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 Sujet  |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
 Posté - 26 août 2006 : 02:58:11
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Pour situer :
Une copropriété d'environ 300 lots.
Dans les statuts de formation de la sté du syndic actuel, l'ancien syndic viré est actionnaire (déjà bizarre qu'il traine encore ses guêtres dans une copro qui l'a viré) en apports pour moitié du capital.
Cependant, le Kbis du syndic viré indique qu'il est en liquidation judiciaire depuis plusieurs mois !
Quels sont les risques encourus par les copropriétaires si tant est qu'il y en ait ? Que doivent-ils faire ?
Le syndic actuel doit-il aviser les copros de la liquidation judiciaire de son associé au capital ?
Comment peut-il fonctionner avec deux roues manquantes ?
Merci à ceux qui saurait expliquer cette situation et conseiller.
VW
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 08:26:08
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Première question : quand vous parlez des "statuts de formation de la société du syndic actuel", vous voulez dire que la société est en formation ou vous parlez des statuts qui ont été rédigés au moment de la formation de la société du syndic actuel ?
Deuxième question : qui détient le mandat de gestion avec la copropriété ? Est-ce la société du syndic actuel, est-ce la société en liquidation ? Qui a signé le contrat du syndic en cours, l'ancienne structure ou la nouvelle ?
Troisième question : le syndic en liquidation judiciaire a-t-il été viré de votre copropriété juste avant que vous choisissiez votre syndic actuel ? Le syndic viré était-il actionnaire de la société au moment de la signature du nouveau contrat de syndic ? est-il majoritaire dans le capital de la société qui a contracté avec vous ?
Qui vous a présenté votre syndic actuel, le syndic viré ? Si tel est le cas, l'ancien syndic est sorti par la porte pour rentrer par la fenêtre !
Quelles sont les caractéristiques de votre actuel interlocuteur, partenaire du syndic en liquidation : vous apparaît-il comme un homme de paille manipulé par l'ancien. A-t-il une expérience dans cette activité de gestion d'immeubles ? quel âge a-t-il ? Est-il parent du syndic en difficulté ?
Le problème que vous posez, examiné d'un point de vue légal n'est pas très difficile à résoudre. Peu importe en effet juridiquement le passé d'un des actionnaires, surtout s'il n'est pas majoritaire. La copropriété ne court aucun risque dès lors qu'elle a contracté avec un syndic qui a sa carte professionnelle (cela signifie en l'occurrence que son casier judiciaire est vierge), qui dispose d'une garantie suffisante pour couvrir les fonds des mandants et que sa responsabilité civile professionnelle est bien couverte par une police d'assurances ; le syndic n'est pas tenu légalement d'informer les copropriétaires de cette situation. Il serait intéressant également que vous sachiez les raisons de la liquidation judiciaire.
Le problème que vous posez peut être vu aussi et surtout d'un point de vue éthique. Et là on peut être plus réservé.
Le syndic aurait dû prévenir les copropriétaires depuis longtemps de cette situation et devant l'inquiétude des copropriétaires qui se fait désormais jour, il aurait dû immédiatement convoquer un conseil syndical pour s'expliquer et éventuellement même mettre ce sujet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Les copropriétaires doivent obtenir des explications convaincantes, notamment sur les raisons étonnantes de la présence dans le capital de la société avec laquelle ils ont contracté, de leur ancien syndic aujourd'hui en liquidation...
Après ces explications, si elles viennent, il vous appartiendra de décider de conserver ce syndic ou de le virer à son tour, en fonction de votre intime conviction sur son honnêteté ou sa turpitude !
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 10:00:59
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Bonjour,
En vertu de quelles dispositions législatives ou règlementaires
le syndic aurait il le droit de convoquer le conseil syndical en vue d'informer les copropriétaires de la situation résultant de ses agissements .
Il y a-t-il un CS et un président dans cette instance
Quel est le statut juridique de cette copropriété |
Edité par - oldman24 le 26 août 2006 10:02:17 |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 10:47:50
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| Vous avez raison oldman, le syndic n'a pas à convoquer le conseil mais il peut demander la tenue d'un conseil syndical pour l'informer du sujet avant d'informer la copropriété par note puis en convoquant une assemblée à cet effet. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 12:04:46
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Il y aurait une autre solution qui consisterait pour le président
de convoquer le conseil syndical et y inviter le syndic afin de donner , par ce biais ,toutes informations utiles au syndicat des copropriétaires.
