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darkknight
Contributeur débutant
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 Posté - 02 août 2006 : 12:33:53
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Bonjour,
n'étant pas juriste, j'aurais besoin de l'avis d'un spécialiste. J'ai vendu mon appartement début juin. En Juillet j'ai envoyé un recommandé à mon syndic lui indiquant que je souhaitais le remboursement des frais de mutation suite au jugement rendu par la cour de cassation.
Mon syndic m'a répondu que depuis la loi votée le 30/06 par le parlement, les frais de syndic étaient imputables au vendeur. Ceci s'applique-t-il à mon cas étant donné que la vente a eu lieue avant la promulgation de cette loi ??
Merci d'avance.
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giwdul
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341 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 14:40:33
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Si les lois étaient rétroactive il faudrait récuciter les condamnés à mort...
Donc la loi ne peut être rétroactive. Votre syndic est un margoulin.
J'irais même jusqu'à dire que la clause d'un contrat voté avant le 13/7/6 instituant des frais de mutations au vendeur reste nulle en attendant un vote après la promulgation de la loi. |
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bouzigues
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3208 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 15:37:52
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Giwdul,
Merci pour votre interprétation qui alimente mon moulin.
Si j'ai bien compris le raisonnement juridique:
- Les contrats antérieurs sont viciés car ils attribuent la charge de la vente au seul vendeur alors que c'est le syndicat qui avait contracté.
- La Cour de cassation a rendu un arrêt recadrant la charge au seul syndicat des copropriétaires.
- Le Parlement s'est empressé de corriger le tir.
- Mais la loi ne vaut que pour les nouveaux contrats, autrement dit il faut attendre que les prochaines assemblées générales de copropriétaires approuvent de nouvelles résolutions de frais de cession.
Est-ce cela la démonstration ?
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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giwdul
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341 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 16:09:09
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
Giwdul,
Merci pour votre interprétation qui alimente mon moulin.
Si j'ai bien compris le raisonnement juridique:
- Les contrats antérieurs sont viciés car ils attribuent la charge de la vente au seul vendeur alors que c'est le syndicat qui avait contracté.
- La Cour de cassation a rendu un arrêt recadrant la charge au seul syndicat des copropriétaires.
- Le Parlement s'est empressé de corriger le tir.
- Mais la loi ne vaut que pour les nouveaux contrats, autrement dit il faut attendre que les prochaines assemblées générales de copropriétaires approuvent de nouvelles résolutions de frais de cession.
Est-ce cela la démonstration ?
Ancien contributeur non pour autant émérite.
C'est la mienne en tout cas. Mais je ne suis pas juriste. |
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bouzigues
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3208 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 16:19:58
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Giwdul,
Ah non ce n'est pas votre démonstration, c'est la mienne :)
Vous vous êtes seulement contenté d'imprégner fortement votre réflexion.
En tout état de cause, l'argumentation est logique.
A voir donc si elle est imparable.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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giwdul
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341 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 17:01:59
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
Giwdul,
Ah non ce n'est pas votre démonstration, c'est la mienne :)
Vous vous êtes seulement contenté d'imprégner fortement votre réflexion.
En tout état de cause, l'argumentation est logique.
A voir donc si elle est imparable.
Ancien contributeur non pour autant émérite.
Je ne doute pas une seconde de pouvoir faire valoir devant un tribunal que la démonstration est mienne même si vous l'avez un peu enrobé pour la rendre plus lisible.
Bon, si j'ai raison je me verrai alors devoir reconnaitre que ma démonstration est en fait celle du legislateur ce qui ne nous aura pas fait avancer.
Bon, plsu que 2J avant les vacances. C'est ce qui compte. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 17:22:00
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Pour Darkkgnight
Indépendemment de toutes autres considérations, une élément important est de savoir comment les honoraires vous ont été réclamés et comment vous les avez payés.
Avez vous reçu personnellement une lettre du syndic soit directement soit par l'intermédiaire du notaire et, dans ce cas, vous avez envoyé un chèque au syndic
Ou bien le notaire vous a-t-il indiqué lors de la vente que le syndic réclamait n euros et alors il les a tout simplement retenus sur le prix et a réglé directement le syndic ?
Et, de toute manière, le notaire vous s-t-il dit quelque chose à ce propos ?
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darkknight
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 18:33:10
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Citation :
Initialement entré par JPM
Pour Darkkgnight
Indépendemment de toutes autres considérations, une élément important est de savoir comment les honoraires vous ont été réclamés et comment vous les avez payés.
