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91gilles
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 18 juil. 2006 : 16:25:27
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Bonjour,
Une amie, n’habitant que peu son appartement à Paris, me demande si je peux poster cela sur ce forum.
Il semble avoir été décidé par un syndic et une partie des copropriétaires de réaliser un ascenseur, dans son immeuble, alors que la cage d’escalier est vraiment très petite et alors que d’autres travaux, de conservation, sont nécessaires dans l’immeuble.
Elle n’a pas eu les docs, car il sont envoyés en recommandé avec AR, et jamais en lettre simple, et il lui est impossible compte tenu de ses horaires de travail d’aller les chercher à la poste.
Sur sa demande, elle a reçu, par la poste, de la part du syndic, en lettre simple (cachet de la poste du 1er juin 2006), la copie du PV de l’assemblée générale du 24 mai 2005.
Elle aurait souhaité le contester, sachant les éléments suivants, mais craignant aussi une éventuelle prescription, car l’ascenseur est fini.
Cette AG a eu lieu avec 17 présents ou représentés sur un total de 34.
Ces présents ou représentés totalisent 596 millièmes sur un total de 1008 millièmes.
Il est dit dans le PV de cette AG que l’unanimité des propriétaires présents ou représentés a voté POUR la création de cet ascenseur, avec plus loin, le vote des mêmes en faveur d’une mission pour un bureau d’études pour études préalables et direction des travaux (8%HT du montant des travaux)
Voici ma question : La double majorité de l’article 26 s’applique t’elle :
Sur la base des présents/ représentés ?
Ou sur la base de la totalité des copropriétaires, qu’ils soient présents ou absents ?
En filigrane : lorsque le syndic désire vraiment que ces travaux aient lieu, et que la double majorité n’est pas au rendez vous, y a-t-il une « prolongation » possible permettant de les faire voter par une majorité simple ?
Accessoirement, la seconde question : le fait de n’envoyer QU’EN recommandé avec AR à un copropriétaire qui ne peut aller à la poste pour les chercher n’est il pas de nature a empêcher ou différer le point de départ du délai de 2 mois permettant de contester les décisions des assemblées générales, délai prévu par l’article 18 du décret du 17 mars 1967, numéro 67223, ce point de départ étant la notification du PV.
Rappelons que ce PV n’a été reçu que récemment par mon amie, le syndic lui a envoyé en lettre simple sur sa demande. Il y a sans doute eu un premier envoi en AR, mais que le syndic savait donc nécessairement ne pas avoir été remis. (N’est ce pas faillir à la diligence de notification ?)
Deuxième question donc : y a-t-il encore aujourd’hui une action possible pour contester la validité de cette décision ?
Merci de votre attention et de votre éventuelle réponse, et bonne journée à toutes et tous.
91gilles
Gilles GOTSCHI
14 sente des vignes
91480 VARENNES JARCY
fax 0169004717
émail gilles.gotschi@wanadoo.fr
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 16:49:40
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"Accessoirement, la seconde question : le fait de n’envoyer QU’EN recommandé avec AR à un copropriétaire qui ne peut aller à la poste pour les chercher n’est il pas de nature a empêcher ou différer le point de départ du délai de 2 mois permettant de contester les décisions des assemblées générales, délai prévu par l’article 18 du décret du 17 mars 1967, numéro 67223, ce point de départ étant la notification du PV. "
Non. D'autant que
1) Vu l'enjeu on peut trouver du temps pour cela (ou donner mandat à un voisin/amis pour aller le récupérer).
2) On peut se déplacer au syndic pour le récupérer.
3) On peut demander au CS une copie...
En gros, l'argument du défaut de notification est nul il me semble.
Par contre concernant la double majorité, elle n'est pas obtenue :
"Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions
concernant :"
Mais comme il n'y a aps eu opposition dans les deux mois, la décision est devenue valide 
Pour ce qui est du second vote le texte dit "A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article,
les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des
membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou
représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à
cette dernière majorité."
Donc dans votre cas, il peut y avoir une seconde AG (50% des voix et 66% des présents), pas un vote dans la foulée.
Ce qui est peut être contestable c'est ce qui relève de la faute du syndic (10 ans de prescription).
Est-ce que un second vote relèce de cela ? J'ai un doute. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 18:58:00
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Ce qui est important c'est la date de la notification du P.V. aux absents et opposants, en L.R.A.R.
C'est cette date qui est prise en compte pour le délai de deux mois pour contester les décisions d'A.G. (Article 42 de la loi.)
C'est ce même article qui précice:
"Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa" (les deux mois).
