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 Sujet  |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
 Posté - 09 juil. 2006 : 16:39:02
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Bonjour,
Devant la compléxité des interprétations relevées au sujet de la jouissance privative d'un jardin, peut-on obtenir une réponse claire sur ette notion.
En effet, je suis copropriétaire d'un lot dans une résidence comprenant: Hall, cuisine cellier, salle de bain, WC, séjour, deux chambres,
ET la jouissance exclusive d'un jardin privatif d'une superficie de 105 m2, et les 235/10 (2).
Lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, j'ai relevé et fait annoter sur le plan annexé à l'acte, que la surface du jardin était inférieure à 105 m2, et exigé celle mentionné à mon lot lors de la livraison.
Le lot voisin au mien n'étant pas encore vendu lors de mon achat, le Notaire et le Promoteur ont obtenus le déplacement de la haie séparative, selon une décision de l'assemblée générale de la copropriété, de telle sorte que la livraison de mon appartement a été réalisée avec la surface de jardin mentionnée à mon lot publiée à la Conservation foncière depuis l'origine, soit 105 m2.
Quelques mois plus tard, le lot voisin a été vendu, et les Notaire et Promoteur ont pris le soin de noter à l'acte de vente le fait que la haie du jardin a été déplacée au profit de mon lot, obligeant l'acheteur à remplir cette obligation à peine de résolution de la vente, ce qui a été accepté par l'acheteur, sous réserve, pour ce dernier, de ne payer aucun frais ou droits lors de la passation de l'acte constatant la régularisation de ce qui a été dit.
Dix ans plus tard, ce lot voisin a été revendu à un nouvel acquéreur, et les textes de l'acte initial, ainsi que les mentions portant sur le déplacement de la haie du jardin et ses diverses conditions, ont été reportés sur son acte de vente par son Notaire.
Ce dernier acquéreur, sous prétexte qu'aucune modification de son acte au Bureau des Hypothèques et à la Conservation foncière n'a été apportée ni publiée, réclame la restitution de la partie du jardin accaparée et la remise à sa place d'origine de la haie séparative des jardins.
Le Règlement de Copropriété prévoit dans son article 5 que , sont PARTIES COMMUNES : L'ensemble du terrain comportant le sol des parties construites, les cours et jardins, les clôtures, haies et murs séparatifs en tant qu'ils dépendent de la coproriété. Ensuite, les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non, même affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire... etc.
Le nouvel acquéreur du lot voisin considère que la réserve formulée dans le premier acte de vente par le prédecesseur, concernant la régularisation de ce qui vient d'être dit, se rapporterait à l'acte de cession de la partie du jardin qui n'a jamais eu lieu ni publié, et que, par conséquent, je n'ai aucun droit de propriété suite à cette modification, nonobstant l'accord de l'assemblée générale des Copropriétaires, qui lui aussi n'a pas été publié.
De mon coté je considère que, n'étant pas intervenu aux différents actes de ventes du lot voisin, les accords et textes les concernant ne me sont pas applicables.
J'interprète bien volontiers que la réserve formulée et retranscrite dans ces actes de ventes, quant au fait de ne rien payer comme frais ou droits lors de la passation de l'acte constatant la régularisation de ce qui vient d'être dit, concerne plus exactement la régularisarion de son propre acte, modifié du fait du déplacement de la haie de jardin (partie commune), selon autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, intervenue bien avant la date des acquisitions successives du lot voisin.
Réponse souhaitée par rapport à la communication faite sur le site le 23 juin dernier à wydook66 par EASTPAK le 25 juin, de la jurisprudence de la Cour de Cassation du 6 ctobre 1993, afin de savoir si elle peut être transposée à mon cas, et comment la comprendre ou l'intrepréter par rapport à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui serait peut-être plus applicable au cas présent.
MERCI D'AVANCE
ab
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 17:59:34
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ICEBORG, renseignez-vous auprès de votre protection juridique ou voyez le service de consultation gratuite des avocats (renseignez-vous auprès de la mairie, du tribunal d'instance ou de grande instance).