Le syndic a envoyé un état au notaire sur lequel est mentionné le montant des frais de mutation. Ce montant a été automatiquement déduit par le notaire sur le chèque qu'il m'a remis le jour de la vente. En cas de refus de ma part, le notaire m'a dit que la vente serait bloquée. Ce qui explique que j'ai accepté la vente telle quelle et puis j'ai pris ensuite mes renseignements.
Le courrier que j'ai envoyé au syndic a été fait après promulgation de la loi ELN mais l'acte de vente a été rédigé et signé bien avant. C'est pourquoi je me demande si la réponse du syndic est légitime.
Merci. |
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bouzigues
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3208 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 18:53:50
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Darkknight,
Vous aviez l'option de faire séquestrer le montant litigieux.
Cela permettait de ne pas bloquer la vente et d'avoir le temps sans pression de vous expliquer avec le syndic.
Votre quote part des frais de cession correspond en effet à vos seuls tantièmes.
De toute façon la loi ENL n'est pas rétroactive, le syndic pour pouvoir l'appliquer doit présenter un nouveau contrat approuvé en AGO.
Par conséquent l'arrêt de la cour de cassation est valable jusqu'à la convocation de nouvelles AGO qui porteront à l'ordre du jour cette résolution sur les débiteurs des charges de mutation.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 22:56:58
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Votre réponse est très précise.
Vous demandez si la loi ENL a un effet rétroactif. Réponse : non
Je ne sais pas pourquoi votre notaire vous a indiqué que votre éventuelle opposition pouvait bloquer la vente car celà est totalement inexact.
Ce qui est vrai, c'est qu'au jour d'aujourd'hui si on regroupe l'ensezmble des données relatives aux honoraires de mutation du syndic, on fait un tas dans lequel une chatte ne retrouverait pas ses petits.
Si le notaire a prélevé les fonds sur le prix de la vente, il vous a fait signer une décharge (autorisation de paiement). Tirez en les conséquences !
Lors de la dernière assemblée désignant le syndic, avez vous lu le projet de contrat qui était annexé à la convocation ?
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giwdul
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341 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 09:49:55
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Citation :
Initialement entré par JPM
Lors de la dernière assemblée désignant le syndic, avez vous lu le projet de contrat qui était annexé à la convocation ?
L'article 10.1 étant d'ordre public le contrat du syndic ne saurait, même avec accord de toutes les aprties déroger à la loi, argument étant surabondant puisqu'en application de l'article 1165 du code civil le contrat du syndic n'est pas opposable au copros.
Donc le lire ne change rien. J'avais lu et considéré que comme cela est abusif ce ne sera pas mis en oeuvre.
Si les syndics concernés acceptaient de régulariser leurs contrat, la lecture serait interressante. Ils ne le font pas... Ils ne doivent pas s'étonner de se faire contrer après. |
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Virginia W
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1650 réponses |
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JPM
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Posté - 26 août 2006 : 11:27:11
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Sur la relance, il y a certainement un problème
Quand une somme correspondant à des provisions ou charges précises a fait l'objet d'une mise en demeure, il ne doit plus y avoir de relance ensuite sur la même créance. Il en résulte que lorsque l'article 10-1 nouveau parle de relance, il parle forcément de la relance unique avant mise en demeure.
L'ARC recommande aux syndics d'indiquer au débiteur : " qu’il recevra, à défaut [ de paiement ]un commandement d’huissier un mois après la mise en demeure, sachant que les intérêts de retard seront comptabilisés à partir de cette mise en demeure "
La recommandation est mauvaise : 1) parce qu'il n'existe pas de commandament en l'espèce avant une décision judiciaire 2) on doit parler de sommation par huissier 3) une sommation par huissier après mise en demeure est considérée comme un acte frustratoire (pas nécessaire) dont le syndicat ne peut imputer les frais au débiteur.
Il existe par contre une mise en demeure par huissier (pas un commandement) prévue par l'article L 19 pour permettre l'inscription de l'hypothèque légale du syndicat. Elle est distincte de la mise en demeure par LRAR et ne doit être employée que si les sommes dues sont importantes (et elle doit être employée dans ce cas.
Il est donc certain que la chronologie adéquate est, pour une créance déterminée :
> Relance par courrier simple
> Mise en demeure LRAR
> Mise en demeure par huissier art. L 19 le cas échéant
> Requête afin d'injonction de payer
Il faut à mon avis que les syndics soient formés à utiliser correctement eux mêmes l'injonction de payer
ce qui impliquera fatalement qu'une rémunération spécifique soit inscrite au contrat, à charge du syndicat
et une demande accessoire d'indemnité en vertu de l'article 700 NCPC.
Tout celà exige une action d'information auprès des juges d'instance ou de proximité pour qu'ils veuillent bien prendre en considération ces requêtes, ce qui n'est pas toujours le cas actuellement.
