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bruno.lenoble
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 07 juil. 2006 : 21:38:23
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CFAB. Problèmes avec ce syndic ?
Nous avons des problèmes graves et récurrents avec le CFAB, syndic parisien (Compagnie Francaise Administrateur Biens).
Si vous avez avec ce syndic des difficultés, contactez nous
Objectifs : unir les forces pour trouver des solutions efficaces contre les abus de gestion.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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bruno.lenoble
Nouveau Membre
9 réponses |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 09:21:46
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Merci à eastpak de ses informations sur le CFAB. J'ai commencé à lire ce que dit l'ARC sur ce syndic. Je trouve que les informations datent un peu. Le rpemier article sur la délégation financière par exemple date de début 2005. Lors de la dernière assemblée de mon immeuble, je n'ai pas retrouvé le libellé critiqué par l'ARC, le cfab a dû le changer depuis la parution de l'article!
Bon, je continue à lire. |
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bruno.lenoble
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 14:50:39
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Certes même les plus incompétents ont une capacité à s'adapter...
Voici une petite histoire :
Un syndic amené à organiser une AG se retrouve le jour J avec 0 copropriétaires ... Ceux-ci n'avaient pas envie d'aller à cette AG, un ordre du jour pas assez à leur gout, dirons-nous, pour faire simple ici.
Voila le syndic dans l'embarras ... Qu'à cela ne tienne ! Le syndic demande à l'un de ses salariés de venir présider la dite assemblée... Et l'assemblée, bien présidée, se déroule selon l'ordre du jour concocté par le syndic. (Nous passerons sur les pouvoirs qui n'ont toujours pas été retrouvés. Ils auraient été envoyés par 2 copropriétaires. Seulement ceux ci ne se rappellent pas du tout avoir envoyé de tels pouvoirs.)
L'histoire se termine t elle la ?
Non, elle connaitra un rebondissement, grâce à l'article 22 de la loi du 10 juillet 65 : " Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."Comment un professionnel peut il ignorer un tel article ??
Qu'est ce qui peut motiver un professionnel à enfreindre la loi ? pour quels intérêts ? pour avoir quoi ?
Nous nous le demandons encore, plus de 2 mois après que la question fut posée à ce grand professionnel ...
La suite au prochain épisode !
PS : c'était un exemple parmi d'autres ... en cours en ce moment ! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:29:43
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bonjour,
Certes, le syndic ne pouvait faire cela.
Que penser,neanmoins, de l'absence des coproprietaires ?
Ces derniers sont aussi blâmables ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:34:02
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les absenst ont toujours tort.
il valait mieux se déplacer, quite à voter "contre" à chaque point de l'ODJ.
quant à votre assemblée, si personne n'agit en nullité par la voie judiciaire.....elle sera valide!!!!
le d"lai de 2 mois est il dépassé???? |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 19:23:53
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A bruno.lenoble.
Pour qu'aucun copropriétaire n'assiste à votre assemblée annuelle, c'est que l'immeuble est vraiment de petite taille. Les honoraires du syndic ne sont donc pas très importants. On peut s'interroger en effet comme vous-même sur l'intérêt du syndic à agir de la sorte, risquant pour une affaire apparemment de peu de rapport de compromettre sa réputation. Or, le développement dans ce métier doit passer uniquement par le bouche à oreille, non ?
Cependant le procédé est tellement débile que ça mérite qu'on approfondisse le sujet.
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bruno.lenoble
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 13:25:31
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Merci pour ces remarques.
Quelques précisions pour répondre à vos interrogations :
1. Le brillant syndic avait, avant cette AG qu'il avait fait présidée par une de ses salariés, organisé l'AG habituelle (L'AG annuelle ordinaire). Lors de cette AG, les copropriétaires n'ont pas donné le quitus au syndic. Et certaines décisions n'ont pas pu etre prises... du fait de l'absence de certaines pièces jointes à la convocation. (un signe supplémentaire de la compétence du syndic. Il s'agissait de pièces habituelles, prévues par la loi). Donc tous les copropriétaires demandent une nouvelle AG, avec un nouvel ordre du jour (et non une AG en 2e lecture, avec le même ordre du jour). Demande "validée" par le syndic à la fin de l'AG.
