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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
 Posté - 09 juil. 2006 : 23:28:54
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nefer, pourquoi dites vous que la copropriété est dans l'illégalité (nullité du mandat de l'actuel syndic) ?
Il a bien été élu pour un an en mars 2006. Il n'a effectivement pas ouvert de compte séparé pour la copropriété comme lui en fait obligation la loi, mais cela ne rend pas nul d'office son mandat. Il faudrait quand même, qu'à la demande d'un copropriétaire, le juge le constate et déclare cette nullité. Et, ce n'est de l'intérêt d'aucun copropriétaire de le faire, puisque cela va impliquer le recours à l'administrateur judiciaire et qu'en plus, il n'y a aucune raison, puisque ce syndic veut justement cesser ses fonctions.
Dans l'état actuel, le mandat n'est pas nul et le syndic peut tout à fait convoquer l'AG. Il a même l'obligation de le faire pour que sa démission soit légale.
Il est vrai qu'il a déjà envoyé aux copropriétaires un courrier annonçant sa volonté de démissionner, mais, sous cette forme, cette démission serait illégale. Il n'a pas à adresser sa démission aux copropriétaires. Il n'a de contrat qu'avec le syndicat des copropriétaires et il ne peut donc adresser sa démission qu'au cours d'une AG. Pour que sa démission soit légale, il faut donc qu'il convoque une AG avec ce point à l'ordre du jour. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 00:01:19
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entre ce que devrait faire votre syndic bénévole et ce qu'il fait, il me semble qu'il y a une différence.
en plus du côté juridique, il semble qu'il ne soit pas capable de tenir la comptabilité....
il serait fort possible que vous fassiez d'autres découvertes...... |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 19:22:27
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si vous reprenez l'article 18 du décret de 1965 vous vous apercevrez que son mandat est bien nul car pour un non professionnel il a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal;la méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation
L'article 38 qui a été abrogé à compter du 01.09.2004 précisait:
Dans le cas où l'immeuble est administré par un syndic qui n'est pas soumis aux dispositions de la loi n°70-9 du 02.01.1970 et des trextes pris pour son application,toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat.Le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale peut,le cas échéant,dans les conditions et sous réserve des garanties qu'il détermine,fixer le montant maximum des fonds que le syndic peut être autorisé à ne pas verser à ce compte
commentaire du code de la copropriété (extraits)
...les syndics non professionnels organisant le maniement des fonds du syndicat relèvent du régime de droit commun.Ils ont donc l'obligation de déposer les fonds détenus pour le compte du syndicat sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat,à peine de nullité de plein droit de leur mandat à l'expiration d'un délai de trois mois suivant leur désignation....
Ainsi dans tous les cas où le syndic est un copropriétaire (syndic dit "bénévole")l'ouverture d'un compte séparé est devenu obligatoire,sans dispense possible. |
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mathi
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2092 réponses |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 22:09:24
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Citation :
Initialement entré par felix1930
si vous reprenez l'article 18 du décret de 1965 vous vous apercevrez que son mandat est bien nul car pour un non professionnel il a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal;la méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation
Tout à fait d'accord avec vous felix1930 sur le fait que la méconnaissance de l'obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat. Mais qu'est-ce que la nullité de plein droit ? S'il suffisait qu'un copropriétaire constate que le syndic n'a pas respecté son obligation pour que le mandat soit nul, ça ferait une sacrée pagaille. Parce qu'il ne serait plus syndic pour celui qui l'a constaté et resterait syndic pour les autres. C'est strictement impossible.
Ce ne peut être que le juge qui déclare nul "de plein droit" le mandat du syndic qui a méconnu cette obligation. Le terme "de plein droit" signifie que la simple constatation par le juge de sa faute, entraîne la nullité du mandat. Et tant que le mandat n'a pas été déclaré nul par le juge, il n'est pas nul. Le syndic est toujours syndic.
Tenant compte du fait que son mandat n'est, à l'heure actuelle, pas nul, il est très simple de lui faire convoquer une AG pour régulariser la situation. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 06:59:30
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Mettons Félix et LD47 d'accord ...