Si on va clamer partout que la constitution d'un dossier d'injonction de payer entre dans la gestion courante, les Juges rejetteront la demande d'indemnité art 700, les syndics laisseront tomber et enverront les dossiers à leur huissier ou avocat correspondant.
Qui seront alors les dindons de la farce ? Les copropriétaires 
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 23:23:41
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Citation :
Initialement entré par JPM
Sur la relance, il y a certainement un problème
Et même un gros que vous interprétez d'une drôle de façon !! Les frais de relance (lettre simple)sont illégaux AVANT et APRES l'ENL !!!
Citation :
Il est donc certain que la chronologie adéquate est, pour une créance déterminée :
> Relance par courrier simple
> Mise en demeure LRAR
> Mise en demeure par huissier art. L 19 le cas échéant
> Requête afin d'injonction de payer
Il faut à mon avis que les syndics soient formés à utiliser correctement eux mêmes l'injonction de payer
Vous connaissez beaucoup de syndics qui utilisent le recouvrement via une injonction de payer ? Moi non. Ils préfèrent confier le dossier directement à un avocat, aux frais du Syndicat, que le dossier soit bien monté ou non !!!
Citation :
Si on va clamer partout que la constitution d'un dossier d'injonction de payer entre dans la gestion courante, les Juges rejetteront la demande d'indemnité art 700, les syndics laisseront tomber et enverront les dossiers à leur huissier ou avocat correspondant.
Qui seront alors les dindons de la farce ? Les copropriétaires
Frais de recouvrement
Ne relévent pas des frais nécessaires de procédure de recouvrement les frais de l’avocat, les frais d’huissier et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure.
Les frais de " suivi " de procédure ne sont pas susceptibles d’être imputés au copropriétaire défaillant au titre de l’art 10-1 de la loi, les prestations du syndic à ce titre constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
(CA Paris, 23e ch., 23 févr. 2006 juris data n° 2006-294105)
La cour est obligé de répéter une fois de plus que les honoraires d’avocat sont pris en compte au titre de l’art 700 du Nouveau Code de procédure civile : que les frais d’huissier font partie des dépens (sauf les honoraires hors tarif indemnisables au titre de l’art 700 du N.C.P.C) et que les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire débiteur ;
Que la Cour se doit souligner encore et toujours que les frais de " suivi " (en l’occurrence, le " forfait annuel de suivi de procédure ") ne sont pas susceptibles d’être imputés aux copropriétaires défaillants (et d’avantage, du reste, au syndicat des copropriétaires) ;
Qu’en en effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que le fait que le contrat de syndic – versé aux débat- prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature ; que, dés lors, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’art 10-1 du 10 juillet 1965 exposé par le syndic des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire ;
Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996)
Selon les termes même de son arrêt : (CA Paris 18 sept 2003- CA Paris 18 sept 2003- CA Paris 31 mars 2005- CA Paris 17 févr. 2005- CA Paris 21 avr 2005- CA Paris 6 mars 2005- CA Paris 8 sept 2005)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=42443 05 Aug 2006 : 01:14:34 (et je n'ai toujours pas eu la définition du DP 10 !)
Il en est de même pour les frais de mutation réclamés par le syndic au vendeur. Ils ont été rejetés par la Cour de Cassation (11.10.05). Ils ne prennent donc effet qu'à compter de la loi ENL du 16 juillet 2006.
Quant à ceux qui ont été demandés via le notaire :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=41982&whichpage=2 05 Aug 2006 : 01:39:13
VW |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 10:46:16
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Virginia W vos indications sont pour la plus grande part étrangères au problème que j'ai évoqué relatif à la relance.
La question importante pour les copropriétaires est celle du traitement des recouvrements courants. La solution est dans l'utilisation aussi fréquente que possible de l'injonction de payer. Elle est utilisée par un certain nombre de syndics professionels ou non, contrairement à ce que vous avancez. Il faut favoriser le développement de cette procédure de recouvrement des charges.
C'est mon souci !
Le vôtre est de faire supporter à tous les copropriétaires des frais qui doivent incomber normalement à un seul : un vendeur de lot ou un débiteur de charges.
J'aimerais qu'on se retrouve au moins pour contester des montants abusifs d'honoraires (quel qu'en soit le débiteur final). Mais curieusement cet objectif reste secondaire.
Je maintiens bien sur les termes de mon précédent message.
