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hari_611
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 04 juil. 2006 : 19:54:48
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Bonjour,
J'envisagé d'acheter un immeuble composé de plusieurs appartement, d'un local commercial et de divers locaux. Le tout appartenant à une seule et unique personne sans copropriété ni syndic.
Cependant, un certains nombre d'éléments me deplaise et je voudrais vous demander ce que vous en penser.
Le proprietaire de cette immeuble d'apres moi a depassé la surface SHON auquelle il avait droit.
En effet, 2 Box exterieur, Une cave, et un comble ont été amménager en appartement, sans qu'aucune demarche n'eut été faites aupres du service de l'urbanisme.
Donc ces appartement sont venu se rajouter aux 4 appartements et au local commercial déja existant et connu du service de l'urbanisme.
Tous les "appartements" sont actuellement loué depuis plus d'un an au moins.
Je voudrais savoir ce que vous penser de cette pratique ?
Que risque selon vous le propriétaire a part une amende et la régularisation des impots precedement payé ?
La mairie peut elle lui demander de retablir sa surface SHON en adequation avec le code d'urbanisme de la ville ?
Quel risque je cours si j'achete cette immeuble et que je regularise ma situation vis à vis de la mairie ?
C'est le deuxieme immeuble sur lequel je me rend compte de ce genre de pratique.
Est ce quelque chose de courant ?
Et comment faire pour ne pas me faire avoir si je visite d'autres immeuble ?
En vous remerciant.
Cordialement.
P.S.: j'ai visité les "logements" en question et ils sont tous a fait presentables et respecte a peu de chose pres les regles d'habitabilité.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 08:01:48
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Citation :
Initialement entré par hari_611
Bonjour,
J'envisagé d'acheter un immeuble composé de plusieurs appartement, d'un local commercial et de divers locaux. Le tout appartenant à une seule et unique personne sans copropriété ni syndic.
Cependant, un certains nombre d'éléments me deplaise et je voudrais vous demander ce que vous en penser.
Le proprietaire de cette immeuble d'apres moi a depassé la surface SHON auquelle il avait droit.
En effet, 2 Box exterieur, Une cave, et un comble ont été amménager en appartement, sans qu'aucune demarche n'eut été faites aupres du service de l'urbanisme.
Donc ces appartement sont venu se rajouter aux 4 appartements et au local commercial déja existant et connu du service de l'urbanisme.
Tous les "appartements" sont actuellement loué depuis plus d'un an au moins.
Je voudrais savoir ce que vous penser de cette pratique ?
Qu'elle est illégale.
C'est du même niveau que les excès de vitesse sur la route.
Citation :
Que risque selon vous le propriétaire a part une amende et la régularisation des impots precedement payé ?
La remise à l'état antérieur jusqu'a ne plus être en surdensité.
Citation :
La mairie peut elle lui demander de retablir sa surface SHON en adequation avec le code d'urbanisme de la ville ?
Oui.
Citation :
Quel risque je cours si j'achete cette immeuble et que je regularise ma situation vis à vis de la mairie ?
Si l'immeuble est en surdensité, c'est irrégularisable.
Citation :
C'est le deuxieme immeuble sur lequel je me rend compte de ce genre de pratique.
Est ce quelque chose de courant ?
Autant que les excès de vitesse sur la route.
Autant que les fraudes aux impôts.
Citation :
Et comment faire pour ne pas me faire avoir si je visite d'autres immeuble ?
Difficile.
Il faut que la fin des travaux date de plus de 3 ans.
Citation :
En vous remerciant.
Cordialement.
P.S.: j'ai visité les "logements" en question et ils sont tous a fait presentables et respecte a peu de chose pres les regles d'habitabilité.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 13:44:37
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Laurent,
Nous trouvant potentiellement dans le même cas (cf. http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40105), nous aimerions être sûrs de la synthèse que nous faisons de vos interventions, en particulier:
Citation :
Si l'immeuble est en surdensité, c'est irrégularisable.
et sur http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40954
Citation :
C'est la date de 1977 (création du code de l'urbanisme) qui est retenue par une jurisprudence.
Une construction irrégulièrement élevée avant 1977 est absout de son péché originel, sans même qu'aucun acte de contrition ne soit nécessaire. Allez en paix...
Par contre, une construction irrégulièrement élevée après 1977 restera dans les flammes de l'enfer ad eternam !
Aucune flagellation ne saurait absoudre ce crime affreux.
Voilà quelle semble être la brillante imbécilité à laquelle sont arrivés les juges suprêmes.
et enfin sur http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11794
Citation :
Ho, vous ne risquez pas grand chose : juste une obligation de remise en état et une amende. Une paille...
Un mot : fuyez.