Ainsi,les textes seraient respectés et les informations reçues figureraient sur le PV du CS. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 12:18:41
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oldman :il n'existe pas de PV du CS.
le CS fiaxant ses règles de fonctionnement il n'est même pas obligatoire de faire un compte rendu.
il est uniquement prévu que le CS fasse un compte rendu d'activité lors de l'AG annuelle....et encore la forme orale suffit! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 16:17:12
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Les modalités de fonctionnement d'un conseil syndical sont
fixées, éventuellement, par un règlement dont les termes sont définis en AGO, et non par un quidam qui culmine sur ce site. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 22:37:43
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Citation :
Initialement entré par jpc347
Première question : quand vous parlez des "statuts de formation de la société du syndic actuel", vous voulez dire que la société est en formation ou vous parlez des statuts qui ont été rédigés au moment de la formation de la société du syndic actuel ?
La société est formée. Ce sont les statuts de la formation de cette société dont il est question.
Citation :
Deuxième question : qui détient le mandat de gestion avec la copropriété ? Est-ce la société du syndic actuel, est-ce la société en liquidation ? Qui a signé le contrat du syndic en cours, l'ancienne structure ou la nouvelle ?
C'est bien sûr le syndic actuel qui détient le mandat de gestion ! Pour la signature du contrat, je pense qu'il a été signé par le Pdt de séance lors d'une AG ; j'en suis quasiment sûre à ce qui m'a été rapporté car il ne s'agit pas de "ma" copropriété mais de celle d'un de mes amis.
Citation :
Troisième question : le syndic en liquidation judiciaire a-t-il été viré de votre copropriété juste avant que vous choisissiez votre syndic actuel ? Le syndic viré était-il actionnaire de la société au moment de la signature du nouveau contrat de syndic ? est-il majoritaire dans le capital de la société qui a contracté avec vous ?
Qui vous a présenté votre syndic actuel, le syndic viré ? Si tel est le cas, l'ancien syndic est sorti par la porte pour rentrer par la fenêtre !
Le syndic en liquidation judiciaire a bien sûr été évincé avant que le nouveau n'arrive ! Le syndic viré était actionnaire justement au moment de la signature du document formation des statuts de la sté syndic actuelle (50/50) ! Il n'était pas, à ce moment là, en liquidation judiciaire.
Présentation du syndic actuel : un administrateur provisoire mais tout avait été magouillé d'avance suivant mon analyse ; un peu comme l'histoire de yaume dans un autre sujet.
Il est "rentré par le fenêtre" seulement par ses 50% d'apports à la formation du capital de la sté.
Citation :
Quelles sont les caractéristiques de votre actuel interlocuteur, partenaire du syndic en liquidation : vous apparaît-il comme un homme de paille manipulé par l'ancien. A-t-il une expérience dans cette activité de gestion d'immeubles ? quel âge a-t-il ? Est-il parent du syndic en difficulté ?
Ses caractéristiques : un maffieux. Expérience : formation au sein d'un gros groupe souvent cité sur le site de l'ARC. Non, ce n'est pas FONCIA !
Citation :
Le problème que vous posez, examiné d'un point de vue légal n'est pas très difficile à résoudre. Peu importe en effet juridiquement le passé d'un des actionnaires, surtout s'il n'est pas majoritaire. La copropriété ne court aucun risque dès lors qu'elle a contracté avec un syndic qui a sa carte professionnelle (cela signifie en l'occurrence que son casier judiciaire est vierge), qui dispose d'une garantie suffisante pour couvrir les fonds des mandants et que sa responsabilité civile professionnelle est bien couverte par une police d'assurances ; le syndic n'est pas tenu légalement d'informer les copropriétaires de cette situation. Il serait intéressant également que vous sachiez les raisons de la liquidation judiciaire.
Pas de riques ? Tant mieux. Pour savoir les raison de la liquidation je pense que ça sera plus dur  Il est en liquidation depuis presque un an.
Citation :
Le problème que vous posez peut être vu aussi et surtout d'un point de vue éthique. Et là on peut être plus réservé.
Le syndic aurait dû prévenir les copropriétaires depuis longtemps de cette situation et devant l'inquiétude des copropriétaires qui se fait désormais jour, il aurait dû immédiatement convoquer un conseil syndical pour s'expliquer et éventuellement même mettre ce sujet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Les copropriétaires doivent obtenir des explications convaincantes, notamment sur les raisons étonnantes de la présence dans le capital de la société avec laquelle ils ont contracté, de leur ancien syndic aujourd'hui en liquidation...
Après ces explications, si elles viennent, il vous appartiendra de décider de conserver ce syndic ou de le virer à son tour, en fonction de votre intime conviction sur son honnêteté ou sa turpitude !
