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cfelcopro
Contributeur senior
68 réponses |
 Posté - 18 juil. 2006 : 23:28:17
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Bonjour,
En tant que copropriétaire, non conseiller syndical, quels sont les possibilités d'accés aux documents détenus par le Syndic, contrats, factures, carnet d'entretien ....
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 00:13:25
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L’accès aux documents détenus par le syndic est réglementé, voyez ces liens :
Recommandation n°20 concernant les archives du syndicat des copropriétaires :
III. - LA COMMUNICATION DE PIÈCES PAR LE SYNDIC
CONSTATANT :
• que le syndic est dépositaire de documents relatifs à l'immeuble et au syndicat des copropriétaires ;
• que la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application prévoient expressément l'obligation pour le syndic de communiquer certaines pièces au conseil syndical ou aux copropriétaires ;
• qu'ainsi, le conseil syndical bénéficie, en application des articles 21 (alinéas 3 et 4) de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, et 26 (alinéa 3) du décret du 17 mars 1967 modifié, d'un droit général d'accès et de communication aux archives ; que l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit, dans certaines conditions, la consultation par les copropriétaires des pièces justificatives des charges pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci ; qu'en application de l'article 33 (alinéa 2) du décret du 17 mars 1967 modifié, les copropriétaires, pris individuellement, peuvent obtenir une copie ou un extrait, certifié conforme, des procès-verbaux des assemblées générales ;
• qu'en dehors des cas expressément prévus par les textes, a été admise, la possibilité, pour les copropriétaires, d'obtenir sur leur demande la copie de certaines pièces, telles que la copie des feuilles de présence des assemblées générales (Cass. 3e civ., 4 janv. 1996, Bull. civ. III, n° 3 ; CA Paris, 14e Ch. A, 4 mars 1987, Administrer, oct. 1987, p. 46 ; D. 1987, IR p. 109, Rép, min. 6 juin 1970, JO Débats Ass. Nat., p. 2323 ; Rép. min. 23 mars 1974, JO Débats Ass. Nat., p. 1286) ;
• que s'agissant de la communication de la liste des copropriétaires, dont l'établissement et la mise à jour par le syndic sont prévus par l'article 32 du décret du 17 mars 1967 précité, la Commission a considéré, dans sa recommandation no 3, en l'absence de texte et de jurisprudence, que les copropriétaires et le syndic ont intérêt à être informés de l'identité exacte des titulaires de droits sur les lots privatifs et les parties communes de l'immeuble en copropriété.
RECOMMANDE :
• au syndic, de communiquer au conseil syndical et aux copropriétaires, les documents relatifs à l'immeuble et au syndicat, dans le respect des textes et de la jurisprudence susvisés ;
• au syndic, d'observer, en dehors des situations ci-dessus, la plus grande prudence dans la communication, sur demande des tiers, de pièces relatives au syndicat ou aux copropriétaires ;
• au syndic, de ne communiquer, le cas échéant, ces pièces que dans le respect des règles relatives à la vie privée, et si besoin est, avec l'autorisation du ou des copropriétaires intéressés.
http://sos-net.eu.org/copropriete/crc/20.htm
Article 33 du décret du 17 mars 1967 :
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article.
Article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 01:16:44
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et c'est là ou la loi pêche...
à moins que vous n'ayez un bon CS ... verifez les comptes la semaine avant lAG, c'est mieux que rien, mais ca ne sert pas à grand chose sauf à crier très fort à l'AG si ce n'est pas sérieux et de refuser d'approuver des comptes inexacts
et soyons sérieux pour une copro de 100 lots en une journée réduite souvent à 2 ou 3h au plus, à moins de tout bien connaitre, on ne voit pas tout surtout qd les syndics prennent le malin plaisir à ne pas tout donner en m^temps surtout qu'en les comptables qui ont beaucoup bossé de décembre à mars avril sont en congés ... dommage ce sont souvent les seuls à vous donner des explications moins scabreuses que celles des gestionnaires"
Donc demandez à l'AG un accès à ces docs 3 ou 4 fois par an, en insistant sur le fait que ce sont les sous du syndicat et non ceux du syndic, que la transparence doit être totale
et, appretez vous à répondre au syndic que cela ne le dérangera pas, qu'au pire 1 ou 2 copros viendront les vérifier
et après bon courage ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 09:07:09
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précision nécessaire, Océan
Vous souhaitez que le CS effectue des vérifications périodiques ? Sur ce point : bonne solution déjà en vigueur dans beaucoup de syndicats.
ou bien que des copropriétaires aient accès périodiquement ? mais alors vous prenez comme hypothèse que le Cs ne fait pas bien son travail et que des copropriétaires le feront mieux.
Ce cas existe certainement, mais on ne peut aller d'un cas particulier à une règle générale. Le contrôle des comptes incombe au conseil syndical et on ne peut imposer aux syndics, pro ou non-pro, la multiplication des contrôles.
Dans ce domaine c'est la formation qui manque. J'ai passé dans mon site le " guide de contrôle de la balance générale " : dans l'ordre des comptes du plan comptable et pour chacun d'eux : ce qu'il y a dans ce compte et ce qu'il faut vérifier. Cette page est la plus consultée depuis trois semaines et les observations faites m'incitent à la compléter un peu (on ne peut pas penser à tout  ).