Voyez également ces liens :
Prescription acquisitive abrégée sur les parties communes
La troisième chambre a décidé que ces droits pouvaient faire l'objet d'une prescription abrégée, sous réserve que les conditions posées par l'article 2265 du Code civil soient remplies.
http://www.courdecassation.fr/_rapport/rapport03/jurisprud/droit_immobilier/JP-III-droit_immobilier_copropriete.htm
CODE CIVIL
Section III : De la prescription par dix et vingt ans
Article 2265
Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort.
http://lexinter.net/Legislation/prescription_par_dix_et_vingt_ans.htm
L'action d'un copropriétaire en contestation d'une décision d’assemblée générale, qui est une action personnelle née de l'application de la loi du 10 juillet 1965, se prescrit par dix ans en application de l'article 42 alinéa 1er de cette loi.
Article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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LeNabot
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13018 réponses |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 19:08:28
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Les divergences et 2quivoques continuent, et ce n'est pas ce que je recherche.
Voici ce que j'ai trouvé :
Cass.3e civ., 20 mars 2002, n° 00-17.751, n° 590 FS-P+B
En Résumé :
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune d'une copropriété ne confère à son titulaire aucun droit de propriété.
La Haute juridiction ajoute ensuite que l'emprise sur le jardin commun ayant pour effet d'agrandir les parties privatives des titulaires du droit de jouissance exclusif, elle aurait dû être autorisée par une décision explicite de l'assemblée de l'assemblée générale ne pouvant être prise qu'à la mojorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sagissant d'une modification du règlement de copropriété quant aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues.
COMMENTAIRE sur ces divergences, SVP.
MERCI
ab |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 19:21:26
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Vous êtes propriétaire du lot ainsi décrit:
"Hall, cuisine cellier, salle de bain, WC, séjour, deux chambres,
ET la jouissance exclusive d'un jardin privatif d'une superficie de 105 m2, et les 235/10000èmes des parties communes"
Le jardin privatif est PRIVATIF, ce n'est pas une partie commune.
Bien sûr le sol est "partie commune" en indivision entre tous les copropriétaires.
Mais vous avez l'USAGE PRIVATIF du lot décrit plus haut dont vous êtes propriétaire.
La haie qu'il a fallu déplacer sépare les parties privatives des 2 lots voisins.
Si le lot voisin n'a pas la superficie de jardin privatif décrite à l'EDD, c'est que les bornages ont été mal faits...autrefois? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 19:42:30
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Citation :
Initialement entré par ICEBORG
Voici ce que j'ai trouvé :
Cass.3e civ., 20 mars 2002, n° 00-17.751, n° 590 FS-P+B
Je pense que là, c'est différent. Si je prend l'essence de l'arrêt :
Mais attendu qu'ayant constaté que les travaux avaient été réalisés par les consorts Bremond par une emprise sur le jardin, partie commune dont ces copropriétaires n'avaient que la jouissance privative, emprise ayant permis un agrandissement de leurs parties privatives et relevé, à bon droit, que l'attribution d'un droit de jouissance privatif n'avait pas pour effet de modifier la nature juridique de l'élément de l'immeuble auquel ce droit s'appliquait et qu'un copropriétaire ne pouvait appréhender une partie commune à des fins personnelles qu'à la condition d'y avoir été autorisé par une décision explicite de l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvant être prise qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
C'est à dire en gros s'approprier illégalement la propriété d'une partie commune sur lequel on n'a qu'un droit de jouissance privatif.
Votre problème est la surface de ce droit de jouissance exclusif d'une partie commune. (ce n'est pas une partie privative contrairement à ce qui est dit au post au dessus).
PS : je retire mon commentaire sur la jurisprudence précédente (91-19936) , car à la lecture je m'aperçois que la terrasse objet du litige était bien une partie privative. |
Edité par - LeNabot le 09 juil. 2006 19:55:01 |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 19:53:01
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Pouvez vous être plus précis.
