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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 31 juil. 2006 : 10:12:16
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[/quote]
Or ce que vous proposez comme acte, indépendamment d'une reconnaissance de visite, est parfaitement nul. Car il contient des engagements unilatéraux, comme s'interdire de conclure ailleurs et ceci en parfaite contradiction avec un mandat de vente non exclusif.
Ben justement, c'est exclusif !
Ce que vous voulez provoquer en fait ce sont des doubles commissions s'il vient à l'idée à un éventuel acquéreur de s'adresser à la concurrence (dans le cadre d'un mandat non exclusif).
Ca tombe mal, je n'en ai pas !
Donc je pense que vous avez parfaitement compris. En outre vous ne proposez strictement rien en contrepartie puisque l'AI ne fait qu'exécuter les obligations envers le vendeur.
Vous pouvez appeler votre feuille "bon de visite", "mandat de visite", "mandat de négociation", "torche bugne", ou ce que vous voulez, le contenu entre parfaitement dans le cadre de l'arrêt de la Cour d'Appel de Caen. C'est à dire que c'est nul.
Le double mandat est parfaitement légal et reconnu par les syndicats, les juristes et la jurisprudence.
Le document dont il s'agit, encore une fois, n'était pas un mandat mais un bon de visite, qui se fait retoquer justement parce qu'il ne s'agit pas d'un mandat.[/quote]
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 juil. 2006 : 11:05:20
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ben justement, c'est exclusif !
...
Ca tombe mal, je n'en ai pas !
...
Le double mandat est parfaitement légal et reconnu par les syndicats, les juristes et la jurisprudence.
...
Le document dont il s'agit, encore une fois, n'était pas un mandat mais un bon de visite, qui se fait retoquer justement parce qu'il ne s'agit pas d'un mandat.
jcm
Vous avez deux jurisprudences qui pourtant sont sévères quant à cette notion de "mandat de visite" ou de "bon de visite". Appelez cela comme vous voulez. Fonctionner au mandat exclusif comme vous le faites ne change pas la nature juridique du problème.
Dans le cadre d'un mandat non exclusif, et je dis bien non exclusif, en faisant signer votre document, vous interdisez simplement à l'acquéreur de s'adresser à un AI concurrent. Ce qui dénature déjà ce mandat non exclusif. Ensuite la Cour d'Appel dit que de tels engagements sont sans cause. Ce qui est bien le cas lorsqu'un AI qui détient un mandat de vente non exclusif, fait signer un tel "mandat" à l'occasion de la visite. Or comme le dit la Cour d'Appel, l'AI ne fait qu'exécuter ses obligations de mandant envers le vendeur. C'est à dire que le "mandat de visite" n'a aucune contrepartie et donc aucune cause encore une fois. Ce qui revient aussi à contourner la loi Hoguet, car ce que tente l'AI c'est d'établir frauduleusement une double commission, car si vous tombez sur l'hypothèse d'un acquéreur qui a visité le même appartement par l'intermédiaire de deux AI différents et qu'il en choisi un, l'AI qui n'a pas réalisé l'affaire tentera de percevoir sa commission malgré la nature non exclusive de son mandat de vente. Je dirais que c'est une normalité que de déclarer de tels mandats nuls. Et je le répète, ce n'est pas parce que vous intitulez votre papelard "mandat de visite" que vous allez échapper aux foudres judiciaires, les magistrats ayant quand même l'outrecouidance de lire le contenu. Là où vous proposez un "mandat de visite", une simple "reconnaissance" suffit. Personnellement je signerai une "reconnaissance de visite", mais JAMAIS un "mandat de visite", j'envoie balader vertement l'AI qui me propose de telles méthodes frauduleuses. |
Edité par - LeNabot le 31 juil. 2006 11:28:38 |
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FORBAN
Pilier de forums
354 réponses |
Posté - 31 juil. 2006 : 11:31:38
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Il n'y a rien de frauduleux à faire signer un bon de visite.