L'information est bonne pour tout le monde : les conseillers syndicaux qui savent un peu mieux où ils vont, et le syndic parce qu'on lui pose moins de questions inutiles.
C'est la dessus qu'il faut pousser. 
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 10:14:23
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Citation :
Initialement entré par JPM
ou bien que des copropriétaires aient accès périodiquement ? mais alors vous prenez comme hypothèse que le Cs ne fait pas bien son travail et que des copropriétaires le feront mieux.
Dans ce cas c'est que le conseil est mal constitué... Les ceusses interressés devraient être au conseil.
Trop de contrôle tue le controle.
Par contre je suis bien d'acocrd pour dire que le controle dans les 15j avant l'AG cela ne vaut rien.
Il me semble que le rythme de l'AG devrait être :
Notification par le CS 2 mois avant de la date de l'AG (inclue la date limite des envoie de résolutions [1 mois avant l'AG ?])
Ouverture de la période de controle (donc entr e2 et 1 mois avant l'AG et à temps pour demander des résolutions)
Cloture des controles et envoie des résolutions. (1 mois avant)
Rédaction de l'OdJ par le CS et le syndic (3 à 4 semaines avant l'AG)
AG.
Avec la solution actuelle les syndic peuvent tuer l'AG en la vidant de tout débat (c'est trop tard pour discuter).
Les CS devraient se prendre en main et creer le débat en amont.
Les bons syndics seraient surrement favorable car cela limite la complexité des AG (les gens savent et font confiance). |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 11:39:48
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le pb c'est la poule et l'oeuf
pour pouvoir poser des questions sur la gestion, il faut avoir vu les comptes et on voit mal poser des questions autres que travaux si on ne sait pas où en est la gestion
et pour le vivre depuis x années à plusieurs endroits, il est curieux de voir comme certains syndics s'empressent d'écarter ou de discréditer ceux qui s'y connaissent soit en gestion, soit en technique et du côté des CS, vous aurez tjs ceux qui connaissent tout mieux que tt le monde, ceux qui s'y mettent pour obtenir des avantages et ceux qui ont besoin de pouvoir
c'est la vie et cela passe d'autant mieux que les autres copros n'ont pas le temps ou sont des moutons .... |
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cfelcopro
Contributeur senior
68 réponses |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 20 juil. 2006 : 18:37:11
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Le syndic est tenu, en application de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, de délivrer au copropriétaire qui fait la demande des copies ou extraits du procès-verbal de l'assemblée générale avec ses annexes, sans qu'il ait à apprécier l'utilité ou la légitimité de la communication .
La Cour de cassation dans un arrêt de sa 3ème Ch civile, en date du 28 février 2006, a tranché la question à laquelle sont souvent confrontés les syndics: doivent t'ils faire droit aux demandes formées après la tenue d'une assemblée générale de consulter les pouvoirs ?
On savait déjà qu'un copropriétaire est en droit de réclamer au syndic la délivrance, à ses frais, d'une copie de la feuille de présence d'une assemblée générale dès lors que sa demande ne présente aucun caractère abusif (Cass. 3e civ., 4 janv. 1996 : Loyers et copr. 1996, comm. 139. – CA Paris, 4 mars 1987 : D. 1987, inf. rap. p. 109. – CA Aix-en-Provence, 19 déc. 1996 : Juris-Data n° 1996-049310).
De même, le syndic est tenu, en application de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, de délivrer au copropriétaire qui fait la demande des copies ou extraits du procès-verbal de l'assemblée générale avec ses annexes, sans qu'il ait à apprécier l'utilité ou la légitimité de la communication (Cass. 3e civ., 18 déc. 2001 : Administrer mars 2002, p. 43. – Cass. 3e civ., 20 janv. 2000 : Juris-Data n° 2000-105084).
L'arrêt du 28 février 2006 est parfaitement explicite : en vertu de l'article 33, le syndic doit délivrer copie des « annexes » au procès-verbal, donc des pouvoirs qui y sont joints : leur consultation permet aux copropriétaires de vérifier le respect du nombre de mandats détenus par le mandataire au regard des prescriptions légales.
"Attendu que lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier le registre contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu'il délivre des copies ou extraits certifiés conformes, de ces procès-verbaux ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 décembre 2004) rendu en matière de référé, que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété sis à Paris 15ème, , ayant pour syndic, la société Loiselet père et fils et Daigremont, l'ont assignée en référé pour obtenir la communication de la feuille de présence et des pouvoirs annexés au procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2003 ;
Attendu que pour déclarer irrecevable la demande, l'arrêt retient que cette assemblée générale est devenue définitive à l'égard des époux X..., qu'aucun d'eux n'est membre du conseil syndical à qui l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne le droit de prendre connaissance et de recevoir communication de toutes les pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété, ainsi que tout document intéressant le syndicat ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic est tenu de délivrer des copies ou des extraits, certifiés conformes, du procès-verbal de l'assemblée générale avec ses annexes, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;" |
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