J'ai pensé comme vous que le syndic aurait du informer les copropriétaires, au moins via, une réunion du conseil syndical.
Les copros ne sont pas au courant sauf ceux qui ont fait des recherches au niveau du Greffe du Tribunal pour avoir les Kbis et les statuts.
Le conseil syndical est en collusion flagrante avec le syndic actuel ; donc l'information ne viendra pas de leur part et ils y feront même obstruction.
Il faudra donc que quelqu'un l'évoque durant la prochaine AG ? Qu'en pensez-vous ?
Ce n'est pas "mon" syndic ; je ne pourrais donc pas décider de le virer !
Mon intime conviction au vu des pièces que j'ai eu dans les mains : malhonnête, maffieu etc... Turpitude : vous avez trouvé le bon mot !
Mais cette sté, comment fait-elle pour rouler sans les deux autres roues de son véhicule ?
Merci de votre réponse.
VW |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 22:40:45
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Il y aurait une autre solution qui consisterait pour le président
de convoquer le conseil syndical et y inviter le syndic afin de donner , par ce biais ,toutes informations utiles au syndicat des copropriétaires.
Ainsi,les textes seraient respectés et les informations reçues figureraient sur le PV du CS.
Tout à fait d'accord avec vous oldman24.
Mais si vous lisez ma réponse à jpc347 : hélas, le CS va faire (et a même fait) obstruction à l'information !!
VW |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 22:45:16
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Citation :
Initialement entré par nefer
oldman :il n'existe pas de PV du CS.
le CS fiaxant ses règles de fonctionnement il n'est même pas obligatoire de faire un compte rendu.
il est uniquement prévu que le CS fasse un compte rendu d'activité lors de l'AG annuelle....et encore la forme orale suffit!
Le CS est la courroie de liaison entre le syndic et les copropriétaires.
Il serait normal, qu'à l'issue de leurs réunions, un compte rendu soit affiché dans les halls d'immeubles afin d'apporter l'information, non ? Même si la forme de l'information n'est pas définie dans les textes !
Et comme il est chargé de contrôler la gestion du syndic, il me semble que ce genre d'information concerne les copropriétaires !
VW |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 07:44:37
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Pour vider un syndic il faut une volonté.
Vider un syndic n'est pas chose aisée, a fortiori si le conseil syndical lui est favorable.
Il faut avant tout comprendre pourquoi celui ci est favorable au syndic alors qu'il ne peut ignorer ce que vous avez appris.
La première chose à faire donc est d'interroger le conseil ; il a peut être de bonnes raisons à invoquer pour conserver votre syndic.
Si vous n'êtes pas convaincue par les arguments avancés par le conseil, ce sera le combat contre lui.
Il vous faudra vous armer de patience, faire du prosélytisme dans la copropriété afin de mettre le maximum de personnes de votre côté.
Le chemin sera long et le résultat incertain.
Bon courage.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 23:19:29
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Citation :
Initialement entré par jpc347
Pour vider un syndic il faut une volonté.
Vider un syndic n'est pas chose aisée, a fortiori si le conseil syndical lui est favorable.
Il faut avant tout comprendre pourquoi celui ci est favorable au syndic alors qu'il ne peut ignorer ce que vous avez appris.
La première chose à faire donc est d'interroger le conseil ; il a peut être de bonnes raisons à invoquer pour conserver votre syndic.
Si vous n'êtes pas convaincue par les arguments avancés par le conseil, ce sera le combat contre lui.
Il vous faudra vous armer de patience, faire du prosélytisme dans la copropriété afin de mettre le maximum de personnes de votre côté.
Le chemin sera long et le résultat incertain.
Bon courage.
Le problème principal n'est pas celui de "vider" le syndic mais de comprendre ce qui se passe et ce qu'il risquerait de ce passer pour les copropriétaires.
Je vous le répète : ce n'est pas ma copropriété ; ce n'est donc pas mon syndic. Si je suis au courant de ces faits, c'est qu'is m'ont été confiés par un de mes amis.
Pour ce qui concerne le CS de cette copro, il est facile de comprendre pourquoi il peut être copain-copain avec un syndic maffieux. Du moins, c'est la rumeur qui s'y propage !!!
Je ne sais même pas, tant ils sont imbus de leur personne, s'ils se sont intéressés à ces documents et s'ils sont au courant. Ils méprisent les loi, décret et même RDC comme le syndic !!
Il serait bon en effet de les en informer, officiellement, par courrier RAR, pour voir jusqu'où irait, ou non, leur malaise !
Et je vois que ce ne sont pas les seuls membres d'un CS potiche, dans les sujets de ce forum !