Je ne le fais pas dans le sens pour que l'acquéreur ne signe pas avec un autre confrère mais pour qu'il ne signe pas avec le vendeur en direct.
Il n'y a rien de mal à protéger son travail. 
j'ai très rarement rencontré des acquéreurs qui ne souhaitaient pas signer le bon de visite après explication de ce document. Ils ne signent pas sous la contrainte. Vous nous faites passer nous les AI pour des manipulateurs et des escrocs.
Un jour en formation, le formateur nous a dit "lorsqu'un acquéreur ou un vendeur passe la porte de votre agence, c'est un incapable majeur. Il faut correctement l'informer c'est de votre devoir"
Et bien je l'ai écouté et informe, explique mes clients ce pour quoi ils s'engagent et signe.
Vous oubliez lenabot, qu'il y a des personnes dans la profession qui font très bien leur métier, ne mettez pas tout le monde dans le même panier.
bonne journée
NB |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 juil. 2006 : 12:26:24
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Citation :
Initialement entré par FORBAN
Il n'y a rien de frauduleux à faire signer un bon de visite.
Une question très simple alors. Estimez vous normal qu'un AI sur la base d'un mandat non exclusif et je répète non exclusif de vente octroyé par le vendeur fasse signer par dessus la reconnaissance de visite (que je trouve normale) une phrase que je recopie du document de jcm "Nous reconnaissons que les affaires proposées sont strictement confidentielles et nous engageons à n'en traiter l'achat éventuel QUE PAR VOTRE SEUL INTERMEDIAIRE." suivie d'une clause pénale et précédée de la formule "vous mandatons afin de nous présenter, et faire visiter" ??????
Vous avez deux jurisprudences dont celle de la Cour d'Appel de Caen, de tels engagements sont sans cause et donc nuls.
Je ne conteste pas la reconnaissance de visite mais la phrase en rouge. Est-ce que vous comprenez maintenant ou vous le faites exprès ???? |
Edité par - LeNabot le 31 juil. 2006 13:51:32 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 31 juil. 2006 : 15:30:47
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par FORBAN
Il n'y a rien de frauduleux à faire signer un bon de visite.
Une question très simple alors. Estimez vous normal qu'un AI sur la base d'un mandat non exclusif et je répète non exclusif de vente octroyé par le vendeur fasse signer par dessus la reconnaissance de visite (que je trouve normale) une phrase que je recopie du document de jcm "Nous reconnaissons que les affaires proposées sont strictement confidentielles et nous engageons à n'en traiter l'achat éventuel QUE PAR VOTRE SEUL INTERMEDIAIRE." suivie d'une clause pénale et précédée de la formule "vous mandatons afin de nous présenter, et faire visiter" ??????
Vous avez deux jurisprudences dont celle de la Cour d'Appel de Caen, de tels engagements sont sans cause et donc nuls.
Je ne conteste pas la reconnaissance de visite mais la phrase en rouge. Est-ce que vous comprenez maintenant ou vous le faites exprès ????
Encore une fois tout à fait normal s'il s'agit d'un MANDAT, ce qui n'est pas le cas dans vos exemples.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 juil. 2006 : 17:19:08
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Citation :
Initialement entré par jcm
Encore une fois tout à fait normal s'il s'agit d'un MANDAT, ce qui n'est pas le cas dans vos exemples.
