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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 20 août 2006 : 16:20:50
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Je m'associe pleinement à l'avis d'Oldman sur la qualité des interventions de jpc347.
Quant aux travaux de l'ARC, il serait bon de privilégier l'action de formation des copropriétaires, notamment ceux qui se dévouent dans les conseils syndicaux et plus encore comme syndics copropriétaires.
Les copropriétaires auraient plus souvent la possibilité de déceler les bévues, voire les abus des syndics, quitte à consulter avant ou après une assemblée pour conforter leurs avis.
C'est alors la fiabilité des enseignements de l'ARC qui serait déterminante. Ce qui vaut bien sur pour tout autre groupement de même nature.
Des milliers d'heures inutiles de travail et de réunions diverses seraient épargnées aux uns et aux autres si 60 % au moins des copropriétaires connaissaient les règles élémentaires de la copropriété, sans qu'il soit nécessaires de potasser les revues de jurisprudence.
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 07:44:05
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| oldman, je ne connaissais pas cette heureuse expression "à cheval donné.... |
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bruno.lenoble
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 12:50:44
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Merci pour toutes ces remarques et de toutes les contributions pertinentes depuis mon premier message
Que les co-propriétaires se forment, c'est bien.
Néammoins, on peut attendre des syndics qu'ils soient DEJA formés avant d'exercer, à commencer par les bases :
- nous avons ici un syndic qui se permet de faire présider une AG par un des ses salariés !
- nous avons ici un syndic qui ne respecte pas les formalismes les plus élémentaires, qu'un débutant comme moi a relevé en lisant simplement la loi ...
- nous avons ici un syndic qui "perd" des dossiers, qui ne retraite pas les erreurs comptables relevées par des copropriétaires, qui ne sait pas joindre les bons documents à une simple convocation d'une AG ordinaire
ET AUJOURD'HUI LA QUESTION SE POSE DEVANT UN SYNDIC QUI N'ASSURE MEME PAS LE B A BA DE SON METIER : JUSQU'OU VA L'INCOMPETENCE DANS LA GESTION DE NOTRE IMMEUBLE ?
Et non, nous ne sommes pas les seuls à nous en plaindre. La liste s'allonge.
Et non, ces problèmes ne datent pas comme les articles de l'ARC. Ce sont des problèmes rencontrés actuellement !
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 00:35:42
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très interessantvotre façon de voir jpc347, cependant je confirmecomme etaspak heureusement l'ARC existe et que comme tant d'autres ils n'utilisent pas la langue de bois
je vous assure que certains problèmes et surtout abus sont pourtant en dessous de la réalité et que le ton de l'arc même s'il peut étonné car direct permet à certains de se réveiller...
quant à la célebre DEP, qui sévit toujours dans de nb copros et dans tous les domaines comment obntient-elle des contrats pour toutes les copros d'un syndic : c'est le cas de la notre, iou nous avons sa visite tous les neuf mois temps de gestation pour s'assurer si les termites s'attaque à une structure béton (en vous rappelant que l'immeuble n'est qu'à diagnostiquer qu'en cas de vente en entier, que les termites ne mangentpas de béton ... et que sinon c'est privatif detail supplementaire facture le double du contrat de prévéntion annuel
et je te rajoute le plomb dans l'eau, l'amiante etc
faut-il vous expliquer les pratiques commerciales de ces sociétés ???
en tout cas biernvenue sur ce site en espérant que votre assiduité récente ne faiblira pas au retour par manque de temps
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 16:26:04
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Je suis encore en vacances pour quelques jours et voudrais poursuivre ma réflexion de financier sur le divorce que je constate entre certains copropriétaires et l'ARC d'un côté et les syndics de l'autre.
Sur les conseils d'un participant au forum que je lis avec un plaisir croissant (Merci ETASPARK !), je viens de décortiquer un grand nombre d'articles et de rubriques rédigés par l'ARC et j'en conclus que les différends entre cette association et les syndics ne sont pas prêts de se calmer.