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 17:10:47
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Virginia,
Il faudrait savoir : pas d'effet rétroactif ,loi ENL du 13 juillet 2066 parue le 16 juillet 2006 -tiens pour une fois c'est très rapide. J'ai bien enregistré
Mais certains signalent que les contrats des syndics ne sont du coup pas valables pour être appliqués si la signature de l'AG (je résume) date d'avant cette fatidique date du 16 juillet 2006.
Pour darkknight j'avoue qu'il n'a plus que faire une LRAR à son notaire qui l'a mis dans le faut et réclamer au syndic son dû. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 23:06:18
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Citation :
Initialement entré par JPM
Virginia W vos indications sont pour la plus grande part étrangères au problème que j'ai évoqué relatif à la relance.
La question importante pour les copropriétaires est celle du traitement des recouvrements courants. La solution est dans l'utilisation aussi fréquente que possible de l'injonction de payer. Elle est utilisée par un certain nombre de syndics professionels ou non, contrairement à ce que vous avancez. Il faut favoriser le développement de cette procédure de recouvrement des charges.
C'est mon souci !
Le vôtre est de faire supporter à tous les copropriétaires des frais qui doivent incomber normalement à un seul : un vendeur de lot ou un débiteur de charges.
J'aimerais qu'on se retrouve au moins pour contester des montants abusifs d'honoraires (quel qu'en soit le débiteur final). Mais curieusement cet objectif reste secondaire.
Je maintiens bien sur les termes de mon précédent message.
Vous dites ce que vous voulez mais ne faites pas une interprétation à l'envers de ce que je dis.
Relisez les textes guidés par liens que j'ai donnés et surtout les textes juridiques ci-dessus. Ils sont clairs, nets et précis !!
Les frais de relance (réputés illégaux) et autres NE DOIVENT PAS figurer sur les contrats de syndics ni AVANT ni APRES l'ENL (sauf les frais de mutation demandés au vendeur) car ils ne sont pas justifiés : c'est une machine à faire du fric pour les syndics : rien de plus !!
Ne pas perdre de vue que les décisions d'AG et le contrat du syndic ne sont opposables qu'au Syndicat et non au compropriétaire individuel (C.Cass. 11.10.05)
Je n'ai donc jamais dit que ces frais devaient incomber au Syndicat mais qu'ils ne doivent pas exister sur les contrats de syndic !!!
Quant à l'injonction de payer qui est une procédure rapide, simple, elle devrait être plus étendue dans le domaine du recouvrement au sein des copropriétés. Mais elle ne "rapporte" rien aux syndics !
http://www.google.com/search?hl=fr&ie=UTF-8&oe=UTF-8&q=injonction%20de%20payer+site%3Aunarc.asso.fr&btnG=Recherche+Google&lr=
C'est quand même malheureux que vous ne voulez pas entendre ce que tous les contributeurs avancent sur ces forums, et même les arrêts des CA et CC : lisez les bon sang !!
VW |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 11:47:17
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Et moi je dis autrement : le barème des honoraires exceptionnels présentés par le syndic à l'agrément de l'assemblée doit préciser
> le coût ht des prestations rendues nécessaires par les recouvrements : relance (une seule par créance), mise en demeure, etc ...
> Le coût ht des prestations au titre des procédures d'injonction de payer. La mention " les injonctions ne rapportent rien aux syndics " est sans intérêt. Les syndics, comme tous les professionnels, ont vocation à percevoir une rémunération pour les prestations exceptionnelles, ce qui est le cas d'un recouvrement.
> Le coût ht des prestations au titre des opérations de mutations
> mention que la facturation est établie au nom du syndicat qui est tenu de payer les prestations au syndic
> mention que les dépenses correspondant aux factures sont imputables selon les cas au vendeur ou au débiteur dans les conditions et limites fixées par la loi. Je précise à cet égard que les frais pour mutation sont immédiatement imputables, alors que les frais pour recouvrement ne peuvent être imlputés qu'après constatation du bien fondé des prétentions du syndicat.
Ces mentions sont conformes à la législation et à la jurisprudence en cours.
Les prétentions financières du syndic doivent être limitées au juste coût. Il appartient aux conseils syndicaux et assemblées générales d'y veiller.
Un autre point est par contre controversé : l'opposabilité du barème des honoraires adopté par l'assemblée aux copropriétaires. C'est sur ce seul point que l'arrêt du 11 octobre 2005 s'est prononcé, et en faveur de l'inopposabilité, sur le fondement de l'article 1165 du Code civil.
Je prends en compte l'arrêt parce qu'il se prononce sur un point fondamental. Le fait qu'il ait été contredit par la loi ENL sur une opération particulière n'efface pas l'importance de l'arrêt.