jcm
Encore une fois vous pourrez habiller votre document sous l'appellation de "MANDAT de VISITE", vous pourrez l'enregistrer sous un numéro d'ordre pour respecter la forme, mais profiter justement de la circonstance d'une visite alors que l'AI ne fait que remplir ses obligations envers le vendeur est particulièrement malhonnête et frauduleux. Vous remarquerez que la Cour d'Appel de Caen, n'a pas prononcé de nullité parce que le document n'aurait pas été un mandat dans la forme, elle a examiné le contenu de l'acte litigieux et décidé que de tels engagements consistant en un engagement à ne traiter qu'avec cet AI étaient dépourvu de cause, ça veut dire ce que ça veut dire, c'est nul. Et c'est un contournement du principe même d'un mandat non exclusif. Vous remarquerez aussi que dans le cas d'espèce l'AI débouté et rejeté a tenté de se faire rémunérer alors qu'il n'avait pas conclu l'affaire et qu'il n'avait qu'un simple mandat non exclusif. Et vous remarquerez aussi que l'acquéreur n'avait pas conclu en direct, ce qui aurait été une autre histoire. |
Edité par - LeNabot le 02 août 2006 10:07:05 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 31 juil. 2006 : 17:36:03
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Dépourvu de cause parce qu'il ne s'agissait pas d'un mandat. L'AI doit agir dans le cadre d'un mandat. Il avait un mandat de vente, il devait agir dans le cadre de ce mandat, et de ce fait les engagements pris au bon de visite sont effectivement dépourvus de cause.
Mais rien, absolument rien, n'empêche de se faire mandater par l'acquéreur également. Là, on est dans un tout autre cas de figure. D'ailleurs en quoi se faire consentir un mandat exclusif par un acquéreur serait-il moralement condamnable ?
Trouvez moi des jurisprudences concernant le mandat de visite et non le bon de visite, on en reparlera.
En attendant j'arrête de polémiquer sur ce sujet, on tourne en rond.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 juil. 2006 : 18:09:18
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Citation :
Initialement entré par jcm
D'ailleurs en quoi se faire consentir un mandat exclusif par un acquéreur serait-il moralement condamnable ?
Parce que quand je vais chez un AI pour lui dire je veux visiter l'appartement de la rue machin que j'ai vu sur une annonce, ce que j'attend de l'AI c'est une visite. A la limite une reconnaissance écrite de la réalité de la visite, mais en aucun cas la signature d'un pseudo mandat douteux surtout quand ledit AI est mandaté par le vendeur pour la vente de son bien. Dans ce cas il y a un mandat de trop, et faire signer un second mandat alors qu'il exécute son mandat de vente n'a aucun sens. Personnellement je me cantonne à une reconnaissance de visite mais pas un mandat. Dans ce dernier cas je tourne les talons et je vais voir une autre crémière.
Citation :
Trouvez moi des jurisprudences concernant le mandat de visite et non le bon de visite, on en reparlera.
Mandat de visite ne veut stritement rien dire. On visite dans le cadre d'un mandat de vente. Exclusif ou pas. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 11:24:38
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Et pourtant ça existe, que vous le vouliez ou non...
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 12:15:45
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Citation :
Initialement entré par jcm
Et pourtant ça existe,...
Oui les clauses existent, mais la jurisprudence frappe. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 16:51:24
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Et pourtant ça existe,...
Oui les clauses existent, mais la jurisprudence frappe.
Eh bien attendons une jurisprudence sur le mandat de visite... qui n'existe pas encore à ma connaissance.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 19:09:14
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Et pourtant ça existe,...
Oui les clauses existent, mais la jurisprudence frappe.
Eh bien attendons une jurisprudence sur le mandat de visite...