2. Le syndic, embarassé, envoie une convocation avec le ... même ordre du jour que la première fois. Les copropriétaires envoient une demande d'AG avec un ordre du jour plus "complet", et tous estiment inutile d'aller à une AG non conforme à leur ordre du jour.
3. Le syndic, un peu plus embarassé, doit tenir une AG sans copropriétaire... D'ou la "solution" : il fait présider une AG par un salarié, ce qui est illégal. Et avec des pouvoirs de copropriétaires qui restent introuvables.
Question : comment un professionnel peut-il agir au mépris des lois ? dans quel intérêt ?
La suite au prochaine épisode ! |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 14:40:58
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Boah, si vraiment le consensus est réalisé entre les copros, ce ne devrait pas être très difficile d'engager la procédure de convocation d'une AG supplémentaire à l'initiative du CS ou du quart des copros, avec comme ordre du jour la révocation séance tenante du syndic pour motifs "plus que sérieux", et faire qu'une grosse majorité de copros soit présente pour expédier l'affaire, non ?
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Edité par - mfld le 17 août 2006 14:43:58 |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 18:03:53
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J'ai poursuivi la lecture instructive des articles de l'ARC conseillés par Eastpark sur le CFAB et vous fais part ci-dessous de mes commentaires.
Comme je l'ai déjà fait remarquer dans un précédent message, je constate que les articles de l'ARC sur le CFAB qui s'échelonnent de mars 2004 à avril 2005 datent quand même pour certains de plus de deux ans.
Je citais hier l'exemple de la résolution inscrite par le CFAB dans son ordre du jour, critiquée à juste titre par l'ARC à propos de la délégation financière donnée au syndic ; dans l'ordre du jour de la dernière assemblée de mon immeuble, cette mention n'existe plus.
Autre remarque de ma part sur un autre article qui traite de la réélection du CFAB mis en concurrence avec un autre syndic. Lors de l'assemblée dont je viens de parler, j'ai assisté à la mise en concurrence du CFAB. Le vote a d'abord eu lieu sur le CFAB, syndic sortant, qui n'a pas obtenu la majorité à l'article 25 (c'est-à-dire la majorité absolue de l'ensemble des voix de la copropriété). Le second vote a porté, toujours à l'article 25, sur la candidature du syndic concurrent. Comme le CFAB avait recueilli plus du tiers des voix de l'ensemble de la copropriété et le plus de voix à son profit, il a pu être élu à l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés.
Dans ces deux cas, il apparaît clairement que le CFAB a rectifié le tir. L'ARC a joué ici parfaitement son rôle de vigie et de gendarme.
Mais pour rester crédible, L'ARC devrait rafraîchir ses informations et éliminer les informations périmées...
Bon, je poursuis ma lecture.
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bruno.lenoble
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 18:38:52
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1. Effectivement, nous n'aurons pas de problème pour changer de syndic.
Mais des erreurs comptables, des dossiers de dégats des eaux perdus, des silences à des questions précises, etc etc nous amènent à faire clarifier la gestion du syndic avant toute mesure de ce genre.
2. Pour les infos de l'ARC manquant de fraîcheur : ACTUELLEMENT d'autres cas, le notre, montrent que la gestion n'est pas des plus propres, et ce sur beaucoup de chapitres en cours...
A quel point ? C'est cela que nous cherchons à déterminer. Merci donc à tous ceux qui dans la même situation se mettront en rapport avec nous |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 09:44:47
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J'ai lu aujourd'hui le texte de l'ARC signalé par Eastpak concernant le contrat de syndic du CFAB.
Compte tenu de la date de l'article (février 2004), le contrat examiné remonte à 2003, c'est-à-dire il y a près de trois années. Il serait intéressant de le comparer avec un contrat plus récent. Encore une fois, les informations de l'ARC datent sérieusement !
En tout cas, pour moi qui ai un peu bourlingué, le contrat analysé, même dans son ancienne version, ne me paraît pas sensiblement différent des dizaines de contrats passés entre mes mains, même si, comme le dit l'ARC, il peut être amélioré...