(Il n'y a pas urgence en la matière : Pas de menace pour la sécurité des personnes ni pour la conservation du patrimoine.)
Il apparait donc que cette disposition n'a pas été respectée.
Les majorités de l'article 26 n'ont pas été obtenus, l'A.G. est donc contestable dans la limite du délai de deux mois de la réception du P.V.
Votre amie a-t'elle conservé l'avis de lettre recommandée de la poste?
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Edité par - JB22 le 18 juil. 2006 19:00:58 |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 09:45:16
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Citation :
Initialement entré par JB22
Ce qui est important c'est la date de la notification du P.V. aux absents et opposants, en L.R.A.R.
C'est cette date qui est prise en compte pour le délai de deux mois pour contester les décisions d'A.G. (Article 42 de la loi.)
C'est ce même article qui précice:
"Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa" (les deux mois).
(Il n'y a pas urgence en la matière : Pas de menace pour la sécurité des personnes ni pour la conservation du patrimoine.)
Il apparait donc que cette disposition n'a pas été respectée.
Les majorités de l'article 26 n'ont pas été obtenus, l'A.G. est donc contestable dans la limite du délai de deux mois de la réception du P.V.
Votre amie a-t'elle conservé l'avis de lettre recommandée de la poste?
JB,
L'AG à eu lieu en 2005 (le 24 mai 2005).
Donc pour le délais c'est rapé. On est 1 an plus tard et les travaux sont finis. Rien ne permet de penser que le syndic n'a pas attendu les 2 mois après notif du PV.
C'est sur la base de cette réaction 1 an après la bataille les travaux finis que je dit que l'argument de la non notif est très léger. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 10:53:36
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A giwdul
Vous avez entièrement raison, j'avais mal lu et croyais qu'il s'agissait de l'A.G. de 2006, demande copie du P.V. le 1er juin 2006.
"Donc pour le délais c'est rapé. On est 1 an plus tard et les travaux sont finis"
" Rien ne permet de penser que le syndic n'a pas attendu les 2 mois après notif du PV"
O.K. ma question n'avait de sens que pour une A.G. en 2006, ce qui n'est pas le cas.
Vous avez bien fait d'ajuster ma "pendule". |
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91gilles
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 12:26:33
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Bonjour et merci de vos réponses.
Juste qques précisions:
1) Vu l'enjeu on peut trouver du temps pour cela (ou donner mandat à un voisin/amis pour aller le récupérer).
2) On peut se déplacer au syndic pour le récupérer.
3) On peut demander au CS une copie...
Ben non, ce n'est pas aussi simple que cela... Comptable dans une grosse boite, ses horaires sont pharamineux, et pas du tout pépère, je puis vous l'assurer!
De surcroit, elle s'est investi tres loin dans le bénévolat, (du vrai bénévolat) et dispose d'encore moins de temps.
Elle prete même son appartement aux autres, c'est dire.
Et laisse aussi ses lmettres recommandées. Entre nous, comment savoir si elle était importante, cette lettre recommandée, et de qui elle émanait?
Non, elle ne conserve pas la petite carte que laisse la poste dans sa boite, faute de temps. Ca aurait changé qque chose?
Bon, je pense qu'a cause du délai de deux mois, impossible de faire marche arriere, d'autant plus que l'asenceur est fait.
Mais alors, le syndic a t'il une responsabilité, du fait de ne pas faire parvenir normalement les comptes rendus d'ag? car il a bien vu que l'amie n'allait pas les chercher a la poste, non?
En plus, par les achats/reventes des sociétés, elle se retrouve sans emploi (et handicapée, en plus), ca va pas lui faciliter la vie, pour payer cet asenceur!
Pour ce qui est du second vote le texte dit "A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article,
les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des
membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou
représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à
cette dernière majorité."
Donc dans votre cas, il peut y avoir une seconde AG (50% des voix et 66% des présents), pas un vote dans la foulée.
Ce qui est peut être contestable c'est ce qui relève de la faute du syndic (10 ans de prescription d'accord;, mais la, faute ou pas faute du syndic? car visiblement, il n'y a pas eu 66% de copropriétaires présents ou représentes, mais 50%
Voila, c'est tout, je vous laisse sur ces quelques mots, en espérant ne pas vous avoir trop dérangé.
Bien cordialement,
Gilles
Gilles GOTSCHI
14 sente des vignes
91480 VARENNES JARCY
fax 0169004717
émail gilles.gotschi@wanadoo.fr
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 13:59:36
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Citation :
Initialement entré par 91gilles
Bonjour et merci de vos réponses.
