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NELLYY
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 19 juil. 2006 : 17:27:40
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Ma mère a souscrit dans les années 70 un bail sous la loi 1948.
J'ai toujours vécu avec ma mère jusqu'à sa mort il y a environ 7 ans où je suis restée dans cette location et j'ai continué à payer les loyers par chèque, comme je le faisait déjà avant sa mort, et cela sans formalité avec le propriétaire ou l'agence.
Aujourd'hui l'agence me dit qu'il faut régulariser.
Qu'est ce que je risque ?
NELLY
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libab
Pilier de forums
707 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 19:56:00
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Bonjour,
Le pripriétaire (ou son mandataire) avait-il délivré du vivant de votre mère un congé loi de 48 à cett dernière.
Dans la négative vous êtes locataire de droit de cet appartement (sous réserve d'autres ayant droit), si telle est votre question. |
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NELLYY
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 23:47:04
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Citation :
Initialement entré par libab
Bonjour,
Le pripriétaire (ou son mandataire) avait-il délivré du vivant de votre mère un congé loi de 48 à cett dernière.
Dans la négative vous êtes locataire de droit de cet appartement (sous réserve d'autres ayant droit), si telle est votre question.
Bonjour,
non, que je sache aucun congé ne lui a été notifié.
mais il me semblait qu'il n'y avait que les mineurs qui pouvaient bénéficier de la succession du bail jusqu'à leur majorité ?
car en effet c'est bien le sens de ma question, à savoir quels sont mes droits à la location de cet appartement  :
Le propriétaire a t'il le droit de m'expulser ou de ré-évaluer le montant du loyer avec un nouveau bail ?
NELLY |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 juil. 2006 : 00:32:56
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NELLYY, voyez ces liens :
Il me semble bien, que selon vos dires vous correspondez à l’article 5 de la Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifié par Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 art. 27.
Article 5
Modifié par Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 art. 27 (JORF 24 décembre 1986).
I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l'occupant de bonne foi, au conjoint, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.
II. - Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.
En cas d'instance en divorce ou en séparation de corps, la juridiction saisie attribue à l'un des époux l'éventuel droit au maintien dans les lieux en considération des intérêts sociaux ou familiaux en cause. Si l'époux qui en est bénéficiaire n'est pas celui au nom duquel étaient délivrées les quittances, notification de la décision devra être faite au bailleur dans le délai de trois mois de son prononcé par lettre recommandée avec avis de réception. La juridiction prévue au chapitre V reste compétente sur toute contestation du bailleur quant à l'application des conditions exigées par la présente loi.
Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux ne s'appliquera pas aux locaux à usage exclusivement professionnel, à moins que l'une des personnes visées aux alinéas précédents ne continue à y exercer la profession à laquelle ces locaux étaient affectés.
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEAA.htm
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=312
http://www.lemoneymag.fr/Kalideo/Site/Application/Dossier/s_Dossier/0,1676,7-4166-0-6114-0-0-DOS,00.html
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libab
Pilier de forums
707 réponses |
Posté - 20 juil. 2006 : 15:21:36
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Bonjour,
Sans présumer, l'on ne peut invoquer l'art 5 sans relation directe avec l'art 4 de la même loi :
Article 4
(Loi n° 62-902 du 4 août 1962 Journal Officiel du 7 août 1962)
(Loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 Journal Officiel du 30 novembre 1966)
(Loi n° 69-2 du 3 janvier 1969 Journal Officiel du 4 janvier 1969)
(Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 Journal Officiel du 4 janvier 1976)
Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.....
Ce qui en découle est que l'occupant légale du logement au titre de la loi de 1948, n'est pas nécessairement la personne qui a conlu le bail, mais est l'occupant.
Les descendants deviennent occupants de droit.
Pour un propriétaire qui voudrait récupérer le dit logement un congé doit être délivré à l'occupant de son vivant ce qui lui permettrait à l'occupant d'en bénéficier jusqu'à son décé. C'est en l'espèce que l'art 5 s'appliquerait.
Pour être + complet au titre de l'art 18 il est possible de délivrer congé à l'occupant dans certaines conditions (propriétaire sans logement...), voir 1 avocat.
En outre 1 locataire soumis à cette loi doit faire très attention face à des propriétaires trop souvent, en l'espèce sans scrupule, de ne pas se faire piéger.
Exemple : travaux d'amélioration (douche, WC) = sorti de la loi de 1948.
Ou d'autres formes d'interventions
NE RIEN SIGNER, NE RIEN FAIRE AVANT DE VOIR 1 PROFESSIONNEL(AVOCAT...) |
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NELLYY
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 17:54:34
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Bonjour,
je vous remercie pour ces réponses, mais je vous avoue que ça reste encore eu peu flou pour moi (qui a raison entre art4 et art5) .
De plus j'ai fait des travaux d'amélioration ; est ce que ça paut me faire sortir de la loi 48 ?
Nellyy.
NELLY |
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libab
Pilier de forums
707 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 19:39:27
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Bonjour,
qui a raison entre art4 et art5
= Les 2. Ils se complètent.
De plus j'ai fait des travaux d'amélioration ; est ce que ça paut me faire sortir de la loi 48
= a voir quel travaux, mais effectivement oui.
Le mieux est de ne pas en informer le propriétaire, de ne pas le laiser entrer dans les lieux ou 1 quelconque huisier et d'aller voir un professionnel.
(ADIL, avocat...)
