre immeuble. S'il ou elle n'est pas satisfait(e), vous n'appelez pas.
Si vous ne connaissez personne, il faut espérer que vous aurez de la chance. Il faut regarder dans l'annuaire les agences immobilières qui s'occupent de la gestion syndic et les appeler. |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 10:24:49
|
J'oubliais,
Dès que vous avez une plusieurs propositions de contrat de syndic, votre syndic actuel convoque l'AG. Il met à l'ordre du jour : Remplacement du syndic démissionnaire. Il joint à la convocation la ou les propositions de contrat. Au cours de l'AG, vous choisissez. Après, normalement, le syndic s'occupe de tout. |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 12:09:41
|
Bonjour,
Personnellement,je ne conseille jamais de contourner la loi.
Alors que chacun fasse en son âme et conscience et cela quel que soit le niveau des responsablités, au sein d'un syndicat de copropriétaires
ASL,et/ou autres entités relevant de ces législation et règlementation.
La loi est dùre.C'est la loi.
Dura lex,sed lex. |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 12:59:04
|
Bonjour oldman24,
Y a-t-il eu quelque part sur ce sujet, un conseil de contourner la loi ? Si oui, je ne l'ai pas vu. |
| Signaler un abus |
|
|
bobouin
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 15:08:36
|
Moi, je vous conseillerai de tester un produit dont je suis cliente.
Les copropriétaires peuvent également consulter en ligne la comptabilité en consultation seulement.
Il n'y a besoin d'aucune connaissance en comptabilité.
Voici l'adresse : www.e-syndic.net
|
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 17:15:31
|
le problème numéro un, c'est trouver un syndic volontaire pour s'immerger dans un bazar pareil. Quel intérêt peut il y trouver ?
J'en viens à me demander si dans des cas aussi tordus, il ne faut négocier dès le départ une prestation de remise à flot. Force est de constater que le syndic va passer une paire d'heures sur votre copro.
A moins d'être soi-même chevronné, je pense que ce n'est pas une bonne idée de chercher à déméler l'affaire seul, même avec un logiciel de compta. |
| Signaler un abus |
|
|
CARO_77
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 23:30:16
|
Bonsoir,
Je viens vous tenir informés de la suite de "Dallas".
Nous nous sommes réunis (co-pro) chez moi. Tout le monde, sauf bien entendu notre Syndic démissionnaire.
J'avais entrepris des démarches auprès de Syndic Professionnels... et l'un d'entre eux avait été contacté la veille par la nouvelle arrivée !!!! Ouf...
A 2, nous avons donc présentés la solution d'élir un Syndic professionnel. Celui que nous avons contactés toutes les 2 est resté 1 heure au téléphone avec la nouvelle co-pro à la conseiller et lui expliquer la marche à suivre.
Nous avons fait une attestation, signée par tous que la nouvelle co-pro a transmis au Tribunal de Grande Instance en vue de bloquer la procédure (désignation d'un mandataire) et nous sommes dans l'attente.
Le Syndic démissionnaire, depuis, nous écrit tous les jours.
- 1 courrier pour nous expliquer qu'en fait il n'annule pas les travaux mais les suspent. Et pour transformer la somme des 305 euros prévue pour des frais de procédure en un fond de roulement à verser au TGI
- 1 autre, reçu aujourd'hui. Suite à entretien avec son avocat, il va (enfin) procéder à l'ouverture d'un compte en banque (de quel droit puisqu'il n'est plus Syndic ???)et pour nous préciser que le fond de roulement réclamé n'est plus à transmettre au TGI mais à lui !!!
Voilà où nous en sommes.
Vivement que nous ayons un nouveau Syndic. Celui que nous avons contacté est semble-t-il, prêt à s'investir pour déméler cette grosse salade !!!!
En attendant, moi qui souhaite vendre mon logement, c'est pas gagné avec toutes ces histoires !!! |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 10:29:50
|
votre copropriété éatnt dans l'illégalité (nullité du mandat de l'actuel syndic) je vous suggère pour la sécuristaion juridique de votre copropriété de faire nommer un administrateur provisoire par le TGI (saisine du président en référé) avec mission de convoquer l'AG pour la nomination d'un syndic.en général pour un délai de 6 mois.........vous avancez les frais qui seront ensuite réparties en charges communes générales.
vous pourrez ainsi procéder en toute légalité à la nomination de votre syndic professionnel!!!!!
dans votre cas la priorité est d'assurer la sécurité juridique des décisions qui seront prises à partir de maintenant.....
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Démission sans préavis de notre Syndic bénévole
Forum fermé