Le souci d'information objective me conduit à vous indiquer que la Cour de cassation s'est prononcée récemment dans le même sens à propos de l'action en recouvrement des fournisseurs contre les copropriétaires pris individuellement. La Cour de cassation a confirmé l'existence de cette action mais sous la forme d'une action oblique et non pas d'une action directe.
Cette solution n'est pas favorable aux fournisseurs. Si un appel de fonds spécifique a été fait par le syndic pour le financement de la fourniture ou des travaux, les copropriétaires peuvent opposer au fournisseur qu'ils ont payé l'appel de fonds. Si l'action est directe, ils ne peuvent pas opposer ce paiement. La Cour de cassation prive ainsi les fournisseurs d'une garantie. On connait la conséquence : majoration du risque, donc majoration des devis. On peut chanter ce qu'on veut là dessus, c'est la réalité économique.
La motivation est identique à celle de l'arrêt du 11 octobre 2005 : la personnalité morale du syndicat n'est pas transparente.
Pour ma part j'estime qui'elle est au contraire transparente et pas seulement fiscalement (la transparence fiscale est reconnue).
Toute personne a un patrimoine. Donc le syndicat a un patrimoine. Mais le patrimoine est classiquement décrit come un pot (un récipent) et la question est de savoir ce qu'il y a dans le pot. Quand on dit avec admiration qu'une personne a un patrimoine, ce n'est pas au pot que l'on pense mais à ce qu'il y a dedans.
Or le syndicat (contrairement à l'ASL) ne peut avoir aucun patrimoine propre. Il n'a qu'un patrimoine de transit. A tout moment il n'y a dans le pot que des créances et des dettes, et la règle veut qu'à tout moment total des créances = total des dettes d'ou solde = zéro.
Quant aux biens palpables : le syndicat n'a rien. Depuis les balais jusqu'aux lots figurant au fichier immobilier sous la nom du syndicat, tout est propriété indivise des copropriétaires.
La seule raison d'être du syndicat est de remédier à l'incapacité naturelle du groupement formé par les copropriétaires. Il faut toujours une personne physique ( le syndic) pour agir au nom du syndicat. Même lorsque le syndic est lui-même une personne morale, c'est son représentant légal qui signera au nom du syndicat.
Dupont achète tous les lots de la copropriété : plus de syndicat . Pour liquider, on paie les dernières factures, on répartit les dernières charges, on fait les comptes. Ceux qui doivent un solde la paient. On rembourse les soldes créditeurs et c'est terminé. Le statut de la copropriété ne précise même pas qu'il y a continuation de la personnalité du syndicat pour les besoins de sa liquidation.
D'ou le problème, quand le syndicat disparait par destruction de l'immeuble, de savoir comment on vend le terrain 
Il y a eu suffisamment de revirements de jurisprudence satisfaisants depuis dix ans pour qu'on puisse espérer la reconnaissance de la transparence juridique du syndicat à bref délai.
Je fais enfin remarquer que le règlement de copropriété comme les décisions de l'assemblée sont opposables aux locataires. Et ces décisions ne seraient pas totalement opposables aux copropriétaires ? On sourit
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 13:02:28
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| juste une précisison, les tarifs des syndics doivent toujour être annoncés TTC au syndicat des coproprioétaires et aux copropropriétaires, même si par ailleurs le HT est donné. Les copropriétaires sont des consommateurs. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 14:04:41
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JPM, j'ai lu avec intérêt votre dernier post. Auriez-vous l'aimabilité de satisfaire à ma paresse naturelle et de me donner un pointeur sur l'arrêt cité :
"Le souci d'information objective me conduit à vous indiquer que la Cour de cassation s'est prononcée récemment dans le même sens à propos de l'action en recouvrement des fournisseurs contre les copropriétaires pris individuellement."
Merci d'avance.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 14:39:28
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Pour Alice 78 : le taux de TVA étant variable, les honoraires doivent être fixés en HT, avec mention de l'application de la TVA au taux applicable à la date de facturation. Il convient bien entendu d'indiquer le TTC à la date d'établissement du contrat.
Si le taux varie en plus ou en moins, le TTC varie de même mais le HT reste fixe.
Pour mfld :
Au dessus du présent message, vous avez une bande de boutons. Cliquez sur le troisième à partir de la gauche (qui vous dit " voir le site de JPM " ). Dans la page d'accueil du site, cliquez sur " jurisprudence ". Vous obtenez l'index " jurisprudence " les arrêts sont classés par date, les plus récents en haut. Vous descendez à Cass. 26-10-2005-1 L'action d'un créancier du syndicat .... Cliquez sur le lien. Vous aurez l'arrêt
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Sujet |
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Effet rétro-actif loi ENL ?
Forum fermé