Quand on lit en effet les préconisations de cette association prises une à une, on est souvent tenté d'approuver sa position qui semble de bon sens. Puis on est saisi de l'interrogation suivante : Si les syndics suivent l'ARC dans ses recommandations, pratiquement tous les honoraires particuliers qu'ils facturent sont abusifs, illégaux ou élevés. Les honoraires de base sont le plus souvent trop chers, les honoraires d'assemblée générale ou de conseil syndicaux sont abusifs car leur tenue devrait faire partie de la gestion courante, les honoraires de première relance ne sont pas à facturer, seule la mise en demeure peut l'être et encore à un prix raisonnable (moins de 10 euros), les honoraires travaux ne doivent pas être facturés, hormis les travaux votés en assemblée ; ils ne doivent pas dépasser 2% et encore ceux-ci doivent porter sur le montant HT et non TTC, les honoraires mutation sont illégaux ou abusifs, les forfaits pour tenue de comptes viennent subrepticement et anormalement gonfler les honoraires de base.... J'arrête là l'énumération et fais confiance à L'ARC qui a certainement dû se pencher sur toutes les autres facturations sorties de l'imagination parait-il féconde des syndics.
Or comment faire pour un syndic qui soudain devenu un ardent prosélyte de l'ARC déciderait de se plier à ses exigences ? Supposons que ses honoraires particuliers représentent quelques 40% des recettes totales de son exploitation. Il ne pourra agir que très progressivement et sera contraint pour équilibrer son compte d'exploitation d'augmenter rapidement ses honoraires de base à due concurrence. Or, là, il va rencontrer la difficulté majeure de se heurter à la concurrence de ses confrères !
Autre exemple, on discute beaucoup, sur ce forum notamment, de l'illégalité des honoraires de mutation. Supposons que ces honoraires de mutation aient été fixés par ce syndic à un certain prix pour représenter par exemple 5% de ses recettes totales. S'il supprime du jour au lendemain la facturation de ce poste pour se conformer aux exigences de la réglementation, il faudra qu'il trouve ailleurs l'argent qui lui manque sur cette ligne de produit, sinon, il sera à la fin de l'année en déficit, en tout cas en déséquilibre. Parallèlement, ses dépenses d'exploitation, notamment de personnel, ne pourront pas baisser aussi vite. De même, il ne pourra pas rapidement compenser sa perte d'exploitation en augmentant les honoraires de base. Le syndic fera alors le dos rond et continuera à facturer, le temps que la bourrasque se soit apaisée.
Donc entre un copropriétaire à qui l'ARC répète à l'envi que certains (beaucoup!) honoraires sont indus et un syndic qui continue à facturer pour de simples raisons économiques, l'incompréhension restera totale.
Le copropriétaire considérant être dans son bon droit absolu sera totalement hermétique à mon discours, voire deviendra vindicatif, on le comprend. Il n'aura qu'une idée en tête, celle de récupérer ce qu'il considère être son dû.
Le syndic quant à lui continuera à facturer, n'ayant pas de solutions alternatives à mettre en œuvre rapidement.
L'ARC doit faire encore beaucoup d'efforts de pédagogie, les syndics aussi.
L'ARC dans son rôle gratifiant de défenseur des intérêts des pauvres copropriétaires a de beaux jours devant lui et paradoxalement les syndics également, qui rencontrent heureusement pour eux des copropriétaires qui s'attachent souvent plus au service rendu qu'à son coût (c'est mon cas) et qui comprennent plus ou moins intuitivement ce que j'ai tenté laborieusement ici de faire comprendre.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 00:05:23
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Alors comme ca JPC347, vous êtes copropriétaires, à vous lire ces derniers jours je me demandais bien quel personnage vous pouviez être, derrière cette prose.
L'ARC, n'est ni plus ni moins qu'une association de défense des consommateurs, c'est le contre pouvoir, et il en faut c'est comme ca dans tous les domaines, il faut les extrêmes pour tendre vers un juste milieu.