La surface de mon jardin à jouissance privative correspond actuelemment, après le déplacement de la haie, à la surface décrite au lot publié à la Conservation foncière. je n'ai rien pris à personne, j'ai simplement demandé mon droit, que l'assemblée générale a consenti.
J'ai attendu prés de 3 ans avant de prendre livraison de mon appartement régularisé.
ab |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 19:58:22
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Bonsoir LeNabot.
Dites moi : le sol d'une copropriété étant indivis entre tous les copros, c'est une partie commune.
Le code civil stipule que la propriété du sol emporte le dessus et les dessous.
C'est donc fort logiquement que les constructions élevées sur le sol d'une copro sont aussi parties communes.
ALORS, que possède EN PROPRE un copropriétaire quand il acquiert un LOT décrit à l'EDD?
REPONSE: la JOUISSANCE PRIVATIVE de son lot avec tout ce qui est décrit comme parties privatives au RdC.
Que reste t'il en jouissance partagée? Les parties communes décrites au RdC QUI NE SONT PAS AFFECTEES AUX PARTIES PRIVATIVES. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 19:59:02
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Citation :
Initialement entré par ICEBORG
Pouvez vous être plus précis.
La surface de mon jardin à jouissance privative correspond actuelemment, après le déplacement de la haie, à la surface décrite au lot publié à la Conservation foncière. je n'ai rien pris à personne, j'ai simplement demandé mon droit, que l'assemblée générale a consenti.
Rappelez vous que vous n'avez qu'un droit de jouissance sur une surface bien déterminée d'une partie commune. Maintenant vous dites que vous n'avez rien pris à personne, là je trouve que vous avez une explication assez courte, puisque d'une part, le déplacement de la haie s'est fait au détriment du lot voisin, et là il faudra bien regarder la réalité en face, et qu'ensuite vous avez une contestation que j'estime assez sérieuse de l'acquéreur actuel. Même si ses moyens me semble courts, car sa position revient à attaquer une résolution qui pour moi est définitive et bien purgée (à moins qu'il ait attaqué bille en tête la résolution billes en tête dès son acte de vente signé). |
Edité par - LeNabot le 09 juil. 2006 20:12:07 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 20:12:33
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Citation :
Initialement entré par Mout
Bonsoir LeNabot.
Dites moi : le sol d'une copropriété étant indivis entre tous les copros, c'est une partie commune.
Le code civil stipule que la propriété du sol emporte le dessus et les dessous.
C'est donc fort logiquement que les constructions élevées sur le sol d'une copro sont aussi parties communes.
ALORS, que possède EN PROPRE un copropriétaire quand il acquiert un LOT décrit à l'EDD?
REPONSE: la JOUISSANCE PRIVATIVE de son lot avec tout ce qui est décrit comme parties privatives au RdC.
Que reste t'il en jouissance partagée? Les parties communes décrites au RdC QUI NE SONT PAS AFFECTEES AUX PARTIES PRIVATIVES.
Il faut se référer à la description du RDC décrit par ICEBORG et pour moi aucune ambiguité.
Le Règlement de Copropriété prévoit dans son article 5 que , sont PARTIES COMMUNES : L'ensemble du terrain comportant le sol des parties construites, les cours et jardins, les clôtures, haies et murs séparatifs en tant qu'ils dépendent de la coproriété. Ensuite, les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non, même affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire... etc.
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Edité par - LeNabot le 09 juil. 2006 20:15:39 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 20:22:06
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"je suis copropriétaire d'un lot dans une résidence comprenant: Hall, cuisine cellier, salle de bain, WC, séjour, deux chambres,
ET la jouissance exclusive d'un jardin privatif d'une superficie de 105 m2, et les 235/10 (2)."