Au passage, je constate que le rédacteur de l'article a dû lire rapidement les clauses du contrat quand il affirme par exemple que le taux des honoraires pris par le CFAB sur les travaux porte sur le montant TTC des travaux, alors que je lis qu'il est calculé sur le HT, ou lorsqu'il affirme que le CFAB prend 92 euros par copropriétaire pour une attestation travaux alors que comme le document le précise et comme nous l'avons vérifié pour nos propres travaux, ce montant est réparti entre les copropriétaires de l'immeuble. Ces petites imprécisions ou erreurs de la part d'une association aussi reconnue sont gênantes et affaiblissent la portée de la critique.
De même, la conclusion de l'article affirmant que les copropriétaires sont "atterrés" en lisant ce type de contrat me paraît aussi pour le moins excessive (les termes utilisés par l'ARC pour être plus efficaces pourraient être plus nuancés ) et ne rend pas service in fine à cette utile institution dont le discours peut apparaître en l'occurrence comme un peu "intégriste"....
En résumé, le CFAB n'est certes pas un syndic idéal, les remarques des uns et des autres sur ce site le démontrent, mais pour nous pauvres payeurs, la clé du succès avec ce syndic comme en général avec les autres, c'est de savoir communiquer (par téléphone, par mail, par recommandé et j'ai constaté que la direction lit toujours les recommandés et les mails aussi...), tout en faisant confiance et en respectant l'équipe gestionnaire, assistante et comptable qui s'occupe de l'immeuble. Cela ne nous empêche nullement de surveiller notre syndic et de contrôler ses comptes, ce qu'il accepte d'autant plus aisément que la relation avec lui est courtoise et dénuée d'agressivité.
Il me reste encore un ou deux articles sur ce syndic à lire, je continue donc... J'ai tout mon temps, je suis encore en vacances !
A bientôt.
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 13:15:09
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Je viens d'achever la lecture d'un article de l'ARC n° 349 sur le CFAB, au titre racoleur : "Copropriétés et républiques bananières".
En fait, l'ARC reprend en les regroupant des critiques déjà émises dans deux de ses précédentes rubriques contre le CFAB ; il s'agit :
•d'une résolution sur la délégation financière donnée au syndic (rubrique 340) ; j'ai indiqué dans l'un de mes premiers messages que cette résolution avait sans doute été corrigée puisqu'elle ne figurait plus dans la dernière convocation de l'assemblée de mon immeuble expédiée par ce syndic,
•d'un détournement de la loi lors du vote sur l'élection d'un nouveau syndic (rubrique 341) ; Là aussi, le CFAB a corrigé le tir et respecté -dans notre copropriété en tout cas- la procédure légale !
Ce qui est frappant à nouveau dans l'article de l'ARC, c'est la virulence des propos tenus, L'ARC n'hésite pas à parler de république bananière à propos de sujets qui ne méritent peut être pas autant d'indignation, surtout quand l'on sait qu'ils ont été rectifiés depuis leur diffusion ! Or, ces articles figurent apparemment depuis mars 2005 sur le site de l'ARC sans que personne n'ait jugé opportun de vérifier s'ils étaient toujours d'actualité en vue soit de les maintenir, soit à l'inverse de les supprimer... A moins que la politique de l'ARC soit de conserver l'ensemble des articles pour faire effet de masse. Il est vrai qu'il est impressionnant de constater que les rubriques sur les abus dépassent le chiffre 800...
Mieux que cela, je me suis aperçu en allant chercher les renseignements sur le CFAB par le portail Google, que je tombais non sur le site de ce syndic mais directement sur les articles de l'ARC intitulé ARC abus... Fortiche et époustouflant.
Ajoutons que mêler dans une même désapprobation l'une des plus grosses sociétés de syndic de France, FONCIA (à propos duquel j'ai lu sur le site de l'ARC des critiques autrement plus acides quasi quotidiennes à longueur de colonnes) et le CFAB entré à l'époque dans le collimateur de l'ARC sur des sujets ponctuels et qui n'a pas fait depuis deux ans à nouveau les "honneurs" de l'association, peut paraître disproportionné au détriment de ce dernier.