Le problème des honoraires particuliers est qu'il ne permettent pas d'avoir une bonne vision vis-à-vis de la concurrence, d'autres part de se faire une idée correct du cout pour la copropriété sur un exercice.
Personnelement, je ne verrais aucun inconvenient à supprimer la majeur partie de ses honoraires particuliers, et d'augmenter les honoraires courant en consequence.
Cela dit lorsque l'on prend vos exemples, les réflexions de l'ARC me paraissent justifiées.
-frais de relance: surfacturé une simple lettre avec écris "RELANCE", je trouve ca abusif
-mise en demeurre: meme genre de courrier en RAR
-honoraires de mutation: comment peut on imposer un tarif à une personne, sans qu'elle est le choix, pour un document obligatoire, personnelement je trouve scandaleux la lois qui est passé concernant ces frais.
Quand aux frais de gestion de compte séparé, pourquoi sont ils aussi énormes .pourquoi cette réticence de la part des syndics? Notre argent placé sur leurs comptes leur rapporterait il autant ?
Les frais pour travaux, cela pousse les syndics à faire voter des travaux !!!
Si tous ces frais particuliers n'existaient pas, les syndics ne feraient pas de forcing pour les facturés, et la relation syndic -copropriétaire n'en serait que meilleur, c'est mon avis .
Le gros problèmes de tout ces frais, c'est qu'il manque un organe de controle des syndics, si tous ont les memes règles, alors votre idée de syndic à l'écoute de l'arc serait possible, mais je crains que cela n'arrive jamais !
Mais, je rejoins votre analyse, les syndics sont dans le monde du buiseness, comme n'importe qu'elle société, et il ne peut en aller autrement !!
d'ailleurs ,il suffit de lire ceci pour le comprendre:
http://www.blogimmeuble.com/index.php?2005/11/16/9-la-concentration-des-groupes-d-administration-de-biens-saccelere-rapprochement-de-gestrim-et-lamy&cos=1 |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 09:28:54
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J'espère yaume que ma prose n'est pas trop indigeste.
J'avais oublié, vous avez raison, les honoraires pris par le syndic en cas d'ouverture d'un compte bancaire séparé qui sont en effet le plus souvent élevés.
L'ARC insiste bien sur la nécessité d'une telle ouverture et elle est dans son rôle. Mais à quoi sert un compte bancaire séparé dans une copropriété dont le rapprochement des écritures n'est pas contrôlé par les copropriétaires, ce que j'ai constaté maintes fois.
Dans le domaine du contrôle des comptes qui reste indispensable, la lecture du grand livre de la copropriété me paraît au moins aussi efficace.
Le syndic quant à lui est opposé à l'ouverture d'un compte séparé pour au moins deux raisons principales.
La première émane de la direction qui a le plus souvent un accord de rémunération globale des fonds déposés chez la banque du syndic, accord qui exclut les comptes bancaires séparés.
La seconde est encore plus forte car elle provient de la réticence et de la résistance du comptable du syndic ! Lorsque ce dernier paie par exemple des factures d'électricité des immeubles du cabinet, ils paient par virement les factures de plusieurs copropriétés à la fois. Dans le cas d'un compte séparé, il sera contraint de faire une opération particulière pour régler la facture d'électricité de la copropriété concernée. Et c'est ainsi pour toutes les opérations que le comptable effectuera pour le compte de la copropriété avec compte séparé.
La facturation d'honoraires spécifiques pour l'ouverture d'un compte séparé a donc pour but d'inciter les copropriétés à ne pas ouvrir de compte séparé (l'ARC l'a abondamment expliqué dans ses colonnes) et en cas d'ouverture, à être indirectement rémunéré forfaitairement sur ledit compte.
Vous avez raison de dire que les syndics ont une logique différente de la nôtre. Le service du syndic n'est pas un service public, il doit être rentable et au moins dégager plus de recettes que de charges, sinon, il est condamné à disparaître.