"Le Règlement de Copropriété prévoit dans son article 5 que , sont PARTIES COMMUNES : L'ensemble du terrain comportant le sol des parties construites, les cours et jardins, les clôtures, haies et murs séparatifs en tant qu'ils dépendent de la coproriété. Ensuite, les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non, même affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire... etc"
QUE DIT LE RDC DES PARTIES PRIVATIVES? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 20:27:14
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Citation :
Initialement entré par Mout
QUE DIT LE RDC DES PARTIES PRIVATIVES?
C'est surtout la loi qui le dit :
Article 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Pour moi la propriété exclusive est un droit de propriété tel que l'on connait dans notre droit. Avec les 3 démembrements (usus, abusus, fructus).
Pour le jardin à usage privatif, en l'occurence, le copropropriétaire n'a que l'usus (droit d'utilisation du bien). |
Edité par - LeNabot le 09 juil. 2006 20:31:17 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 20:33:02
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"ET la jouissance exclusive d'un jardin privatif d'une superficie de 105 m2,"
alors, LeNabot, vous rayez ça d'un trait de crayon?
ce n'est pas sérieux!
CE QUI EST PRIVATIF EST PRIVATIF? ET N'EST PAS COMMUN |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 20:40:59
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Citation :
Initialement entré par Mout
"ET la jouissance exclusive d'un jardin privatif d'une superficie de 105 m2,"
alors, LeNabot, vous rayez ça d'un trait de crayon?
ce n'est pas sérieux!
CE QUI EST PRIVATIF EST PRIVATIF? ET N'EST PAS COMMUN
Une jouissance n'est pas un droit de propriété. Rappelez vous de cela. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 20:46:26
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"Une jouissance n'est pas un droit de propriété. Rappelez vous de cela"
C'est navrant!Et délirant
Qu'est-ce que le droit de propriété d'un LOT DE COPRO?
C'est un droit de jouissance privative et exclusive de parties destinées à être privatives ds l'EDD et de droit de jouissance partagé de tout ce qui n'est pas privatif! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 20:54:17
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Citation :
Initialement entré par Mout
"Une jouissance n'est pas un droit de propriété. Rappelez vous de cela"
C'est navrant!Et délirant
Qu'est-ce que le droit de propriété d'un LOT DE COPRO?
C'est un droit de jouissance privative et exclusive de parties destinées à être privatives ds l'EDD et de droit de jouissance partagé de tout ce qui n'est pas privatif!
Arrêtez donc de gesticuler. Je lis que les jardins figurent parmi les parties communes, et d'autre part une jouissance même exclusive n'a jamais été un droit de propriété complet. Dans le cas d'espèce, le copropriétaire n'a que l'usus (droit d'utilisation) du jardin. Par contre ni l'abusus (le droit de disposer, de donner, de le vendre, même de le détruire), ni le fructus (le droit d'en percevoir les fruits). Si un autre civiliste pouvait aimablement expliquer à moult, ça me soulagerait de ce travail. |
Edité par - LeNabot le 09 juil. 2006 20:57:55 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 20:57:39
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Le Nabot , je confirme ce que vous dites, par ailleurs très bien exprimé!!!!!!
Libe à MOUT de consulter un avocat spécialisé en payant une consultation
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 20:59:56
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Citation :
Initialement entré par nefer
Le Nabot , je confirme ce que vous dites, par ailleurs très bien exprimé!!!!!!
Libe à MOUT de consulter un avocat spécialisé en payant une consultation
Je vous remercie d'avoir confirmé. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 23:17:14
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Avant de confirmer ou d'infirmer quoi que ce soit, il faut préalablement se référer aux conventions qui s'imposent ici.
Dans la définition des parties communes faites par le RDC il est mentionné :
"Le Règlement de Copropriété prévoit dans son article 5 que , sont PARTIES COMMUNES : L'ensemble du terrain comportant le sol des parties construites, les cours et jardins, les clôtures, haies et murs séparatifs en tant qu'ils dépendent de la coproriété...."
Il en resssort que sont communs les cours et jardins qui ne sont pas privatifs.
Le descriptif du lot de Iceborg précise : "Hall, cuisine cellier, salle de bain, WC, séjour, deux chambres, ET la jouissance exclusive d'un jardin privatif d'une superficie de 105 m2, et les 235/10 (2)."