Le fait que le mandat du syndic soit "nul de plein droit" permet de déposer requête dans le cadre de L.art.47.
"Attendu que Mr X syndic n'a pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat,
que de ce fait son mandat est nul de plein droit,
que le syndicat se trouve donc dépourvu de syndic,
qu'il convient de désigner un administrateur provisoire..
Pour ces motifs :
dire que le mandat de syndic est nul de plein droit,
dire que le syndicat est dépourvu de syndic
désigner (Mr Y) en qualité d'administrateur provisoire."
Ca vous va comme ça ? ...
Maintenant, de là à lui demander de convoquer une AG, il faut voir ... Son mandat étant nul de plein droit, l'AG est entachée de nullité !!
Mais si personne ne conteste ...... |
Edité par - gédehem le 12 juil. 2006 07:01:58 |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 09:15:50
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D'accord avec vous gedéhem sur le début de votre post. Cette situation permet de déposer requête pour obtenir la nullité du mandat. A l'heure actuelle, ce mandat n'est pas nul. Personne n'a intérêt à déposer requête pour obtenir cette nullité, puisque le syndic ne demande qu'à partir. D'autre part, une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat n'est pas nul est tout à fait légale.
D'autre part encore, pour pouvoir démissionner avant la fin de son mandat, le syndic doit convoquer une AG. Une lettre adressée aux copropriétaires ne correspond pas à une démission légale, puisqu'il n'a aucun lien direct avec les copropriétaires. Il n'a de contrat qu'avec le syndicat et la manière de modifier ce contrat ne peut se faire qu'avec le syndicat, par l'intermédiaire de l'AG. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 11:03:33
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Si vous vez un vote à l'unanimité (sans opposants est surtout sans défaillant) d'accord mais où je ne vous suis pas c'est lorsque vous indiquez que(légalement) pour démissionner le syndic est dans l'obligation de convoquer une AG
A ma connaissance la démission du syndic n'est assujettie(sauf spécification dans son contrat ou dans le RC)à aucune forme et peut être annoncée par une simple lettre ou mieux LRAR à tous les copropriétaires |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 12:37:47
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| C'est comme si je me contentais d'annoncer à mon boulanger la rupture de mon contrat avec une entreprise de nettoyage. Pour l'entreprise, le contrat est toujours en cours. Il ne cessera que quand j'aurais fait le nécessaire auprès d'elle. Les copropriétaires ne sont pas le syndicat des copropriétaires, même si, à eux tous, ils le composent. Le syndicat des copropriétaires est une personne morale à qui on ne peut s'adresser que par l'intermédiaire de l'AG. Non seulement ceci est totalement conforme au droit, mais aussi à la logique. En effet, que peut faire un copropriétaire à qui le syndic dit qu'il démissionne ? Rien du tout. Il apprend l'info et c'est tout. Alors que l'AG qui a un contrat avec le candidat à la démission peut, par exemple, faire savoir à celui-ci que sa démission est abusive et qu'elle le poursuivra pour obtenir des dommages et intérêts, surtout s'il n'a pas pris la peine de mettre le point de son remplacement à l'ordre du jour, mettant ainsi le syndicat en mauvaise posture. |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 12:46:05
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Citation :
Si vous avez un vote à l'unanimité (sans opposants est surtout sans défaillant) d'accord ...
Excusez-moi felix1930, j'ai oublié de traiter de ce passage qui ne me paraît pas clair du tout. Que voulez-vous dire par là ? Un vote sur quel sujet ? Et pourquoi faudrait-il qu'il soit à l'unanimité (sans opposants et surtout sans défaillant) pour que vous soyez d'accord ? Et que vous soyez d'accord sur quoi ? |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 16:49:41
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LD47, ne pas tout mélanger le boulanger ou/et l'entreprise ne sont pas la coproriété et le syndic.
Il n'y a pas d'obligation légale pour le syndic(sauf RC ou contrat)de convoquer une AG pour annoncer et/ou officialiser sa démission et surtout pour qu'au cours de cette AG soit nommé un successeur.