Ceci dit, je pense qu'il faut faire une distinction entre le syndic propriété d'une personne physique ou d'une famille et le syndic dont le capital est détenu par un groupe financier, une banque ou introduit en bourse. Dans tous les cas, la rentabilité ne peut être oubliée, mais dans le premier cas, le syndic aura toujours en tête de satisfaire son client puisque c'est ainsi qu'il peut espérer se développer ; perdre un immeuble sera ressenti par toutes ses équipes comme un échec. La démarche du gros syndic détenu par des financiers consiste, elle, à récupérer des parts de marché. Perdre un immeuble pour les seconds sera aussi détestable mais les équipes changent et le ressenti est dilué. La satisfaction des copropriétaires n'est pas l'objectif central. Il faut grossir, s'organiser de la façon la plus rationnelle possible, améliorer la productivité, augmenter le profit de l'entreprise. La sanction en cas de perte d'un immeuble pour le premier est immédiate, son chiffre d'affaires diminue et son résultat baisse. La sanction pour le second n'apparaîtra que plus tard lorsque la course à une taille toujours grande s'achèvera et qu'il lui faudra continuer à rembourser les sommes empruntées pour accompagner cette croissance effrénée. C'est comme avec la bicyclette, quand on arrête de pédaler, en l'occurrence quand on arrête de grossir, on chute.
Mais alors, la sanction sera probablement masquée puisque les actionnaires seront là pour combler les déficits de trésorerie inéluctables qui apparaîtront alors. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 09:32:16
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Celà fait cinquante ans qu'on rogne sur les honoraires de gestion courante des syndics, d'abord de manière directement contraignante (taxation administrative), puis de manière " libérale " (accords de régulation et autres fantaisies)
Il ne faut pas s'étonner que les " indépendants " aient mis la clef sous la porte, à l'exception de quelques uns qui ont su sélectionner une clientèle recherchant avant tout la qualité du service.
La généralisation imposée du vrai compte séparé est la première mesure à prendre pour remettre le train sur les rails.
Elle doit s'accompagner d'un réajustement des honoraires de gestion courante.
Il faut aussi recommander aux associations de potasser leurs dossiers contentieux avant de mettre en cause un syndic. La cassation de l'arrêt Foncia fait tâche dans le tableau (mais il y aura peut-être une suite ????)
et recommander la même chose aux syndics quand ils demandent le retrait d'un " abus ". Un débouté fait tache aussi.
Une pensée enfin pour les collaborateurs (trices) des cabinets. Beaucoup sont bien de bonne volonté mais sont coincés entre le retour financier à 17 % des investissements et les remarques acerbes et pas toujours justifiées des copropriétaires.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 23:44:48
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Citation :
J'espère yaume que ma prose n'est pas trop indigeste.
Loin de moi cette pensée, bien au contraire je vous trouve adorable, cela cacherait il quelquechose, lol.
Mais votre prose ne fait que décrire le société dans laquelle nous vivons: rentabilité, profit pour les uns, réduire les couts au maximum pour les autres.
Citation :
Vous avez raison de dire que les syndics ont une logique différente de la nôtre.
Certainement pour cette raison que j'ai du mal à vous suivre JPM, il serait bon de montrer les textes auxquels vous faites références dans votre dernier poste.
Quant au compte séparé, je partage entierrement votre avis JPM, A quoi bon voter une lois qui n'impose rien. Soit on impose un compte séparé, soit pas ! Dire le compte séparé est obligatoire mais vous pouvez y déroger n'a aucun sens, les règles doivent être les mêmes pour tous.
Tous les syndics aujourd'hui on comme premier réflexe de mettre à l'ordre du jour une dispense d'ouverture de ce type de compte ???
Cela dit jpc347, je pense que les raleurs (mdr, j'ai l'impression de parler de moi ,là) sont ceux qui ont tendance à y regarder avec les deux, plutot que ceux qui ne s'en préoccupent jamais !! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 09:18:02
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Sans vouloir déroger à la netétiquette, je crois devoir signaler que c'est au minimum qu'on peut vouloir réduire les coûts et pas au maximum
Minimum et maximum sont ici les points à atteindre et pas le montant des économies effectuées.
