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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
 Posté - 23 juil. 2006 : 18:59:19
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Bonjour
cette fois-ci c'est un pb légèrement différent de celui qui vient d'être évoqué.
1) Il y a quelques années un copro a récupéré un bout de palier soit peu-être 7 ou 8 (à vérifier) m2 en reliant deux petits appartements qu'il avait. Il semble qu'il ait bien obtenu l'accord de l'assemblée (reste à savoir si qq'un a des PV dans cet immeuble le syndic ne veut absolument rien communiquer ! )... de là à ce qu'il ait racheté ceci est une autre histoire... En attendant ses tantièmes sont les même qu'avant, que les autres copros et que sur le réglement de copro...
donc puis-je penser que la répartition des charges n'est pas la bonne à l'évidence ?
2) l'eau ne figure pas sur le réglt de copro et donc normalement payée au tantième. Or il y a des compteurs divisionnaires installés depuis et le syndic n'a toujours pas ces vieux PV...Elle est (l'eau) aujourd'hui payée à l'index, ou forfait , ou , ou... selon... et selon... bref... est-ce qu'on peut dire que ceci modifie la répartition des charges, ou non ?
Je me dis encore : au fond n'y a -t-il pas une mauvaise répartition des charges globalement et que ceci pourrait être un motif de casser une assemblée approuvant des comptes qui de toutes façons seront mal répartis ???? ... ou je me fais des idées ???
on voit bien que jhe veux embêter mon syndic, mais ceci n'est qu'un juste retour...
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 19:02:17
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| je précise bien sûr que les comptes sont par ailleurs erronés mais approuvés malgré les "erreurs" (en réalité intentionnelles...). |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 00:46:32
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question supp sous-jacente pour le vivre sans solution : les comptes sont faux, mais approuvés que fait-on et comment force-t-on un syndic à les modifier  |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 02:15:20
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albifrons,
Vous êtes en droit d'exiger, à vos frais, les PV d'AG. Toutefois, dans votre cas particulier, pour que l'achat par ce copropriétaire, de ce bout de palier, vous soit opposable, il faut que vous en ayez été parfaitement informé, au moment de votre achat. Même si ça figure sur un PV qui n'a jamais été enregistré ou qui, plus simplement, ne vous a pas été signifié au moment de votre achat, vous êtes en droit de considérer que cette partie est toujours une partie commune, dont vous êtes propriétaire indivis.
Si on ne tient pas compte de ceci, que l'aquisition s'est bien faite, il se peut tout à fait que cela n'ait pas modifié les tantièmes. La modification des tantièmes n'est qu'une des hypothèses consécutives à l'acquisition d'une portion des parties communes. Il se peut très bien qu'il ait acquis cette portion, en échange d'une somme d'argent, d'un service rendu à la copropriété ou autre, ou même gratuitement, ce qui aurait pu être contesté, mais ne l'a pas été.
En ce qui concerne l'eau, si les compteurs ne figurent pas sur le règlement et que vous n'avez été informé d'aucun changement lors de votre achat, elle est normalement répartie aux tantièmes. A vous de voir s'il est intéressant d'exiger cette répartition ou si la répartition par compteurs n'est pas la plus logique.
Pour répondre à océan, je pense que si vous êtes lésé par les erreurs des comptes, vous pouvez engager une procédure au tribunal pour abus de majorité dans l'approbation des comptes et obtenir l'annulation de cette approbation. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 06:24:07
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Bonjour
merci pour votre réponse et précisions.
Procédure pour abus de majorité si les comptes sont faux ?
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 08:24:02
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| Naturellement, il ne suffit pas que les comptes soient faux pour qu'on puisse enclencher une procédure en abus de majorité. Il faut qu'ils soient faux, que l'AG le sache et que, malgré cela, elle vote l'approbation des comptes, engendrant ainsi un préjudice au copropriétaire plaignant, qui, bien sûr, en plus, a voté contre l'approbation. Ca fait quand même pas mal de conditions, mais si toutes ces conditions sont réunies, une procédure en abus de majorité devrait permettre l'annulation de la décision d'approbation. Puisqu'il s'agirait bien d'un vote contraire à l'intérêt de la copropriété, obtenu grâce à une majorité. L'abus de majorité, c'est la majorité agissant dans un sens autre que l'intérêt de la copropriété. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 09:18:52
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bonjour LD47
en fait c'est ce qui s'est passé : j'ai rédigé un rapport aux comptes sur lequel je signalais des anomalies et la nécessité d'approfondir certains dossiers et factures, et ai conseillé une approbation avec réserves de produire ces dossiers , et à défaut de refuser l'approbationetc etc. Le syndic a fait peur aux gens si ils émettaient des réserves et les gens ont tous voté l'approbation sans réserve, y compris le second vérificateur aux comptes... (!), sauf moi qui par prudence ait refusé net l'approbation (et les pouvoirs que je représentais ainsi qu'un autre copropriétaire) . Donc les gens savaient tous les anomalies qui du reste étaient reprochées au syndic.
Mais pour estimer le montant du préjudice dont je serais "victime" ,pour cela il faut expertiser les comptes à la lumière des dossiers que le syndic refuse de me donner à communication ; au vu de la régle des tantièmes, pour une personne avec un petit lot le préjudice financier n'est pas au final monumental...donc moins de 4000 euros et donc c'est trop peu pour un TGI....
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 09:37:42
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Bonjour,
4000 euros, ce n'est pas trop peu pour un TGI. Tous les litiges en copropriété se règlement au TGI, quelque soit leur montant. Par contre, pour que vous engagiez des frais d'avocat pour récupérer ces 4000 euros, c'est une question d'appréciation personnelle. On n'est jamais sûr de gagner devant le tribunal, alors, dépenser encore de l'argent et du temps dans l'espoir de gagner .....