Ce point est publié au fichier immobilier.
Sur le principe que ce qui est privatif n'est en aucun cas commun, il me semble évident que le jardin mentionné privatif n'entre pas dans les 'cours et jardins communs'.
La jouissance d'une partie privative, fut elle jardin, est obligatoirement exclusive.
Il me semble qu'il ne faut pas confondre
- un droit exclusif de jouissance sur un jardin 'partie commune', 'droit de jouissance' enregistré spécifiquement.
- la jouissance exclusive d'un jardin privatif, jardin partie du lot privatif (au même titre que le hall, WC, séjour, etc du lot ...)
Pour ma part, sur la base des titres et conventions qu'il nous présente, je pense qu'Iceborg est dans ce dernier cas.
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Edité par - gédehem le 09 juil. 2006 23:23:49 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 23:39:22
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Dans la définition des parties communes faites par le RDC il est mentionné :
"Le Règlement de Copropriété prévoit dans son article 5 que , sont PARTIES COMMUNES : L'ensemble du terrain comportant le sol des parties construites, les cours et jardins, les clôtures, haies et murs séparatifs en tant qu'ils dépendent de la coproriété...."
Citez quand même tout l'ensemble. Cela permet d'avoir au moins le contexte et la philosophie de l'ensemble de la rédaction.
PARTIES COMMUNES : L'ensemble du terrain comportant le sol des parties construites, les cours et jardins, les clôtures, haies et murs séparatifs en tant qu'ils dépendent de la coproriété. Ensuite, les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non, même affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire... etc.
Citation :
Il en resssort que sont communs les cours et jardins qui ne sont pas privatifs.
ça c'est en trop. Ce n'est pas dans le texte du RDC, mais une interprétation du cas d'espèce qui vaut ce qu'elle vaut, c'est à dire susceptible d'une autre analyse contradictoire.
Citation :
Le descriptif du lot de Iceborg précise : "Hall, cuisine cellier, salle de bain, WC, séjour, deux chambres, ET la jouissance exclusive d'un jardin privatif d'une superficie de 105 m2, et les 235/10 (2)."
Ce point est publié au fichier immobilier.
Que l'on publie qu'un jardin fasse l'objet d'une jouissance exclusive ne me choque pas. Quant à la preuve que le jardin soit vraiment privatif dans le sens que l'on en a la pleine propriété, c'est encore autre chose.
Citation :
La jouissance d'une partie privative, fut elle jardin, est obligatoirement exclusive.
Ca c'est une évidence, mais vous pouvez avoir la jouissance exclusive d'une partie commune.
Citation :
Il me semble qu'il ne faut pas confondre
- un droit exclusif de jouissance sur un jardin 'partie commune', 'droit de jouissance' enregistré spécifiquement.
- la jouissance exclusive d'un jardin privatif, jardin partie du lot privatif (au même titre que le hall, WC, séjour, etc du lot ...)
Une partie dite privative doit nécessairement avoir les 3 démembrements du droit de propriété. Et ces trois éléments, j'ai du mal à les trouver dans le cas d'espèce. Je n'en reconnais qu'un : le droit d'utiliser le jardin et c'est tout. Le critère est qu'il a fallu une délibération de l'AG pour déplacer la haie à l'origine. Et que donc la délibération concernait nécessairement une partie commune.
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Edité par - LeNabot le 09 juil. 2006 23:49:08 |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 00:00:43
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L'erreur matérielle a été constatée dés le départ par moi, et j'ai immédaitement réclamé la régularisation au Notaire qui a estimé utile de la faire par une décision de l'assemblée générale.
Dans le plan de masse se trouve un arbre fruitier disposé juste à l'intérieur de mon jardin.
Si on ramène la haie à sa position initiale, l'arbre se trouverait à ce moment là chez le voisin, et je n'aurait plus mes 105 m2.
Alors où est le droit, faut-il contenter le dernier venu ?
ab |
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