Juste qques précisions:
1) Vu l'enjeu on peut trouver du temps pour cela (ou donner mandat à un voisin/amis pour aller le récupérer).
2) On peut se déplacer au syndic pour le récupérer.
3) On peut demander au CS une copie...
Ben non, ce n'est pas aussi simple que cela... Comptable dans une grosse boite, ses horaires sont pharamineux, et pas du tout pépère, je puis vous l'assurer!
De surcroit, elle s'est investi tres loin dans le bénévolat, (du vrai bénévolat) et dispose d'encore moins de temps.
Elle prete même son appartement aux autres, c'est dire.
Et laisse aussi ses lmettres recommandées. Entre nous, comment savoir si elle était importante, cette lettre recommandée, et de qui elle émanait?
Non, elle ne conserve pas la petite carte que laisse la poste dans sa boite, faute de temps. Ca aurait changé qque chose?
Bon, je pense qu'a cause du délai de deux mois, impossible de faire marche arriere, d'autant plus que l'asenceur est fait.
Mais alors, le syndic a t'il une responsabilité, du fait de ne pas faire parvenir normalement les comptes rendus d'ag? car il a bien vu que l'amie n'allait pas les chercher a la poste, non?
En plus, par les achats/reventes des sociétés, elle se retrouve sans emploi (et handicapée, en plus), ca va pas lui faciliter la vie, pour payer cet asenceur!
Pour ce qui est du second vote le texte dit "A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article,
les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des
membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou
représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à
cette dernière majorité."
Donc dans votre cas, il peut y avoir une seconde AG (50% des voix et 66% des présents), pas un vote dans la foulée.
Ce qui est peut être contestable c'est ce qui relève de la faute du syndic (10 ans de prescription d'accord;, mais la, faute ou pas faute du syndic? car visiblement, il n'y a pas eu 66% de copropriétaires présents ou représentes, mais 50%
Voila, c'est tout, je vous laisse sur ces quelques mots, en espérant ne pas vous avoir trop dérangé.
Bien cordialement,
Gilles
Gilles GOTSCHI
14 sente des vignes
91480 VARENNES JARCY
fax 0169004717
émail gilles.gotschi@wanadoo.fr
Je ne veux pas accabler votre amie, mais son travail et son engagement bénévole ne changent rien. Dans notre beau pays de France, les notifications sont faites par RAR.
D'ailleur, si elle a du être notifié, est-ce par ce qu'elle s'est opposée au projet ou était absente de l'AG ?
Dans le premier cas, elle savait et n'avait besoin du PV que comme preuve. Elle adonc contacté le syndic et fait le nécessaire. Ce ne semble pas être la cas.
Dans le cas de l'absence à l'AG, qq qui ne va pas chercher ses courriers (la poste ouvre le samedi, permet d'envoyer qqun à sa place) ne semble pas interressé à la copro.
Il est donc légitime que les autres décide pour elle. C'est triste à dire, mais en démocratie ce sont ceux qui s'expriment qui ont le pouvoir. Ceux qui ne votent pas n'ont pas de pouvoir.
Pour la prescription de 10 ans je ne suis pas 100% clair. Mais il me semble que le second votee dans la foulé n'entre pas dedant. Il est prescrit à compter des deux mois de la notification.
Encore une fois, je ne doute pas que votre amie soit exemplaire dans ses engagements professionels et bénévoles. Mais elle ne peut empécher la copro d'avancer juste par ce qu'elle a des priorités diférentes.
La prochaine fois elle laissera un mandat aux gens qui occupent son appart quand elle aprt pour qu'ils aillent chercher son courrier. |
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91gilles
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 juil. 2006 : 12:09:10
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Bonjour, et merci de vos réponses.
J'ai transmis, et elle vous remercie aussi? Dur de remonter la pente!
Elle va tenter de trouver une solution, car elle ne retouve pas de travail (handicapée). Peut etre va t'elle tenter de faire comme j'ai lu ailleurs, la possibilité de payer en 10 anuités, mais je pense qu'elle doit s'adresser soit au syndic, soit à????
Bonne journée, et merci encore de vos réponses.
Gilles
Gilles GOTSCHI
14 sente des vignes
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 juil. 2006 : 12:44:49
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Effectivement la personne concernée était en mesure de demander le paiement échelonné. Mais il faut savoir que si les intéressés n'ont pas obligation de manisfester leur intention lors de l'A.G. ils doivent en informer le syndic le plus rapidement possible...
L'hypothèque légale peut être inscrite pour sureté de la dette du syndicat (article 19 de la loi). |
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