Pardon de paraître défendre ainsi ce "galeux" de syndic, mais les critiques les plus constructives doivent être équilibrées pour rester crédibles. Et ceci s'adresse a fortiori à l'ARC dont la puissance et la notoriété ne sont plus à démontrer !
Je m'interroge aussi après d'autres sur l'évolution de cette profession qui a une inquiétante tendance à se concentrer. J'entendais il y a quelques temps sur une radio que FONCIA rachetait un cabinet de syndic par semaine. Or, les copropriétés importantes auront toujours besoin de syndic et je ne souhaite pas à l'avenir devoir limiter mon choix à FONCIA ou GESTRIM.... je caricature volontairement mon propos bien entendu car je n'ai rien personnellement à reprocher à ces deux syndics... Mais que faire ?
Quoi qu'il en soit, les remarques de Bruno et Isabelle méritent précisions et réponses, car elles décrivent un syndic très différent de celui que je connais et que je pratique. Au point que je me pose la question de savoir si les problèmes rencontrés ne se situent pas au niveau du gestionnaire des immeubles concernés plutôt qu'à celui du syndic proprement dit ? Je compte bien éclaircir le sujet.
Voila, je crois que j'ai fait le tour des articles de l'ARC, je vais quand même aller vérifier une dernière fois.
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 16:30:39
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J'en ai fini avec les articles de l'ARC sur le CFAB dont la lecture m'a été recommandée par un participant au forum sur lequel je suis tombé pendant mes vacances !
Je commente aujourd'hui le dernier en date, d'avril 2005, n°414, qui parle d'une société du nom de DEP et du plomb dans l'eau.
En gros, l'Arc reproche au CFAB d'avoir passé un accord général avec une société qui s'appelle DEP pour une recherche systématique, inutile à ses yeux, du plomb dans l'eau dans les immeubles qu'il gère.
Par delà l'interrogation pertinente sur le bien fondé ou non de la recherche de plomb dans l'eau, sur laquelle je confesse mon ignorance, la question qui se pose ici est de savoir si le procédé adopté par le CFAB consistant à signer un contrat groupé avec une société spécialisée pour obtenir des prix intéressants est condamnable ou non. Est-ce que les prix obtenus par ce syndic pour cette recherche comme d'ailleurs pour les autres recherches déjà entamées (j'ai vu passer des factures de cette société pour d'autres recherches dans ma copropriété), sont moins élevés que dans le cas de recherches ponctuelles. Si la réponse est positive, on ne comprend pas bien les raisons du courroux de l'ARC puisque in fine ce sont nous les copropriétaires qui sommes les gagnants.
Je suis un peu surpris comme précédemment sur la forme de l'article et sur les termes utilisés par l'ARC qui accuse en fait implicitement le CFAB de prévarication, quand il écrit : "Le syndic - dont nous ne doutons pas qu’il ne soit animé que par de pures intentions sanitaires ou sécuritaires et qui forcément ne saurait d’aucune manière profiter de l’opération"...
Et ce genre de phrase ne semble pas troubler grand monde, comme si les mots utilisés avaient perdu leur signification et leur force originelles. Car je suppose que si l'ARC avait la moindre preuve de ce qu'elle avance, elle agirait autrement que de façon allusive.
De même, tout le monde comprend aisément en lisant les multiples articles de l'ARC sur le même sujet que DEP irrite profondément cette association de consommateurs. L'ARC a-t-il raison ou non, nul ne peut le dire, la seule chose en l'espèce qui mérite d'être vérifiée est que cette société dispose bien des autorisations officielles pour exercer son métier. Si tel est le cas que penser de cette lutte entre ces deux structures dont le sens et le but nous échappent ?.
*********
Voila finie la lecture un peu longue, parfois fastidieuse mais oh combien intéressante des différents articles de l'ARC sur le CFAB et sur les autres sujets d'ailleurs !
Au total, rien de bien méchant sur le CFAB et surtout de nombreux articles obsolètes qui mériteraient un peu de toilettage.