Moi, personnellement, je l'aurais fait, mais je ne critique pas ceux pour qui la somme ne justifie pas la démarche. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 19:26:06
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Pourriez vous donner aux lecteurs plus de précisions sur le dernier alinea de votre post .
Il n'est pas fréquent de voir les tribunaux reconnaitre l'abus de majorité dans les décisions des assemblées générales de copropriétaires.
Affutez vos arguments.
Il ne sufft pas de dire que vous voulez règler un compte avec
votre syndic professionnel. |
Edité par - oldman24 le 24 juil. 2006 20:52:48 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 19:31:43
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Albifrons, les trois derniers posts ci dessus sont apparus chez
moi après avoir adressé mon message.
Je partage l'avis de LD47. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 08:02:15
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Bonjour LD47 et Oldman !
Oldman, je plaisantais en avançant que je voulais juste embêter mon syndic ... je suis un peu tatillonne avec lui car je trouve qu'il fait énormément de mal à la copropriété, qui de plus, ne s'en rend pas forcément bien compte... J'ai bien compris qu'il était inutile de lui demander de faire autre chose que de facturer... à plusieurs reprises j'ai pourtant perçu quelques petites lueurs mais qui se sont vite refermées...
LD47 : "Moi, personnellement, je l'aurais fait, mais je ne critique pas ceux pour qui la somme ne justifie pas la démarche." : j'ai mille raisons pour casser cette assemblée, non pas particulières, non pas pour le plaisir de détruire qq chose qui a duré six heures (vous avez bien lu, une assemblée générale qui s'est tenue de 18 h à minuit - je n'ose imaginer les heures sup soit 6 x 98 euros = 588 d'heures supp... klinck - jackpot... ! ding ça tombe...) - je pense surtout à la valeur pédagogique de l'affaire pour les copropriétaires - mais le temps et l'energie passés à cela en valent-ils la chandelle ?
Oldman, pensez-vous à une liaison informatique directe entre le forum et outloock express?   - peut-être faudrait-il écrire au webmaster ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 09:52:33
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Citation :
Initialement entré par albifrons
Bonjour LD47 et Oldman !
....................................................................
Oldman, pensez-vous à une liaison informatique directe entre le forum et outloock express? - peut-être faudrait-il écrire au webmaster ?
Je ne vois pas de quoi il s'agit ,sur cette question,mais je peux dire qu'après deux séjours à l'hôpital, six heures de billard , et je ne sais combien de temps près du corbillard, je ne suis plus en état d'être aussi actif que je souhaiterais être.
Cela réduira pour certains le plaisir de me contrer  .Sorry 
Bonne continuation
François
oldman24 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 15:43:31
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Albifrons,
Sur votre point 1 :
Si la partie commune située entre deux lots appartenant au
même copropriétaire vous devez en trouver la trace dans les archives de votre syndicat et chez le conservateur des hypothèques (fichier
immobilier).De plus, la taxe foncière (cadastre)a due être modifiée.
Sur votre point 2 :
Les compteurs divisionnaires ont ils été installa dans tous les lots après délibération de l'AGO ? Pourquoi ne sont ils pas relevés
périodiquement ? Avez vous comparé la différence éventuelle de cette charge, entre les deux modes de calculs ?
Sur le point 3:
Il ne vous sert à rien d'en parler si les "carottes sont cuites ".
Mais soyez vigilante pour l'avenir !
Il y a des responsables à tous les niveaux de la pyramide de votre syndicat de copropriétaires.
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Edité par - oldman24 le 25 juil. 2006 22:51:08 |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 22:52:44
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Bonsoir Oldman
oui j'ai regardé la diff entre la facture tantième et au relevé.
Pour cette année suite à un pb on m'a appliqué un petit forfait au dessous du montant au tantième - donc no pb - et je crois que ce serait au relevé moins cher qu'au tantième. En revanche pour ma note d'eau en litige le tantieme eut été plus intéressant.
Si on a une conso modérée le relevé est plus interessant sinon c'est le tantième bien sûr. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 10:18:58
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Le problème est que la charge pour l'eau,calculée avec les tantièmes
ne tient pas compte de la consommation réelle.( Pour un studio occupé par n personnes le dénominateur avec les 1/000 restera le même, alors que le relevé du compteur sera sans soute plus élevé si les occupants se douchent plus souvent (surtout avec la canicule).
Mais cela vous importe peu si vous êtes bailleur puisque c'est une charge locative.
S'il y a des arrangements avec le sybndic c'est une autre question,
mais ça ne simplifie pas les choses. |
Edité par - oldman24 le 26 juil. 2006 10:23:10 |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 12:30:22
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Bonjour Oldman,
Les arrangements avec le syndic visent bien sûr à compliquer énormément les choses bien sûr, puisqu'ils sont faits pour cela et que le copropriété se régule autour "d'arrangements". Bref, un contrat de syndic sans règle, et là des calculs de quantité d'eau qui dénient le réglement de copropriété. J'ai bien sûr soulevé le problème en assemblée et demandé à ce que l'adaptation du réglement de copropriété, qui nous coûte si cher (!) prenne en compte l'existence de compteurs divisionnaires avec une facturation au relevé et au forfait - en cas de non relevé - et dont le montant sera décidé en AG. A mon avis ceci suppose un vote à la majorité différente pour cette partie compteur de celle de l'adaptation normale.
Merci pour votre perspicacité Oldman et votre expérience |
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