Je vous l'ai déjà expliqué. Les magistrats se sont prononcés par rapport au contenu des clauses. Vous pourrez l'habiller sous le vocable de "mandat de visite", cela ne changera strictement rien à l'affaire. Ce sont des engagements sans cause. Souvenez vous de la phrase célèbre qu'a prononcé Napoléon à l'encontre de Talleyran. Les clauses en question c'est à peu près pareil. |
Edité par - LeNabot le 02 août 2006 10:07:31 |
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capinvestia
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 09:45:29
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Bonjour,
La preuve est faite, nous avons la un AI de mauvause fois. On ne peut être et avoir été. En effet le document, mandat ou bon de visite comportant la mention "Nous reconnaissons que les affaires proposées sont strictement confidentielles et nous engageons à n'en traiter l'achat éventuel QUE PAR VOTRE SEUL INTERMEDIAIRE.". pour un mandat de vente non-exclusif, est bien un non-sens. Que notre AI JCM, nous explique comment il peut interdit la revisite d'un bien par un acquéreur avec un autre AI, et surtout pas en direct avec le vendeur on est d'accord. La justice a déjà tranché dans ce sens non. On appelle ca la double commission. Pourquoi AI n'an nurait-il pas cette phrase dans le cas d'une visite d'un bien non exclu, ainsi il conserve la trace de la visite avec acquéreur, et surtout il laisse le choix à l'acquéreur de visite avec un autre AI qui saura peut-être plus intelligent avec sa commission. Mais la que ne ferait-on pas pour cette comm., la perdre en totalité plustôt que de négocier. Les AI sont bien des négociateurs, comme ils se présentent. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 17:27:31
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Citation :
Initialement entré par capinvestia
Bonjour,
La preuve est faite, nous avons la un AI de mauvause fois. On ne peut être et avoir été. En effet le document, mandat ou bon de visite comportant la mention "Nous reconnaissons que les affaires proposées sont strictement confidentielles et nous engageons à n'en traiter l'achat éventuel QUE PAR VOTRE SEUL INTERMEDIAIRE.". pour un mandat de vente non-exclusif, est bien un non-sens. Que notre AI JCM, nous explique comment il peut interdit la revisite d'un bien par un acquéreur avec un autre AI, et surtout pas en direct avec le vendeur on est d'accord. La justice a déjà tranché dans ce sens non. On appelle ca la double commission. Pourquoi AI n'an nurait-il pas cette phrase dans le cas d'une visite d'un bien non exclu, ainsi il conserve la trace de la visite avec acquéreur, et surtout il laisse le choix à l'acquéreur de visite avec un autre AI qui saura peut-être plus intelligent avec sa commission. Mais la que ne ferait-on pas pour cette comm., la perdre en totalité plustôt que de négocier. Les AI sont bien des négociateurs, comme ils se présentent.
Vous faites la même erreur que LeNabot. Si un acquéreur potentiel signe un mandat, il n'y a alors plus lieu de faire référence au mandat de vente, pour ce que l'on fait pour son compte. On travaille alors pour le vendeur en vertu du mandat de vente et pour l'acquéreur en vertu du mandat d'acheter (ou de recherche ou de visite et de négociation, peu importe comment on l'appelle).
Et dans ce cas rien n'empêche que l'un des deux mandats, n'importe lequel, ou les deux, soient exclusif.
Ceci au niveau juridique.
Quant au reste, non je ne suis pas de mauvaise "fois" (sic) mais je n'ai pas compris grand chose à ce que vous écrivez.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 17:49:07
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous faites la même erreur que LeNabot. Si un acquéreur potentiel signe un mandat, il n'y a alors plus lieu de faire référence au mandat de vente, pour ce que l'on fait pour son compte.
Je suis archi têtu, mais vous avez ce passage important de l'arrêt de la Cour d'Appel de Caen.
Que cet acte n'a en réalité aucune valeur contractuelle, comme ne contenant qu'un engagement unilatéral, dépourvu de cause, des clients au profit de l'agent immobilier; Qu'en effet, en leur faisant connaître cette affaire et en leur faisant visiter l'immeuble, Monsieur N... ne leur a pas fourni un service, mais a seulement exécuté les obligations qu'il avait contractées envers son mandant, le vendeur;
Explication. Quand vous faites visiter, c'est en vertu d'un mandat de vente que l'on vous a confié. En faisant signer un mandat de visite, vous signez un contrat, ne l'oubliez pas, et la théorie des obligations s'applique à ce mandat. Donc quand la jurisprudence dit que l'engagement est dépourvu de cause et bien c'est nul. Car il n'y a aucune contrepartie à ce mandat de visite, en clair vous faites signer du vent. C'est plus clair comme cela ? |
Edité par - LeNabot le 02 août 2006 17:51:46 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 10:50:04
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Vous faites la même erreur que LeNabot. Si un acquéreur potentiel signe un mandat, il n'y a alors plus lieu de faire référence au mandat de vente, pour ce que l'on fait pour son compte.