Que cela soit souhaitable,entièrement d'accord avec vous; d'ailleurs suite à de nombreux "abus" et "conseils" signalés par l'ARC (toujours visibles actuellemnt) nous avons fait modifier dans ce sens (obligation convocation AG 3 mois avant démission effective)notre contrat de syndic.
Il n'est pas "écrit" autre chose (pas d'obligation) dans:
-la 15ème Recommandation relative à la désignation du syndic,à la durée de ses fonctions et aux initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic(Commission relative à la copropriété);
-le n°spécial 980b de septembre 2004 -Le Particulier-Le guide du copropriétaire
-les commentaires du Code de la copropriété (Litec 2006)sur les articles ayant (+ ou -)trait à ce problème -articles 28,46,47 et 49 décret de 1967
-la copropriété 2005/2006
Une mauvaise rédaction de ma part pour le vote:
il s'agissait d'un complément à < maintenant de là à lui demander de convoquer une AG il faut voir > de gédehem
Si tous les copropriétaires (pas d'opposant ou de défaillants-unanimité)pour accepter cette façon de faire il n'y aura donc pas de possibilité de contestation alors d'accord pour voir les choses de cette façon
Il est aussi certain,cela est dans tous les ouvrages que j'ai cités, que si la démission,et ses suites,porte préjudice à la copropriété,la responsabilité du syndic peut être engagée,mais pas du tout de la même façon ni avec la même porté que pour un syndic professionnel (j'espère qu'il aura une RC syndic bénévole ,
souhaitable mais non obligatoire)et il convient d'engager une action judiciaire et qui.....suivra
Je ne cherche pas du tout à vous convaincre du bien (ou mal)fondé de ma "vision" des choses car en définitive c'est votre problème;j'attire simplement votre attention sur les difficultées possibles tout en espérant me tromper |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 20:24:59
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rectification,
LD47,ce n'est pas votre problème,contrairement à ce que j'ai indiqué plus haut,mais celui de CARO77 puisque c'est lui qui,le 3 juillet,a "lancé" ce sujet et c'est donc son attention que j'attire sur les problèmes possibles.
Je pense que le problème ne sera pas complètement résolu avec la nomination d'un nouveau syndic car le "bénévole" a l'air d'avoir tout mélangé,y compris les fonds de la copro et les siens.
Il serait étonnant qu'il ait souscrit une RC syndic bénévole dont les frais d'ailleurs doivent être supportés par la copropriété |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 22:10:16
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felix1930,
J'espère aussi, comme vous, que le problème de CARO_77 sera résolu avec la nomination d'un nouveau syndic. Le fait de faire convoquer l'AG par le syndic en place me semble effectivement la manière la plus simple d'y arriver. Il est vrai que si quelqu'un venait à vouloir faire valoir la nullité de son mandat, il faudrait passer par la voie judiciaire. Dans ce cas-là, on sera dans la situation qu'on peut éviter maintenant. Et la probabilité d'une contestation du mandat du syndic sortant, est minime, même si elle existe. Donc, mon conseil est d'essayer d'abord la voie simple et de passer à la voie compliquée si la voie simple ne marche pas. D'autant plus, qu'une fois passé le délai de deux mois pour la contestation des décisions de l'AG, celle-ci deviennent incontestables.
Je ne pense pas que si la nullité du mandat de l'actuel syndic était déclarée par le juge, cela donnerait un délai supérieur à ces deux mois pour contester la validité de l'AG avec la nomination du syndic qui s'y est déroulée.
Quand à la démission, vous me dites qu'il ne faut pas mélanger les choses, mais il ne s'agit pas de mélanger les choses en appliquant le droit des contrats à tous les contrats. Le contrat entre moi et une entreprise est soumis au mêmes droits que le contrat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Je vais lire les textes que vous citez, mais il me semble particulièrement étonnant qu'on puisse considérer résolu un contrat, alors même que l'une des parties n'en a pas été informée.