Nous comprenons qu'un changement de destination effectué sans permis de construire après 1997 ne pourra être régularisé que si la parcelle n'est pas en surdensité. Si elle est en surdensité, l'administration peut contraindre le propriétaire à remettre le local en son état d'origine et une amende peut lui être infligée. En d'autres termes il faut fuir tout local errigé ou transformé en habitation illégalement après 1977, si le COS est dépassé, c'est bien cela?
Mais alors quelle est l'incidence des 3 ans dont vous parlez ci-dessous:
Citation :
Citation :
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Et comment faire pour ne pas me faire avoir si je visite d'autres immeuble ?
--------------------------------------------------------------------------------
Difficile.
Il faut que la fin des travaux date de plus de 3 ans
Les services d'urbanisme ne donnent pas de réponses claires... L'agence immobilière affirme bien entendu que ce genre de transformation est monnaie courante et ne porte pas à conséquence. Quant à notre notaire, elle nous indique que les risques liés à un changement de destination illégal ne se limitent pas à 3 ans. Nous avons donc besoin de vos lumières!
Merci,
Pipotin |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 14:44:23
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Petite précision,
Ceci est vrai si, d'une part, le changement de destination crée de la SHON (ex; transformation d'un garage -compté en SHOB- en logement -compté en SHON) et/ou, d'autre part, s'il existe un COS différencié dans le POS. En effet si le COS est le même en matière de commerce et d'habitation, par ex., alors vous pouvez changer la destination d'un commerce en logement au sein d'un batiment surdensitaire puisque ce genre de travaux intérieurs restera "neutre" au regard de la regle d'urbanisme méconnue.
Bien cordialement,
Vincent |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 15:22:49
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Citation :
Initialement entré par Pipotin
Laurent,
Nous comprenons qu'un changement de destination effectué sans permis de construire après 1997 ne pourra être régularisé que si la parcelle n'est pas en surdensité.
Et pas que la surdensité.
C'est vrai pour toutes les règles d'urbanisme non respectées.
Citation :
Si elle est en surdensité, l'administration peut contraindre le propriétaire à remettre le local en son état d'origine et une amende peut lui être infligée.
Si la fin des travaux datent de moins de 3 ans.
Sinon, les infractions ne sont plus condamnables, mais rendent la construction immodifiable si le bâtiment n'est pas conforme aux règles actuelles d'urbanisme.
En effet, les juges suprêmes ont pour l'instant décidé qu'aucune autorisation d'urbanisme ne peut être accordé à un bâtiment construit ou modifié après la date de 1977 sans en avoir obtenu et respecté l'autorisation adéquate à l'époque, à moins de pouvoir le régulariser aujourd'hui, c'est à dire qu'il soit conforme aux règles d'urbanisme actuelle.
Citation :
En d'autres termes il faut fuir tout local errigé ou transformé en habitation illégalement après 1977, si le COS est dépassé, c'est bien cela?
Oui.
A moins d'aimer et d'assumer les placements à risque.
Car, un immeuble irrégularisable aujourd'hui peut tout a fait l'être demain...
Citation :
Mais alors quelle est l'incidence des 3 ans dont vous parlez ci-dessous:
Voir plus haut.
Citation :
Les services d'urbanisme ne donnent pas de réponses claires... L'agence immobilière affirme bien entendu que ce genre de transformation est monnaie courante et ne porte pas à conséquence.
Citation :
Quant à notre notaire, elle nous indique que les risques liés à un changement de destination illégal ne se limitent pas à 3 ans. Nous avons donc besoin de vos lumières!
Merci,
Pipotin
Le notaire a raison.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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hari_611
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 19:12:16
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Bonjour,
Tout d'abord merci pour toute vos participation, et je remaque que ce sujet n'interesse pas que moi.
Citation :
Citation :
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Que risque selon vous le propriétaire a part une amende et la régularisation des impots precedement payé ?
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La remise à l'état antérieur jusqu'a ne plus être en surdensité.
Citation :
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La mairie peut elle lui demander de retablir sa surface SHON en adequation avec le code d'urbanisme de la ville ?
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Oui.
Les boxes transformer en habitation sont actuellemment tous loués depuis environ 2 ans.
Ils me semble difficile de pouvoir expluser les locataires afin de retablir la surface SHON en adéquation avec le code de l'urbanisme.
Qu'en pensez vous ?
Cordialement. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 juil. 2006 : 23:40:28
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Que la loi sera dure est implacable.
Cela prendra le temps qu'il faudra, ce sera compliqué, mais si la volonté administrative est là, la fin est connue : des voitures pourront à nouveau se garer dans les box.
Allez lire ceci.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Box transphormer en logement. Est ce legal ?
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