Je suis archi têtu, mais vous avez ce passage important de l'arrêt de la Cour d'Appel de Caen.
Que cet acte n'a en réalité aucune valeur contractuelle, comme ne contenant qu'un engagement unilatéral, dépourvu de cause, des clients au profit de l'agent immobilier; Qu'en effet, en leur faisant connaître cette affaire et en leur faisant visiter l'immeuble, Monsieur N... ne leur a pas fourni un service, mais a seulement exécuté les obligations qu'il avait contractées envers son mandant, le vendeur;
Explication. Quand vous faites visiter, c'est en vertu d'un mandat de vente que l'on vous a confié. En faisant signer un mandat de visite, vous signez un contrat, ne l'oubliez pas, et la théorie des obligations s'applique à ce mandat. Donc quand la jurisprudence dit que l'engagement est dépourvu de cause et bien c'est nul. Car il n'y a aucune contrepartie à ce mandat de visite, en clair vous faites signer du vent. C'est plus clair comme cela ?
Eh bien non, LeNabot, certes si on fait visiter en faisant signer un bob de visite on agit dans le cadre du mandat de vente, si on fait signer un mandat (de visite...) à l'acquéreur on agit en vertu de ce dernier mandat. Ce n'est pas la même chose.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 11:08:30
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien non, LeNabot, certes si on fait visiter en faisant signer un bob de visite on agit dans le cadre du mandat de vente, si on fait signer un mandat (de visite...) à l'acquéreur on agit en vertu de ce dernier mandat. Ce n'est pas la même chose.
Il faudrait quand même que vous compreniez une fois pour toutes que quand un acquéreur potentiel vient chez vous pour dire je veux visiter tel appartement que j'ai vu dans telle annonce, vous assurez une prestation dans le cadre du mandat de vente. Si vous faites signer un mandat de visite (votre modèle de mandat) à cette occasion vous ne proposez rien mais absolument rien en contrepartie. Puisque vous avez trouvé un client potentiel pour le compte du client vendeur. Donc ce mandat de visite n'a aucune cause et est donc nul.
Je vais peut être est fort dans le commentaire mais vous êtes très proche de l'escroquerie.
Article 313-1 du code pénal.
L'escroquerie est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge.
L'escroquerie est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375000 euros d'amende. |
Edité par - LeNabot le 03 août 2006 11:16:10 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 12:36:33
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Je vais peut être est fort dans le commentaire mais vous êtes très proche de l'escroquerie.
Et vous encore un peu plus proche de la connerie.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 12:51:08
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Citation :
Initialement entré par jcm
Et vous encore un peu plus proche de la connerie.
jcm
C'est qu'a du dire un AI aux magistrats de la Cour de Cassation quand il s'est vu confirmé l'arrêt de la cour d'appel qui l'a renvoyé devant le tribunal correctionnel sous la prévention d'infraction à la réglementation relative aux agents immobiliers, pour une banale histoire de chèque de réservation perçu avant la conclusion d'un bail.
(Cass chambre criminelle 12 septembre 2001, n° 00-85225)
Comme quoi il est toujours bon pour un AI d'apprendre le code pénal. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 août 2006 : 10:45:51
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En voilà une belle, d'infraction pénale :
http://www.chasse-a-l-home.com/#SlideFrame_0
"Forfait recherche
Lors de la signature du mandat exclusif de 3 mois,
un forfait de 400 euros vous sera demandé
au titre de la participation aux frais de recherche et de reportage.
Ce mandat est renouvelable.
Ce montant est déductible des honoraires au moment de la transaction finale."
jcm |
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