Le principal est que les copropriétaires n'en subissent préjudice.
VW |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 07:41:33
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J'ai une autre question à vous poser : depuis combien de temps le nouveau syndic est-il en poste ?
Si ce syndic est un professionnel qui fait son boulot correctement, si le conseil lui est favorable, cela va être dur, d'autant que l'enjeu est d'importance compte tenu de la taille de la copropriété.
Comme le disait un de nos derniers premiers ministres, la route est droite mais elle est raide.. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 10:15:29
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Bonjour Virginia W ?
Savez vous combien il y a de lots dans ce syndicat de copropriétaires
Quel est le nombre des membres du conseil syndical
Quand expire leur mandat .
Votre ami a-t-il la possibilité de constituer un groupe chargé de "débarquer" les menbres du CS accusés de collusion avec le syndic |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 22:44:05
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Citation :
Initialement entré par jpc347
J'ai une autre question à vous poser : depuis combien de temps le nouveau syndic est-il en poste ?
Si ce syndic est un professionnel qui fait son boulot correctement, si le conseil lui est favorable, cela va être dur, d'autant que l'enjeu est d'importance compte tenu de la taille de la copropriété.
Comme le disait un de nos derniers premiers ministres, la route est droite mais elle est raide..
Ce sont des détails peu importants eu égard à ce que j'expose au début du sujet.... Il est en poste depuis 6 ans. C'est un professionnel maffieux ; ça c'est déjà indiqué plus haut.
C'est comme dans toutes les copropriétés : les copros partent au travail le matin, rentrent le soir et ne font pas attention à la gestion de leur bien. Il suffit qu'un jour ils ouvrent les yeux et ils se rendent compte que..... comme les participants de ce forum !!!
L'enjeu est important comme vous dites et il gratte à droite et à gauche illégalement, en toute impunité. Donc, il ne fait même pas son boulot !
Mais le coup de la création de la formation de la sté avec comme apport à 50% les fonds d'un syndic viré ??? Ca me semble très, très louche !! Au point d'alerter, je pense, la DGCCRF.
Mais comme on dit : Tout se paye un jour !
VW |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 22:49:32
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Bonjour Virginia W ?
Savez vous combien il y a de lots dans ce syndicat de copropriétaires
Quel est le nombre des membres du conseil syndical
Quand expire leur mandat .
Votre ami a-t-il la possibilité de constituer un groupe chargé de "débarquer" les menbres du CS accusés de collusion avec le syndic
Bonsoir oldman24
Le nombre des copros est indiqué tout en haut du sujet.
Nbre des membres du CS = une douzaine (qui sont présents aux réunions quand ils ont envie  )
Leur mandat expire en 2008 et je pense qu'il va se passer sous peu des évènements qui vont faire qu'ils vont dégager...
VW |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 10:25:56
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C'est bien ce que je craignais pour vous, si cela fait 6 années que ce syndic sévit dans votre copropriété et que le conseil le protège ou en tout cas ne souhaite pas son changement, vous allez devoir partir au combat contre lui et le conseil.
Bon courage ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 19:27:03
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pour nefer,suite à < oldman il n'existe pas de PV du CS >
-d'assurer la permanence de l'information donnée aux copropriétaires sur l'activité du conseil syndical au moyen de la mise à disposition d'un tableau d'affichage et éventuellement de la diffusion d'une "lettre du conseil syndical"
Ce qui précède est "tiré" de la 13ème recommandation relative au conseil syndical rédigée par la Commission relative à la copropriété; bien entendu ce n'est qu'une recommandation mais nombre de CS devrait s'en inspirer; en plus du règlement de fonctionnement du CS ,cité par oldman, qui de plus est obligatoire (article 22 D1967)
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 20:03:38
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Bonsoir felix1930,
Merci pour votre post dans lequel vous relevez une affirmation encore fantaisiste de nefer ( leader sur le site UI). Une de plus...
Vous citez la recommandation N°13 ,mais comment les quidams "d'en bas "la connaîtraient ils ,quand elle est ignorée par celui " d'en haut", dont le seul plaisir est de contrer à tort et à travers (il n'est d'ailleurs pas le seul, comme on peut s'en rendre compte).
"Mais qu'importe le flacon pourvu que l'on ait l'ivresse " HI !
PS Savez vous que l'on trouve sur le Web un Nefer, un NEFER,... c'est donc un pseudo qui peut en cacher d'autres.
J'ajoute que JPM n'est pas seul , non plus,mais la comparaison s' arrête là. |
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Risques pour les copropriétaires ?
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