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LD47
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588 réponses |
Posté - 13 juil. 2006 : 06:30:32
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felix1930,
J'ai regardé les textes que vous citiez (ceux que j'ai pu trouver). Je n'ai trouvé nulle part une exonération au droit des contrats s'appliquant aux syndics. Sur ces textes, il n'est pas noté qu'il doit convoquer une AG pour démissionner, c'est vrai. Mais, ce qui est plus important, est surtout qu'il n'est pas noté le contraire, qu'il n'est pas noté qu'il pouvait s'exonérer de l'obligation s'appliquant à tous les contrats, qui est qu'ils ne peuvent être modifiés unilatéralement. Toute modification à un contrat doit se faire avec l'accord des parties au contrat. Une démission est une modification du contrat, puisque c'est la modification de la date de fin contractuellement prévue. L'information et même l'acceptation de l'AG, représentant la seconde partie au contrat est indispensable. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 14 juil. 2006 : 17:11:30
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LD47, d'accord,naturellement,avec vous sur la première partie de votre post.
Pour le reste + 2ème post ; toujours pas d'accord.Il n'y a pas d'obligation légale(sauf RC ou contrat) pour que la démission ne puisse intervenir qu'au cours d'une AG convoquée par le partant;je le regrette.
Les extraits des ouvrages que j'ai cités(1,2,3) n'indiquent pas autre chose dans leur analyse de la démission du syndic,à savoir:
1)Aucun texte ne règle la forme de la démission.
Est valable la démission notifiée par lettre recommandée à chacun des copropriétaires,nonobstant la clause du règlement de copropriété prévoyant une convocation de l'assemblée pour recevoir la démission.
2)Si le contrat(ou le règlement)ne prévoit rien,la démission n'est assujettie à aucune forme particulière.Si elle porte préjudice à la copropriété,la responsabilité du syndic peut être engagée(démission sans préavis)
3)La démission du syndic n'est assujéttie à aucune forme et peut être annoncée,par simple lettre.Elle doit être portée à la connaissance de l'assemblée,mais il est admis que si tous les copropriétaires en étaient informés individuellement cette condition était remplie.
et les 3 ouvrages citent l'arrêt de la Cour de cassation 3è civ.du 30 mars 1994 n°92-16.523 qui reconnait que l'information individuelle de tous les copropriétaires est valable pour la démission d'un syndic (jugement qui semble avoir coûté cher au copropriétaire qui "pensait" le contraire)
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LD47
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588 réponses |
Posté - 15 juil. 2006 : 10:23:18
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felix1930,
J'ai lu l'arrêt que vous citez. Force m'est de constater que vous avez raison. J'avoue ne pas très bien comprendre le fondement de la décision de la Cour de Cassation, mais elle est bien réelle. Je fais donc amende honorable sur ce point. |
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CARO_77
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 10:40:21
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Bonjour tout le monde ! 
J'ai reçu une lettre recommandée du Syndic à mon retour de congés (comme ça fait du bien  )
OUF ! Nous avons tous été convoqués à une Assemblée Générale qui s'est tenue hier soir. Notre Syndic a fini par bien vouloir entendre qu'il fallait respecter les règles et nous a réuni pour nous présenter sa démission.
Nous avons procédés à la ré élection d'un nouveau Syndic (cette fois-ci un Syndic professionnel).
Un Conseil Syndical a été mis en place et j'ai été élue Présidente du Conseil.
Notre ex-Syndic était "vert"  . Il était contre l'élection de ce Syndic mais comme il était le seul.... il n'avait plus de pouvoir...
J'ai lu à tous les co propriétaires le contrat du nouveau Syndic. J'ai énuméré tout les les documents que notre "ex-Syndic" doit fournir au Syndic successeur.
De mauvaise foi, il a prétendu que plusieurs documents n'existent plus (son hangar aurait pris feu  )... Je lui ai dit qu'il verrait et s'expliquerait auprès de la personne qui lui réclame ces documents.
Il a voulu à plusieurs reprises dévier le sujet de notre assemblée. Nous avons réussi à le "recadrer"...
Il était tellement déçu  de ne pas avoir pu faire COMME IL VOULAIT qu'il a fini par nous insulter et nous mettre dehors (l'assemblée s'effectuait dans un de ses logements).
Voilà, je suis bien contente d'avoir éviter la nomination d'un mandataire (qui, je pense, nous aurait coûté très cher).
Je tiens à tous vous remercier pour vos précieux conseils. |
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Démission sans préavis de notre Syndic bénévole
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