Mais décidément le rôle de cette association est essentiel et "si elle n'existait pas, il faudrait l'inventer" ! L'ARC me donne l'image d'un rouleau compresseur terriblement efficace. Mais tout en haut de sa cabine de pilotage, son conducteur, qui au fur et à mesure que la taille de son "outil" grandit discerne de plus en plus mal les détails du chemin qu'il emprunte, devra être plus attentif aux dégâts qu'il provoque volontairement ou non sur sa route. Son agressivité actuelle, la violence de ses propos, symboles actuels de son efficacité et de son succès, pourraient être interprétées à terme par des copropriétaires de plus en plus avertis, comme des signes de fragilité voire d'impuissance face à une profession qui avance imperturbablement en se concentrant à grands pas.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 23:42:39
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Pour tempérer un peu votre appréciation finale, moi qui suit avec délectation la mise à jour du mercredi du site de l'ARC, j'attirerais votre attention sur le récent changement d'attitude de l'ARC à l'encontre d'un grand groupe de syndic (Foncia), où le dialogue de sourd et les successions de procédures ont laissé la place à des négociations entre les deux protagonistes...
Lire l'éditorial du président dans les derniers bulletins.
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 07:53:15
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| Pardon, ETASPAK, je vous appelle depuis le début Eastpak ! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 09:08:26
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Ce n’est rien jpc347, c’est juste une histoire de marque.
Il me semble que vous n’ayez pas trouvé toutes les réponses à vos questions sur la fastidieuse lecture, mais oh combien intéressante des différents articles de l'ARC, désolé c’est le seul lien que j’ai trouvé, qui soit objectif et contradictoire sur la CFAB, de ce fait les propos de l’ARC ne peuvent aller que dans un seul sens, celui de la contradiction.
Je ne pense pas que l’ARC qui je vous le rappelle, est une association nationale de copropriétaires qui vient en aide aux conseils syndicaux, aux syndics non professionnels, mais aussi aux copropriétaires individuels moyennant une participation financière, ne soit pas suffisamment objective dans ses choix d’articles pour qu’elle soit “interprétées à terme par des copropriétaires de plus en plus avertis, comme des signes de fragilité voire d'impuissance face à une profession qui avance imperturbablement en se concentrant à grands pas“ comme vous le préciser, au contraire.
À mon avis personnel, face au puissant lobby immobilier, l’ARC est à l’heure actuelle la seule association qui puisse leur tenir tête, n’en déplaise à certains qui se reconnaîtront, d’où “son agressivité actuelle, la violence de ses propos, symboles actuels de son efficacité et de son succès“ comme vous le préciser également.
Cordialement et bonnes vacances  .
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 11:10:21
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A Etaspak,
Ce que j'ai voulu dire simplement c'est que compte tenu de son succès et désormais de la forte répercussion de ses avis, cette association a une responsabilité encore plus grande dans l'énoncé de ses propos (sur le fond et sur la forme) et dans la distribution qu'elle fait des "bons points et des mauvais ".
Je partage bien sûr votre avis sur l'utilité de cette association. N'ai-je pas écrit de cette association en paraphrasant une phrase attribuée à Voltaire, je crois : "si elle n'existait pas, il faudrait l'inventer"...
Bien à vous
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 11:38:14
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Pour jpc347.
Mes compliments pour votre objectivité et la qualité de votre style.
Disons quand même qu' " à cheval donné on ne regarde pas la bride" .
Effectivement, si l'ARC n'existait pas il faudrait l'inventer ".
Mais là, c'est "une autre paire de manches " qu'il faudrait rechercher et trouver, dans la maquis de la copropriété  . |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 12:06:44
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Jpc347,
Ne croyez pas que j’encense l’ARC comme parole d’évangile, il est certain que depuis que je fréquente le site d’Universimmo, j’ai une approche différente en ce qui concerne les problèmes réels de la copropriété et vos propos, ainsi que ceux des autres, sont bien là pour me le faire rappeler.
Et je suis bien entendu d’accord sur votre maxime de Voltaire concernant l’ARC, surtout face à certaines pratiques d’administrateurs de biens de l’immobilier.
Cordialement .
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CFAB. Problèmes avec ce syndic ?
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