Si vouqs avez des revenus modestes il est possible que les honoraires de l'avocat soit gratuit. Voir l'ADIL si près de chez vous ou l'ADIL. |
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NELLYY
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 15:11:57
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Bonjour,
donc si je comprend bien le propriétaire ne peut pas me mettre dehors ni me faire un nouveau bail car je vie dans cet appartement depuis les années 70 à la souscription du bail.
merci encore.
NELLY |
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libab
Pilier de forums
707 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 20:20:24
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Bonjour,
ce que je peux vous répondre, en l'état, est qu'aucune personne ne peut vous mettre à la porte sans que le magistrat l'ai décidé et que l'huissier intervienne avec la force public pour expulsion.
Il me semble que vous êtes dans votre droit, d'après ce que vous dites, mais allez voir un professionnel pour démarches à suivre. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 09:21:26
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| comme dit plus haut, consultez l'ADIL en leur préentant le contrat de bail....vous ne nous indiquez pas la catégorie de l'appartement ..II A,B,.... |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 21:23:48
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Citation :
Initialement entré par EASTPAK
NELLYY, voyez ces liens :
Il me semble bien, que selon vos dires vous correspondez à l’article 5 de la Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifié par Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 art. 27.
Article 5
Modifié par Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 art. 27 (JORF 24 décembre 1986).
Je pense également qu'il s'agit de l'application de l'article 5. Cependant cet article a subi des modifications conséquentes depuis la loi ENL du 16 juillet 2006.
Article 5
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 85 1° (JORF 16 juillet 2006).
I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.
I bis. - Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé.
Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article.
II. - Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.
En cas d'instance en divorce ou en séparation de corps, la juridiction saisie attribue à l'un des époux l'éventuel droit au maintien dans les lieux en considération des intérêts sociaux ou familiaux en cause. Si l'époux qui en est bénéficiaire n'est pas celui au nom duquel étaient délivrées les quittances, notification de la décision devra être faite au bailleur dans le délai de trois mois de son prononcé par lettre recommandée avec avis de réception. La juridiction prévue au chapitre V reste compétente sur toute contestation du bailleur quant à l'application des conditions exigées par la présente loi.
Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux ne s'appliquera pas aux locaux à usage exclusivement professionnel, à moins que l'une des personnes visées aux alinéas précédents ne continue à y exercer la profession à laquelle ces locaux étaient affectés.
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEAA.htm
Article 85
La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement est ainsi modifiée :
1° L'article 5 est ainsi modifié :
a) Dans le I, les mots : « du locataire ou » sont supprimés et, après les mots : « au conjoint », sont insérés les mots : « ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité » ;
b) Après le I, il est inséré un I bis ainsi rédigé :
« I bis. - Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé.
« Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article. » ;
2° L'article 9 bis est abrogé.
ENL = http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=SOCX0500245L
VW |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 15:44:52
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1- Congé article 4 donné ou non ? avant que vous n'habitiez
2- Vos revenus sont-ils en dessous des plafonds légaux ?
Si non au 1 et oui au 2 vous restez
Sinon vous sortez en plus ou mois de temps (de tout de suite si OUI au 1, à 8 ans si NON au 1 et 2) sous réserve de conformité
Vous êtes redevable d'une majoration de 50% pour héritier du bail
Pour les améliorations, sans preuve de votre part elles peuvent concourrir à faire augmenter votre loyer (modification de la surface corrigée)
Encore faut il que votre propriétaire soit au courant de cette loi archaique, il peut le devnir s'il pensait le récupérer.
Je suis un pro car j'ai eu qqun qui a mgouillé pour récupérer (pas votre cas, du moins en apparence)
Avez vous notifié le décès de votre mère par LRAR ?
Si non, il peut aussi réclamer tous les arrièrées de majoration successeur car pas au courant!
Par curiosité vos revenus sont comment ? |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 16:34:34
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Bonjour,
Il me semble dans votre cas que vous avez intérêt à ne rien faire. Effectivement, Virginia W a raison, la nouvelle loi ENL vient de changer l'article 5 en rajoutant un I bis qui interdit désormais la transmission du bail par application de l'article 1742 du Code Civil.
Un peu d'explication, si vous me le permettez :
Deux concepts distincts en loi de 48 : le bail et le droit au maintien dans les lieux. Le bail, c'est le bail, comme d'habitude. Le droit au maintien dans les lieux est un droit qui protège l'occupant de bonne foi, même s'il n'a pas de bail. D'où la question de LIBAB qui cherchait à savoir si le propriétaire avait mis fin au bail par un congé l'article 4 de la loi). En bref, l'article 4 indique comment le bailleur peut mettre fin au bail. Le locataire devient donc occupant titulaire d'un droit au maintien dans les lieux. L'article 5 indique, lui, les modes de transmission dudit maintien dans les lieux.
L'article 1742 du Code Civil précise que le bail se transmet aux descendants. Donc, si votre mère n'a jamais reçu de congé, le bail vous aurait été transmis, même si vous n'êtes pas éligible à la transmission du droit au maintien dans les lieux (descendant majeur, pas handicapé).
C'est justement ce que la loi ENL du 16 juillet 2006 vise à empêcher.
Mais, dans votre cas, le décès de votre mère remonte à 7 ans. Donc, il y a 7 ans, le bail, s'il n'y a pas eu de congé, vous a été transmis.
Donc, je ne régulariserais surtout rien et resterait en l'état..
Voilà, voilà.
JM GUERIN |
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libab
Pilier de forums
707 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 19:15:27
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Bonjour,
Même analyse que jmguerin
Toute signature à refuser. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 19:06:59
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Mais si congé article 4 donné il y a 10 ans
Vous n'avez plus de droits |
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Sujet |
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