Ceci étant réduire au minimum n'est pas le critère de la bonne gestion. Ce critère ne peut être que le bon rapport qualité / prix. Il n'y a pas de débat possible si ce principe n'est pas admis.
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 14:04:55
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| yaume veut dire qu'il faut faire le maximum pour réduire les coûts au minimum... |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 14:25:55
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Alors bruno.lenoble, où en êtes vous avec le cfab depuis le début de votre intervention sur ce site, le 7 juillet dernier ? Je constate que nous vous avons assommé les uns et les autres participants de généralités, mais que nous ne vous avons pas beaucoup aidé à régler votre problème avec votre syndic. Le mieux finalement est de vous en séparer !
Mais à part l'intervention de volnat sur un forum voisin sur ce même syndic, avez vous des retours de la part d'autres copropriétaires mécontents ?
Patience et bon courage. |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 14:29:46
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[quote]Initialement entré par yaume
Loin de moi cette pensée, bien au contraire je vous trouve adorable, cela cacherait il quelquechose, lol.
Mais non yaume, je suis naturellement gentil et éternellement optimiste ! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 16:15:42
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Allo jpc347,
Gardez votre gentillesse et votre bel optimisme ;le plus longtemps possible.
Adhérez vous à une association chargée de défendre tout ce qui est
" en voie de disparition" |
Edité par - oldman24 le 24 août 2006 16:16:48 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 00:15:03
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éhé, plus je parcours ce forum plus j'en découvre sur vous jpc, maintenant j'apprends que vous êtes au CS, bientot je découvrirais que vous êtes mon voisin, lol
Merci JPM, pour la petite correction sur le maximum du minimum ou le minimum du maximum, eeeeuuuuuhhhhh, enfin je sais plus  |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 22:20:31
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 Il y a une règle que j'ignore et que je n'aurais pas respectée, yaume ? Si oui, il faut me pardonner et me dire laquelle. Cela fait 10 jours seulement que je me suis branché sur votre forum (je lis que j'en suis à ma 36 ème intervention !)et je suis surpris de voir combien il est suivi et pris au sérieux. Bravo pour les initiateurs et bravo pour les participants. Je vois notamment que certains de ces derniers, passionnés sans doute, sont à pied d'oeuvre depuis plus de trois ans !
Dans ce forum, certains sont des copropriétaires je suppose et parmi eux, parfois, on trouve des conseillers syndicaux ! C'est mon cas et j'essaie de donner mon avis sur tous les thèmes que je découvre et sur les sujets que j'ai déjà eu l'occasion de rencontrer .. ça me distrait et je le ferai jusqu'à la fin du mois, date de retour à mon boulot. Salut !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 11:01:46
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Après le boulot, jpc 347, le forum est un délassement
Et pour réduire au minimum, votre explication est bien sur la bonne, mais comme on trouve réduire au maximum jusque dans des travaux de haute volée il a bien fallu que les grands spécialistes du Journal officiel se joignent au bon peuple pour tenter de faire passer le message, une " bonne nouvelle " parmi d'autres en quelque sorte.
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 22:46:46
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Je ferai mon maximum, JPM, pour me brancher un minimum sur UNIVERSIMMO pour lire vos interventions !!! Je remonte lundi prochain. Finies les vacances !
Je me suis bien amusé pendant ces quelques jours passés en votre compagnie et m'aperçois que j'ai passé beaucoup de temps devant mon écran à suivre vos débats.
Plus de 50 messages rédigés depuis mon inscription le 19 août dernier, je ne le crois pas !
Merci à tous et bon courage. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 12:24:32
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Bonjour,
Merci pour vos contributions toujours empreintes de sagesse et de bon sens.
Souhaitons que vous apparaissiez de temps à autre, lorsque vos occupations familiales et professionnelles vous en laissetont le temps et le loisir.
Bien cordialement.
François
oldman24 |
Edité par - oldman24 le 30 août 2006 12:25:43 |
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